出品/新商业之家
撰文/Nathan
苏州的商业底色，长期以来有一种温吞的精致感，既有姑苏老城的烟火气，也有金鸡湖畔的摩登感。城市一路向3万亿GDP门槛推进，消费力与产业基数早已具备，在商业消费却缺少几个能与“最强地级市”匹配的、具有统治力的多极化地标。它更像一座把生活过得很好的城市，而不是一座一眼就能被商业记住的城市。
站在2026年初，如果说过去的十年是苏州商业向购物中心的转型期，那么接下来的三年，将是长三角商业消费权重的重新洗牌，也是城市能级跃迁的分水岭。随着苏州万象天地的压轴登场，以及随后香港置地、新鸿基等港资巨头介入，苏州商业再次走向群雄逐鹿。
可以预见，这将是苏州商业格局重塑的三年，也是城市性格被商业重新定义的三年。
01
存量时代爆破手
古城复兴与万象重构
2025年底，随着苏州万象天地的开业，曾经辉煌的石路商圈迎来了新生。这个项目由华贸集团携手华润置地、华润万象生活打造，位于苏州华贸中心这个约78万平方米的巨型综合体内。
可以说，万象天地的出现，直接激活了沉寂已久的石路商圈，是华润给长三角商业市场交出的一份近乎满分的答卷。
实地探访中，最令人印象深刻的是其对尺度的把控。项目延续了万象天地产品线的“街区+盒子”，官方数据虽为14万方，但体感上的漫游空间远超于此。尤其是“高街”与“里巷”的设计：高街利用宽阔的街道尺度，为MUJI、FILA ICONA、SALOMON等品牌提供了双层甚至三层的旗舰展示面；而里巷则通过绿植、外摆与Bistro氛围，营造出一种松弛感。此外，“登台”街区则围绕姑苏在地文化打造苏式生活美学街区，避免了千篇一律的伪古风，展现了极高的审美颗粒度。
在品牌层面上，万象天地展现了极强的补位逻辑。首层引入PRADA、VALENTINO、NARS等近20个高化品牌，直接填补了石路商圈在高端美妆领域的空白，拉升了区域的客单价与调性。
在区域内，仁恒仓街和美罗商圈是苏州的高端商业代表。仁恒仓街作为“古城复兴”的先行者，走的是一条艺术奢华路线。近期观察仓街，其正努力打破高冷，通过引入更多类似Aesop伊索“凤凰厅”、Songmont山下有松的“掇山借水”全新空间等强风格化品牌以及高品质餐饮。并且以“江南新都市生活”理念，激发国际时尚品牌的创作灵感，共创城市级事件。
而观前美罗商场凭借深耕多年的重奢矩阵和极其强悍的VIP粘性，依然是不能忽视的地标商业。
苏州万象天地则恰好切入了这两者之间的腹地。具备了大众亲和力、空间体验和社交属性。补齐了姑苏区商业拼图中，一个能够承载全客层、全时段、全生活方式的超级地标。
02
集齐ICC、中環与来福士
湖东商业超级补强
如果说万象天地改变了姑苏区的商业格局，那么工业园区尤其是湖东商圈是苏州潜力最大、爆发力最强的区域，即将迎来的变化可能会重塑整个苏州的商业版图。
长期以来，苏州中心商场凭借其航母级的体量、全客层覆盖与城市级交通可达性，在园区乃至全苏州形成了“断层第一”的统治力。
这也让原本起步更早、由圆融星座、时代广场、久光百货构成的湖东商圈显得相对沉寂。据利福中国2025年上半年财报，苏州久光日均客流量同比增长12.3%达约16100人次，但收入出现负增长，期内全馆销售所得款同比下降13.5%至人民币5.337亿元。客流在、转化弱，这组背离的数据传递出一个明确信号，湖东并不缺人气，缺的是能够承接高净值人群消费的载体。
恰逢其时，从立体地标的塑造、顶奢商业的补齐、文化艺术的融合，湖东商圈开启了苏州商业激进的超级补强计划。
2026年，位于金鸡湖湖东CBD的苏州环贸ICCmall预计将逐步开业。作为全球第三座环贸广场，其310米的天际线高度带来了一种垂直地标的商业哲学。项目集甲级办公、服务式公寓、商业于一体，加上地铁1/8号线的无缝连接，通过屋顶花园和户外露台，在钢筋水泥中开辟出都市绿洲，为湖东注入高净值的商务客群。
目前，随着Grid Coffee园区首店、华为擎云授权体验店江苏首店的开业，ICC正在逐步释放其影响力。它不需要做大而全，高品质办公与精致商业空间共生，便足以成为金鸡湖畔高坪效的商业地标。
同样值得期待的，是香港置地的苏州中環，这或许是苏州商业进阶之路上最关键的一步棋。项目由圆融发展与香港置地合作开发，总占地约4.8万平方米，总建筑面积约19.1万平方米，采用“MALL+立体街区”的复合形态，被定位为带动湖东商圈提档升级的重要节点，其项目一期预计将在2026-2027年揭幕。
它的到来，极有可能将湖东商圈直接推向苏州商业金字塔的塔尖。参考香港置地中環产品线的定位，极有可能为苏州带来完整、权威的国际一线重奢矩阵，填补区域在顶级奢侈品购物体验上的最后一块短板。苏州中環若能兑现这一点，湖东的商业和区域能级会被直接抬升。
当圆融星座、诚品生活、新光天地和久光构建了中高端生活方式供给，ICC、中環的加入将直接补齐顶端生态。再加上江苏首座来福士的苏州来福士也已正式签约，将推动湖东质变为具备全国辨识度的高端消费目的地。
更重要的是，湖东的故事不止商业。苏州文华东方酒店、苏州当代美术馆等配套和文化设施，正在通过物理空间的聚集形成联动。如此，顶奢商业、地标综合体、奢华酒店与文化地标高密度叠加，这种配置放在一线城市的核心区也堪称豪华。
2026-2027年前后，这套组合若能顺利兑现，湖东在品牌级次、场景体验、单位效能上实现跃升并不意外。苏州商业的下一次排名重排，新商业之家更愿意把筹码押在湖东。
03
多极并立的分层共生
如今的苏州商业已经是一种更为成熟的多极共生形态。金鸡湖西的摩登、古城墙下的复兴、湖东的国际化，以及狮山、元和等共同构建了多点开花的商业全景。
随着石路苏州万象天地的惊艳亮相，姑苏区补上了古城生活方式的拼图，让“游客的打卡地”与“本地人的后花园”在同一块街区里自然叠加，古城商业从单点爆红走向持续运营。
视线东移至相门，仁恒仓街的气质更像“城墙边的品牌舞台”，天然契合高审美的品牌旗舰、时尚零售与社交餐饮，也适合把设计周、展陈、城市漫步的流量接进商业内部。
如今的姑苏区，正是因为有了万象天地与仁恒仓街互为犄角，才真正确立了流量+调性的双重壁垒，拥有了与新区争夺年轻人的底气。
跨过护城河进入工业园区，苏州中心商场依然是毫无争议的绝对核心，堪称苏州的城市封面，与园区永旺、印象城等形成了密集但层级分明的商业网络。
据苏州中心八周年披露数据，2025年苏州中心全年销售额预计达43亿元、客流预计超7300万人次，69家品牌业绩跻身全国前五或华东区域第一，年度调新品牌超过100家，其中约60%为首进苏州。值得一提的是，苏州中心商场还以二次元经济有效盘活了星悦汇。
而在苏州中心依然强势的背景下，湖东板块正在酝酿升级。随着中環广场、ICC的推进、文华东方酒店的落子，湖东正在完成国际化生活方式的完整闭环。这里将形成以艺术、文化、高端酒店与顶级零售的复合生态，具备了冲击苏州第一商圈的所有潜质。
视线向西，高新区的商业能量高度聚拢于狮山片区。狮山天街不追求过分的前卫，而是承载了从亲子教育到家庭聚餐的社会功能，在某种程度上成为了新区居民的生活重心，是成熟且稳健的。
相较之下，相城区以苏州大悦城与相城天街构成了头部，但在它们之外的腰部商场存在明显的断层。而吴中区呈现出一种饶有趣味的散装特质。这并非贬义，而是基于狭长地形与分散人口的自然选择。东吴天街、吴中万达各自为战，承接板块内的人口红利。吴江区的万象汇则稳坐太湖新城的头把交椅，整体呈现出一种基于居住密度自然生长的均衡态势。
在这张地图上，阳澄湖畔的比斯特购物村是一个特殊的存在。随着三期工程明确指向2026年春季，新增约50个品牌、整体扩容20%，比斯特对于苏州的意义早已超越了一个奥特莱斯，实际上将苏州的消费半径从城市级拉伸到了长三角级。
城市形态决定了商业性格。随着万象天地的入局与中環广场的蓄势，姑苏与园区两强格局已定。这种格局带来的结果非常有趣，头部项目在追求极致的辐射力，而中小商业则被生活半径切割，转向更贴近社区与通勤的小而美内容供给。
苏州由此避免了许多城市陷入的同质化内卷，构建起了一套多层次的生态系统，对于生活在苏州的人而言，这也是种生活方式的切换。
若想体验潮流与千年古韵的碰撞，便是石路万象天地与山塘街的漫步，或是在仁恒仓街感受红砖光影下的奢华；若向往顶级生活方式与艺术的交融，湖东的中環与文华东方的一杯下午茶，能让你看见苏州的国际化；若追求家庭欢聚的温情，狮山龙湖与苏博西馆的组合，则完美平衡了物质与精神的需求。
每一块区域，都在用自己的方式，重新定义着这座城市的繁华与温度。苏州正在成为长三角乃至全国商业版图中，最独特、最具体验感、最具文化张力的一极。苏州商业的新格局，已然打开。
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苏州的商业底色，长期以来有一种温吞的精致感，既有姑苏老城的烟火气，也有金鸡湖畔的摩登感。城市一路向3万亿GDP门槛推进，消费力与产业基数早已具备，在商业消费却缺少几个能与“最强地级市”匹配的、具有统治力的多极化地标。它更像一座把生活过得很好的城市，而不是一座一眼就能被商业记住的城市。
站在2026年初，如果说过去的十年是苏州商业向购物中心的转型期，那么接下来的三年，将是长三角商业消费权重的重新洗牌，也是城市能级跃迁的分水岭。随着苏州万象天地的压轴登场，以及随后香港置地、新鸿基等港资巨头介入，苏州商业再次走向群雄逐鹿。
可以预见，这将是苏州商业格局重塑的三年，也是城市性格被商业重新定义的三年。
01
存量时代爆破手
古城复兴与万象重构
2025年底，随着苏州万象天地的开业，曾经辉煌的石路商圈迎来了新生。这个项目由华贸集团携手华润置地、华润万象生活打造，位于苏州华贸中心这个约78万平方米的巨型综合体内。
可以说，万象天地的出现，直接激活了沉寂已久的石路商圈，是华润给长三角商业市场交出的一份近乎满分的答卷。
实地探访中，最令人印象深刻的是其对尺度的把控。项目延续了万象天地产品线的“街区+盒子”，官方数据虽为14万方，但体感上的漫游空间远超于此。尤其是“高街”与“里巷”的设计：高街利用宽阔的街道尺度，为MUJI、FILA ICONA、SALOMON等品牌提供了双层甚至三层的旗舰展示面；而里巷则通过绿植、外摆与Bistro氛围，营造出一种松弛感。此外，“登台”街区则围绕姑苏在地文化打造苏式生活美学街区，避免了千篇一律的伪古风，展现了极高的审美颗粒度。
在品牌层面上，万象天地展现了极强的补位逻辑。首层引入PRADA、VALENTINO、NARS等近20个高化品牌，直接填补了石路商圈在高端美妆领域的空白，拉升了区域的客单价与调性。
在区域内，仁恒仓街和美罗商圈是苏州的高端商业代表。仁恒仓街作为“古城复兴”的先行者，走的是一条艺术奢华路线。近期观察仓街，其正努力打破高冷，通过引入更多类似Aesop伊索“凤凰厅”、Songmont山下有松的“掇山借水”全新空间等强风格化品牌以及高品质餐饮。并且以“江南新都市生活”理念，激发国际时尚品牌的创作灵感，共创城市级事件。
而观前美罗商场凭借深耕多年的重奢矩阵和极其强悍的VIP粘性，依然是不能忽视的地标商业。
苏州万象天地则恰好切入了这两者之间的腹地。具备了大众亲和力、空间体验和社交属性。补齐了姑苏区商业拼图中，一个能够承载全客层、全时段、全生活方式的超级地标。
02
集齐ICC、中環与来福士
湖东商业超级补强
如果说万象天地改变了姑苏区的商业格局，那么工业园区尤其是湖东商圈是苏州潜力最大、爆发力最强的区域，即将迎来的变化可能会重塑整个苏州的商业版图。
长期以来，苏州中心商场凭借其航母级的体量、全客层覆盖与城市级交通可达性，在园区乃至全苏州形成了“断层第一”的统治力。
这也让原本起步更早、由圆融星座、时代广场、久光百货构成的湖东商圈显得相对沉寂。据利福中国2025年上半年财报，苏州久光日均客流量同比增长12.3%达约16100人次，但收入出现负增长，期内全馆销售所得款同比下降13.5%至人民币5.337亿元。客流在、转化弱，这组背离的数据传递出一个明确信号，湖东并不缺人气，缺的是能够承接高净值人群消费的载体。
恰逢其时，从立体地标的塑造、顶奢商业的补齐、文化艺术的融合，湖东商圈开启了苏州商业激进的超级补强计划。
2026年，位于金鸡湖湖东CBD的苏州环贸ICCmall预计将逐步开业。作为全球第三座环贸广场，其310米的天际线高度带来了一种垂直地标的商业哲学。项目集甲级办公、服务式公寓、商业于一体，加上地铁1/8号线的无缝连接，通过屋顶花园和户外露台，在钢筋水泥中开辟出都市绿洲，为湖东注入高净值的商务客群。
目前，随着Grid Coffee园区首店、华为擎云授权体验店江苏首店的开业，ICC正在逐步释放其影响力。它不需要做大而全，高品质办公与精致商业空间共生，便足以成为金鸡湖畔高坪效的商业地标。
同样值得期待的，是香港置地的苏州中環，这或许是苏州商业进阶之路上最关键的一步棋。项目由圆融发展与香港置地合作开发，总占地约4.8万平方米，总建筑面积约19.1万平方米，采用“MALL+立体街区”的复合形态，被定位为带动湖东商圈提档升级的重要节点，其项目一期预计将在2026-2027年揭幕。
它的到来，极有可能将湖东商圈直接推向苏州商业金字塔的塔尖。参考香港置地中環产品线的定位，极有可能为苏州带来完整、权威的国际一线重奢矩阵，填补区域在顶级奢侈品购物体验上的最后一块短板。苏州中環若能兑现这一点，湖东的商业和区域能级会被直接抬升。
当圆融星座、诚品生活、新光天地和久光构建了中高端生活方式供给，ICC、中環的加入将直接补齐顶端生态。再加上江苏首座来福士的苏州来福士也已正式签约，将推动湖东质变为具备全国辨识度的高端消费目的地。
更重要的是，湖东的故事不止商业。苏州文华东方酒店、苏州当代美术馆等配套和文化设施，正在通过物理空间的聚集形成联动。如此，顶奢商业、地标综合体、奢华酒店与文化地标高密度叠加，这种配置放在一线城市的核心区也堪称豪华。
2026-2027年前后，这套组合若能顺利兑现，湖东在品牌级次、场景体验、单位效能上实现跃升并不意外。苏州商业的下一次排名重排，新商业之家更愿意把筹码押在湖东。
03
多极并立的分层共生
如今的苏州商业已经是一种更为成熟的多极共生形态。金鸡湖西的摩登、古城墙下的复兴、湖东的国际化，以及狮山、元和等共同构建了多点开花的商业全景。
随着石路苏州万象天地的惊艳亮相，姑苏区补上了古城生活方式的拼图，让“游客的打卡地”与“本地人的后花园”在同一块街区里自然叠加，古城商业从单点爆红走向持续运营。
视线东移至相门，仁恒仓街的气质更像“城墙边的品牌舞台”，天然契合高审美的品牌旗舰、时尚零售与社交餐饮，也适合把设计周、展陈、城市漫步的流量接进商业内部。
如今的姑苏区，正是因为有了万象天地与仁恒仓街互为犄角，才真正确立了流量+调性的双重壁垒，拥有了与新区争夺年轻人的底气。
跨过护城河进入工业园区，苏州中心商场依然是毫无争议的绝对核心，堪称苏州的城市封面，与园区永旺、印象城等形成了密集但层级分明的商业网络。
据苏州中心八周年披露数据，2025年苏州中心全年销售额预计达43亿元、客流预计超7300万人次，69家品牌业绩跻身全国前五或华东区域第一，年度调新品牌超过100家，其中约60%为首进苏州。值得一提的是，苏州中心商场还以二次元经济有效盘活了星悦汇。
而在苏州中心依然强势的背景下，湖东板块正在酝酿升级。随着中環广场、ICC的推进、文华东方酒店的落子，湖东正在完成国际化生活方式的完整闭环。这里将形成以艺术、文化、高端酒店与顶级零售的复合生态，具备了冲击苏州第一商圈的所有潜质。
视线向西，高新区的商业能量高度聚拢于狮山片区。狮山天街不追求过分的前卫，而是承载了从亲子教育到家庭聚餐的社会功能，在某种程度上成为了新区居民的生活重心，是成熟且稳健的。
相较之下，相城区以苏州大悦城与相城天街构成了头部，但在它们之外的腰部商场存在明显的断层。而吴中区呈现出一种饶有趣味的散装特质。这并非贬义，而是基于狭长地形与分散人口的自然选择。东吴天街、吴中万达各自为战，承接板块内的人口红利。吴江区的万象汇则稳坐太湖新城的头把交椅，整体呈现出一种基于居住密度自然生长的均衡态势。
在这张地图上，阳澄湖畔的比斯特购物村是一个特殊的存在。随着三期工程明确指向2026年春季，新增约50个品牌、整体扩容20%，比斯特对于苏州的意义早已超越了一个奥特莱斯，实际上将苏州的消费半径从城市级拉伸到了长三角级。
城市形态决定了商业性格。随着万象天地的入局与中環广场的蓄势，姑苏与园区两强格局已定。这种格局带来的结果非常有趣，头部项目在追求极致的辐射力，而中小商业则被生活半径切割，转向更贴近社区与通勤的小而美内容供给。
苏州由此避免了许多城市陷入的同质化内卷，构建起了一套多层次的生态系统，对于生活在苏州的人而言，这也是种生活方式的切换。
若想体验潮流与千年古韵的碰撞，便是石路万象天地与山塘街的漫步，或是在仁恒仓街感受红砖光影下的奢华；若向往顶级生活方式与艺术的交融，湖东的中環与文华东方的一杯下午茶，能让你看见苏州的国际化；若追求家庭欢聚的温情，狮山龙湖与苏博西馆的组合，则完美平衡了物质与精神的需求。
每一块区域，都在用自己的方式，重新定义着这座城市的繁华与温度。苏州正在成为长三角乃至全国商业版图中，最独特、最具体验感、最具文化张力的一极。苏州商业的新格局，已然打开。
登录 | 注册
实探苏州万象天地，出彩的背后藏着多少故事？
高能级品牌超40％，苏州万象天地来了
苏州首座万象天地即将开业，近350家品牌亮相
苏州首家万象天地官宣，落地华贸中心
全面回归！龙湖在苏州三座天街全业态恢复营业
苏州尹山湖阳光天地商业街爆炸 已致两人受伤
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