回顾25年，房地产市场供需同比仍录得下滑，但边际降幅均有所收敛，全年房价跌幅亦较24年有所收窄。市场虽在止跌回稳途中，但结构性亮点亦有迹可循，部分城市与房企取得较优表现。我们认为市场全面修复尚需等待，而核心城市与部分二三线城市存在结构性机会，能够把握住机会的房企或可强化自身优势。近期地产政策持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。
新房：“控增量”背景下供需均收缩，但下行斜率放缓 成交套数同比降幅收窄，三线城市收窄幅度明显。25年60样本城市商品住宅成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5pct；一线/二线/三线城市销售套数同比分别-11%/-20%/-10%，降幅较24年收窄0.8/0.4/18.3pct。改善型需求为市场重要支撑，30城120平以上户型成交占比持续提升，其中120-144平户型占比超30%，同比+1pct，较16年+11pct。此外，新房成交仍受到供给端约束，样本40城25年合计新推盘套数同比-9%，尽管降幅收敛15pct，仍对成交形成约束。控增量下新房库存绝对水平下降，销售流速放缓致使去化周期拉长。截至12月80城新房库存同比-5%；一线/二线/三线分别同比-1.5%/-0.8%/10%。但随销售流速放缓，去化周期仍处历史高位。截至12月80城新房去化周期约32个月，同比放缓6个月。 二手房：“以价换量”或仍在进行中 25年二手房成交保持韧性，一线与部分三线城市表现更优。样本38城二手房25年成交套数约239万套，同比-0.8%；一线、二线、三线分别同比+2.7%、-2.7%、+9.0%。价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，较24年收窄2pct，一线/二线/三线分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%；我们认为房价是市场能否止跌回稳的最关键的钥匙，后续观察市场是否企稳仍需关注房价的“止跌”信号。二手房挂牌量全年呈现先升后降走势。截至12月20城/一线二手房挂牌量同比+7%/+5%，较10月末下降约-2%/-4%。展望26年，在笋盘消耗加速、业主惜售心理增强的影响下，二手房挂牌量上涨动能或趋弱，亦可能一定程度上形成对需求的制约。 城市与企业：结构性亮点犹存 回顾2025年，结构上仍有亮点可循：1）城市维度，部分城市量价均较上年呈现改善趋势，24年成交套数同比增长的同时价格跑赢全国的城市为北京、上海、杭州、成都；25年哈尔滨和沈阳作为二线中优势本不明显的城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，或是积极信号。2）企业维度，部分头部房企仍明显跑赢市场，市占率保持提升态势。 投资结论 我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。 风险提示：政策波动风险，基本面复苏不及预期风险，部分房企经营风险。 新房：“控增量”背景下供需均收缩，但下行斜率放缓 2025年新房市场成交面积/金额/套数全方位同比降幅收窄。全国商品房销售面积8.8亿平，同比-9%，降幅较24年收窄4pct；销售金额8.4万亿元，同比-13%，降幅较24年收窄5pct；销售均价同比-4.3%，降幅较24年收窄0.5pct。重点城市维度，据中指院数据，60城新房成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5pct。节奏上，24Q4至25Q3，低基数背景下成交同比降幅持续修复，进入25Q4高基数下销售同比降幅扩大。分城市能级，一线、二线、三线城市销售套数同比分别-11%、-20%、-10%，降幅较24年收窄0.8、0.4、18.3pct；三线城市降幅明显收敛，且小于一二线城市。 从新房市场成交面积段来看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。据中指院数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动样本30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，较24年提升1pct，较16年提升11pct；此外144-200平住房成交占比亦有所提升，改善需求成为新房市场供求主力。 新房供给端亦有所收缩，土地成交与新房推盘均有所下行，但降幅亦均边际收窄。一方面，全国土地成交金额同比-10%，降幅较24年收窄16pct（《25年土地市场：供需边际改善，头部房企优势增强》，1月11日）。另一方面，40个样本城市2025年合计新推盘套数同比-9%，降幅较24年收窄15pct。分城市能级，一线、二线、三线城市分别同比-10%、-4%、-20%，降幅较24年分别收窄13、20、6pct。从节奏上看，前三季度同在低基数下累计同比降幅逐月收敛，四季度供给同比降幅扩大，年度单月供给高点出现在9月。 二手房：“以价换量”或仍在进行中 2025年二手房成交保持韧性，其中一线与部分三线城市相对表现更优。样本38城二手房25年成交套数约239万套，同比-0.8%；一线、二线、三线分别同比+2.7%、-2.7%、+9.0%。进一步来看，目前二手房成交套数处于历史高位，我们对数据更全的22城进行统计，25年二手房成交套数达到183万套，同比-2.3%，为21年以来次高水平，较21年上涨13%，其中二线城市成交套数127万套，较21年上涨26%。 总需求角度，2025年房地产需求同比小幅下降。16个样本城市（均为一二线城市）总成交套数同比-5.1%，一线、二线城市分别同比-1.8%、-6.9%。分季度来看，25Q1、Q2、Q3、Q4分别同比+23%、+1%、-2%、-29%。 二手房占比仍保持提升势头。2025年16个重点城市的二手房成交占比已经达到66%，自2021年以来连续提升，累计提升约23pct。分城市能级，一线/二线城市分别达到69%/65%，较2021年提高10/31pct。由于新房市场供需错配，供给收缩以及二手房市场价格更具优势等原因，近年二手房市场份额持续提升。 价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，一线/二线/三线城市分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%；12月70城二手房价格指数环比-0.7%，一线/二线/三线城市分别环比-0.9%/-0.7%/-0.7%。2025年房价呈现两个主要趋势：1）节奏上先升后降，春节后随政策效应减弱，房价出现回落趋势，房价环比上涨城市逐步减少，截至3月末，70城中有10个城市环比价格上涨，至6月末下降至1个，9月-12月为0个，相对仍有压力。2）一线城市从“跑赢”到“跑输”，24年9月政策后，一线城市房价有所反弹，在25年2月转为下跌，2-4月降幅较二三线城市较小，但5月开始一线城市跑输二三线城市（降幅更大），截至12月，该趋势仍在延续。我们认为房价是市场能否止跌回稳的最关键的钥匙，观察市场是否企稳仍需关注房价的“止跌”信号。 库存：绝对水平下降，但去化周期仍较长 “控增量”下新房库存绝对水平下降，销售流速放缓致使去化周期拉长。截至12月末80城新房库存同比-5%；一线/二线/三线库存分别同比-1.5%/-0.8%/-10%。但随销售流速有所放缓，去化周期仍处于历史高位。截至12月末80城新房去化周期约32个月，同比放缓6个月，为2010年以来最高水平，一线/二线/三线分别为22/30/42个月，同比放缓3/6/8月。 二手房挂牌量全年呈现先升后降走势。10月及之前，二手房挂牌量主要呈现上升趋势，10月之后逐步有所回落。截至12月末，20城/一线4城二手房挂牌量同比+7%/+5%，较10月末下降约-2%/-4%。截至12月末一线城市二手房挂牌量去化周期约9.8个月，较25年1月增加0.5个月。展望2026年，在笋盘消耗加速、业主惜售心理增强的影响下，二手房挂牌量上涨动能或趋弱，亦可能一定程度上形成对需求的制约。 城市与企业：结构性亮点犹存 回顾2025年，房地产市场供需同比仍有所下降，但边际降幅收窄，房价仍有一定压力。但结构上仍有亮点可循：1）城市维度，部分城市量价均较上年呈现改善趋势，尤其是哈尔滨、沈阳边际上改善相对明显。具体来看：24年位于气泡图第一象限右上方的城市为北京、上海、杭州、成都，即成交套数同比增长的同时价格跑赢全国；25年哈尔滨和沈阳作为二线中优势本不明显的城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，或是一个积极信号。2）企业维度，部分头部房企仍明显跑赢市场，市占率保持提升态势。 投资建议 市场全面修复尚需等待，但核心城市与部分二三线城市亦存在结构性机会，能够把握住机会的房企或可强化自身优势。近期地产政策持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。 我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。 风险提示 地产政策波动的风险：地产相关的货币政策和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。 地产基本面复苏不及预期的风险：9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。 部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
回顾25年，房地产市场供需同比仍录得下滑，但边际降幅均有所收敛，全年房价跌幅亦较24年有所收窄。市场虽在止跌回稳途中，但结构性亮点亦有迹可循，部分城市与房企取得较优表现。我们认为市场全面修复尚需等待，而核心城市与部分二三线城市存在结构性机会，能够把握住机会的房企或可强化自身优势。近期地产政策持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。
新房：“控增量”背景下供需均收缩，但下行斜率放缓 成交套数同比降幅收窄，三线城市收窄幅度明显。25年60样本城市商品住宅成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5pct；一线/二线/三线城市销售套数同比分别-11%/-20%/-10%，降幅较24年收窄0.8/0.4/18.3pct。改善型需求为市场重要支撑，30城120平以上户型成交占比持续提升，其中120-144平户型占比超30%，同比+1pct，较16年+11pct。此外，新房成交仍受到供给端约束，样本40城25年合计新推盘套数同比-9%，尽管降幅收敛15pct，仍对成交形成约束。控增量下新房库存绝对水平下降，销售流速放缓致使去化周期拉长。截至12月80城新房库存同比-5%；一线/二线/三线分别同比-1.5%/-0.8%/10%。但随销售流速放缓，去化周期仍处历史高位。截至12月80城新房去化周期约32个月，同比放缓6个月。 二手房：“以价换量”或仍在进行中 25年二手房成交保持韧性，一线与部分三线城市表现更优。样本38城二手房25年成交套数约239万套，同比-0.8%；一线、二线、三线分别同比+2.7%、-2.7%、+9.0%。价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，较24年收窄2pct，一线/二线/三线分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%；我们认为房价是市场能否止跌回稳的最关键的钥匙，后续观察市场是否企稳仍需关注房价的“止跌”信号。二手房挂牌量全年呈现先升后降走势。截至12月20城/一线二手房挂牌量同比+7%/+5%，较10月末下降约-2%/-4%。展望26年，在笋盘消耗加速、业主惜售心理增强的影响下，二手房挂牌量上涨动能或趋弱，亦可能一定程度上形成对需求的制约。 城市与企业：结构性亮点犹存 回顾2025年，结构上仍有亮点可循：1）城市维度，部分城市量价均较上年呈现改善趋势，24年成交套数同比增长的同时价格跑赢全国的城市为北京、上海、杭州、成都；25年哈尔滨和沈阳作为二线中优势本不明显的城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，或是积极信号。2）企业维度，部分头部房企仍明显跑赢市场，市占率保持提升态势。 投资结论 我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。 风险提示：政策波动风险，基本面复苏不及预期风险，部分房企经营风险。 新房：“控增量”背景下供需均收缩，但下行斜率放缓 2025年新房市场成交面积/金额/套数全方位同比降幅收窄。全国商品房销售面积8.8亿平，同比-9%，降幅较24年收窄4pct；销售金额8.4万亿元，同比-13%，降幅较24年收窄5pct；销售均价同比-4.3%，降幅较24年收窄0.5pct。重点城市维度，据中指院数据，60城新房成交套数同比-16%，降幅较24年收窄5pct。节奏上，24Q4至25Q3，低基数背景下成交同比降幅持续修复，进入25Q4高基数下销售同比降幅扩大。分城市能级，一线、二线、三线城市销售套数同比分别-11%、-20%、-10%，降幅较24年收窄0.8、0.4、18.3pct；三线城市降幅明显收敛，且小于一二线城市。 从新房市场成交面积段来看，改善性住房需求仍为新房市场的重要支撑。据中指院数据，2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动样本30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比超30%，较24年提升1pct，较16年提升11pct；此外144-200平住房成交占比亦有所提升，改善需求成为新房市场供求主力。 新房供给端亦有所收缩，土地成交与新房推盘均有所下行，但降幅亦均边际收窄。一方面，全国土地成交金额同比-10%，降幅较24年收窄16pct（《25年土地市场：供需边际改善，头部房企优势增强》，1月11日）。另一方面，40个样本城市2025年合计新推盘套数同比-9%，降幅较24年收窄15pct。分城市能级，一线、二线、三线城市分别同比-10%、-4%、-20%，降幅较24年分别收窄13、20、6pct。从节奏上看，前三季度同在低基数下累计同比降幅逐月收敛，四季度供给同比降幅扩大，年度单月供给高点出现在9月。 二手房：“以价换量”或仍在进行中 2025年二手房成交保持韧性，其中一线与部分三线城市相对表现更优。样本38城二手房25年成交套数约239万套，同比-0.8%；一线、二线、三线分别同比+2.7%、-2.7%、+9.0%。进一步来看，目前二手房成交套数处于历史高位，我们对数据更全的22城进行统计，25年二手房成交套数达到183万套，同比-2.3%，为21年以来次高水平，较21年上涨13%，其中二线城市成交套数127万套，较21年上涨26%。 总需求角度，2025年房地产需求同比小幅下降。16个样本城市（均为一二线城市）总成交套数同比-5.1%，一线、二线城市分别同比-1.8%、-6.9%。分季度来看，25Q1、Q2、Q3、Q4分别同比+23%、+1%、-2%、-29%。 二手房占比仍保持提升势头。2025年16个重点城市的二手房成交占比已经达到66%，自2021年以来连续提升，累计提升约23pct。分城市能级，一线/二线城市分别达到69%/65%，较2021年提高10/31pct。由于新房市场供需错配，供给收缩以及二手房市场价格更具优势等原因，近年二手房市场份额持续提升。 价格方面，截至2025年12月，70城二手房价格指数同比-6.1%，一线/二线/三线城市分别同比-7.0%/-6.0%/-6.0%；12月70城二手房价格指数环比-0.7%，一线/二线/三线城市分别环比-0.9%/-0.7%/-0.7%。2025年房价呈现两个主要趋势：1）节奏上先升后降，春节后随政策效应减弱，房价出现回落趋势，房价环比上涨城市逐步减少，截至3月末，70城中有10个城市环比价格上涨，至6月末下降至1个，9月-12月为0个，相对仍有压力。2）一线城市从“跑赢”到“跑输”，24年9月政策后，一线城市房价有所反弹，在25年2月转为下跌，2-4月降幅较二三线城市较小，但5月开始一线城市跑输二三线城市（降幅更大），截至12月，该趋势仍在延续。我们认为房价是市场能否止跌回稳的最关键的钥匙，观察市场是否企稳仍需关注房价的“止跌”信号。 库存：绝对水平下降，但去化周期仍较长 “控增量”下新房库存绝对水平下降，销售流速放缓致使去化周期拉长。截至12月末80城新房库存同比-5%；一线/二线/三线库存分别同比-1.5%/-0.8%/-10%。但随销售流速有所放缓，去化周期仍处于历史高位。截至12月末80城新房去化周期约32个月，同比放缓6个月，为2010年以来最高水平，一线/二线/三线分别为22/30/42个月，同比放缓3/6/8月。 二手房挂牌量全年呈现先升后降走势。10月及之前，二手房挂牌量主要呈现上升趋势，10月之后逐步有所回落。截至12月末，20城/一线4城二手房挂牌量同比+7%/+5%，较10月末下降约-2%/-4%。截至12月末一线城市二手房挂牌量去化周期约9.8个月，较25年1月增加0.5个月。展望2026年，在笋盘消耗加速、业主惜售心理增强的影响下，二手房挂牌量上涨动能或趋弱，亦可能一定程度上形成对需求的制约。 城市与企业：结构性亮点犹存 回顾2025年，房地产市场供需同比仍有所下降，但边际降幅收窄，房价仍有一定压力。但结构上仍有亮点可循：1）城市维度，部分城市量价均较上年呈现改善趋势，尤其是哈尔滨、沈阳边际上改善相对明显。具体来看：24年位于气泡图第一象限右上方的城市为北京、上海、杭州、成都，即成交套数同比增长的同时价格跑赢全国；25年哈尔滨和沈阳作为二线中优势本不明显的城市实现销量同比提升与价格跑赢大盘，或是一个积极信号。2）企业维度，部分头部房企仍明显跑赢市场，市占率保持提升态势。 投资建议 市场全面修复尚需等待，但核心城市与部分二三线城市亦存在结构性机会，能够把握住机会的房企或可强化自身优势。近期地产政策持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。 我们建议围绕以下主线关注房地产行业投资机会：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。 风险提示 地产政策波动的风险：地产相关的货币政策和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。 地产基本面复苏不及预期的风险：9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。 部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
