新华财经上海1月27日电（记者杨溢仁）近日，茂业商业股份有限公司发布公告，正式启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，引发市场关注。
上海交通大学上海高级金融学院执行院长程仕军表示，我国不动产市场正经历结构性调整与范式重构，行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展。在此背景下，“贯通”与“破局”是行业发展的关键路径。
无疑，商业不动产REITs的推出恰逢其时。
从“基建先行”到“商产并进”
据了解，茂业商业股份有限公司已正式启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，而这距离2025年12月31日中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》不到一个月，市场响应之快可见一斑，也反映出企业对政策红利的敏锐把握。
“本次政策的发布，旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道，推动不动产行业向‘投融管退’良性循环转型。”一位保险机构投资人告诉记者，“该通知也被业界视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号。”
眼下，“盘活存量资产是推动高质量发展、激发新动能的关键”已成为业界共识。中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇解读认为，商业不动产REITs的正式启航标志着中国REITs市场进入新阶段，将带来广阔的发展空间。一方面，REITs能助力房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型。另一方面，在低利率环境中，REITs有助于优质资产价值重估，为投资者提供新的投资渠道。
“当前，房企已进入存量时代，从‘高杠杆、快周转’的开发商被动转型为‘投资商+运营商’，我们的核心诉求是通过REITs盘活存量资产、回笼资金，缓解重资产投入压力。”绿地金创科技集团有限公司党委副书记、副总裁，绿地数字科技信息有限公司CEO李莉表示，“商业不动产REITs的推出对于房企而言可谓‘重大利好’。其作为一项创新金融工具，适配绿地60%以上商业地产占比的业务结构。”
“商业不动产REITs是基础设施REITs的‘递进与互补’，两者相互影响，也将共同丰富中国REITs市场体系。”中信建投证券研究部地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲判断，“‘十五五’期间中国的REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场。”
多方协力共建活力生态
记者调研发现，商业不动产REITs新政并非对原有规则的颠覆，而是基于行业发展规律的递进式升级。首先，在准入门槛方面，其收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3%，合规审核摒弃 “一刀切”转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改，同时放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件；其次，在流程优化方面，申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程，并取消了询价区间限制，市场化机制贯穿了发行全链条；再者，于信息披露方面，其对标科创板标准，强化透明化建设，这将为市场优胜劣汰筑牢制度根基。
总体来看，商业不动产REITs的政策“组合拳”既精准回应了行业痛点，又为市场活力释放打开了广阔空间。
“站在基金管理人的角度，我们已完成了从‘卖方到买方’的角色转换，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任，保障资产长期稳健运营。”一位基金公司的REITs部门负责人向记者表示，“同时，我们也会以全局视角对标国际市场，厘清‘商业不动产=经营性（核心运营属性，区别于居住／销售型物业）+收入性（现金流核心来源，适配REITs收益要求）+持有型（长期资产属性，匹配REITs存续逻辑）”的核心概念，致力参与完善’资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引的完整生态链，助力政策层共同激活市场内生动力。
可以说，新政的落地生根，离不开多元市场主体的协同发力。而各市场参与方早已摩拳擦掌。
竺劲预测，1年至2年内，首批商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基建REITs的持续扩容，彼时公募REITs的市场规模将突破5000亿元；3年至5年内，随着民营房企参与度的提升、“泛商业”资产纳入扩围，则市场规模将朝着 1万亿元至2万亿元迈进。赛道方面，写字楼（核心城市甲级／优质乙级）将成首批主力，酒店、商业综合体逐步跟进，底层资产类型持续丰富。
建议锚定核心赛道
业内专家指出，以市场化、专业化为核心的行业变革，将为居民资产配置提供优质选择，在服务实体经济、落实国家战略的征程中，书写中国商业不动产 REITs 的新篇章。
中信建投证券的研究认为，商业不动产 REITs 试点落地后，写字楼、商业综合体、酒店等优质资产将迎来证券化机遇，预计 2026 年首批试点项目将集中于一线及核心二线城市的成熟物业。
从投资人角度看，哪类标的更值得关注，并有望获得机构青睐？“写字楼或成为各机构关注的热门标的。”前述保险机构投资人表示，“写字楼是商业不动产REITs试点的核心资产，重点可聚焦超大特大城市的超甲级／甲级写字楼——其通常具备租户优质、租金稳定、空置率低的特点。”
业界普遍预计，首批写字楼 REITs 试点项目将集中于上海、北京、深圳三大一线城市，单项目发行规模预计在30亿元至50亿元，2026 年上半年有望实现首批上市。
商业不动产 REITs 新政的落地，是中国不动产金融市场化改革的重要一步。从政策端的 “扩容、提质、增效”，到主体端的 “房企转型、投行赋能、管理人压实、研究指引”，再到市场端的 “万亿空间、全球对标”，多方角色协同发力，将推动中国 REITs 市场从“基建单轮驱动”转向“基建+商产双轮驱动”，最终实现不动产证券化市场的成熟与繁荣。未来，随着市场化机制的不断完善，商业不动产 REITs 不仅将成为房企盘活存量资产的“金钥匙”，更将成为服务实体经济、构建房地产新发展模式的核心金融工具。
（文章来源：新华财经）
新华财经上海1月27日电（记者杨溢仁）近日，茂业商业股份有限公司发布公告，正式启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，引发市场关注。
上海交通大学上海高级金融学院执行院长程仕军表示，我国不动产市场正经历结构性调整与范式重构，行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展。在此背景下，“贯通”与“破局”是行业发展的关键路径。
无疑，商业不动产REITs的推出恰逢其时。
从“基建先行”到“商产并进”
据了解，茂业商业股份有限公司已正式启动以成都茂业中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，而这距离2025年12月31日中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》不到一个月，市场响应之快可见一斑，也反映出企业对政策红利的敏锐把握。
“本次政策的发布，旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道，推动不动产行业向‘投融管退’良性循环转型。”一位保险机构投资人告诉记者，“该通知也被业界视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号。”
眼下，“盘活存量资产是推动高质量发展、激发新动能的关键”已成为业界共识。中金公司研究部执行负责人、董事总经理张宇解读认为，商业不动产REITs的正式启航标志着中国REITs市场进入新阶段，将带来广阔的发展空间。一方面，REITs能助力房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型。另一方面，在低利率环境中，REITs有助于优质资产价值重估，为投资者提供新的投资渠道。
“当前，房企已进入存量时代，从‘高杠杆、快周转’的开发商被动转型为‘投资商+运营商’，我们的核心诉求是通过REITs盘活存量资产、回笼资金，缓解重资产投入压力。”绿地金创科技集团有限公司党委副书记、副总裁，绿地数字科技信息有限公司CEO李莉表示，“商业不动产REITs的推出对于房企而言可谓‘重大利好’。其作为一项创新金融工具，适配绿地60%以上商业地产占比的业务结构。”
“商业不动产REITs是基础设施REITs的‘递进与互补’，两者相互影响，也将共同丰富中国REITs市场体系。”中信建投证券研究部地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲判断，“‘十五五’期间中国的REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场。”
多方协力共建活力生态
记者调研发现，商业不动产REITs新政并非对原有规则的颠覆，而是基于行业发展规律的递进式升级。首先，在准入门槛方面，其收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3%，合规审核摒弃 “一刀切”转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改，同时放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件；其次，在流程优化方面，申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程，并取消了询价区间限制，市场化机制贯穿了发行全链条；再者，于信息披露方面，其对标科创板标准，强化透明化建设，这将为市场优胜劣汰筑牢制度根基。
总体来看，商业不动产REITs的政策“组合拳”既精准回应了行业痛点，又为市场活力释放打开了广阔空间。
“站在基金管理人的角度，我们已完成了从‘卖方到买方’的角色转换，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任，保障资产长期稳健运营。”一位基金公司的REITs部门负责人向记者表示，“同时，我们也会以全局视角对标国际市场，厘清‘商业不动产=经营性（核心运营属性，区别于居住／销售型物业）+收入性（现金流核心来源，适配REITs收益要求）+持有型（长期资产属性，匹配REITs存续逻辑）”的核心概念，致力参与完善’资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引的完整生态链，助力政策层共同激活市场内生动力。
可以说，新政的落地生根，离不开多元市场主体的协同发力。而各市场参与方早已摩拳擦掌。
竺劲预测，1年至2年内，首批商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基建REITs的持续扩容，彼时公募REITs的市场规模将突破5000亿元；3年至5年内，随着民营房企参与度的提升、“泛商业”资产纳入扩围，则市场规模将朝着 1万亿元至2万亿元迈进。赛道方面，写字楼（核心城市甲级／优质乙级）将成首批主力，酒店、商业综合体逐步跟进，底层资产类型持续丰富。
建议锚定核心赛道
业内专家指出，以市场化、专业化为核心的行业变革，将为居民资产配置提供优质选择，在服务实体经济、落实国家战略的征程中，书写中国商业不动产 REITs 的新篇章。
中信建投证券的研究认为，商业不动产 REITs 试点落地后，写字楼、商业综合体、酒店等优质资产将迎来证券化机遇，预计 2026 年首批试点项目将集中于一线及核心二线城市的成熟物业。
从投资人角度看，哪类标的更值得关注，并有望获得机构青睐？“写字楼或成为各机构关注的热门标的。”前述保险机构投资人表示，“写字楼是商业不动产REITs试点的核心资产，重点可聚焦超大特大城市的超甲级／甲级写字楼——其通常具备租户优质、租金稳定、空置率低的特点。”
业界普遍预计，首批写字楼 REITs 试点项目将集中于上海、北京、深圳三大一线城市，单项目发行规模预计在30亿元至50亿元，2026 年上半年有望实现首批上市。
商业不动产 REITs 新政的落地，是中国不动产金融市场化改革的重要一步。从政策端的 “扩容、提质、增效”，到主体端的 “房企转型、投行赋能、管理人压实、研究指引”，再到市场端的 “万亿空间、全球对标”，多方角色协同发力，将推动中国 REITs 市场从“基建单轮驱动”转向“基建+商产双轮驱动”，最终实现不动产证券化市场的成熟与繁荣。未来，随着市场化机制的不断完善，商业不动产 REITs 不仅将成为房企盘活存量资产的“金钥匙”，更将成为服务实体经济、构建房地产新发展模式的核心金融工具。
（文章来源：新华财经）
