新华财经上海12月3日电（谈瑞）当前中国办公市场正经历深刻的结构性调整，投资与销售端的短期承压与租赁市场的逐步回暖形成交错，存量资产运营成为行业竞争核心。在此背景下，头部的灵活办公空间平台加速布局下沉市场，外资企业在华经营呈现动态调整态势。行业人士认为，多重因素交织下，中国办公市场的发展逻辑与未来趋势正发生显著变化。
从“增量扩张”转向“存量提质”
机构统计数据显示，2025年1-10月，全国办公楼市场仍然处于调整周期，投资与销售端压力持续。期间全国办公楼开发投资额累计达2775亿元，同比下滑20.2%；销售额累计2234亿元，同比下跌9.2%，反映出开发企业与投资者仍保持审慎态度，市场信心尚未得到有效修复。
在此背景下，供应端呈现出“新开工收缩、竣工放量”的分化特征。2025年1-10月，全国办公楼新开工面积累计1209万平方米，同比下滑22.8%，这意味着未来2-3年市场新增供应将显著缩减，办公楼市场的供应高峰已近尾声。与之形成对比的是，同期竣工面积累计达1208万平方米，同比上涨17.2%，显示市场正集中消化前几年的建设存量，迎来最后一波供应高峰的集中兑现，短期内将继续加剧租赁市场的竞争压力与空置水平。
但值得注意的是，租赁市场已经出现了积极回暖信号。据研究机构观点指数对北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉八大重点城市的监测显示，2025年10月，重点八城办公物业平均租金环比大幅回升4.69%，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且租金环比上涨的城市数量从4个增至6个，表明租金回暖已从局部试探转向更广域的市场共识。
观点指数分析认为，从长期来看，新开工面积的收缩实为市场出清、迈向供需再平衡的必经阶段。随着2025年供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解，为租金真正企稳创造有利条件，未来行业竞争焦点将从新增项目追逐转向存量资产的运营提升、功能重构与去化能力建设。
在下沉市场打开新天地
作为全球最大的灵活办公空间平台，IWG集团（International Workplace Group plc）的布局轨迹也折射出了中国办公市场的新变化。这家业务覆盖全球120余国家及地区、运营约5000处灵活办公中心的企业，在中国市场深耕已有30年，在全国超过45个城市布局150多家灵活办公中心，且正加速向三四线城市下沉。
IWG集团中国区总裁胡懋表示，下沉布局的决策主要源于三重逻辑支撑。首先是全球趋势的借鉴与国内实践的印证，国外企业办公布局早已从大都会向郊区及卫星城市延伸，这一趋势在国内已逐步显现，例如华为从深圳向东莞以及其在上海青浦的布局调整便是典型案例，大中小企业的办公选址正逐步跳出一线城市局限。其次是客户需求的直接驱动，随着业务拓展，已有不少客户主动咨询在三四线城市的灵活办公网点，市场需求的真实存在成为下沉的重要推力。
更为关键的是下沉城市自身的发展诉求。“小城市的商业繁荣程度比我们想象的要好得多。”胡懋表示，各地政府在打造支柱性优势产业的过程中，纷纷意识到高品质办公空间对优化营商环境、吸引投资的重要作用，主动寻求与国际知名灵活办公品牌合作。例如，河北辛集培育有领先的皮革加工产业与活跃的对外贸易，迫切希望提升当地办公空间品质；福建宁德依托宁德时代的产业集群效应，通过引入高端办公品牌提升城市营商环境；湖北鄂州则借助毗邻武汉的区位优势，着力完善商业服务配套。这些城市的实践表明，引入国际品牌的灵活办公中心，已成为与引进万豪、希尔顿等国际酒店类似的城市形象提升举措。
尽管下沉区域市场存在认知培育的过程，但运营成效超出预期。胡懋坦言，初期曾对下沉市场的接受度存有疑虑，但实际运营中发现，通过市场教育与体验式推广，客户会逐步认识到灵活办公模式的适配性，潜在需求正被持续激活。
“有退有进”彰显市场韧性
作为一家在华运营30年的英国企业，IWG集团服务着大量全球500强跨国企业，其对在华外资企业经营状况与营商环境的观察也为市场提供了一个观察窗口。
胡懋表示，近年来，受经济环境变化、市场需求调整及产业结构升级等因素影响，部分外企对在华业务布局进行了优化调整，有的适当收缩了非核心业务规模，这是市场发展过程中不可避免的正常现象。与此同时，也有新的外资企业不断进入中国市场，形成“有退有进”的动态平衡。
值得注意的是，不少进行业务收缩的外企选择将原有的大面积传统办公租赁需求，转化为灵活办公空间的使用需求，通过保留核心业务团队、采用更灵活的办公模式持续深耕中国市场，这部分需求已成为IWG等灵活办公服务商的重要业务增量。
而从行业维度看，外资企业的进出呈现出结构性特征，传统产业中部分落后产能的退出与新兴产业领域的投资增长并行。胡懋介绍，从区域来源看，受国际环境影响，部分欧美企业调整了在华布局，但来自中东、东南亚等地区的外资企业正加速进入中国市场，为市场注入新的活力。这种多维度的动态调整，既反映了全球经济格局变化对跨国企业布局的影响，也体现了中国市场在全球产业链中的重要地位仍未改变。
“市场始终是在不断变化的，我们也要不断适应市场的变化。”胡懋强调，外资企业的在华布局调整是企业基于自身发展战略与市场环境的理性选择，这也从另一个侧面印证了中国市场营商环境的持续优化与市场韧性的不断增强。
编辑：葛佳明
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新华财经上海12月3日电（谈瑞）当前中国办公市场正经历深刻的结构性调整，投资与销售端的短期承压与租赁市场的逐步回暖形成交错，存量资产运营成为行业竞争核心。在此背景下，头部的灵活办公空间平台加速布局下沉市场，外资企业在华经营呈现动态调整态势。行业人士认为，多重因素交织下，中国办公市场的发展逻辑与未来趋势正发生显著变化。
从“增量扩张”转向“存量提质”
机构统计数据显示，2025年1-10月，全国办公楼市场仍然处于调整周期，投资与销售端压力持续。期间全国办公楼开发投资额累计达2775亿元，同比下滑20.2%；销售额累计2234亿元，同比下跌9.2%，反映出开发企业与投资者仍保持审慎态度，市场信心尚未得到有效修复。
在此背景下，供应端呈现出“新开工收缩、竣工放量”的分化特征。2025年1-10月，全国办公楼新开工面积累计1209万平方米，同比下滑22.8%，这意味着未来2-3年市场新增供应将显著缩减，办公楼市场的供应高峰已近尾声。与之形成对比的是，同期竣工面积累计达1208万平方米，同比上涨17.2%，显示市场正集中消化前几年的建设存量，迎来最后一波供应高峰的集中兑现，短期内将继续加剧租赁市场的竞争压力与空置水平。
但值得注意的是，租赁市场已经出现了积极回暖信号。据研究机构观点指数对北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉八大重点城市的监测显示，2025年10月，重点八城办公物业平均租金环比大幅回升4.69%，较9月0.5%的涨幅明显扩大，且租金环比上涨的城市数量从4个增至6个，表明租金回暖已从局部试探转向更广域的市场共识。
观点指数分析认为，从长期来看，新开工面积的收缩实为市场出清、迈向供需再平衡的必经阶段。随着2025年供应高峰过去，市场供需矛盾将逐步缓解，为租金真正企稳创造有利条件，未来行业竞争焦点将从新增项目追逐转向存量资产的运营提升、功能重构与去化能力建设。
在下沉市场打开新天地
作为全球最大的灵活办公空间平台，IWG集团（International Workplace Group plc）的布局轨迹也折射出了中国办公市场的新变化。这家业务覆盖全球120余国家及地区、运营约5000处灵活办公中心的企业，在中国市场深耕已有30年，在全国超过45个城市布局150多家灵活办公中心，且正加速向三四线城市下沉。
IWG集团中国区总裁胡懋表示，下沉布局的决策主要源于三重逻辑支撑。首先是全球趋势的借鉴与国内实践的印证，国外企业办公布局早已从大都会向郊区及卫星城市延伸，这一趋势在国内已逐步显现，例如华为从深圳向东莞以及其在上海青浦的布局调整便是典型案例，大中小企业的办公选址正逐步跳出一线城市局限。其次是客户需求的直接驱动，随着业务拓展，已有不少客户主动咨询在三四线城市的灵活办公网点，市场需求的真实存在成为下沉的重要推力。
更为关键的是下沉城市自身的发展诉求。“小城市的商业繁荣程度比我们想象的要好得多。”胡懋表示，各地政府在打造支柱性优势产业的过程中，纷纷意识到高品质办公空间对优化营商环境、吸引投资的重要作用，主动寻求与国际知名灵活办公品牌合作。例如，河北辛集培育有领先的皮革加工产业与活跃的对外贸易，迫切希望提升当地办公空间品质；福建宁德依托宁德时代的产业集群效应，通过引入高端办公品牌提升城市营商环境；湖北鄂州则借助毗邻武汉的区位优势，着力完善商业服务配套。这些城市的实践表明，引入国际品牌的灵活办公中心，已成为与引进万豪、希尔顿等国际酒店类似的城市形象提升举措。
尽管下沉区域市场存在认知培育的过程，但运营成效超出预期。胡懋坦言，初期曾对下沉市场的接受度存有疑虑，但实际运营中发现，通过市场教育与体验式推广，客户会逐步认识到灵活办公模式的适配性，潜在需求正被持续激活。
“有退有进”彰显市场韧性
作为一家在华运营30年的英国企业，IWG集团服务着大量全球500强跨国企业，其对在华外资企业经营状况与营商环境的观察也为市场提供了一个观察窗口。
胡懋表示，近年来，受经济环境变化、市场需求调整及产业结构升级等因素影响，部分外企对在华业务布局进行了优化调整，有的适当收缩了非核心业务规模，这是市场发展过程中不可避免的正常现象。与此同时，也有新的外资企业不断进入中国市场，形成“有退有进”的动态平衡。
值得注意的是，不少进行业务收缩的外企选择将原有的大面积传统办公租赁需求，转化为灵活办公空间的使用需求，通过保留核心业务团队、采用更灵活的办公模式持续深耕中国市场，这部分需求已成为IWG等灵活办公服务商的重要业务增量。
而从行业维度看，外资企业的进出呈现出结构性特征，传统产业中部分落后产能的退出与新兴产业领域的投资增长并行。胡懋介绍，从区域来源看，受国际环境影响，部分欧美企业调整了在华布局，但来自中东、东南亚等地区的外资企业正加速进入中国市场，为市场注入新的活力。这种多维度的动态调整，既反映了全球经济格局变化对跨国企业布局的影响，也体现了中国市场在全球产业链中的重要地位仍未改变。
“市场始终是在不断变化的，我们也要不断适应市场的变化。”胡懋强调，外资企业的在华布局调整是企业基于自身发展战略与市场环境的理性选择，这也从另一个侧面印证了中国市场营商环境的持续优化与市场韧性的不断增强。
编辑：葛佳明
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