新华财经上海9月8日电（记者 杨溢仁）在行业供给端过剩，且短期内需求相对疲弱，难以消化新增的大背景下，产业园REITs的表现持续分化。
分析人士指出，当前不少产业园区均采用“以价换量”的方式维持出租率，然而整体作用有限，行业供给过大的局面暂难扭转。总体来看，当前产业园区REITs的风险仍然不小，各机构布局需择优限劣，保持审慎。
部分产业园运营承压
就产业园区发展的特征和产业结构、形态趋势来看，国内的产业园区发展经历了初创培育期、高速成长期、稳定调整期，自2009年至今进入了转型升级和发展创新阶段。
“不可否认，产业园区的核心竞争壁垒，集中于产业导入能力（需精准匹配区域政策与产业链）、开发运营经验（标准化建设 与全周期服务）及资金实力（低成本融资与资本运作）。”一位券商固收部门负责人告诉记者，“眼下，头部企业正通过资源整合与专业化能力提升打造‘护城河’，同时政策导向与市场分化将进一步加剧行业的集中度。简而言之，产业园区的优胜劣汰将在政策与经济转型的驱动下持续演进，行业的竞争焦点已从规模扩张转向精细化运营与产业链生态构建。”
记者观察发现，已公布2025半年报的产业园区公募REITs表现“喜忧参半”。虽然少数优质不动产仍可能凭借产业集聚和园区综合服务，保持租金和出租率的稳定，但亦有不少项目即便采取了“以价换量”的策略，表现依旧不佳。
举例来看，截至2025年6月30日，华安张江产业园REIT报告期内实现收入约7221.68万元，净利润为-1627.12万元；中金联东科创REIT报告期内实现本期收入约5799.54万元，净利润为-40.24万元；建信中关村产业园REIT报告期内实现收入5951.98万元，净利润为-855.36万元。
多位受访的业内专家告诉记者，当前产业园行业的竞争格局呈现出了以下特点——即城市群竞争、产业链竞争成为主流，国际竞争与国内竞争深度绑定；马太效应加剧，百强园区在产业吸附力、承载能力、服务水平上的优势持续扩大；定位同质化，多数园区聚焦于生物医药、新能源、数字经济等热门赛道；企业需求升级——优质企业非单一成本导向，而是对产业链协同、政策支持、资源导入等进行综合考量，这对园区的服务水平、效率提升、赋能能级等提出了更高的要求。
触底反弹尚需时间
眼下，产业园区行业发展面临挑战已成为业界共识。
记者观察发现，部分产业园区当前租赁合同到期后，由于产业园区以价换量效果不及预期，因此租金仍存在进一步调降的风险。
尤以中关村软件园为例，据券商的不完全统计，截至2025年6月30日，园区内空置面积达到了17.3万平方米。就建信中关村产业园REIT的可类比项目来看，除基础设施项目外，园区内共有12栋楼宇出现了较多空置面积。其中，超过1万平方米空置面积的楼宇共有5栋（如太极傲天大厦空置约2.45万平方米、尚东数字谷空置约2.3万平方米，环宇大厦空置 约2万平方米）。可以看到，园区内的空置面积及物业的多样性为租赁客户提供了多种选择，部分项目的谈判空间较大——为达到实现客户签约的目标，区域内各项目之间持续竞争，价格战情况严重。
“由此，不同园区走出困境的触底时间可能有所差异。”中信证券研究院基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪说，“首先，由于不同地区的潜在供给不同，因此供给相对较少的区域的租金和出租率可能率先触底；其次，在招商引资规范化的背景下，产业生态好、产业空间大、服务质量高的区域对于企业的吸引力料更加凸显，租赁需求预计将向这类区域集中；再者，园区服务是吸引企业，避免和写字楼产生同质化竞争的重要因素，也就是说，具备相对完善服务体系的产业园区的竞争力预计更强。因此，我们认为具备以上属性的产业园区有望先于其他园区在经济后周期率先出现反弹，短期的租金和出租率也可能更加稳定。”
板块存在结构性机会
虽然产业园板块整体回暖仍需时间，但考虑到已上市REITs项目的底层资产大多资质优良，则对于产业园REITs的后续表现，投资人也无需过于悲观。毕竟，已有不少项目的运营情况呈现出了反弹回升的向好走势。
例如，东吴苏园产业REIT，截至2025年6月30日，其报告期内实现收入1.21亿元，净利润达2847.42万元；中金重庆两江REIT方面，其报告期内实现收入5003.34万元，净利润为1965.35万元；博时津开科工产业园REIT同样表现不俗，其报告期内实现收入6418.57万元，净利润为2373.54万元。
综上，回到产业园REITs的投资布局层面，尽管当前市场依旧面临供需失衡和收益承压的挑战，但长期来看，随着产业升级和政策支持，优质产业园REITs仍具投资价值。多位受访的业内人士建议，后续各机构布局可遵循以下路径，包括优先选择一线城市核心区、租户质量高、运营稳定的产业园REITs；关注具备区位优势、历史经营稳定、租户集中度较分散的个券；在市净率合理、经营触底企稳时介入，避免追高；长期持有并定期跟踪运营数据，适时调整持仓结构。
总而言之，投资者应根据自身风险偏好和投资目标，合理配置产业园REITs资产，同时注意分散投资以降低风险。
展望后续，身处经济结构提质升级、产业园行业发展承压的大环境中，产业园区的运营能力和竞争生态势必将进一步重构，具体表现为——淡化土地开发，更聚焦于产业链生态构建、精细化运营和全周期风险管理；园区评价体系可能围绕创新驱动、绿色低碳、产业韧性、数字治理等新维度重塑；REITs 的发展或将加速行业洗牌，具备稳定现金流的优质园区或取得更多资本溢价，低效园区大概率将面临淘汰。
编辑：王菁
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新华财经上海9月8日电（记者 杨溢仁）在行业供给端过剩，且短期内需求相对疲弱，难以消化新增的大背景下，产业园REITs的表现持续分化。
分析人士指出，当前不少产业园区均采用“以价换量”的方式维持出租率，然而整体作用有限，行业供给过大的局面暂难扭转。总体来看，当前产业园区REITs的风险仍然不小，各机构布局需择优限劣，保持审慎。
部分产业园运营承压
就产业园区发展的特征和产业结构、形态趋势来看，国内的产业园区发展经历了初创培育期、高速成长期、稳定调整期，自2009年至今进入了转型升级和发展创新阶段。
“不可否认，产业园区的核心竞争壁垒，集中于产业导入能力（需精准匹配区域政策与产业链）、开发运营经验（标准化建设 与全周期服务）及资金实力（低成本融资与资本运作）。”一位券商固收部门负责人告诉记者，“眼下，头部企业正通过资源整合与专业化能力提升打造‘护城河’，同时政策导向与市场分化将进一步加剧行业的集中度。简而言之，产业园区的优胜劣汰将在政策与经济转型的驱动下持续演进，行业的竞争焦点已从规模扩张转向精细化运营与产业链生态构建。”
记者观察发现，已公布2025半年报的产业园区公募REITs表现“喜忧参半”。虽然少数优质不动产仍可能凭借产业集聚和园区综合服务，保持租金和出租率的稳定，但亦有不少项目即便采取了“以价换量”的策略，表现依旧不佳。
举例来看，截至2025年6月30日，华安张江产业园REIT报告期内实现收入约7221.68万元，净利润为-1627.12万元；中金联东科创REIT报告期内实现本期收入约5799.54万元，净利润为-40.24万元；建信中关村产业园REIT报告期内实现收入5951.98万元，净利润为-855.36万元。
多位受访的业内专家告诉记者，当前产业园行业的竞争格局呈现出了以下特点——即城市群竞争、产业链竞争成为主流，国际竞争与国内竞争深度绑定；马太效应加剧，百强园区在产业吸附力、承载能力、服务水平上的优势持续扩大；定位同质化，多数园区聚焦于生物医药、新能源、数字经济等热门赛道；企业需求升级——优质企业非单一成本导向，而是对产业链协同、政策支持、资源导入等进行综合考量，这对园区的服务水平、效率提升、赋能能级等提出了更高的要求。
触底反弹尚需时间
眼下，产业园区行业发展面临挑战已成为业界共识。
记者观察发现，部分产业园区当前租赁合同到期后，由于产业园区以价换量效果不及预期，因此租金仍存在进一步调降的风险。
尤以中关村软件园为例，据券商的不完全统计，截至2025年6月30日，园区内空置面积达到了17.3万平方米。就建信中关村产业园REIT的可类比项目来看，除基础设施项目外，园区内共有12栋楼宇出现了较多空置面积。其中，超过1万平方米空置面积的楼宇共有5栋（如太极傲天大厦空置约2.45万平方米、尚东数字谷空置约2.3万平方米，环宇大厦空置 约2万平方米）。可以看到，园区内的空置面积及物业的多样性为租赁客户提供了多种选择，部分项目的谈判空间较大——为达到实现客户签约的目标，区域内各项目之间持续竞争，价格战情况严重。
“由此，不同园区走出困境的触底时间可能有所差异。”中信证券研究院基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪说，“首先，由于不同地区的潜在供给不同，因此供给相对较少的区域的租金和出租率可能率先触底；其次，在招商引资规范化的背景下，产业生态好、产业空间大、服务质量高的区域对于企业的吸引力料更加凸显，租赁需求预计将向这类区域集中；再者，园区服务是吸引企业，避免和写字楼产生同质化竞争的重要因素，也就是说，具备相对完善服务体系的产业园区的竞争力预计更强。因此，我们认为具备以上属性的产业园区有望先于其他园区在经济后周期率先出现反弹，短期的租金和出租率也可能更加稳定。”
板块存在结构性机会
虽然产业园板块整体回暖仍需时间，但考虑到已上市REITs项目的底层资产大多资质优良，则对于产业园REITs的后续表现，投资人也无需过于悲观。毕竟，已有不少项目的运营情况呈现出了反弹回升的向好走势。
例如，东吴苏园产业REIT，截至2025年6月30日，其报告期内实现收入1.21亿元，净利润达2847.42万元；中金重庆两江REIT方面，其报告期内实现收入5003.34万元，净利润为1965.35万元；博时津开科工产业园REIT同样表现不俗，其报告期内实现收入6418.57万元，净利润为2373.54万元。
综上，回到产业园REITs的投资布局层面，尽管当前市场依旧面临供需失衡和收益承压的挑战，但长期来看，随着产业升级和政策支持，优质产业园REITs仍具投资价值。多位受访的业内人士建议，后续各机构布局可遵循以下路径，包括优先选择一线城市核心区、租户质量高、运营稳定的产业园REITs；关注具备区位优势、历史经营稳定、租户集中度较分散的个券；在市净率合理、经营触底企稳时介入，避免追高；长期持有并定期跟踪运营数据，适时调整持仓结构。
总而言之，投资者应根据自身风险偏好和投资目标，合理配置产业园REITs资产，同时注意分散投资以降低风险。
展望后续，身处经济结构提质升级、产业园行业发展承压的大环境中，产业园区的运营能力和竞争生态势必将进一步重构，具体表现为——淡化土地开发，更聚焦于产业链生态构建、精细化运营和全周期风险管理；园区评价体系可能围绕创新驱动、绿色低碳、产业韧性、数字治理等新维度重塑；REITs 的发展或将加速行业洗牌，具备稳定现金流的优质园区或取得更多资本溢价，低效园区大概率将面临淘汰。
编辑：王菁
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