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撰文/高天
中国商业地产最活跃的城市，无疑就是上海。
既有庞大的市场规模、丰富的商业业态、高度的品牌聚集度，也有强有力的政策支撑及时尚、艺术、文化等多元产业引领。一系列优势叠加，使得上海不仅聚集了国内外各大知名商业开发及运营企业，也吸引了品牌商家的争先拓店，整体形成了良好的营商环境。
据戴德梁行统计数据，截至2025年二季度末，上海市优质零售物业市场总存量达到2499.07万㎡，环比上涨了0.81%。同时，市场供应仍然持续增加。据联商网此前统计的数据，2025年上海计划有29家新的商业体会面世。
市场供应增加，意味着存量越来越大，也面临着租金压力、竞争加剧等问题，更加无法避免的是一些因建设停滞产生的“烂尾楼”。
近日，上海又有三家“烂尾”多年的商业项目曝出新的进展，有的成功被接盘，或许将迎新生，而有的则降价7折依然无人问津。
01
信达“捡漏”上海十年“烂尾楼”
8月1日，停工了9年、流拍4次的浦西佳程广场项目终于迎来了新的掌舵者。
中国信达资产管理股份有限公司旗下的上海信秀复一号企业管理有限公司，以8.86亿元底价成交了位于上海市静安区彭浦新村的浦西佳程广场，相较19.28亿的评估价，信达以4.5折成交。
2010年5月，香港佳程集团取得静安区彭浦新村街道地块土地使用权，计划打造集5A甲级写字楼、商业购物中心及精品酒店于一体的15.4万㎡的商业综合体，并在两年后举行了奠基仪式。
▲浦西佳程广场原效果图
在项目的奠基仪式上，佳程集团上海公司董事总经理李俊锋还豪言将打造成“南恒隆、北佳程”的商业格局，成为北上海的商业新地标。
然而这一宏大的梦想于2016年戛然而止，原因是开发商资金链断裂。直到2022年，佳程集团破产，该项目进入了漫长的拍卖之路，期间4次流拍，如今最终迎来了“白衣骑士”。
作为一家港资企业，佳程集团于2005年在内地投建了首个商业项目——北京佳程广场。2015年，提出了内地“5年32程”的战略，即5年内在上海、北京、广州、深圳、成都、重庆等全国重点一二线城市打造32个佳程广场项目，但最终没能如愿。另一个重点项目重庆佳程广场，历经16次流拍后，从19.38亿元跌至4.1亿元成交。
反观中国信达，作为四大AMC公司之一，此前已经接手了包括沈阳乐天世界、广州中广国际大厦、重庆解放碑时尚文化城、昆明涌鑫哈佛中心、郑州金博大城资产的盘活工作。
相信有了信达的加入，地处静安区的浦西佳程广场将会迎来新的希望。目前该项目已取得预售证，外立面玻璃幕墙大部分完工，部分楼层室内装修、消防管网、下水道、空调设备与管道等设施也已安装，商场内的部分自动扶梯已完成安装。
02
青浦正荣中心降价7折仍流拍
“有人欢喜有人愁”。
8月7日，首次拍卖的青浦正荣中心最终流拍。据悉，该项目评估价9.318亿，起拍价6.52亿，等于7折出售。
2014年2月，正荣地产25.6亿元竞得青浦徐泾镇联民村一综合地块，将打造成融合购物中心、高端办公、星级酒店、精品公寓等多元业态的商业综合体，并定名为上海青浦正荣中心。
▲青浦正荣中心原效果图
项目整体建筑面积10.7万㎡，其中地上建筑面积6.33万㎡，涵盖了5.35万㎡的购物中心和1.5万㎡的长租公寓。
2019年，青浦正荣中心开工奠基，然而随着正荣地产于2022年爆发资金危机开始，该项目也被迫停工。
此前有消息称，华润有意接盘该项目，最后也不了了之。目前该项目的主体结构已经基本完工，首次流拍后必然也会再次启动新的拍卖程序，希望这个项目也能迎来它的“白衣骑士”。
03
城隍庙十年“烂尾商业”焕新文商旅
沪上大名鼎鼎的城隍庙广场项目在第三次拍卖中，成功觅得新主。千城集团注入资本，将项目更名为幸汇城隍/LUCKY HUB，并定位为世界东方美学与海派精神表达平台。
7月1日，幸汇城隍官宣了新的进展。项目建筑面积约3.6万㎡，以文化为魂、商业为体、旅游为脉打造的文商旅融合标杆。
▲幸汇城隍实景图 图源/项目官方
在具体规划上，幸汇城隍将挖掘上海“老城厢”千年文脉(沪上八景、城隍道系文化、海派精神发源地)，构建“幸汇八景”沉浸式文化景观体系：“侬好上海”，B1层的宋韵庙会穿越入口；“禧汇满堂”，L1的十二花神墙；“福链通天”，B1至L2的祈福楼梯；“聚宝灵台”，L2的五路财神像等8处主景观，将传统文化以先锋艺术语言进行重构。
▲幸汇城隍业态规划 图源/项目官方
目前该项目已经于6月26日正式复工，预计2026年下半年正式亮相。
城隍庙广场项目的过往也是一波三折。
2006年，Cargill Financial Services以8.7亿的价格从豫园商城、上海复星商投、豫园房产手上拿下上海城隍庙广场置业的100%股权。并于2007年11月，将项目命名为“豫龙坊”，且在2008年初正式开业。
然而仅一年时间，2009年9月就交给了盈石管理，并更名为“豫城时尚”，但是依然不见起色。2013年，光耀东方接盘，9亿完成收购并启动新一轮改造，然而一直没有完成，尤其是2017年光耀东方老板去世后内部问题凸显，最终发生债务危机，项目就一直停工。
从2023年该项目首次被拍卖，2024年二次拍卖，2025年2月第三次拍卖，最终成交。
04
“烂尾商业”背后的困局
除了上述几个“烂尾商业”，上海仍然有不少项目陷入困局。例如5号线奉浦大道站上的奉贤万达广场，塔吊悬停已经七年之久。而更有名的莫过于陆家嘴的黄金置地大厦，这个由印尼富商投资的“世纪烂尾楼”估值曾高达150亿元，然而1999年拍地开始至今无人问津，与对面人流如织的国金中心形成鲜明反差。
“烂尾商业”通常指因资金链断裂、规划调整、开发商违约等原因，导致商业地产项目在建设过程中停滞，长期无法完工或投入运营的情况。不仅浪费土地资源，还可能对周边经济、城市形象及投资者权益造成负面影响。
这些“烂尾商业”，像是一座城市的“伤疤”，警示着当下的困局。
其一，开发商资金问题。开发商自有资金不足，过度依赖贷款或预售款，一旦融资渠道断裂，项目便难以为继。又或者，部分开发商将资金挪用于其他项目，导致本项目资金链断裂。前文中，青浦正荣中心和浦西佳程广场，都是因各自开发商陷入资金困难而导致的停工“烂尾”。
其二，市场需求的变化。当下商业地产进入存量时代，一旦市场饱和了，开发商对项目前景失去信心就会撤资或者出售。同时，市场竞争过大，也会影响新项目的招商，一旦招商不理想，项目的开业时间也会一拖再拖。
有数据显示，上海的人均商业面积是3.2㎡，是东京的3倍，仅次于迪拜。这不仅体现了上海高度繁荣的商业市场，也反映出了商业供给过剩的情况。与此同时，上海的供应市场仍然在扩大。
其三，规划与政策的变化。一方面，受城市规划调整影响。如周边道路、配套设施变更，环保、消防等政策收紧等影响，导致项目需重新审批，延误工期甚至停工。另一方面，项目自身初期规划不当，如定位偏差、消费者偏差、选址偏远等等，导致招商困难被迫停工。
而为了解决这些“烂尾商业”，主要是通过政府机构介入、市场化运作等方式，引入新的资方，重新盘活资产。当然这个过程可能涉及多方利益的博弈，需要长期协调，因此更好的方法是加强项目审批监管、规范开发商资金使用等方式进行预防监管。
写在最后
今年上海的零售物业市场竞争白热化、内卷程度继续升级。
一方面，一些商业和品牌以生态融合、主题破圈为核心，精耕场景特色，实现差异化突围。比如兴业太古汇启幕LV“路易号”概念空间，话梅虹桥机场店打造复古机舱式“旅行产品线实验空间”，梅龙镇广场重新改造升级等等，在激烈的市场竞争中展现出了强大的市场活力。
另一方面，上海零售物业租赁指标的复苏节奏仍显平缓。数据显示，今年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/㎡，平均出租率94.71%，整体表现与去年持平，显示上海零售物业租赁压力升级。
可见，上海零售物业市场将迎来新一轮的“优胜劣汰”。
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中国商业地产最活跃的城市，无疑就是上海。
既有庞大的市场规模、丰富的商业业态、高度的品牌聚集度，也有强有力的政策支撑及时尚、艺术、文化等多元产业引领。一系列优势叠加，使得上海不仅聚集了国内外各大知名商业开发及运营企业，也吸引了品牌商家的争先拓店，整体形成了良好的营商环境。
据戴德梁行统计数据，截至2025年二季度末，上海市优质零售物业市场总存量达到2499.07万㎡，环比上涨了0.81%。同时，市场供应仍然持续增加。据联商网此前统计的数据，2025年上海计划有29家新的商业体会面世。
市场供应增加，意味着存量越来越大，也面临着租金压力、竞争加剧等问题，更加无法避免的是一些因建设停滞产生的“烂尾楼”。
近日，上海又有三家“烂尾”多年的商业项目曝出新的进展，有的成功被接盘，或许将迎新生，而有的则降价7折依然无人问津。
01
信达“捡漏”上海十年“烂尾楼”
8月1日，停工了9年、流拍4次的浦西佳程广场项目终于迎来了新的掌舵者。
中国信达资产管理股份有限公司旗下的上海信秀复一号企业管理有限公司，以8.86亿元底价成交了位于上海市静安区彭浦新村的浦西佳程广场，相较19.28亿的评估价，信达以4.5折成交。
2010年5月，香港佳程集团取得静安区彭浦新村街道地块土地使用权，计划打造集5A甲级写字楼、商业购物中心及精品酒店于一体的15.4万㎡的商业综合体，并在两年后举行了奠基仪式。
▲浦西佳程广场原效果图
在项目的奠基仪式上，佳程集团上海公司董事总经理李俊锋还豪言将打造成“南恒隆、北佳程”的商业格局，成为北上海的商业新地标。
然而这一宏大的梦想于2016年戛然而止，原因是开发商资金链断裂。直到2022年，佳程集团破产，该项目进入了漫长的拍卖之路，期间4次流拍，如今最终迎来了“白衣骑士”。
作为一家港资企业，佳程集团于2005年在内地投建了首个商业项目——北京佳程广场。2015年，提出了内地“5年32程”的战略，即5年内在上海、北京、广州、深圳、成都、重庆等全国重点一二线城市打造32个佳程广场项目，但最终没能如愿。另一个重点项目重庆佳程广场，历经16次流拍后，从19.38亿元跌至4.1亿元成交。
反观中国信达，作为四大AMC公司之一，此前已经接手了包括沈阳乐天世界、广州中广国际大厦、重庆解放碑时尚文化城、昆明涌鑫哈佛中心、郑州金博大城资产的盘活工作。
相信有了信达的加入，地处静安区的浦西佳程广场将会迎来新的希望。目前该项目已取得预售证，外立面玻璃幕墙大部分完工，部分楼层室内装修、消防管网、下水道、空调设备与管道等设施也已安装，商场内的部分自动扶梯已完成安装。
02
青浦正荣中心降价7折仍流拍
“有人欢喜有人愁”。
8月7日，首次拍卖的青浦正荣中心最终流拍。据悉，该项目评估价9.318亿，起拍价6.52亿，等于7折出售。
2014年2月，正荣地产25.6亿元竞得青浦徐泾镇联民村一综合地块，将打造成融合购物中心、高端办公、星级酒店、精品公寓等多元业态的商业综合体，并定名为上海青浦正荣中心。
▲青浦正荣中心原效果图
项目整体建筑面积10.7万㎡，其中地上建筑面积6.33万㎡，涵盖了5.35万㎡的购物中心和1.5万㎡的长租公寓。
2019年，青浦正荣中心开工奠基，然而随着正荣地产于2022年爆发资金危机开始，该项目也被迫停工。
此前有消息称，华润有意接盘该项目，最后也不了了之。目前该项目的主体结构已经基本完工，首次流拍后必然也会再次启动新的拍卖程序，希望这个项目也能迎来它的“白衣骑士”。
03
城隍庙十年“烂尾商业”焕新文商旅
沪上大名鼎鼎的城隍庙广场项目在第三次拍卖中，成功觅得新主。千城集团注入资本，将项目更名为幸汇城隍/LUCKY HUB，并定位为世界东方美学与海派精神表达平台。
7月1日，幸汇城隍官宣了新的进展。项目建筑面积约3.6万㎡，以文化为魂、商业为体、旅游为脉打造的文商旅融合标杆。
▲幸汇城隍实景图 图源/项目官方
在具体规划上，幸汇城隍将挖掘上海“老城厢”千年文脉(沪上八景、城隍道系文化、海派精神发源地)，构建“幸汇八景”沉浸式文化景观体系：“侬好上海”，B1层的宋韵庙会穿越入口；“禧汇满堂”，L1的十二花神墙；“福链通天”，B1至L2的祈福楼梯；“聚宝灵台”，L2的五路财神像等8处主景观，将传统文化以先锋艺术语言进行重构。
▲幸汇城隍业态规划 图源/项目官方
目前该项目已经于6月26日正式复工，预计2026年下半年正式亮相。
城隍庙广场项目的过往也是一波三折。
2006年，Cargill Financial Services以8.7亿的价格从豫园商城、上海复星商投、豫园房产手上拿下上海城隍庙广场置业的100%股权。并于2007年11月，将项目命名为“豫龙坊”，且在2008年初正式开业。
然而仅一年时间，2009年9月就交给了盈石管理，并更名为“豫城时尚”，但是依然不见起色。2013年，光耀东方接盘，9亿完成收购并启动新一轮改造，然而一直没有完成，尤其是2017年光耀东方老板去世后内部问题凸显，最终发生债务危机，项目就一直停工。
从2023年该项目首次被拍卖，2024年二次拍卖，2025年2月第三次拍卖，最终成交。
04
“烂尾商业”背后的困局
除了上述几个“烂尾商业”，上海仍然有不少项目陷入困局。例如5号线奉浦大道站上的奉贤万达广场，塔吊悬停已经七年之久。而更有名的莫过于陆家嘴的黄金置地大厦，这个由印尼富商投资的“世纪烂尾楼”估值曾高达150亿元，然而1999年拍地开始至今无人问津，与对面人流如织的国金中心形成鲜明反差。
“烂尾商业”通常指因资金链断裂、规划调整、开发商违约等原因，导致商业地产项目在建设过程中停滞，长期无法完工或投入运营的情况。不仅浪费土地资源，还可能对周边经济、城市形象及投资者权益造成负面影响。
这些“烂尾商业”，像是一座城市的“伤疤”，警示着当下的困局。
其一，开发商资金问题。开发商自有资金不足，过度依赖贷款或预售款，一旦融资渠道断裂，项目便难以为继。又或者，部分开发商将资金挪用于其他项目，导致本项目资金链断裂。前文中，青浦正荣中心和浦西佳程广场，都是因各自开发商陷入资金困难而导致的停工“烂尾”。
其二，市场需求的变化。当下商业地产进入存量时代，一旦市场饱和了，开发商对项目前景失去信心就会撤资或者出售。同时，市场竞争过大，也会影响新项目的招商，一旦招商不理想，项目的开业时间也会一拖再拖。
有数据显示，上海的人均商业面积是3.2㎡，是东京的3倍，仅次于迪拜。这不仅体现了上海高度繁荣的商业市场，也反映出了商业供给过剩的情况。与此同时，上海的供应市场仍然在扩大。
其三，规划与政策的变化。一方面，受城市规划调整影响。如周边道路、配套设施变更，环保、消防等政策收紧等影响，导致项目需重新审批，延误工期甚至停工。另一方面，项目自身初期规划不当，如定位偏差、消费者偏差、选址偏远等等，导致招商困难被迫停工。
而为了解决这些“烂尾商业”，主要是通过政府机构介入、市场化运作等方式，引入新的资方，重新盘活资产。当然这个过程可能涉及多方利益的博弈，需要长期协调，因此更好的方法是加强项目审批监管、规范开发商资金使用等方式进行预防监管。
写在最后
今年上海的零售物业市场竞争白热化、内卷程度继续升级。
一方面，一些商业和品牌以生态融合、主题破圈为核心，精耕场景特色，实现差异化突围。比如兴业太古汇启幕LV“路易号”概念空间，话梅虹桥机场店打造复古机舱式“旅行产品线实验空间”，梅龙镇广场重新改造升级等等，在激烈的市场竞争中展现出了强大的市场活力。
另一方面，上海零售物业租赁指标的复苏节奏仍显平缓。数据显示，今年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/㎡，平均出租率94.71%，整体表现与去年持平，显示上海零售物业租赁压力升级。
可见，上海零售物业市场将迎来新一轮的“优胜劣汰”。
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三箭齐发！“胖永辉”上海宝山、奉贤、松江首店8月连开
上海百联青浦奥特莱斯将建成亚洲最大奥特莱斯
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