今天我来回答一个非常多朋友询问我的一个问题：中国的房价，到底跌到哪了？
朴树在1999年发行过一张专辑，收录的第一首歌《New Boy》，开头是这样唱的：
我看见到处是阳光
新世界来得像梦一样
彼时，是中国房改的第二个年头。那一年，中国每年出生人口高达1900万，生育率1.52，人口年龄中位数只有27岁。城镇化也可以说刚刚起步，城镇化率仅34.78%，城镇人均住房面积只有可怜的18平方米。
从1998年启动房改，到2021年中国房价见顶，这23年，中国商品房年销售面积从1.2亿平方米，暴涨至17.9亿平方米，年均增幅高达12.5%，远超我们同期GDP增速，也把同期的M2货币发行增速甩开一条大街；商品房销售额，则从2513亿元，暴增至18.2万亿元，年均增幅更是达到了恐怖的20.5%。
老百姓也被裹挟进这场地产的狂欢，被时代推着成为了“房奴”。
中国居民房贷余额首次突破10万亿，是在2014年，花了16年的时间。仅仅3年之后的2017年，就突破了第二个十万亿，达到20万亿，又在更短的2年之后的2019年，突破30万亿元，随后在2022年达到峰值38.8万亿。中国居民部门杠杆率，则从2014年的30%左右，飙升至2023年的61.9%，接近甚至超越发达国家水平。
房地产也成了绝对的造富行业，它造就了2013、2015、2016年三次获得首富头衔的王健林，也造就了2017年登顶首富的恒大许家印。无数的普通人更是借助房价的暴涨，身价翻倍，实现了表面的阶层跃迁。
2017年，楼市调控力度加大。也是在这一年，朴树发布了新填词的《Forever Young》，曲调不变，歌词却变成了：
所有牛逼过的都颓了
你拥有的一切都过期了
从这一年开始，房地产的新世界走向了尾声。盛极三十年，衰，不过3年。2021年，中国的房地产市场见顶回落。之后，中国房地产市场经历了住房商品化26年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的超级大调整。
房地产市场需求锐减，房价加速下跌。
2025年6月，中国70个大中城市，新建商品房住宅价格同比下降3.7%，从2022年3月算起，已连续下降39个月。二手住宅价格同比下降6.1%，从2022年1月算起，连续41个月下降。
房价跌幅有多大呢？
也就是说，过去三年，你所在城市的房价，跌去三分之一，是非常、非常正常的状态。在类似南京、重庆、武汉、郑州这些二线城市房价基本都跌了40%上下，至于温州、东莞、惠州这些三四线城市，房价跌幅堪称惨烈，基本都超过了50%。
这是什么概念？
而在2016年房价暴涨之后的这8年时间里，商品房销售面积为136.42亿平方米，折合1.36亿套，占27年总销售数量的52.6%。
天下没有免费的盛宴。君以此兴，当以此亡，所有命运的慷慨恩赐，其实早就在暗中标注了价格。曾经，借助房产暴涨实现阶级跨越的中产，如今又因为房价的暴跌面临“返贫”的困境。地产富豪在富豪榜单上也被“雨打风吹去”，万达深陷债务泥潭，恒大早已被破产重组，并未能恒久远大、流芳百世。
在经济学上，判断房地产市场是否到顶不容易，因为要综合判断人口红利、人均住房持有量、城市化率等诸多因子。但在住房失去房价上涨的资本利得功能后，判断房价是否到底，其实非常简单，经济学上使用的指标，有且只有一条，就是房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价。
金融定价理论上，任何资产的价值，都来自于它未来能带来的回报。在房屋以自住和出租为主的情况下，房屋定价的锚，只能回归租金，且其租金回报率应该超过全社会的无风险利率，因为房产是风险资产。如果租金回报率过低，只意味着一件事：房地产市场泡沫过高。
大家看看下面格隆汇勾股大数据团队做的数据图。
如此不合理的房价，说明什么？
一直到这轮房地产见顶回落，两者才开始收敛。截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率为1.93%，30年期国债收益率呢？为1.86%，两者基本重合，一线城市租金回报率较30年期国债收益率，略高了7个BP。
当然不合理。因为房产属于风险资产，理论来讲，租金收益率应该高于无风险收益率一定水平才更合理、更安全。
从海外重点城市的数据来看，住房租金回报率，大多数时间都要高于30年期国债利率。2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP，伦敦非常特殊，但住房租金回报率也超过30年期国债收益率34个BP。
按照这个标准，考虑到中国人对房子的执念，我们把这个利差压缩到60个BP，目前我国城市住宅租金回报率也需要去到2.5%的水平。
我知道很多人不愿意接受这个结论，因为前面三年中国房价平均已经跌了33%了，这个过程令无数人痛苦不堪。
剩下的更重要的问题是，这个25%的下跌过程，或者说房租收益率与国债收益率的利差回升到80BP，这个时间周期大概需要多久呢？
2021年10月，随着房价下跌，租金回报率和30年国债利率利差开始收窄。2023年下半年，宽松政策加码后，租金回报率回升，国债收益率加速下行。二者利差从2023年6月的-119BP回升到2025年6月份的7个BP，2年时间回升了126BP，月均回升5个BP。
也就是说，我们的房价跌幅进程已经走完了四分之三的路程，房价大概率将在2026年年底触底企稳。
答案是不会。人为干预引发的脉冲，只是在下跌过程中吸引一批新的人冲进来，把房价下跌的全程痛苦，分解在不同人身上扛而已。
繁华落幕芳菲尽，站在这个时代更替的罅隙里，我们或许该去思考另一种生活方式。房子是中国人一生的执念，也是时代洪流下的无奈选择，是钢筋水泥，却囚禁着多数中国人的一生。
风雨飘摇的晚唐有个诗人叫卢延让，一生籍籍无名。但格隆非常喜欢他的两句诗词“山僧不解甲子数，一叶落知天下秋”。喜欢的是文字里那令人艳羡的独立、自我、率性，放旷与豁达。
<span style="color:" #000;="" --tt-darkmode-color:="" #a3a3a3;"="">我是格隆，关注我，做一个清醒的人。虽然有时太清醒了，也会伴随很多苦恼，但，我向你保证，稀里糊涂、随波逐流的代价一定会更大。（全文完）
今天我来回答一个非常多朋友询问我的一个问题：中国的房价，到底跌到哪了？
朴树在1999年发行过一张专辑，收录的第一首歌《New Boy》，开头是这样唱的：
我看见到处是阳光
新世界来得像梦一样
彼时，是中国房改的第二个年头。那一年，中国每年出生人口高达1900万，生育率1.52，人口年龄中位数只有27岁。城镇化也可以说刚刚起步，城镇化率仅34.78%，城镇人均住房面积只有可怜的18平方米。
从1998年启动房改，到2021年中国房价见顶，这23年，中国商品房年销售面积从1.2亿平方米，暴涨至17.9亿平方米，年均增幅高达12.5%，远超我们同期GDP增速，也把同期的M2货币发行增速甩开一条大街；商品房销售额，则从2513亿元，暴增至18.2万亿元，年均增幅更是达到了恐怖的20.5%。
老百姓也被裹挟进这场地产的狂欢，被时代推着成为了“房奴”。
中国居民房贷余额首次突破10万亿，是在2014年，花了16年的时间。仅仅3年之后的2017年，就突破了第二个十万亿，达到20万亿，又在更短的2年之后的2019年，突破30万亿元，随后在2022年达到峰值38.8万亿。中国居民部门杠杆率，则从2014年的30%左右，飙升至2023年的61.9%，接近甚至超越发达国家水平。
房地产也成了绝对的造富行业，它造就了2013、2015、2016年三次获得首富头衔的王健林，也造就了2017年登顶首富的恒大许家印。无数的普通人更是借助房价的暴涨，身价翻倍，实现了表面的阶层跃迁。
2017年，楼市调控力度加大。也是在这一年，朴树发布了新填词的《Forever Young》，曲调不变，歌词却变成了：
所有牛逼过的都颓了
你拥有的一切都过期了
从这一年开始，房地产的新世界走向了尾声。盛极三十年，衰，不过3年。2021年，中国的房地产市场见顶回落。之后，中国房地产市场经历了住房商品化26年以来“时间最长、下跌最猛、幅度最大”的超级大调整。
房地产市场需求锐减，房价加速下跌。
2025年6月，中国70个大中城市，新建商品房住宅价格同比下降3.7%，从2022年3月算起，已连续下降39个月。二手住宅价格同比下降6.1%，从2022年1月算起，连续41个月下降。
房价跌幅有多大呢？
也就是说，过去三年，你所在城市的房价，跌去三分之一，是非常、非常正常的状态。在类似南京、重庆、武汉、郑州这些二线城市房价基本都跌了40%上下，至于温州、东莞、惠州这些三四线城市，房价跌幅堪称惨烈，基本都超过了50%。
这是什么概念？
而在2016年房价暴涨之后的这8年时间里，商品房销售面积为136.42亿平方米，折合1.36亿套，占27年总销售数量的52.6%。
天下没有免费的盛宴。君以此兴，当以此亡，所有命运的慷慨恩赐，其实早就在暗中标注了价格。曾经，借助房产暴涨实现阶级跨越的中产，如今又因为房价的暴跌面临“返贫”的困境。地产富豪在富豪榜单上也被“雨打风吹去”，万达深陷债务泥潭，恒大早已被破产重组，并未能恒久远大、流芳百世。
在经济学上，判断房地产市场是否到顶不容易，因为要综合判断人口红利、人均住房持有量、城市化率等诸多因子。但在住房失去房价上涨的资本利得功能后，判断房价是否到底，其实非常简单，经济学上使用的指标，有且只有一条，就是房屋租金回报率和30年期国债收益率的比价。
金融定价理论上，任何资产的价值，都来自于它未来能带来的回报。在房屋以自住和出租为主的情况下，房屋定价的锚，只能回归租金，且其租金回报率应该超过全社会的无风险利率，因为房产是风险资产。如果租金回报率过低，只意味着一件事：房地产市场泡沫过高。
大家看看下面格隆汇勾股大数据团队做的数据图。
如此不合理的房价，说明什么？
一直到这轮房地产见顶回落，两者才开始收敛。截至2025年6月，中国一线城市平均租金回报率为1.93%，30年期国债收益率呢？为1.86%，两者基本重合，一线城市租金回报率较30年期国债收益率，略高了7个BP。
当然不合理。因为房产属于风险资产，理论来讲，租金收益率应该高于无风险收益率一定水平才更合理、更安全。
从海外重点城市的数据来看，住房租金回报率，大多数时间都要高于30年期国债利率。2009-2024年，纽约住房租金回报率与30年期国债利率的平均利差为198BP、东京是168BP、柏林是211BP，伦敦非常特殊，但住房租金回报率也超过30年期国债收益率34个BP。
按照这个标准，考虑到中国人对房子的执念，我们把这个利差压缩到60个BP，目前我国城市住宅租金回报率也需要去到2.5%的水平。
我知道很多人不愿意接受这个结论，因为前面三年中国房价平均已经跌了33%了，这个过程令无数人痛苦不堪。
剩下的更重要的问题是，这个25%的下跌过程，或者说房租收益率与国债收益率的利差回升到80BP，这个时间周期大概需要多久呢？
2021年10月，随着房价下跌，租金回报率和30年国债利率利差开始收窄。2023年下半年，宽松政策加码后，租金回报率回升，国债收益率加速下行。二者利差从2023年6月的-119BP回升到2025年6月份的7个BP，2年时间回升了126BP，月均回升5个BP。
也就是说，我们的房价跌幅进程已经走完了四分之三的路程，房价大概率将在2026年年底触底企稳。
答案是不会。人为干预引发的脉冲，只是在下跌过程中吸引一批新的人冲进来，把房价下跌的全程痛苦，分解在不同人身上扛而已。
繁华落幕芳菲尽，站在这个时代更替的罅隙里，我们或许该去思考另一种生活方式。房子是中国人一生的执念，也是时代洪流下的无奈选择，是钢筋水泥，却囚禁着多数中国人的一生。
风雨飘摇的晚唐有个诗人叫卢延让，一生籍籍无名。但格隆非常喜欢他的两句诗词“山僧不解甲子数，一叶落知天下秋”。喜欢的是文字里那令人艳羡的独立、自我、率性，放旷与豁达。
<span style="color:" #000;="" --tt-darkmode-color:="" #a3a3a3;"="">我是格隆，关注我，做一个清醒的人。虽然有时太清醒了，也会伴随很多苦恼，但，我向你保证，稀里糊涂、随波逐流的代价一定会更大。（全文完）
