最近，“存量房贷降息”的消息不胫而走，甚至撩出了一波地产股行情。

其实，呼吁“存量房降息”的呼声一直很高，不能说此前没有一点回应，但也只是“意思意思”，回应了一点点。

01

2023年的8月31日晚，央行、国家金融监管总局发过一个降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

通知规定，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

应该怎么评价呢？“苦一苦客户”和“苦一苦银行”的二选一，终究还是站了银行。

通知开了“可以协商”的口子，但是不能跨行转贷，只能和承贷金融机构申请。降不降、降多少，最终决定权在承贷金融机构，妥妥的“优势在我”。

不仅如此，还很贴心地托了个底——不准降到买房时的政策利率下限。结果是新房按揭的平均利率降到了“3字头”，2019—2023年搭上“楼市末班车”的存量房贷还是“4字头”。

站在银行的角度看，政策效果很好，只降了一点点，不伤筋动骨，吃嘛嘛香。

站在存量房贷客户的角度看，也是波澜不惊——还不起的还是还不起，不想还的还是不想还。

还不起房贷的，“还”房子。据中指研究院发布监测数据显示，2024年一季度，全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，仅1月份就挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。

不想还的，提前还贷。全国多个房地产热点城市，办理提前还贷的“热情高涨”，预约排到了两个月以上。8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

金融机构是吃到嘴里的肉不肯吐出来，可是，存量房贷客户也不肯“坐以待毙”，“还你房子”的“武断”和“提前还款”的“文断”一起上，竭尽所能地逃离被套的命运。意思意思降了那么一点点存量房贷利率，并没有打破僵局。

02

存量房贷利率政策改革号称“市场化改革”，却连随行就市都做不到。

2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR下降7次，从4.85%降至4.20%。一通操作猛如虎，年均降幅0.12%。

2019年至今，中国经济经历了多少变化，可是存量房贷利率的“市场化利率”岁月静好，根本没有发挥市场机制的调节作用。这可不是“市场失灵”，而是“政策失灵”。

金融机构很笃定，房产占中国家庭资产的80%，是掏空“六个钱包”的命根子，所以政策设计很霸道。政策保驾护航下，牢牢握住定价权，吃定了存量房贷的既得利益。

可是，天下没有免费的午餐，违反市场规律的单边受益，却让经济付出不小的代价。

“苦一苦银行客户”，也苦了经济。首当其冲的是消费。房贷压力持续增加，消费能力持续下降。

国家统计局数据显示，2023年1—11月，全国居民消费价格“跌跌不休”。除了7—9月的暑期窗口，环比、同比几乎全负。今年上半年，同比算是稳住了，但是环比依然不乐观。

经济重镇的四大一线，消费形势更不乐观。

国统局公布的最新数据显示：2024年6月，北上广深的社零同比增速比5月分别大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

四大一线的居民既是消费的主力，也是房贷的主力。鱼和熊掌之间，他们选择了“熊”。

“苦一苦客户”的结果无非是百姓节衣缩食。都节衣缩食了，又谈何“提振消费”呢？消费都要打折扣了，又谈何投资？

03

存量房贷利率逆势坚挺，不仅挤占了短期的消费力，更改变了市场心态。

钱是死的，人是活的。既然收入增长预期消失，金融机构不肯“共度时艰”大幅让利，老百姓就只能防患于未然。

买房显然是不可能了，买车也得缓缓，大消费让位给提前还贷。连小钱都得省下来以备不时之需。大消费大省，小消费小省，大量资金退出了流通流域，逃进了银行储蓄账户“保平安”。

锱铢必较、一毛不拔的金融系统更“有钱”了，却不是如愿以偿地捡到聚宝盆，而是被超额存款“撑爆”的风险。

央行数据显示，前7个月人民币存款增加10.66万亿元，其中住户存款增加8.94万亿元，是存款增加的绝对主力。可是，同期的住户贷款仅增加1.25万亿元。

老百姓存了7块钱，只贷了1块钱，和银行的债务关系逆转了。轮到银行欠老百姓债了。银行不但不能从住户新增存贷款业务中赚到利差，还要以将近1:7的比例倒贴利息。

比较一下2018年上半年的数据，可以更好地理解目前的形势有多逆天。住户存款增加4.26万亿元，约为今年1到7月份的一半。住户部门贷款增加3.6万亿元，是今年1到7月份的3倍。

住户存贷款严重失衡、银行每个月都要倒贴大量的利息。金融机构用存量房贷“拿捏”客户，遭到了超额存款的“报复”。

目前，个人住房贷款余额37.79万亿元，还在源源不断为银行创造利润，还能填补住户存贷款比失衡的流动性损失。可是，能经得起多少轮住户存款的超额增长呢？

或许有人会说，住户存款增长终究会到头的。可是，老百姓的房贷承受力也是有极限的。一旦存量房贷出现“断供潮”，整个住户金融业务口秒变流动性黑洞，怎么收拾？

金融机构死守存量房利率的既得利益，是硬生生把38万亿的存量房贷打造成了经济循环的堵点——堵住了消费力的释放，给市场信心添堵，经济循环不畅的压力“回旋镖”，最终反噬金融体系。金融机构死守存量房贷的做法，是典型的“搬石砸脚”，其中的教训值得深思。

大幅降低存量房贷利率，纾解民困，势在必行。随行就市、惠及民生释放出来的市场流动性，是直接进入经济循环的“活钱”，不是强行放水空转的“死钱”可比的。

老百姓手头宽裕一点，心态稳一点，消费能力强一点，长期持有房产的信心足一点，都是真金白银的经济动力。

经济发展“以人为本”不是道德高调，而是市场经济的客观规律。违背市场规律的过度攫取，逃不过市场的反噬。

不要心存侥幸，抱有“苦一苦客户”的心理，真金白银的好政策就是要及时出、大力出，咬牙忍痛也得出。否则，错过了窗口期，就不好说了。

最近，“存量房贷降息”的消息不胫而走，甚至撩出了一波地产股行情。

其实，呼吁“存量房降息”的呼声一直很高，不能说此前没有一点回应，但也只是“意思意思”，回应了一点点。

01

2023年的8月31日晚，央行、国家金融监管总局发过一个降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知。

通知规定，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

应该怎么评价呢？“苦一苦客户”和“苦一苦银行”的二选一，终究还是站了银行。

通知开了“可以协商”的口子，但是不能跨行转贷，只能和承贷金融机构申请。降不降、降多少，最终决定权在承贷金融机构，妥妥的“优势在我”。

不仅如此，还很贴心地托了个底——不准降到买房时的政策利率下限。结果是新房按揭的平均利率降到了“3字头”，2019—2023年搭上“楼市末班车”的存量房贷还是“4字头”。

站在银行的角度看，政策效果很好，只降了一点点，不伤筋动骨，吃嘛嘛香。

站在存量房贷客户的角度看，也是波澜不惊——还不起的还是还不起，不想还的还是不想还。

还不起房贷的，“还”房子。据中指研究院发布监测数据显示，2024年一季度，全国法拍房市场挂拍房源数达21.9万套，仅1月份就挂拍10.04万套，同比增长了48.2%。

不想还的，提前还贷。全国多个房地产热点城市，办理提前还贷的“热情高涨”，预约排到了两个月以上。8月30日，中国人民银行发布《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。

金融机构是吃到嘴里的肉不肯吐出来，可是，存量房贷客户也不肯“坐以待毙”，“还你房子”的“武断”和“提前还款”的“文断”一起上，竭尽所能地逃离被套的命运。意思意思降了那么一点点存量房贷利率，并没有打破僵局。

02

存量房贷利率政策改革号称“市场化改革”，却连随行就市都做不到。

2019年8月LPR改革后，5年期以上LPR下降7次，从4.85%降至4.20%。一通操作猛如虎，年均降幅0.12%。

2019年至今，中国经济经历了多少变化，可是存量房贷利率的“市场化利率”岁月静好，根本没有发挥市场机制的调节作用。这可不是“市场失灵”，而是“政策失灵”。

金融机构很笃定，房产占中国家庭资产的80%，是掏空“六个钱包”的命根子，所以政策设计很霸道。政策保驾护航下，牢牢握住定价权，吃定了存量房贷的既得利益。

可是，天下没有免费的午餐，违反市场规律的单边受益，却让经济付出不小的代价。

“苦一苦银行客户”，也苦了经济。首当其冲的是消费。房贷压力持续增加，消费能力持续下降。

国家统计局数据显示，2023年1—11月，全国居民消费价格“跌跌不休”。除了7—9月的暑期窗口，环比、同比几乎全负。今年上半年，同比算是稳住了，但是环比依然不乐观。

经济重镇的四大一线，消费形势更不乐观。

国统局公布的最新数据显示：2024年6月，北上广深的社零同比增速比5月分别大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%，至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。

四大一线的居民既是消费的主力，也是房贷的主力。鱼和熊掌之间，他们选择了“熊”。

“苦一苦客户”的结果无非是百姓节衣缩食。都节衣缩食了，又谈何“提振消费”呢？消费都要打折扣了，又谈何投资？

03

存量房贷利率逆势坚挺，不仅挤占了短期的消费力，更改变了市场心态。

钱是死的，人是活的。既然收入增长预期消失，金融机构不肯“共度时艰”大幅让利，老百姓就只能防患于未然。

买房显然是不可能了，买车也得缓缓，大消费让位给提前还贷。连小钱都得省下来以备不时之需。大消费大省，小消费小省，大量资金退出了流通流域，逃进了银行储蓄账户“保平安”。

锱铢必较、一毛不拔的金融系统更“有钱”了，却不是如愿以偿地捡到聚宝盆，而是被超额存款“撑爆”的风险。

央行数据显示，前7个月人民币存款增加10.66万亿元，其中住户存款增加8.94万亿元，是存款增加的绝对主力。可是，同期的住户贷款仅增加1.25万亿元。

老百姓存了7块钱，只贷了1块钱，和银行的债务关系逆转了。轮到银行欠老百姓债了。银行不但不能从住户新增存贷款业务中赚到利差，还要以将近1:7的比例倒贴利息。

比较一下2018年上半年的数据，可以更好地理解目前的形势有多逆天。住户存款增加4.26万亿元，约为今年1到7月份的一半。住户部门贷款增加3.6万亿元，是今年1到7月份的3倍。

住户存贷款严重失衡、银行每个月都要倒贴大量的利息。金融机构用存量房贷“拿捏”客户，遭到了超额存款的“报复”。

目前，个人住房贷款余额37.79万亿元，还在源源不断为银行创造利润，还能填补住户存贷款比失衡的流动性损失。可是，能经得起多少轮住户存款的超额增长呢？

或许有人会说，住户存款增长终究会到头的。可是，老百姓的房贷承受力也是有极限的。一旦存量房贷出现“断供潮”，整个住户金融业务口秒变流动性黑洞，怎么收拾？

金融机构死守存量房利率的既得利益，是硬生生把38万亿的存量房贷打造成了经济循环的堵点——堵住了消费力的释放，给市场信心添堵，经济循环不畅的压力“回旋镖”，最终反噬金融体系。金融机构死守存量房贷的做法，是典型的“搬石砸脚”，其中的教训值得深思。

大幅降低存量房贷利率，纾解民困，势在必行。随行就市、惠及民生释放出来的市场流动性，是直接进入经济循环的“活钱”，不是强行放水空转的“死钱”可比的。

老百姓手头宽裕一点，心态稳一点，消费能力强一点，长期持有房产的信心足一点，都是真金白银的经济动力。

经济发展“以人为本”不是道德高调，而是市场经济的客观规律。违背市场规律的过度攫取，逃不过市场的反噬。

不要心存侥幸，抱有“苦一苦客户”的心理，真金白银的好政策就是要及时出、大力出，咬牙忍痛也得出。否则，错过了窗口期，就不好说了。