出品/联商专栏

撰文/范唯鸣

编辑/薇薇

商业的进程，在进入到2025年后，依然是话题满满。其中，街区型商业，因其更接地气、更接近消费者而成为在颠簸中行进的商业模式中的亮点。

不过，对比一线奢侈品商场、购物中心等，以街区模式经营的商业体有何特色，究竟应该如何运营，值得探讨的方面还是很多，笔者试着从建筑模式、运营密码和经营策略三个方面，探讨如何打造成功的街区型商业，且看笔者一一道来。

一、商业建筑为何选择街区模式

商业有“盒子”，也有围合建筑(Block)，更有街区。街区通常是一排建筑形态，东西或南北两侧分列，一个个商铺连接。

如果是商业项目设计之处，选择街区型作为商业的建筑模式，动机是什么？说来有点心酸。

其实，除了纯粹的商业动机外，用街区模式大部分是出于销售商铺的原因。

国内商业地产的发展商，有相当一部分是销售型开发商背景的，商业的面积其实是勾地建造住宅时“搭配”而来的，也就是“不得不”做商业的心态，纯而又纯就是为了做商业而拿地，进而选择用街区模式的，很少。

原因无非是，如果是街区模式一个个的商铺，容易出售。所以，若是这种动机，则街区式商业的商铺，在设计原点，就没有商业业态的前置条件配置考虑，如水、电、排油烟管道等；更谈不上在整个街区的长度上，如何配置不同的品牌，以及外摆等经营条件满足。

好的街区型商业项目，一定是遵循商业的基本规律，无论是设计还是运营。

回头看，这类项目的“老祖宗”也许是上海的“大宁国际商业广场”。

图源：小红书@章可

这个项目的详细内容，我有个业内的朋友，或许他来介绍更为贴切，因为他在这个项目的经营上花费了心血。这是一个以建筑为型、以经营为核的项目，兼顾历史文脉与现代功能，业态配置多功能，消费者接近无距离。

从动线看，整个商业街区呈环状，之间有多个串联点，入口处是约45度的斜切面，扩大了店铺的展示(曝光)面，另有三个广场(集合点)，可以是活动和静态展示的场所。店铺往上有退台设计，既是景观也是经营场所，也有功能性(雨棚)。

总之，这个项目的设计端，你处处可以看到匠心，不是随便“搭配”而来的地块，就一条直线做到底，店铺大小一律齐，水电配套随心欲，一卖了之不关己。

在三年疫情以后，有一个说法，说今后的商业项目，建筑形态将更多地选择用街区，因为通风好，若以后再有疫情，比较不容易感染。

真是的，你那么想念那三年，还想着再来一次？

选择用街区型来做商业，其实无非两个原因：

第一，旧区改造，原来就是老街坊、老城区，商业就是建立在这个基础上的，所以，以街区的面貌呈现；

第二，新商业，区块不一定是在城市的中心，周边社区围绕居民相伴，因而以街区的形式更容易吸引消费者和品牌的入驻，建筑成本（土建和机电）更为节省，商业的二次装修成本也低，消费者也更容易接受这种环境。

笔者最近在欧洲商业考察(游玩)，所到之处，街区型的商业是那么吸引我，特别是旧城区内的商业配置，无不体现亲邻里、亲游客、亲市场的特点。

街区转角上的外摆

斜坡街道上的商业

商家的用心(斜坡上桌子和椅子的套脚用以平衡桌面)

所以，选择用街区型的建筑来做商业，不可以是敷衍和不认真，要摆脱“卖铺思维”，而转向“空间运营和资产增值”的思维，让街区型商业成为城市生活的容器，最终收获商业价值和市场口碑。

二、街区型商业的运营密码

我们常见的商业运营形态为购物中心和百货(奥特莱斯暂时不讨论)，其中购物中心可以由一个百货担当其中的主力店，去年此时热议的梅龙镇广场就是一例，其中的伊势丹百货是大约占可租赁面积近50%的主力店，因而有时记住了伊势丹百货而把梅龙镇广场晾在了一边。

购物中心可以是一个盒子，也可以是一个盒子加一个街区，百货没有街区形式的。因而讨论街区商业的运营时，通常是关注专门店的运作要素。

要想把街区型商业运作好，从以上例子可以抽象出以下要点：

第一，提炼文化符号，用以在建筑形态、业态经营模式等诸项要素中体现。

前面提到的“鸿寿坊”就是以上海当地的石库门建筑作为基本要素，以市集作为经营模式，让街区沉浸在文化的氛围中，让消费者在消费的同时也感受文化的熏陶，而这个符号又把商业项目渲染成了这种文化的代表、唯一的存在，与情绪、松弛、回味结合在了一起。

第二，需求分层，用以配置不同的业态和形成消费目的。

基础层，这是刚需，比例偏高，40-50%，以高频消费业态为主；

增值层，这是体验，比例适中，20-30%，以延长逗留时间为主；

引流层，这是导流，比例略低，10%左右，以引起话题和传播为主。

第三，主理人特色把握。

因为是街区型商业，大型连锁品牌不合适，而品牌快闪和具特色主理人店是亮点。

上海南京西路末端有一段只有300米长的路，叫永源路，今年3月7日由阿迪达斯在此做了一场“贝壳头”限时主题街区快闪。年轻人来到永源路，在“贝壳头大楼”前拍照，打卡“阿迪达斯博物馆”，体验滑板、街舞、篮球等运动，欣赏街头表演和大秀，抢购阿迪达斯限量商品、首发商品，以及参与阿迪达斯与街区周边商户联动的商业活动。

图源：上海静安官微

上海还有另外一条出名的小马路叫巨鹿路，十分有文化气息和商品特质，今年1月，路易威登联合艺术家村上隆在巨鹿路开出三家快闪店——限时空间、咖啡花园、迷你电影院，满是村上隆的经典设计太阳花与路易威登的品牌Logo元素。年轻人被吸引而来，在巨鹿路上排起了长队，打卡、拍照，给巨鹿路带来了一大波流量。

图源：上海静安官微

所有这些，加上平日里累积的主理人品牌的效应，使得这里的街区自然成片，消费与文化互动频繁、相得益彰。

三、街区型商业的经营策略

街区型商业的运营，理想的状态是，能聚气，即聚人气、聚商品气、聚(接)地气。

第一，聚人气。好的商业项目，必定是消费者甚至是慕名而来的观光者纷至沓来。怎么做到这一点呢？

想起一句话，伟大从来不是计划出来的。在业态、经营模式上，不要一味追求统一、格调。有时，经营的形态就是在不经意间自然形成而为大家所接受，就变成了一副混然天成的模样了。

我们来看两张图片作对比。这是笔者在一个街区商业拍摄的。

这些商铺在一个街区型商业的主动线上，可以看出这是管理公司精心设计、规划的，店铺排列整齐，装修精美，但好像人不多。

这张是在同一个街区型商业的次动线上。因为不是主动线，所以猜想管理公司没有太上心，就让它自然生长吧，两边是沿街商铺的窄窄的外摆，品类看得出是“主理人”的商品的售卖，业态也是自然形成，结果人潮汹涌。 

这是另一家店铺，是售卖海产品的。没有刻意的装饰，泡沫箱垫着厚厚的一层冰，上面用食品级塑料袋覆盖，上有价格牌。 

其实，好的街区型商业，不是一种刻意的所谓业态组合，而是符合周边社群、慕名而来的客群的需求自然形成。

首先，要“填补空白”。日常生活有基本的物质需求，附近的街区商业自然是首选之地。但如果一切按“设计”的去做，不是市调可能的偏差导致“货不对板”，没有合理的需求满足，就是导入的业态不具可持续性，火了不久，就“网红变不红”了。如果是自然形成，那么在需求的基因里，就会生长出合适的货源和舒适的售卖方式。

其次，要激发需求。市场和消费者都需要适当引导。经营模式、商品摆放、是否要外摆，是否要注重颜色、搭个遮阳棚，这些都不要阻拦，而要“容错”。相信这些街区型商业的主理人更会做生意，他们一定以一种为消费者接受的模式来经营。而经营者会不断从实践中激发消费者的需求，引导他们朝着既满足需求又提高品质的方向发展。

第二，聚产品气。无论是商业街还是其他的经营形态，产品是什么都是关键。

首先，如何选择产品。举例，星巴克咖啡，蜚声海外，哪里都是咖啡界中神一样的存在。不过在这里是这样的：

这是在欧洲一个国家里笔者唯一一次看到的星巴克，在一个超市的货架上，国内称为“预制品”的那种。而这个国家，所到之处，咖啡店是最多的，Espresso就是每天的续命药。

到处可见的咖啡机，而且是现磨的那种。

因而，产品是需要选择的，不要迷信“大牌”、“连锁”，而是符合本地、本地域的消费习惯。

其次，如何售卖。

这是某一家售卖饮料和巧克力的店，没见服务员，当中有个柜子，上写“Free Tasting”，请随意品尝。若你觉得好，打铃，服务员马上响应。

在这里，街区型商业的售卖方式中，自由品尝是激发需求的方法之一，你去到任意一家店，哪里都是服务员“要求”消费者来尝一尝的友善，你都不好意思不“白吃”，当然，试了以后消费就是一种理所当然了。笔者也没有逃脱这种“诱惑”，也消费了不少。

这个街区商业还特意组织了社区活动。笔者在参访时留意到这样一张告示牌：

这是举办一个烹饪班，教大家如何做菜，告示牌上有时间、地点和联系电话。想必此类活动内容不止于烹饪，其他与日常生活有关的也会不断安排。这样的商业周边的居民怎么会不喜欢？

最后，注重细节。

因为街区型商业有相当部分的营业区域在户外，受气候影响较大，特别是冬天或者除夏季以外的早上和傍晚，店家很用心地照顾到消费者的这种感受，特意安装了这个局部取暖器。既照顾到消费者喜欢户外的宽阔和自然，又体察消费者需要的温暖。

第三，聚(接)地气。街区型商业因其位于居民区，所以与周边的接触就是一件很自然的事，不过这不够，因为光凭周边的消费，其频次不足以支撑全天的营业，因而需要拓展需求，而这种拓展，是需要内容和口碑的。

现在城市“微度假”盛行，但对于街区型商业而言，体量和自然资源，一般不足以形成“微度假”的条件，那么，就来个“微场景”的造就，也就是创造了近悦远来的条件和土壤。

这里，如何打造“微场景”成为关键，也就是市场推广的手法，使得远近皆知。

“鸿寿坊”的市集已是远近闻名的了。笔者在欧洲之行中，还看到了这么一幕：

这个商业在笔者到达的这一天正好举办了mini copper展，相信这是mini copper俱乐部与商场管理公司联手的一次推广活动，笔者数了一下编号，居然有100辆mini copper斜放在街区的一侧，不是售卖，而全部是mini copper的拥有者驾驶而来的展览，场面十分壮观。

你可以理解为这是一次车辆的品牌展示，你也因此会记住这个街区商业的名字，因为他日又举办了类似的活动，而慕名而来的人群如下图所示：

国内也有类似的商业，如重庆十八梯。

图源：小红书@南阳叶导

这个街区型项目的自然条件相当好，既有历史的传承，也有当代的风光，不过，管理公司是十分用心地把地理、人文做成了风光，商业不留痕迹但处处有心机，成为了当地的一个寻根、文化浸润和当今潮流的圣地。人气的聚集就是一件功到自然成的结果了。

因而，街区型的商业在品牌选择、日常运作和文脉梳理中，有自己特有的气质，需要仔细打理，方有成效。

写在最后

街区型商业，在目前大家对于消费着力使其增长的当口，有相较之盒子型商业更容易与消费者接近的天然优势，但在运营上还是需要努力。要通过构建“文化-业态-用户”三维循环，打造具有自己特色的商业建筑体和运营氛围，即使缺乏地理优势，没有自然资源的禀赋，仍可通过精准定位、动态调改与社群深耕实现可持续增长。

街区型商业的未来之路是畅通的，就看你怎么走了。

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编辑/薇薇

商业的进程，在进入到2025年后，依然是话题满满。其中，街区型商业，因其更接地气、更接近消费者而成为在颠簸中行进的商业模式中的亮点。

不过，对比一线奢侈品商场、购物中心等，以街区模式经营的商业体有何特色，究竟应该如何运营，值得探讨的方面还是很多，笔者试着从建筑模式、运营密码和经营策略三个方面，探讨如何打造成功的街区型商业，且看笔者一一道来。

一、商业建筑为何选择街区模式

商业有“盒子”，也有围合建筑(Block)，更有街区。街区通常是一排建筑形态，东西或南北两侧分列，一个个商铺连接。

如果是商业项目设计之处，选择街区型作为商业的建筑模式，动机是什么？说来有点心酸。

其实，除了纯粹的商业动机外，用街区模式大部分是出于销售商铺的原因。

国内商业地产的发展商，有相当一部分是销售型开发商背景的，商业的面积其实是勾地建造住宅时“搭配”而来的，也就是“不得不”做商业的心态，纯而又纯就是为了做商业而拿地，进而选择用街区模式的，很少。

原因无非是，如果是街区模式一个个的商铺，容易出售。所以，若是这种动机，则街区式商业的商铺，在设计原点，就没有商业业态的前置条件配置考虑，如水、电、排油烟管道等；更谈不上在整个街区的长度上，如何配置不同的品牌，以及外摆等经营条件满足。

好的街区型商业项目，一定是遵循商业的基本规律，无论是设计还是运营。

回头看，这类项目的“老祖宗”也许是上海的“大宁国际商业广场”。

图源：小红书@章可

这个项目的详细内容，我有个业内的朋友，或许他来介绍更为贴切，因为他在这个项目的经营上花费了心血。这是一个以建筑为型、以经营为核的项目，兼顾历史文脉与现代功能，业态配置多功能，消费者接近无距离。

从动线看，整个商业街区呈环状，之间有多个串联点，入口处是约45度的斜切面，扩大了店铺的展示(曝光)面，另有三个广场(集合点)，可以是活动和静态展示的场所。店铺往上有退台设计，既是景观也是经营场所，也有功能性(雨棚)。

总之，这个项目的设计端，你处处可以看到匠心，不是随便“搭配”而来的地块，就一条直线做到底，店铺大小一律齐，水电配套随心欲，一卖了之不关己。

在三年疫情以后，有一个说法，说今后的商业项目，建筑形态将更多地选择用街区，因为通风好，若以后再有疫情，比较不容易感染。

真是的，你那么想念那三年，还想着再来一次？

选择用街区型来做商业，其实无非两个原因：

第一，旧区改造，原来就是老街坊、老城区，商业就是建立在这个基础上的，所以，以街区的面貌呈现；

第二，新商业，区块不一定是在城市的中心，周边社区围绕居民相伴，因而以街区的形式更容易吸引消费者和品牌的入驻，建筑成本（土建和机电）更为节省，商业的二次装修成本也低，消费者也更容易接受这种环境。

笔者最近在欧洲商业考察(游玩)，所到之处，街区型的商业是那么吸引我，特别是旧城区内的商业配置，无不体现亲邻里、亲游客、亲市场的特点。

街区转角上的外摆

斜坡街道上的商业

商家的用心(斜坡上桌子和椅子的套脚用以平衡桌面)

所以，选择用街区型的建筑来做商业，不可以是敷衍和不认真，要摆脱“卖铺思维”，而转向“空间运营和资产增值”的思维，让街区型商业成为城市生活的容器，最终收获商业价值和市场口碑。

二、街区型商业的运营密码

我们常见的商业运营形态为购物中心和百货(奥特莱斯暂时不讨论)，其中购物中心可以由一个百货担当其中的主力店，去年此时热议的梅龙镇广场就是一例，其中的伊势丹百货是大约占可租赁面积近50%的主力店，因而有时记住了伊势丹百货而把梅龙镇广场晾在了一边。

购物中心可以是一个盒子，也可以是一个盒子加一个街区，百货没有街区形式的。因而讨论街区商业的运营时，通常是关注专门店的运作要素。

要想把街区型商业运作好，从以上例子可以抽象出以下要点：

第一，提炼文化符号，用以在建筑形态、业态经营模式等诸项要素中体现。

前面提到的“鸿寿坊”就是以上海当地的石库门建筑作为基本要素，以市集作为经营模式，让街区沉浸在文化的氛围中，让消费者在消费的同时也感受文化的熏陶，而这个符号又把商业项目渲染成了这种文化的代表、唯一的存在，与情绪、松弛、回味结合在了一起。

第二，需求分层，用以配置不同的业态和形成消费目的。

基础层，这是刚需，比例偏高，40-50%，以高频消费业态为主；

增值层，这是体验，比例适中，20-30%，以延长逗留时间为主；

引流层，这是导流，比例略低，10%左右，以引起话题和传播为主。

第三，主理人特色把握。

因为是街区型商业，大型连锁品牌不合适，而品牌快闪和具特色主理人店是亮点。

上海南京西路末端有一段只有300米长的路，叫永源路，今年3月7日由阿迪达斯在此做了一场“贝壳头”限时主题街区快闪。年轻人来到永源路，在“贝壳头大楼”前拍照，打卡“阿迪达斯博物馆”，体验滑板、街舞、篮球等运动，欣赏街头表演和大秀，抢购阿迪达斯限量商品、首发商品，以及参与阿迪达斯与街区周边商户联动的商业活动。

图源：上海静安官微

上海还有另外一条出名的小马路叫巨鹿路，十分有文化气息和商品特质，今年1月，路易威登联合艺术家村上隆在巨鹿路开出三家快闪店——限时空间、咖啡花园、迷你电影院，满是村上隆的经典设计太阳花与路易威登的品牌Logo元素。年轻人被吸引而来，在巨鹿路上排起了长队，打卡、拍照，给巨鹿路带来了一大波流量。

图源：上海静安官微

所有这些，加上平日里累积的主理人品牌的效应，使得这里的街区自然成片，消费与文化互动频繁、相得益彰。

三、街区型商业的经营策略

街区型商业的运营，理想的状态是，能聚气，即聚人气、聚商品气、聚(接)地气。

第一，聚人气。好的商业项目，必定是消费者甚至是慕名而来的观光者纷至沓来。怎么做到这一点呢？

想起一句话，伟大从来不是计划出来的。在业态、经营模式上，不要一味追求统一、格调。有时，经营的形态就是在不经意间自然形成而为大家所接受，就变成了一副混然天成的模样了。

我们来看两张图片作对比。这是笔者在一个街区商业拍摄的。

这些商铺在一个街区型商业的主动线上，可以看出这是管理公司精心设计、规划的，店铺排列整齐，装修精美，但好像人不多。

这张是在同一个街区型商业的次动线上。因为不是主动线，所以猜想管理公司没有太上心，就让它自然生长吧，两边是沿街商铺的窄窄的外摆，品类看得出是“主理人”的商品的售卖，业态也是自然形成，结果人潮汹涌。 

这是另一家店铺，是售卖海产品的。没有刻意的装饰，泡沫箱垫着厚厚的一层冰，上面用食品级塑料袋覆盖，上有价格牌。 

其实，好的街区型商业，不是一种刻意的所谓业态组合，而是符合周边社群、慕名而来的客群的需求自然形成。

首先，要“填补空白”。日常生活有基本的物质需求，附近的街区商业自然是首选之地。但如果一切按“设计”的去做，不是市调可能的偏差导致“货不对板”，没有合理的需求满足，就是导入的业态不具可持续性，火了不久，就“网红变不红”了。如果是自然形成，那么在需求的基因里，就会生长出合适的货源和舒适的售卖方式。

其次，要激发需求。市场和消费者都需要适当引导。经营模式、商品摆放、是否要外摆，是否要注重颜色、搭个遮阳棚，这些都不要阻拦，而要“容错”。相信这些街区型商业的主理人更会做生意，他们一定以一种为消费者接受的模式来经营。而经营者会不断从实践中激发消费者的需求，引导他们朝着既满足需求又提高品质的方向发展。

第二，聚产品气。无论是商业街还是其他的经营形态，产品是什么都是关键。

首先，如何选择产品。举例，星巴克咖啡，蜚声海外，哪里都是咖啡界中神一样的存在。不过在这里是这样的：

这是在欧洲一个国家里笔者唯一一次看到的星巴克，在一个超市的货架上，国内称为“预制品”的那种。而这个国家，所到之处，咖啡店是最多的，Espresso就是每天的续命药。

到处可见的咖啡机，而且是现磨的那种。

因而，产品是需要选择的，不要迷信“大牌”、“连锁”，而是符合本地、本地域的消费习惯。

其次，如何售卖。

这是某一家售卖饮料和巧克力的店，没见服务员，当中有个柜子，上写“Free Tasting”，请随意品尝。若你觉得好，打铃，服务员马上响应。

在这里，街区型商业的售卖方式中，自由品尝是激发需求的方法之一，你去到任意一家店，哪里都是服务员“要求”消费者来尝一尝的友善，你都不好意思不“白吃”，当然，试了以后消费就是一种理所当然了。笔者也没有逃脱这种“诱惑”，也消费了不少。

这个街区商业还特意组织了社区活动。笔者在参访时留意到这样一张告示牌：

这是举办一个烹饪班，教大家如何做菜，告示牌上有时间、地点和联系电话。想必此类活动内容不止于烹饪，其他与日常生活有关的也会不断安排。这样的商业周边的居民怎么会不喜欢？

最后，注重细节。

因为街区型商业有相当部分的营业区域在户外，受气候影响较大，特别是冬天或者除夏季以外的早上和傍晚，店家很用心地照顾到消费者的这种感受，特意安装了这个局部取暖器。既照顾到消费者喜欢户外的宽阔和自然，又体察消费者需要的温暖。

第三，聚(接)地气。街区型商业因其位于居民区，所以与周边的接触就是一件很自然的事，不过这不够，因为光凭周边的消费，其频次不足以支撑全天的营业，因而需要拓展需求，而这种拓展，是需要内容和口碑的。

现在城市“微度假”盛行，但对于街区型商业而言，体量和自然资源，一般不足以形成“微度假”的条件，那么，就来个“微场景”的造就，也就是创造了近悦远来的条件和土壤。

这里，如何打造“微场景”成为关键，也就是市场推广的手法，使得远近皆知。

“鸿寿坊”的市集已是远近闻名的了。笔者在欧洲之行中，还看到了这么一幕：

这个商业在笔者到达的这一天正好举办了mini copper展，相信这是mini copper俱乐部与商场管理公司联手的一次推广活动，笔者数了一下编号，居然有100辆mini copper斜放在街区的一侧，不是售卖，而全部是mini copper的拥有者驾驶而来的展览，场面十分壮观。

你可以理解为这是一次车辆的品牌展示，你也因此会记住这个街区商业的名字，因为他日又举办了类似的活动，而慕名而来的人群如下图所示：

国内也有类似的商业，如重庆十八梯。

图源：小红书@南阳叶导

这个街区型项目的自然条件相当好，既有历史的传承，也有当代的风光，不过，管理公司是十分用心地把地理、人文做成了风光，商业不留痕迹但处处有心机，成为了当地的一个寻根、文化浸润和当今潮流的圣地。人气的聚集就是一件功到自然成的结果了。

因而，街区型的商业在品牌选择、日常运作和文脉梳理中，有自己特有的气质，需要仔细打理，方有成效。

写在最后

街区型商业，在目前大家对于消费着力使其增长的当口，有相较之盒子型商业更容易与消费者接近的天然优势，但在运营上还是需要努力。要通过构建“文化-业态-用户”三维循环，打造具有自己特色的商业建筑体和运营氛围，即使缺乏地理优势，没有自然资源的禀赋，仍可通过精准定位、动态调改与社群深耕实现可持续增长。

街区型商业的未来之路是畅通的，就看你怎么走了。

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