新华财经深圳5月21日电（记者卫韦华）今年以来，我国公募REITs市场因二级市场价格大幅上涨频现“临时停牌潮”，年内已有近30家产品因涨幅超阈值触发停牌，其中消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场。
业内人士表示，当前低利率环境下机构配置需求激增，从而推高部分公募REITs产品估值，但溢价率攀升导致现金流分派率显著下降，市场风险显现。未来，需关注底层资产质量、分派可持续性及高溢价回调风险，避免盲目追涨。
年内近30家公募REITs发布停牌公告
5月20日盘后，易方达华威市场REIT和红土创新深圳安居REIT两单产品发布关于停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况提示公告。
易方达华威市场REIT公告显示，5月20日该基金在二级市场的收盘价为5.188元／份，相较基准价（发行价3.027元／份）累计涨幅达71.39%，偏离基准价首次达到70%。为保护投资人利益，将自2025年5月21日深圳证券交易所开市起停牌1天，并于次一交易日2025年5月22日深圳证券交易所上午开市起复牌。
红土创新深圳安居REIT公告内容显示，5月20日该基金在二级市场的收盘价为3.795元／份，当日收盘价较基准价（基金发行价2.484元／份）累计涨幅达到52.78%，将自2025年5月21日深圳证券交易所开市起停牌以及暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复。
就在几日前，嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT因累计涨幅分别达到72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天。记者梳理发现，这并非上述两只基金今年首次临时停牌。今年1月27日，嘉实物美消费REIT就因前一交易日累计涨幅达到11.53%，较基准价累计涨幅达到53.84%，临时停牌一小时。中金厦门安居REIT也因相似的原因在1月21日早盘临时停牌一小时。
据东方财富Choice数据统计，今年以来，公募REITs市场已累计发布27次因涨幅过高触发停牌的公告。其中，国泰君安济南能源供热REIT自今年年初上市以来，已经因短期涨幅过高，触发了4次临时停牌；华夏首创奥莱REIT已经3次触发临时停牌，还有多只REITs产品触发2次临时停牌。
经济回暖消费类基础设施REITs带头“领跑”
今年以来，随着政策持续加码，消费基础设施REITs发展迎来了良好环境，成为公募REITs增长最快的细分赛道之一。不久前中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中明确提出，支持符合条件的消费领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
最新统计数据显示，截至5月16日，中证REITs全收益指数、中证REITs(收盘）指数年内分别上涨11.15%、8.79%，大幅跑赢沪深300指数、中证红利指数等主流指数。已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中有63只年内斩获正收益。
从单只产品表现上看，消费类基础设施REITs以显著超额收益成为领涨主力。其中，包括华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT在内的4只消费基础设施REITs领跑市场，年内涨幅均超过40%，华安百联消费REIT年内涨幅更是逼近50%。中金印力消费基础设施REIT年内涨幅也超过30%。
此外，园区基础设施类REITs也实现了较高涨幅。包括中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT在内的3只产品年内涨幅超过30%。
另有华夏金茂商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT等11只产品年内涨幅超过20%。
华泰证券研报指出，今年以来券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。而保险资金对基本面判断相对谨慎，对继续增持保障房、消费类REITs的意愿较强。
有券商负责人表示，消费业态具有抗周期属性，即使在经济环境不佳的情况下也能保持相对稳定的收入。“因此，消费类REITs依然会是较为安全的投资选择。”
低利率催生配置需求需警惕溢价风险
业内人士指出，当前十年期国债收益率降至1.6%附近，机构对具有稳定现金流的REITs配置需求激增。但公募REITs本质上是资产的上市，由底层资产提供相对稳定的现金流。由于流通份额相对有限，且部分机构或个人采取网下打新策略，部分项目可能会发生较大的二级市场波动。
值得关注的是，当前部分REITs产品溢价率已显著推高分红成本。嘉实基金提醒，基金二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。以嘉实物美消费REIT为例，按现价计算的净现金流分派率已从发行时的6.22%降至4.21%。
另据光大证券研究所统计，截至5月15日，今年以来涨势较好的全市场8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，与10年期国债收益率的平均价差为2.2%。
深圳一家消费REIT原始权益方内部人士提示，参与消费类REITs投资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风，还需警惕商业地产空置率回升风险。
中金公司分析师等业内人士建议，投资者在考虑配置公募REITs产品时应重点关注三点：一是底层资产出租率等运营指标；二是现金流分派率的可持续性；三是避免追高溢价率超50%的产品。
（文章来源：新华财经）
新华财经深圳5月21日电（记者卫韦华）今年以来，我国公募REITs市场因二级市场价格大幅上涨频现“临时停牌潮”，年内已有近30家产品因涨幅超阈值触发停牌，其中消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场。
业内人士表示，当前低利率环境下机构配置需求激增，从而推高部分公募REITs产品估值，但溢价率攀升导致现金流分派率显著下降，市场风险显现。未来，需关注底层资产质量、分派可持续性及高溢价回调风险，避免盲目追涨。
年内近30家公募REITs发布停牌公告
5月20日盘后，易方达华威市场REIT和红土创新深圳安居REIT两单产品发布关于停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况提示公告。
易方达华威市场REIT公告显示，5月20日该基金在二级市场的收盘价为5.188元／份，相较基准价（发行价3.027元／份）累计涨幅达71.39%，偏离基准价首次达到70%。为保护投资人利益，将自2025年5月21日深圳证券交易所开市起停牌1天，并于次一交易日2025年5月22日深圳证券交易所上午开市起复牌。
红土创新深圳安居REIT公告内容显示，5月20日该基金在二级市场的收盘价为3.795元／份，当日收盘价较基准价（基金发行价2.484元／份）累计涨幅达到52.78%，将自2025年5月21日深圳证券交易所开市起停牌以及暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复。
就在几日前，嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT因累计涨幅分别达到72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天。记者梳理发现，这并非上述两只基金今年首次临时停牌。今年1月27日，嘉实物美消费REIT就因前一交易日累计涨幅达到11.53%，较基准价累计涨幅达到53.84%，临时停牌一小时。中金厦门安居REIT也因相似的原因在1月21日早盘临时停牌一小时。
据东方财富Choice数据统计，今年以来，公募REITs市场已累计发布27次因涨幅过高触发停牌的公告。其中，国泰君安济南能源供热REIT自今年年初上市以来，已经因短期涨幅过高，触发了4次临时停牌；华夏首创奥莱REIT已经3次触发临时停牌，还有多只REITs产品触发2次临时停牌。
经济回暖消费类基础设施REITs带头“领跑”
今年以来，随着政策持续加码，消费基础设施REITs发展迎来了良好环境，成为公募REITs增长最快的细分赛道之一。不久前中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》中明确提出，支持符合条件的消费领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
最新统计数据显示，截至5月16日，中证REITs全收益指数、中证REITs(收盘）指数年内分别上涨11.15%、8.79%，大幅跑赢沪深300指数、中证红利指数等主流指数。已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中有63只年内斩获正收益。
从单只产品表现上看，消费类基础设施REITs以显著超额收益成为领涨主力。其中，包括华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT在内的4只消费基础设施REITs领跑市场，年内涨幅均超过40%，华安百联消费REIT年内涨幅更是逼近50%。中金印力消费基础设施REIT年内涨幅也超过30%。
此外，园区基础设施类REITs也实现了较高涨幅。包括中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT在内的3只产品年内涨幅超过30%。
另有华夏金茂商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT等11只产品年内涨幅超过20%。
华泰证券研报指出，今年以来券商自营活跃性显著提升，对各类资产全面增配，尤其是对于消费、市政环保、高速公路增持较多。而保险资金对基本面判断相对谨慎，对继续增持保障房、消费类REITs的意愿较强。
有券商负责人表示，消费业态具有抗周期属性，即使在经济环境不佳的情况下也能保持相对稳定的收入。“因此，消费类REITs依然会是较为安全的投资选择。”
低利率催生配置需求需警惕溢价风险
业内人士指出，当前十年期国债收益率降至1.6%附近，机构对具有稳定现金流的REITs配置需求激增。但公募REITs本质上是资产的上市，由底层资产提供相对稳定的现金流。由于流通份额相对有限，且部分机构或个人采取网下打新策略，部分项目可能会发生较大的二级市场波动。
值得关注的是，当前部分REITs产品溢价率已显著推高分红成本。嘉实基金提醒，基金二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际的净现金流分派率降低。以嘉实物美消费REIT为例，按现价计算的净现金流分派率已从发行时的6.22%降至4.21%。
另据光大证券研究所统计，截至5月15日，今年以来涨势较好的全市场8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，与10年期国债收益率的平均价差为2.2%。
深圳一家消费REIT原始权益方内部人士提示，参与消费类REITs投资时，应充分考虑自身的风险承受能力和投资目标，避免盲目跟风，还需警惕商业地产空置率回升风险。
中金公司分析师等业内人士建议，投资者在考虑配置公募REITs产品时应重点关注三点：一是底层资产出租率等运营指标；二是现金流分派率的可持续性；三是避免追高溢价率超50%的产品。
（文章来源：新华财经）
