新华财经上海5月8日电（记者 杨溢仁）当前，中国资本市场正通过多渠道多路径助力各行各业高质量发展。
聚焦备受业界关注的基础设施公募REITs市场，截至4月末，全市场已上市的REITs产品共有65只，募集规模超1800亿元。其中，上交所上市的REITs产品多达43只，募集规模超1200亿元，涵盖了租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、收费公路等领域。
“从区域分布来看，北京、上海、广东、江苏等区域均分布有较多的已上市REITs底层项目，探索出了符合当地实际的发展模式。”一位REITs市场资深观察员表示，“以北京为例，作为全国首批REITs试点省市，北京市围绕首都城市战略定位，打造了一批引领首都高质量发展的精品项目，在REITs市场培育中形成了独具特色的‘首都模式’。”
资产类型丰富多元 赋能城市升级
公开数据显示，截至2025年4月末，按运营机构所在地统计，北京市已成功推动13只REITs发行上市，募集资金323亿元，上市数量和募资规模持续领跑全国。北京REITs市场已形成了覆盖能源、生态环保、产业园区、收费公路等7大领域的资产图谱，更是消费、租赁住房和仓储物流REITs的首批发行省市。如今，北京REITs正在以多元资产形态、“首发+扩募”双轮驱动、多层次市场建设，构筑REITs创新生态圈，打造服务全国的REITs发展高地。
举例而言，在城市更新的创新实践中，北京以华夏金隅智造工场REIT为范本，探索出了一条“业态升级-资产盘活-资本反哺”的可持续发展路径。
借助城市更新契机，底层资产实现了从老旧家具厂到科技产业园区的“腾笼换鸟”，在助力科技创新企业培育发展的同时，将园区未来收益转化为流动性较强的金融产品，回收资金继续投入其他城市更新项目，进一步促进投融资良性循环。这单全国首例城市更新REITs项目，不仅积极发挥了北京科技创新企业、高科技人才聚集等资源禀赋优势，支持科创企业孵化，实现了科技创新与产业创新深度融合，还破解了传统城市更新中财政承压的资金困局，开创了社会资本参与城市更新的创新模式，为更多“城市更新+消费”“城市更新+养老”等不同业态项目，提供了可复制的“北京样本”。
再就践行“双碳”战略的金融创新而言，北京持续鼓励绿色低碳领域发行REITs，不断完善绿色金融市场功能。目前，全国首单生态环保REITs——富国首创水务REIT作为生态环保资产证券化的行业标杆，不仅实现了上市以来30%溢价率的亮眼表现，更验证了污水处理等公共事业资产“稳定现金流+环境正外部性”的双重价值逻辑。
业内专家指出，发行绿色REITs一方面能推动环保企业转型，在更加公开透明的资本市场环境中，倒逼运营方提高技术水平，加速专业化发展进程；另一方面打通了资本进退的便捷通道，能提升社会资本参与投资的积极性，实现“点绿成金”，为绿色行业发展贡献首都智慧。
最后，聚焦金融惠民生态体系的建设，北京作为租赁住房、消费REITs的首批发行省市，通过华夏北京保障房REIT（首批租赁住房）、嘉实物美消费REIT（首单社区商业）、华夏首创奥莱REIT（首单奥特莱斯）等4个项目构筑起了“住房保障托底、消费提质升级”的金融惠民生态体系。
近期，华夏北京保障房REIT扩募获批引发业界关注，这是国内首单租赁住房的扩募项目。扩募后，底层资产将形成覆盖海淀、朝阳、通州等多区域的资产组合，预测现金流分派率提升0.45个百分点。这种“核心资产打底+卫星资产扩容”的资产配置策略，在提高基金分配能力的同时，能进一步分散底层资产风险，有效提升REITs综合竞争力，强化首都住房保障体系的金融支撑。此外，北京消费基础设施项目上市当年的可供分配金额均超额完成招募预测值，二级市场持续溢价，良好的业绩表现证明了优质商业资产的抗周期性和现金流韧性，向市场传递了线下商业活力的积极信号，为提振消费注入了信心。
打造REITs创新生态圈 开启中国REITs市场新征程
2024年7月，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，全面推动基础设施REITs进入常态化推荐发行新阶段。
“下一步，北京将紧扣资本市场改革脉络，锚定‘五篇大文章’战略方向，在市场扩容增类、扩募提质加速、多层次REITs市场建设方面持续发力，打造开放创新的REITs生态圈。”北京证监局的相关负责人告诉记者。
首先，于扩容增类方面，近期北京市发布了征集基础设施REITs意向储备项目的通知，旨在持续加强项目储备，特别是针对文化旅游、养老、新基建等领域，管理层希望利用好北京市总部聚集、资金汇聚、高校云集等资源禀赋，深入探索研究申报发行基础设施REITs路径，支持更多企业盘活存量资产、打通投资良性循环。
其次，于支持民资方面，北京市将全力支持民间资本申报发行基础设施REITs，盘活存量资产。据记者了解，目前北京市已有物美集团、京东集团、联东集团等3家民营企业REITs项目成功发行上市，占全国民营企业基础设施REITs项目总数约四成。
“我们将继续加大力度鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，不断拓宽民间投资空间，推动民营经济高质量发展。”北京市发展和改革委员会的相关负责人表示。
再者，于扩募提质层面，北京将继续完善“首发+扩募”的双轮驱动，支持已上市的优质运营主体扩募申报，提升优化已上市项目资产运营水平和分散风险能力，形成投融资良性循环。探索跨细分行业“混装式”扩募，严把底层资产“成色”，稳步推进优质项目供给，明确市场预期，更好发挥REITs“资产上市平台”长期战略价值。
最后，在多层次市场的建设方面，北京将进一步推动构建从Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道机制，对于暂不符合公募REITs申报条件的项目，引导市场参与方转向其他类型REITs进行申报，在守住风险底线的同时，支持更多符合条件的企业利用REITs融资，激活多元主体参与动能，以更加开放的姿态，持续巩固北京在全国REITs市场中的“高地”地位。
搭建监管协同矩阵 筑牢REITs高质量发展根基
不可否认，北京REITs创新图谱的描绘，离不开监管层的支持与“护航”。
需指出，北京市于2020年9月在全国率先出台了支持基础设施REITs产业发展的若干措施，突出优势资源整合，系统打造专业化运营品牌、体系化服务团队，形成了一批辐射全国的基础设施REITs运营管理龙头企业，并先后召开了4次基础设施REITs产业高质量发展会议。
“基础设施REITs试点工作开展以来，北京市主要领导多次研究基础设施REITs工作。成立由发展改革部门牵头，证监、金融、国资部门共同参与的REITs工作专班，统筹协调全市REITs项目推进，坚持‘谋划一批、做熟一批、推进一批、报审一批’，强化分类服务、滚动推进，联合会商调度100余次，细化项目申报辅导，协调解决项目手续补办等难点问题，积极对接国家部委争取政策支持。”北京市发展和改革委员会的相关负责人表示。
“北京证监局积极对北京市REITs市场发展情况进行了专题调研，充分发挥了基金、券商等市场机构的研究优势，深入分析北京REITs市场优势和问题，梳理总结发展趋势、市场热点、先进做法等，强化调研与监管工作的有机融合。每年度召开REITs高质量发展大会，汇聚上交所、头部机构及智库专家，通过‘政产学研用’五位一体联动，凝聚发展共识，构建起具有全国影响力的专业化交流平台。”北京证监局的相关负责人告诉记者。
作为REITs上市的“主阵地”，目前上交所也在持续推进上市REITs关键机制的建设，稳扎稳打，对透明、规范、具有成长性的REITs项目给予积极反馈，并已经打造了一批具有典型意义的示范项目，助力市场投融双方协同发展，促进了整个REITs市场的良性循环。
“展望后续，上交所将不断加强与各地的密切沟通、定期联络，协助分析REITs项目推进中的关键问题，形成优化建议。”上交所的相关负责人告诉记者，“不仅如此，我们还联合北京证监局和发展改革委、国资委等多部门开展了盘活存量资产有关专题培训，挖掘和储备了一大批优质项目，包括产业园区、新能源、仓储物流、交通设施等资产类别，将继续与北京市合力推动重点项目落地。”
编辑：林郑宏
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新华财经上海5月8日电（记者 杨溢仁）当前，中国资本市场正通过多渠道多路径助力各行各业高质量发展。
聚焦备受业界关注的基础设施公募REITs市场，截至4月末，全市场已上市的REITs产品共有65只，募集规模超1800亿元。其中，上交所上市的REITs产品多达43只，募集规模超1200亿元，涵盖了租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、收费公路等领域。
“从区域分布来看，北京、上海、广东、江苏等区域均分布有较多的已上市REITs底层项目，探索出了符合当地实际的发展模式。”一位REITs市场资深观察员表示，“以北京为例，作为全国首批REITs试点省市，北京市围绕首都城市战略定位，打造了一批引领首都高质量发展的精品项目，在REITs市场培育中形成了独具特色的‘首都模式’。”
资产类型丰富多元 赋能城市升级
公开数据显示，截至2025年4月末，按运营机构所在地统计，北京市已成功推动13只REITs发行上市，募集资金323亿元，上市数量和募资规模持续领跑全国。北京REITs市场已形成了覆盖能源、生态环保、产业园区、收费公路等7大领域的资产图谱，更是消费、租赁住房和仓储物流REITs的首批发行省市。如今，北京REITs正在以多元资产形态、“首发+扩募”双轮驱动、多层次市场建设，构筑REITs创新生态圈，打造服务全国的REITs发展高地。
举例而言，在城市更新的创新实践中，北京以华夏金隅智造工场REIT为范本，探索出了一条“业态升级-资产盘活-资本反哺”的可持续发展路径。
借助城市更新契机，底层资产实现了从老旧家具厂到科技产业园区的“腾笼换鸟”，在助力科技创新企业培育发展的同时，将园区未来收益转化为流动性较强的金融产品，回收资金继续投入其他城市更新项目，进一步促进投融资良性循环。这单全国首例城市更新REITs项目，不仅积极发挥了北京科技创新企业、高科技人才聚集等资源禀赋优势，支持科创企业孵化，实现了科技创新与产业创新深度融合，还破解了传统城市更新中财政承压的资金困局，开创了社会资本参与城市更新的创新模式，为更多“城市更新+消费”“城市更新+养老”等不同业态项目，提供了可复制的“北京样本”。
再就践行“双碳”战略的金融创新而言，北京持续鼓励绿色低碳领域发行REITs，不断完善绿色金融市场功能。目前，全国首单生态环保REITs——富国首创水务REIT作为生态环保资产证券化的行业标杆，不仅实现了上市以来30%溢价率的亮眼表现，更验证了污水处理等公共事业资产“稳定现金流+环境正外部性”的双重价值逻辑。
业内专家指出，发行绿色REITs一方面能推动环保企业转型，在更加公开透明的资本市场环境中，倒逼运营方提高技术水平，加速专业化发展进程；另一方面打通了资本进退的便捷通道，能提升社会资本参与投资的积极性，实现“点绿成金”，为绿色行业发展贡献首都智慧。
最后，聚焦金融惠民生态体系的建设，北京作为租赁住房、消费REITs的首批发行省市，通过华夏北京保障房REIT（首批租赁住房）、嘉实物美消费REIT（首单社区商业）、华夏首创奥莱REIT（首单奥特莱斯）等4个项目构筑起了“住房保障托底、消费提质升级”的金融惠民生态体系。
近期，华夏北京保障房REIT扩募获批引发业界关注，这是国内首单租赁住房的扩募项目。扩募后，底层资产将形成覆盖海淀、朝阳、通州等多区域的资产组合，预测现金流分派率提升0.45个百分点。这种“核心资产打底+卫星资产扩容”的资产配置策略，在提高基金分配能力的同时，能进一步分散底层资产风险，有效提升REITs综合竞争力，强化首都住房保障体系的金融支撑。此外，北京消费基础设施项目上市当年的可供分配金额均超额完成招募预测值，二级市场持续溢价，良好的业绩表现证明了优质商业资产的抗周期性和现金流韧性，向市场传递了线下商业活力的积极信号，为提振消费注入了信心。
打造REITs创新生态圈 开启中国REITs市场新征程
2024年7月，国家发展改革委印发了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，全面推动基础设施REITs进入常态化推荐发行新阶段。
“下一步，北京将紧扣资本市场改革脉络，锚定‘五篇大文章’战略方向，在市场扩容增类、扩募提质加速、多层次REITs市场建设方面持续发力，打造开放创新的REITs生态圈。”北京证监局的相关负责人告诉记者。
首先，于扩容增类方面，近期北京市发布了征集基础设施REITs意向储备项目的通知，旨在持续加强项目储备，特别是针对文化旅游、养老、新基建等领域，管理层希望利用好北京市总部聚集、资金汇聚、高校云集等资源禀赋，深入探索研究申报发行基础设施REITs路径，支持更多企业盘活存量资产、打通投资良性循环。
其次，于支持民资方面，北京市将全力支持民间资本申报发行基础设施REITs，盘活存量资产。据记者了解，目前北京市已有物美集团、京东集团、联东集团等3家民营企业REITs项目成功发行上市，占全国民营企业基础设施REITs项目总数约四成。
“我们将继续加大力度鼓励民间投资项目发行基础设施REITs，不断拓宽民间投资空间，推动民营经济高质量发展。”北京市发展和改革委员会的相关负责人表示。
再者，于扩募提质层面，北京将继续完善“首发+扩募”的双轮驱动，支持已上市的优质运营主体扩募申报，提升优化已上市项目资产运营水平和分散风险能力，形成投融资良性循环。探索跨细分行业“混装式”扩募，严把底层资产“成色”，稳步推进优质项目供给，明确市场预期，更好发挥REITs“资产上市平台”长期战略价值。
最后，在多层次市场的建设方面，北京将进一步推动构建从Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道机制，对于暂不符合公募REITs申报条件的项目，引导市场参与方转向其他类型REITs进行申报，在守住风险底线的同时，支持更多符合条件的企业利用REITs融资，激活多元主体参与动能，以更加开放的姿态，持续巩固北京在全国REITs市场中的“高地”地位。
搭建监管协同矩阵 筑牢REITs高质量发展根基
不可否认，北京REITs创新图谱的描绘，离不开监管层的支持与“护航”。
需指出，北京市于2020年9月在全国率先出台了支持基础设施REITs产业发展的若干措施，突出优势资源整合，系统打造专业化运营品牌、体系化服务团队，形成了一批辐射全国的基础设施REITs运营管理龙头企业，并先后召开了4次基础设施REITs产业高质量发展会议。
“基础设施REITs试点工作开展以来，北京市主要领导多次研究基础设施REITs工作。成立由发展改革部门牵头，证监、金融、国资部门共同参与的REITs工作专班，统筹协调全市REITs项目推进，坚持‘谋划一批、做熟一批、推进一批、报审一批’，强化分类服务、滚动推进，联合会商调度100余次，细化项目申报辅导，协调解决项目手续补办等难点问题，积极对接国家部委争取政策支持。”北京市发展和改革委员会的相关负责人表示。
“北京证监局积极对北京市REITs市场发展情况进行了专题调研，充分发挥了基金、券商等市场机构的研究优势，深入分析北京REITs市场优势和问题，梳理总结发展趋势、市场热点、先进做法等，强化调研与监管工作的有机融合。每年度召开REITs高质量发展大会，汇聚上交所、头部机构及智库专家，通过‘政产学研用’五位一体联动，凝聚发展共识，构建起具有全国影响力的专业化交流平台。”北京证监局的相关负责人告诉记者。
作为REITs上市的“主阵地”，目前上交所也在持续推进上市REITs关键机制的建设，稳扎稳打，对透明、规范、具有成长性的REITs项目给予积极反馈，并已经打造了一批具有典型意义的示范项目，助力市场投融双方协同发展，促进了整个REITs市场的良性循环。
“展望后续，上交所将不断加强与各地的密切沟通、定期联络，协助分析REITs项目推进中的关键问题，形成优化建议。”上交所的相关负责人告诉记者，“不仅如此，我们还联合北京证监局和发展改革委、国资委等多部门开展了盘活存量资产有关专题培训，挖掘和储备了一大批优质项目，包括产业园区、新能源、仓储物流、交通设施等资产类别，将继续与北京市合力推动重点项目落地。”
编辑：林郑宏
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