出品/联商专栏
撰文/方湖
编辑/娜娜
新冠肺炎疫情作为全球性黑天鹅事件，深刻重构了零售业态的底层逻辑，品牌门店投资的核心要素——流量、成本、回报周期——在疫情前后的权重与互动关系发生显著变化。
疫情前，品牌投资逻辑多围绕规模化扩张与流量红利捕获展开，而疫情后，抗风险能力、供应链韧性与结构性增长成为主导方向，推动投资策略从“粗放式增长”向“动态平衡”加速演进。
疫情前的投资逻辑是，是由流量、成本和回报周期构成的不稳定三角。
也就是说品牌选址的各种要素，经过各种提炼最后归结为三个要素，即项目流量、成本和投资回报周期，如果以此三要素组合成三角形的话，只要此三要素中具备两个要素，那么这个选址逻辑基本上是成立的。因为这三要素同时具备几乎不太可能，因此我们把这个选址模型总结不稳定三角。
投资的不稳定三角图形
伴随着疫情后第一批涌入的投资，包括餐饮、酒店、零售等行业大规模关停并转，热钱开始冷静下来，品牌选址逻辑开始发生变化，具体体现在以下几个方面：
第一、投资发展更多的精力在于降本提效。有的品牌通过洽谈甲方降租来对冲销售下滑，有些强势品牌则通过从固定租金合作改为联营扣点合作，进一步降低经营风险。
第二、关闭亏损店面。如果持续亏损门店，给与一定时间整改达不到预期，列入关店名单，由投资发展部门洽谈甲方关店撤铺。
在经济和消费下行的大形势下，现金流是摆在每个品牌面前生死存亡的考验。关闭亏损门店，及时止损，让现有在营门店能够形成正现金流，持续盈利。
第三、压缩开店数量，提高开店门槛和选店质量。
1、筛选更优质项目，更具流量的商业项目。
2、更加注重投资回报，压缩投资回报周期。
3、控制投资成本，控制投资支出。
4、减少开店数量，优中选优。
第四、降低直营比重，扩展加盟渠道，走轻资产模式。
一种是直接走加盟商渠道，且基本上不直接参与门店运营；另外一种是投资合伙人制，投资人只出资不管理，总部统一负责运营。
第五、调整门店模型，从大店到小店，从重投资到轻投资。
1、降低门店硬投入，包括装修、设备等硬投资。
2、轻资产接铺，对接受门店具有较高工程匹配性，通过魔改、轻改造来降低硬件投入。
3、店铺选型，做到更加集约化，提高空间利用率，提升投资回报比，通过控制门店面积来降本提效。
回归到品牌选址逻辑，基本三要素没有变，仍然是项目的流量、租赁成本和投资回报周期，但在更加严峻的市场形势下，必须要做到既要又要还要。也就是三个要素必须同时具备，才能满足开店条件——好的流量，较低的租赁成本和更低的投资回报周期。
以300平米中餐厅案例来说：
好的流量=优质项目+匹配楼层+中段热区+更好展示面；
较低租赁成本=控制租赁成本原则租售比不超过10%，最好联营扣点合作；
较低投资回报周期=60个月合同期，投资回收周期原则≤18个月
在此基础上，争取更多其他条件支持，如甲方更好租金条件、更长的装修免租期和更多营销宣传支持等。
在门店投资上，采用合伙人制，品牌、投资人与门店经营者共同参与投资，投资与利益捆绑，形成利益共同体。
店面装修上严控成本，要求提供相应的交付条件，也有部分采用轻资产接铺形式，降低总投入。
写在最后
商业逻辑大道相通。疫情前后的投资逻辑变化，也是因为供求关系发生比较大的变化，一方面是消费的供给和需求在走弱，另一方面是供给侧对品牌的需求和供给也在走弱，在两个走弱叠加之下需求方拥有更多的选择权，不管是消费还是品牌选址，需求端成为主导趋势，因此品牌对选址变得更加谨慎和苛刻，选址逻辑从不稳定三角走向稳定三角关系是必然。
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疫情前的投资逻辑是，是由流量、成本和回报周期构成的不稳定三角。
也就是说品牌选址的各种要素，经过各种提炼最后归结为三个要素，即项目流量、成本和投资回报周期，如果以此三要素组合成三角形的话，只要此三要素中具备两个要素，那么这个选址逻辑基本上是成立的。因为这三要素同时具备几乎不太可能，因此我们把这个选址模型总结不稳定三角。
投资的不稳定三角图形
伴随着疫情后第一批涌入的投资，包括餐饮、酒店、零售等行业大规模关停并转，热钱开始冷静下来，品牌选址逻辑开始发生变化，具体体现在以下几个方面：
第一、投资发展更多的精力在于降本提效。有的品牌通过洽谈甲方降租来对冲销售下滑，有些强势品牌则通过从固定租金合作改为联营扣点合作，进一步降低经营风险。
第二、关闭亏损店面。如果持续亏损门店，给与一定时间整改达不到预期，列入关店名单，由投资发展部门洽谈甲方关店撤铺。
在经济和消费下行的大形势下，现金流是摆在每个品牌面前生死存亡的考验。关闭亏损门店，及时止损，让现有在营门店能够形成正现金流，持续盈利。
第三、压缩开店数量，提高开店门槛和选店质量。
1、筛选更优质项目，更具流量的商业项目。
2、更加注重投资回报，压缩投资回报周期。
3、控制投资成本，控制投资支出。
4、减少开店数量，优中选优。
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1、降低门店硬投入，包括装修、设备等硬投资。
2、轻资产接铺，对接受门店具有较高工程匹配性，通过魔改、轻改造来降低硬件投入。
3、店铺选型，做到更加集约化，提高空间利用率，提升投资回报比，通过控制门店面积来降本提效。
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以300平米中餐厅案例来说：
好的流量=优质项目+匹配楼层+中段热区+更好展示面；
较低租赁成本=控制租赁成本原则租售比不超过10%，最好联营扣点合作；
较低投资回报周期=60个月合同期，投资回收周期原则≤18个月
在此基础上，争取更多其他条件支持，如甲方更好租金条件、更长的装修免租期和更多营销宣传支持等。
在门店投资上，采用合伙人制，品牌、投资人与门店经营者共同参与投资，投资与利益捆绑，形成利益共同体。
店面装修上严控成本，要求提供相应的交付条件，也有部分采用轻资产接铺形式，降低总投入。
写在最后
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