出品/即时刘说
撰文/刘老实
在房地产行业深度调整的背景下，央企大悦城控股的财务表现成为观察行业困境的典型案例。根据其2024年年度报告，公司连续三年累计亏损超70亿元，其中2024年净亏损29.77亿元，同比降幅达103.14%。这一数据不仅折射出房地产行业的整体低迷，也揭示了大悦城在商业模式、资产结构和管理层面面临的深层矛盾。
作为中粮集团旗下商业地产旗舰，曾经风光无限的大悦城，如今深陷亏损泥沼，其背后究竟隐藏着怎样的深层次原因？又该如何破局？
亏损持续扩大，资产质量承压
2022年至2024年，大悦城归母净利润分别为-28.82亿元、-14.65亿元和-29.77亿元，累计亏损73.24亿元。尽管2023年亏损收窄，但2024年因计提资产减值等因素，亏损再度扩大。营业收入连续三年下滑，2024年仅357.91亿元，同比下降2.70%；综合毛利率从2023年的26.47%降至21.76%，毛利额同比减少19.47亿元。
经营活动现金流净额从2023年的66.17亿元降至2024年的37.82%，销售回款减少导致流动性压力加剧。总资产从2023年的1785.75亿元下降9.84%，净资产缩水23.46%，反映出资产贬值与负债压力并存。
2024年，大悦城计提资产减值准备46.98亿元，其中武汉新洲航天悦府等项目因销售停滞导致存货跌价36亿元。此类减值在2022年和2023年分别达15亿元和38亿元，三年累计减值近百亿，成为吞噬利润的主因。
房地产“黑铁时代”的共性困境
2022年后，房地产市场进入“筑底阶段”，销售规模与价格持续低迷。据国家统计局数据，2024年全国商品房销售额同比下降12.3%，房企普遍面临去化压力。大悦城作为“商业+住宅”双轮驱动的房企，开发周期长、资金沉淀大，受冲击尤为显著。
行业寒冬下，央企亦难独善其身。2024年，中交地产预亏53亿元，信达地产亏损6-7.3亿元，首开股份亏损75-95亿元。与保利、招商蛇口等盈利央企相比，大悦城的商业地产模式使其抗风险能力更弱。
一方面，监管层对房企负债率、预售资金等管控趋严，大悦城2024年剔除预收款后的资产负债率达73.57%，踩中“三道红线”；另一方面，消费复苏乏力导致商业地产租金收入增长受限，2024年投资物业收入同比下降2.78%。
轻资产化与运营突围
为缓解资金压力，大悦城自2015年起探索轻资产模式。2024年，其轻资产项目增至17个，占总商业项目的37%，无锡江南大悦城等轻资产项目成为转型标杆。通过管理输出和基金合作，公司试图降低重资产比例，但轻资产收入占比仅0.58%，贡献有限。
尽管整体亏损，大悦城商业项目仍展现韧性。2024年新开3家购物中心，出租率超98%，销售额401.3亿元，同比增长16%。北京西单大悦城、朝阳大悦城等核心项目贡献55%租金收入，但过度依赖少数项目暴露区域集中风险。
2021年发行沈阳大悦城CMBS（规模18.01亿元）后，大悦城计划借助政策支持的商业地产REITs盘活存量资产。然而，目前进展缓慢，尚未形成规模效应。
高管震荡与品牌信任滑坡
2024年，原董事长周政因贪污、受贿等罪名被判刑12年，引发市场对央企治理的质疑。2023年，总经理曹荣根主动投案，多名高管被查，加剧内部管理混乱。
南京江北大悦城因股东分歧停工，成都金牛项目因装修方案争议搁置，济南大悦城开工时间多次延期，反映出战略执行力的不足。此类问题不仅拖累业绩，更损害品牌信誉。
2023年，少数股东分走15亿元利润，而母公司亏损15亿元，这种“利益倒挂”现象自2020年持续至今，暴露治理结构缺陷。
断臂求生，积极自救
面对巨额亏损和经营困境，大悦城也在积极采取措施进行自救。
首先是进行了组织架构调整。
2024年4月，大悦城开启首次组织架构调整，将原先的“10个区域公司 4个城市公司 4个事业部”，整合为“7个区域公司 4个城市公司 1个事业部”；年底再次调整，裁撤南京区域公司、西北区域公司和海南区域公司，区域公司最终变为4个，仅留下北方区域、华东区域、华南区域和西南区域 。通过组织架构调整，旨在优化资源配置，提高运营效率，降低管理成本。
其次，聚焦商业地产，拓展轻资产模式。
一方面，加大商业项目投入。2024年，大悦城新开3个大悦城，分别位于厦门、三亚、海淀，且开业表现良好，出租率均达98%以上，开业率均在97%以上 。公司加大对商业项目的投入，通过打造高品质的商业空间，提升品牌影响力和市场竞争力。
另一方面，轻资产模式探索。积极拓展轻资产模式，输出品牌和管理。2024年成功发行成都大悦城商业REIT，每年可稳收3亿租金 。通过轻资产模式，大悦城可以减少资金投入，降低风险，同时获取稳定的现金流和管理费收入。
第三，创新业态与营销。
一方面，引入新兴业态。尝试引入新兴业态，如沉浸式剧本杀、电竞馆、艺术展览等体验式消费项目，以吸引年轻消费者，提升消费者的停留时间和消费频次。在某大悦城项目中，引入沉浸式剧本杀后，周末客流量明显增加，带动了周边餐饮、零售店铺的销售额提升。
另一方面，数字化营销与会员体系建设。加强数字化营销，利用社交媒体、线上平台进行推广，提升品牌知名度和影响力。同时，完善会员体系，通过积分、优惠券、专属活动等方式，提高会员粘性和忠诚度。
破局路径与行业启示
首先，针对武汉、济南等高减值项目，需通过降价促销、股权转让等方式快速出清。同时，聚焦上海北外滩等核心地块，打造高端住宅产品以提升利润率。
其次，借鉴华润万象城“管理输出 资本运作”模式，扩大轻资产规模；利用大数据优化商业运营，如首店经济、会员体系等，提升坪效。
第三，建立更严格的资产减值预警机制，避免区域性项目过度扩张；优化债务结构，利用央企信用优势降低融资成本（2024年综合融资成本已降至4.06%）。
最后，通过透明化决策、引入职业经理人制度修复投资者信任；加强ESG（环境、社会、治理）披露，提升社会责任形象。
大悦城的三年亏损，是房地产行业从“黄金时代”向“黑铁时代”转型的缩影。其困境既有行业周期性的共性，也有战略选择与治理缺陷的个性。未来，能否通过轻资产转型、资产优化和治理改革实现涅槃，不仅关乎企业存续，也为央企地产转型提供重要参考。
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作为中粮集团旗下商业地产旗舰，曾经风光无限的大悦城，如今深陷亏损泥沼，其背后究竟隐藏着怎样的深层次原因？又该如何破局？
亏损持续扩大，资产质量承压
2022年至2024年，大悦城归母净利润分别为-28.82亿元、-14.65亿元和-29.77亿元，累计亏损73.24亿元。尽管2023年亏损收窄，但2024年因计提资产减值等因素，亏损再度扩大。营业收入连续三年下滑，2024年仅357.91亿元，同比下降2.70%；综合毛利率从2023年的26.47%降至21.76%，毛利额同比减少19.47亿元。
经营活动现金流净额从2023年的66.17亿元降至2024年的37.82%，销售回款减少导致流动性压力加剧。总资产从2023年的1785.75亿元下降9.84%，净资产缩水23.46%，反映出资产贬值与负债压力并存。
2024年，大悦城计提资产减值准备46.98亿元，其中武汉新洲航天悦府等项目因销售停滞导致存货跌价36亿元。此类减值在2022年和2023年分别达15亿元和38亿元，三年累计减值近百亿，成为吞噬利润的主因。
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2022年后，房地产市场进入“筑底阶段”，销售规模与价格持续低迷。据国家统计局数据，2024年全国商品房销售额同比下降12.3%，房企普遍面临去化压力。大悦城作为“商业+住宅”双轮驱动的房企，开发周期长、资金沉淀大，受冲击尤为显著。
行业寒冬下，央企亦难独善其身。2024年，中交地产预亏53亿元，信达地产亏损6-7.3亿元，首开股份亏损75-95亿元。与保利、招商蛇口等盈利央企相比，大悦城的商业地产模式使其抗风险能力更弱。
一方面，监管层对房企负债率、预售资金等管控趋严，大悦城2024年剔除预收款后的资产负债率达73.57%，踩中“三道红线”；另一方面，消费复苏乏力导致商业地产租金收入增长受限，2024年投资物业收入同比下降2.78%。
轻资产化与运营突围
为缓解资金压力，大悦城自2015年起探索轻资产模式。2024年，其轻资产项目增至17个，占总商业项目的37%，无锡江南大悦城等轻资产项目成为转型标杆。通过管理输出和基金合作，公司试图降低重资产比例，但轻资产收入占比仅0.58%，贡献有限。
尽管整体亏损，大悦城商业项目仍展现韧性。2024年新开3家购物中心，出租率超98%，销售额401.3亿元，同比增长16%。北京西单大悦城、朝阳大悦城等核心项目贡献55%租金收入，但过度依赖少数项目暴露区域集中风险。
2021年发行沈阳大悦城CMBS（规模18.01亿元）后，大悦城计划借助政策支持的商业地产REITs盘活存量资产。然而，目前进展缓慢，尚未形成规模效应。
高管震荡与品牌信任滑坡
2024年，原董事长周政因贪污、受贿等罪名被判刑12年，引发市场对央企治理的质疑。2023年，总经理曹荣根主动投案，多名高管被查，加剧内部管理混乱。
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另一方面，轻资产模式探索。积极拓展轻资产模式，输出品牌和管理。2024年成功发行成都大悦城商业REIT，每年可稳收3亿租金 。通过轻资产模式，大悦城可以减少资金投入，降低风险，同时获取稳定的现金流和管理费收入。
第三，创新业态与营销。
一方面，引入新兴业态。尝试引入新兴业态，如沉浸式剧本杀、电竞馆、艺术展览等体验式消费项目，以吸引年轻消费者，提升消费者的停留时间和消费频次。在某大悦城项目中，引入沉浸式剧本杀后，周末客流量明显增加，带动了周边餐饮、零售店铺的销售额提升。
另一方面，数字化营销与会员体系建设。加强数字化营销，利用社交媒体、线上平台进行推广，提升品牌知名度和影响力。同时，完善会员体系，通过积分、优惠券、专属活动等方式，提高会员粘性和忠诚度。
破局路径与行业启示
首先，针对武汉、济南等高减值项目，需通过降价促销、股权转让等方式快速出清。同时，聚焦上海北外滩等核心地块，打造高端住宅产品以提升利润率。
其次，借鉴华润万象城“管理输出 资本运作”模式，扩大轻资产规模；利用大数据优化商业运营，如首店经济、会员体系等，提升坪效。
第三，建立更严格的资产减值预警机制，避免区域性项目过度扩张；优化债务结构，利用央企信用优势降低融资成本（2024年综合融资成本已降至4.06%）。
最后，通过透明化决策、引入职业经理人制度修复投资者信任；加强ESG（环境、社会、治理）披露，提升社会责任形象。
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