摘要
REPORT SUMMARY
2025年3月27日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》等三项自律规则，同时于2019年6月24日发布的《企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则》《融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则》《政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细则》（中基协字〔2019〕292号）废止。
本文将《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》进行拆解，并结合上海证券交易所以及深圳证券交易所发布的相关业务规则进行分析，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
背景介绍
2025年3月27日，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布了《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》（以下简称“《不动产抵押贷款债权尽调细则》”，与《债权类资产证券化业务尽职调查工作细则》和《未来经营收入类资产证券化业务尽职调查工作细则》合称“《尽调细则》”）等三项自律规则，同时中基协于2019年6月24日发布的《企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则》《融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则》《政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细则》（中基协字〔2019〕292号）废止。
《尽调细则》全面适配上海证券交易所（以下简称“上交所”）于2022年12月30日发布的《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产》（上证发〔2022〕165号，以下简称“《上交所指引2号》”）以及深圳证券交易所（以下简称“深交所”）于2024年12月20日发布的《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项》（深证上〔2024〕1104号，以下简称“《深交所指引2号》”）的要求，就资产证券化业务中核心参与方资质、底层资产质量及交易结构等关键环节的尽职调查标准进行系统性优化，为相关管理机构及专业服务机构开展核查工作提供了更为严谨的操作指引和规范框架。
本文对《不动产抵押贷款债权尽调细则》进行拆解并结合《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》进行分析并总结归纳，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
一、核心参与方
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于原有的尽调规则，明确区分了对于原始权益人以及特定原始权益人尽调的要点，明确了对于借款人以及重要现金流提供方尽调的细分核查方式，对增信机构的尽职调查有一定的补充，细化了对于不动产项目运营机构的审核要点并增加了对托管人的尽职调查要点。
原始权益人
相较于原有的尽调规则，《不动产抵押贷款债权尽调细则》明确区分了原始权益人和特定原始权益人1尽调的侧重点。相较于非特定原始权益人，新规除了明确对特定原始权益人的基本情况、与基础资产相关的业务情况以及资信情况外，还需要重点核查特定原始权益人最近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报表，核查其主要业务板块的运营情况、经营模式、财务状况以及持续经营能力等板块，以判断其是否符合相应的要求。
除此之外，《不动产抵押贷款债权尽调细则》指出需要对特定原始权益人控股股东和实际控制人持有的特定原始权益人股份或者股权权利限制情况；对其他企业的重要权益投资情况，包括主要子公司以及其他有重要影响的参股公司、合营企业和联营企业等；被媒体质疑的重大事项（如有）进行核查。
借款人
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》均指出对借款人的尽职调查工作除了需满足对特定原始权益人的要求外，还需要测算专项计划存续期间借款人经营现金流入扣除向专项计划归集的现金流后对经营成本、税费的覆盖情况以核查借款人的持续运营能力；若借款人存在尚未付清的融资性债务、工程应付款、大额资本支出计划等情况的，管理人应当核查和分析上述负债的偿还是否影响借款人的持续经营。
重要现金流提供方2
《不动产抵押贷款债权尽调细则》明确的列举了对于重要现金流提供方的尽职调查的细分核查方式，如通过查阅工商登记文件或者工商信息查询平台获得的相关信息等方式，并提出需要对其基本情况、偿付能力以及资信情况均进行核查。需要注意的是《不动产抵押贷款债权尽调细则》还提出需要对重要现金流提供方的重要子公司的资信情况进行核查，关注其重要子公司最近两年是否存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或者限制进行融资的情形。
另外，《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《深交所指引2号》均指出因商业秘密等合理原因较难获取重要现金流提供方经营与财务信息的，管理人应当结合公开可获取的资料核查相关情况。
增信机构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对增信机构的核查要求部分与特定原始权益人部分一致，基本情况中增加了对业务审批或者管理流程、风险控制措施的尽调要求；主营业务情况及财务状况中增加了杠杆倍数（如有）等与偿付能力相关的指标、公司历史代偿情况（如有）的尽调要求。
若增信机构为原始权益人或借款人控股股东或者实际控制人的，还应当核查增信机构所拥有的除原始权益人或者借款人股权以外其他主要资产，以及该部分资产的权 利限制情况。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》还强调了若增信机构为融资性担保机构的，不仅需要核查增信机构是否具备相应业务资质，担保率等指标是否满足相关主管部门的监管要求；还增加了其他项目触发担保后的历史履约情况（如有），以及融资性担保机构的担保责任余额、担保责任余额占其净资产的比例、对同一被担保人的担保责任余额占其净资产的比例、对同一被担保人及其关联方的担保责任余额占其净资产的比例等，与《融资担保公司监督管理条例》保持一致。
不动产项目运营机构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》细化了对于不动产项目运营机构的审核要点。除包含《上交所指引2号》所提到的需要对不动产项目相关业务管理能力，如不动产运营管理资质、同类型不动产项目运营管理经验以及不动产项目处置等方面的审核，还增加了对不动产项目运营机构的基本情况、经营情况及财务情况、资信情况的核查。另外，还补充了对利益冲突防范措施的核查，即向其他不动产项目提供运营管理服务的，是否采取了避免可能出现的利益冲突的措施。
其他核心参与方
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于其他指引增加了需要对托管人的情况进行核查。
对于托管人的尽职调查应当包括但不限于对托管人的资信情况以及托管业务的相关情况，如托管业务资质、托管业务管理制度、业务流程以及风险控制措施等。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》中对于实际融资人的核查标准与《上交所指引2号》《深交所指引2号》基本保持一致，即实际融资人为房地产企业的，应当核查其是否存在违反国家宏观调控政策和产业政策的情形；实际融资人与原始权益人不属于同一主体的，管理人应当按照关于原始权益人的尽职调查内容对实际融资人进行核查。
二、基础资产
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于基础资产的尽调要求与现有的指引基本保持一致，增加了对于关联交易历史支付情况的核查以及对于经营合同的尽职调查要求。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目基础资产的要求基本一致，如不动产项目需要权属清晰，资产范围明确且具有可处置性，并完成了相应的权属登记；不存在抵押、质押等权利限制，或明确解除权利限制的相关安排；关联方租赁交易背景真实、定价公允且依据充分以及关联交易金额和占比情况需合理，不动产项目产生的现金流是否能够覆盖不动产项目运营支出且有盈余，不依赖外部主体补足。
需要注意的是，《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较《上交所指引2号》《深交所指引2号》有两个比较重要的补充，第一个为在关联交易方面特别指出了需要对关联交易的历史支付情况进行核实；第二个为增加了对不动产项目经营合同的尽职调查，原则上为经营合同笔数少于50笔的资产池采用逐笔核查的方式，不少于50笔的资产池应采用抽样的尽职调查方法，且抽样笔数不低于50笔，采用抽样尽职调查方法的，管理人应当设置科学合理的抽样方法和标准，并对抽取样本的代表性进行分析说明。对于对基础资产池有重要影响的不动产项目经营合同应当着重进行抽样调查。
三、现金流
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于原有的尽调规则，对现金流的尽职调查规则进一步完善，对于现金流合理性进行了深度补充，尤其体现在现金流关联交易核查层面，对于现金流归集机制进行了细化。
现金流合理性
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目现金流的要求基本一致。值得注意的是，相较于原有的尽调规则，新规明确现金流进行尽职调查时应当按照实质重于形式原则，在对于不动产项目现金流基本情况进行尽职调查的同时，需对其是否具有商业合理性及市场化原则进行密切关注，主要体现在关联交易层面。若现金流涉及关联方整租，在尽调过程中应当核查分租的现金流情况；若现金流来源于实际融资人及其关联方的现金流占比超过10%，在尽调过程中应当核查其商业合理性，主要包括实际融资人及其关联方的持续经营、偿债能力以及相关风险缓释措施；若现金流涉及补贴，需核查现金流是否符合市场化原则，不得依赖第三方补贴等非经营性收入，需说明的是根据相关法律法规享有的中央财政补贴，或者在依法依规签订的政府和社会资本合作项目合同中明确约定的地方财政补贴除外。
现金流归集、分配与结算
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目现金流归集、分配与结算的要求基本一致，如资金隔离情况，现金流归集机制等相关安排；设置合理的基础资产现金流分配流程和分配顺序以及设置合理的基础资产结算支付方式。
需要注意的是，《上交所指引2号》《深交所指引2号》相较《不动产抵押贷款债权尽调细则》的区别在于，基础资产及底层资产的现金流未直接回款至专项计划账户的，原则上归集至专项计划账户的周期应当不超过1个月。资产服务机构或管理人指定的机构可以根据专项计划的约定，提高资金归集频率。原始权益人及资产服务机构信用状况良好，且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施的，现金流归集周期可以适当延长，但原则上最长不得超过3个月。
四、交易结构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于交易结构的尽调要求与现有的指引基本保持一致，相较于原有的尽调细则增加了发行规模、期限与基础资产情况相匹配的尽调要求，细化了各项增信措施的有效性。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目交易结构的要求基本一致，如设置投资者保护机制，包括加速清偿事件、违约事件、提前终止事件、权利完善事件等信用触发机制，以及增信措施等。
需要注意的是，《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于交易结构的要求有两个比较重要的补充，第一个为发行规模、期限需与基础资产情况相匹配，主要包括应当结合不动产项目现金流、评估价值、抵押率、所处区位以及项目历史银行贷款等情况核查发行规模是否合理、与基础资产或者底层资产（如有）的规模是否匹配、应当核查专项计划期限设置与不动产项目权属证明文件或者经营权合同剩余期限是否匹配；第二个为各项增信措施有效性方面，若存在增信措施的，应当核查增信合同、合同签署的相关授权、审批等情况，以及各项增信措施的具体内容、启动时间、触发机制、保障内容及操作流程等是否明确，并明确对各项增信措施有效性；若以担保合同或者担保函提供增信的，应当核查担保合同或者担保函是否明确担保金额、期限、方式、范围、各方权利义务关系及违约责任等内容；若同一担保物上已经设定其他担保的，还应当核查已经担保的债务总余额以及抵/质押顺序。
五、结语
本次中基协发布的《尽调细则》全面适配了《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》的要求，针对资产证券化业务中的交易主体、基础资产、现金流以及交易结构的尽职调查的核心要点做了系统性的迭代以及升级，对资产证券化业务中管理人以及各中介机构开展尽职调查工作有着重要的指导意义。本次《尽调指引》的发布规范了业务操作流程，强化了风险防控能力，增强了市场对资产证券化产品的信心，整体上有助于推动资产证券化业务更加规范、稳健、可持续地发展。
本文针对《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》进行分析并总结归纳，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
[1]特定原始权益人：业务经营可能对专项计划以及资产支持证券投资者的利益产生重大影响的原始权益人。
[2]重要现金流提供方：现金流预测基准日基础资产或者底层资产现金流单一提供方按照约定未支付现金流金额占基础资产未来现金流总额比例超过15%，或者该单一提供方及其关联方的未支付现金流金额合计占基础资产未来现金流总额比例超过20%的现金流提供方。
摘要
REPORT SUMMARY
2025年3月27日，中国证券投资基金业协会发布了《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》等三项自律规则，同时于2019年6月24日发布的《企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则》《融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则》《政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细则》（中基协字〔2019〕292号）废止。
本文将《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》进行拆解，并结合上海证券交易所以及深圳证券交易所发布的相关业务规则进行分析，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
背景介绍
2025年3月27日，中国证券投资基金业协会（以下简称“中基协”）发布了《不动产抵押贷款债权资产证券化业务尽职调查工作细则》（以下简称“《不动产抵押贷款债权尽调细则》”，与《债权类资产证券化业务尽职调查工作细则》和《未来经营收入类资产证券化业务尽职调查工作细则》合称“《尽调细则》”）等三项自律规则，同时中基协于2019年6月24日发布的《企业应收账款资产证券化业务尽职调查工作细则》《融资租赁债权资产证券化业务尽职调查工作细则》《政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化业务尽职调查工作细则》（中基协字〔2019〕292号）废止。
《尽调细则》全面适配上海证券交易所（以下简称“上交所”）于2022年12月30日发布的《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产》（上证发〔2022〕165号，以下简称“《上交所指引2号》”）以及深圳证券交易所（以下简称“深交所”）于2024年12月20日发布的《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项》（深证上〔2024〕1104号，以下简称“《深交所指引2号》”）的要求，就资产证券化业务中核心参与方资质、底层资产质量及交易结构等关键环节的尽职调查标准进行系统性优化，为相关管理机构及专业服务机构开展核查工作提供了更为严谨的操作指引和规范框架。
本文对《不动产抵押贷款债权尽调细则》进行拆解并结合《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》进行分析并总结归纳，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
一、核心参与方
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于原有的尽调规则，明确区分了对于原始权益人以及特定原始权益人尽调的要点，明确了对于借款人以及重要现金流提供方尽调的细分核查方式，对增信机构的尽职调查有一定的补充，细化了对于不动产项目运营机构的审核要点并增加了对托管人的尽职调查要点。
原始权益人
相较于原有的尽调规则，《不动产抵押贷款债权尽调细则》明确区分了原始权益人和特定原始权益人1尽调的侧重点。相较于非特定原始权益人，新规除了明确对特定原始权益人的基本情况、与基础资产相关的业务情况以及资信情况外，还需要重点核查特定原始权益人最近三年经审计的财务报告及最近一期的财务报表，核查其主要业务板块的运营情况、经营模式、财务状况以及持续经营能力等板块，以判断其是否符合相应的要求。
除此之外，《不动产抵押贷款债权尽调细则》指出需要对特定原始权益人控股股东和实际控制人持有的特定原始权益人股份或者股权权利限制情况；对其他企业的重要权益投资情况，包括主要子公司以及其他有重要影响的参股公司、合营企业和联营企业等；被媒体质疑的重大事项（如有）进行核查。
借款人
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》均指出对借款人的尽职调查工作除了需满足对特定原始权益人的要求外，还需要测算专项计划存续期间借款人经营现金流入扣除向专项计划归集的现金流后对经营成本、税费的覆盖情况以核查借款人的持续运营能力；若借款人存在尚未付清的融资性债务、工程应付款、大额资本支出计划等情况的，管理人应当核查和分析上述负债的偿还是否影响借款人的持续经营。
重要现金流提供方2
《不动产抵押贷款债权尽调细则》明确的列举了对于重要现金流提供方的尽职调查的细分核查方式，如通过查阅工商登记文件或者工商信息查询平台获得的相关信息等方式，并提出需要对其基本情况、偿付能力以及资信情况均进行核查。需要注意的是《不动产抵押贷款债权尽调细则》还提出需要对重要现金流提供方的重要子公司的资信情况进行核查，关注其重要子公司最近两年是否存在因严重违法失信行为，被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或者限制进行融资的情形。
另外，《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《深交所指引2号》均指出因商业秘密等合理原因较难获取重要现金流提供方经营与财务信息的，管理人应当结合公开可获取的资料核查相关情况。
增信机构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对增信机构的核查要求部分与特定原始权益人部分一致，基本情况中增加了对业务审批或者管理流程、风险控制措施的尽调要求；主营业务情况及财务状况中增加了杠杆倍数（如有）等与偿付能力相关的指标、公司历史代偿情况（如有）的尽调要求。
若增信机构为原始权益人或借款人控股股东或者实际控制人的，还应当核查增信机构所拥有的除原始权益人或者借款人股权以外其他主要资产，以及该部分资产的权 利限制情况。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》还强调了若增信机构为融资性担保机构的，不仅需要核查增信机构是否具备相应业务资质，担保率等指标是否满足相关主管部门的监管要求；还增加了其他项目触发担保后的历史履约情况（如有），以及融资性担保机构的担保责任余额、担保责任余额占其净资产的比例、对同一被担保人的担保责任余额占其净资产的比例、对同一被担保人及其关联方的担保责任余额占其净资产的比例等，与《融资担保公司监督管理条例》保持一致。
不动产项目运营机构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》细化了对于不动产项目运营机构的审核要点。除包含《上交所指引2号》所提到的需要对不动产项目相关业务管理能力，如不动产运营管理资质、同类型不动产项目运营管理经验以及不动产项目处置等方面的审核，还增加了对不动产项目运营机构的基本情况、经营情况及财务情况、资信情况的核查。另外，还补充了对利益冲突防范措施的核查，即向其他不动产项目提供运营管理服务的，是否采取了避免可能出现的利益冲突的措施。
其他核心参与方
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于其他指引增加了需要对托管人的情况进行核查。
对于托管人的尽职调查应当包括但不限于对托管人的资信情况以及托管业务的相关情况，如托管业务资质、托管业务管理制度、业务流程以及风险控制措施等。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》中对于实际融资人的核查标准与《上交所指引2号》《深交所指引2号》基本保持一致，即实际融资人为房地产企业的，应当核查其是否存在违反国家宏观调控政策和产业政策的情形；实际融资人与原始权益人不属于同一主体的，管理人应当按照关于原始权益人的尽职调查内容对实际融资人进行核查。
二、基础资产
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于基础资产的尽调要求与现有的指引基本保持一致，增加了对于关联交易历史支付情况的核查以及对于经营合同的尽职调查要求。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目基础资产的要求基本一致，如不动产项目需要权属清晰，资产范围明确且具有可处置性，并完成了相应的权属登记；不存在抵押、质押等权利限制，或明确解除权利限制的相关安排；关联方租赁交易背景真实、定价公允且依据充分以及关联交易金额和占比情况需合理，不动产项目产生的现金流是否能够覆盖不动产项目运营支出且有盈余，不依赖外部主体补足。
需要注意的是，《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较《上交所指引2号》《深交所指引2号》有两个比较重要的补充，第一个为在关联交易方面特别指出了需要对关联交易的历史支付情况进行核实；第二个为增加了对不动产项目经营合同的尽职调查，原则上为经营合同笔数少于50笔的资产池采用逐笔核查的方式，不少于50笔的资产池应采用抽样的尽职调查方法，且抽样笔数不低于50笔，采用抽样尽职调查方法的，管理人应当设置科学合理的抽样方法和标准，并对抽取样本的代表性进行分析说明。对于对基础资产池有重要影响的不动产项目经营合同应当着重进行抽样调查。
三、现金流
《不动产抵押贷款债权尽调细则》相较于原有的尽调规则，对现金流的尽职调查规则进一步完善，对于现金流合理性进行了深度补充，尤其体现在现金流关联交易核查层面，对于现金流归集机制进行了细化。
现金流合理性
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目现金流的要求基本一致。值得注意的是，相较于原有的尽调规则，新规明确现金流进行尽职调查时应当按照实质重于形式原则，在对于不动产项目现金流基本情况进行尽职调查的同时，需对其是否具有商业合理性及市场化原则进行密切关注，主要体现在关联交易层面。若现金流涉及关联方整租，在尽调过程中应当核查分租的现金流情况；若现金流来源于实际融资人及其关联方的现金流占比超过10%，在尽调过程中应当核查其商业合理性，主要包括实际融资人及其关联方的持续经营、偿债能力以及相关风险缓释措施；若现金流涉及补贴，需核查现金流是否符合市场化原则，不得依赖第三方补贴等非经营性收入，需说明的是根据相关法律法规享有的中央财政补贴，或者在依法依规签订的政府和社会资本合作项目合同中明确约定的地方财政补贴除外。
现金流归集、分配与结算
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目现金流归集、分配与结算的要求基本一致，如资金隔离情况，现金流归集机制等相关安排；设置合理的基础资产现金流分配流程和分配顺序以及设置合理的基础资产结算支付方式。
需要注意的是，《上交所指引2号》《深交所指引2号》相较《不动产抵押贷款债权尽调细则》的区别在于，基础资产及底层资产的现金流未直接回款至专项计划账户的，原则上归集至专项计划账户的周期应当不超过1个月。资产服务机构或管理人指定的机构可以根据专项计划的约定，提高资金归集频率。原始权益人及资产服务机构信用状况良好，且专项计划设置担保、差额支付等有效增信措施的，现金流归集周期可以适当延长，但原则上最长不得超过3个月。
四、交易结构
《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于交易结构的尽调要求与现有的指引基本保持一致，相较于原有的尽调细则增加了发行规模、期限与基础资产情况相匹配的尽调要求，细化了各项增信措施的有效性。
《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》《深交所指引2号》中对于不动产项目交易结构的要求基本一致，如设置投资者保护机制，包括加速清偿事件、违约事件、提前终止事件、权利完善事件等信用触发机制，以及增信措施等。
需要注意的是，《不动产抵押贷款债权尽调细则》对于交易结构的要求有两个比较重要的补充，第一个为发行规模、期限需与基础资产情况相匹配，主要包括应当结合不动产项目现金流、评估价值、抵押率、所处区位以及项目历史银行贷款等情况核查发行规模是否合理、与基础资产或者底层资产（如有）的规模是否匹配、应当核查专项计划期限设置与不动产项目权属证明文件或者经营权合同剩余期限是否匹配；第二个为各项增信措施有效性方面，若存在增信措施的，应当核查增信合同、合同签署的相关授权、审批等情况，以及各项增信措施的具体内容、启动时间、触发机制、保障内容及操作流程等是否明确，并明确对各项增信措施有效性；若以担保合同或者担保函提供增信的，应当核查担保合同或者担保函是否明确担保金额、期限、方式、范围、各方权利义务关系及违约责任等内容；若同一担保物上已经设定其他担保的，还应当核查已经担保的债务总余额以及抵/质押顺序。
五、结语
本次中基协发布的《尽调细则》全面适配了《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》的要求，针对资产证券化业务中的交易主体、基础资产、现金流以及交易结构的尽职调查的核心要点做了系统性的迭代以及升级，对资产证券化业务中管理人以及各中介机构开展尽职调查工作有着重要的指导意义。本次《尽调指引》的发布规范了业务操作流程，强化了风险防控能力，增强了市场对资产证券化产品的信心，整体上有助于推动资产证券化业务更加规范、稳健、可持续地发展。
本文针对《不动产抵押贷款债权尽调细则》与《上交所指引2号》以及《深交所指引2号》进行分析并总结归纳，为后续不动产抵押贷款债权资产证券化尽调工作提供相关参考。
[1]特定原始权益人：业务经营可能对专项计划以及资产支持证券投资者的利益产生重大影响的原始权益人。
[2]重要现金流提供方：现金流预测基准日基础资产或者底层资产现金流单一提供方按照约定未支付现金流金额占基础资产未来现金流总额比例超过15%，或者该单一提供方及其关联方的未支付现金流金额合计占基础资产未来现金流总额比例超过20%的现金流提供方。
