出品/新商业之家
撰文/Nathan
在债务压力、消费信心波动的背景下，行业正呈现显著的分化态势。
新商业之家整理了华润置地、华润万象生活、太古地产、恒隆地产、招商蛇口、香港置地、万科地产、新世界发展、瑞安房地产等十余家企业的年报或半年报，对这些主流央企、港资和民企的商业业务板块，进行横向对比与纵深剖析，重点呈现它们在盈利能力、经营资产、债务结构等方面的具体表现。
整体来看，头部企业通过轻资产外拓和资产证券化实现逆势增长，而部分企业因依赖传统开发销售、债务压力、奢侈品零售不佳等原因，陷入业绩下滑或亏损。
01
分化加剧
轻资产与运营能力成关键
横向对比财报数据，最显著的特征是盈利分化加剧。尽管多家企业在收入和利润上出现同比增长，但这背后更多体现的，是业务结构调整与盈利模式的转变，而非传统开发带动的业绩回升。
整体上看，华润、招商蛇口等央企大多凭借轻资产扩张、多元业态实现稳健增长，其相对低的融资成本与现金流优势，更具抗风险能力；恒隆、太古等港资企业则普遍受高端零售调整的压力，香港置地、新世界发展、瑞安房地产等其他港资则在提升运营收益的同时，通过资产处置寻求套现。
在收入规模方面，万科以3,431.8亿元稳居榜首领跑，但收入同比下滑26.3%，主因开发业务收缩，而华润置地的综合营收同样高达2788亿元，同比增长11%。相比之下，瑞安房地产收入81.73亿元，同比下降16%。
华润置地
利润方面，大部分企业都增速放缓，乃至亏损也不在少数，即便是华润也“增收不增利”。2024年华润置地创造五年最高营收纪录的同时，归母净利润却降至255.8亿元，同比下降18.45%；好在经常性业务表现亮眼，核心净利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%，而华润万象生活的核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，是少数增长的企业之一，成为盈利“压舱石”。
相比之下，万科2024年净亏损494.8亿元，创上市34年来首次巨亏。瑞安房地产净利润8.1亿元，同比下降42%，中海地产和招商蛇口两个央企的归母净利润分别同比下降38.95%和36.09%。究其原因，主要都与开发业务的毛利率骤降、借贷利息成本增加、资产减值计提有关。
瑞安房地产
在毛利率角度，商业运营为主的企业凭借租金收入的高稳定性，显著优于住宅开发业务为主的企业。例如瑞安房地产以64%毛利率领先于行业，主要是得益于租金收入占比提升至43.4%，以及资产出售；恒隆地产整体毛利率也有57.42%。而华润置地则开发业务拖累整体，综合毛利率21.6%，龙湖、招商蛇口、中海的毛利率也都在14%-18%之间。
财务稳健性方面，流动性风险最高的是万科。截至2024年底，万科净负债率为80.6%，同比提高25.9%，资产负债率为73.7%。新世界发展的57.5%、招商蛇口的55.85%、瑞安房地产的52%、龙湖的51.7%净负债率也都不低。相比之下，太古地产的资本净负债比率仅15.7%，而中海地产的现金短债比达3.5倍，都可谓非常稳健。
中海地产
在开发利润空间收窄的背景下，持有型物业已经成为稳定收益的重要来源之一。华润置地经营性不动产收入达233亿元，同比增长4.8%；招商蛇口持有物业收入达74.64亿元，同比增长12%，涵盖商业、公寓、园区等多业态。
华润置地
另一方面，轻资产管理业务则成为新的利润增长点，华润万象生活、招商蛇口、万科、龙湖为代表的企业在轻资产管理与运营能力持续发力。华润万象生活2024年新开21座购物中心，并新签约12个轻资产外拓项目；龙湖轻资产项目占比也提升至21.8%；招商蛇口则在2024年新签91万平方米的轻资产输出项目，还有多项REITs平台建设，加快从传统开发向资产运营商转型。
02
领跑者、转型者和承压者
从企业角度看，调整资产与业务结构成为大部分企业的年度关键词，轻资产管理和资产证券化则是主要路径。或是领跑、或是加速转型，亦有承压前行者，不同的央国企、港资与民企显现出差异化表现。
另外，大悦城、保利等央企将在4月中下旬发布年报，其业绩预报显示，大悦城预计2024年净利润亏损同比扩大，亏损最多达34亿元。保利发展预计净利润约50亿元，同比减少58%，开发业务的毛利率下滑是行业共性压力之一。
华润规模换利润，多项数据创新高
华润置地与华润万象生活作为央企阵营的领军企业，其年报中出现最多的词汇是“增长”和“历史新高”。在当前的市场环境下，是实至名归的强势。
2024年华润置地实现综合营业额2788.0亿元，同比增长11.0%。最值得关注的是，“第二增长曲线”经常性业务收入达到416.5亿元，占比已达14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。轻资产管理业务营业额为121.3亿元，同比增长14.0%。
华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。毛利率提升至32.9%。21.4%增长的商业航道收入，叠加60.2%的超高毛利率，验证了轻资产模式的盈利潜力。其中，来自购物中心的商业运营管理服务收入为42.09亿元，同比增长30.0%，占总收入的24.7%。
截至2024年底，华润万象生活管理在营购物中心122座，实现零售额2150亿元，同比增长18.7%；业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%。
招商蛇口净利润下降36%，持有物业收入上涨12%
招商蛇口2024年营收1789.48亿元，同比增长2.25%，但归母净利润却下滑了36.09%。在行业流动性普遍吃紧的当下，招商蛇口319.64亿元经营性现金流净额与1003亿货币资金成为护城河。1.59的现金短债比与"三道红线"全绿，印证了央企财务纪律。
2024年新签91万方轻资产面积，新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米。更值得关注的是REITs布局：去年新搭建蛇口租赁住房REIT平台。至此，招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台。拥有59万方管理资产、8.13亿管理口径收入，标志着"投融管退"闭环形成。
主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%。集中商业在营项目47个，2024新开业10个项目，其中轻资产管理项目4个。
中国金茂扭亏为盈，多元化业务显成效
2024年中国金茂实现收入590.5亿元，实现股东应占溢利约10.65亿元，扭亏为盈，去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13.33亿元。
2024年，中国金茂多元化业务布局稳步推进，华夏金茂商业REIT成功上市，并完成四次超预期分红。得益于城市运营与物业开发业务毛利率增长，2024年毛利率为15%，同比上升3个百分点。2024年，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务三大多元化业务板块收入分别为16.97亿元、16.98亿元、29.66亿元。
轻资产服务上市平台方面，金茂服务2024年营业收入29.66亿元，同比提升9.7%；合约面积13434万平方米，同比增长26.2%；净利润3.84亿元，同比增长12.0%，净利率提升至12.9%。
中海地产商业物业运营收入同比增长12.06%
报告期内公司实现收入1851.5亿元，期内股东应占溢利为156.4亿元。中海地产全年销售合约额3106.9亿元，同比增长0.3%，为前十房企中唯一正增长。
商业物业运营业务实现年内收入为71.29亿元，同比增长12.06%，其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。占比仅有3.85%。
太古内地商场租金收入上涨，正在推进内地7个项目
太古地产2024年收入为144.28亿港元，同比下降2%，股东应占经常性基本溢利同比降幅为11%，降至64.79亿港元。但在中国内地市场，其零售物业组合表现强劲，租金收入上涨4%。尤其是三里屯太古里租金收入同比增长12%，创历史新高。上海的前滩太古里租金收入也上涨7%，零售销售额上涨3%。
整体来看，2024年集团在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）下跌7%，但表现仍然胜市场，并较2019同期（疫情前）高出55%。
2024年，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇分别下跌14%、11%、4%及14%。2024年与2019年相比，三里屯太古里、成都太古里和太古汇的零售销售额分别上升1%、24%及67%，颐堤港则下跌1%，兴业太古汇因进行大型结构和改造工程影响下跌15%。
目前，太古在内地发展中项目仍有七个，包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号项目广州太古汇扩建部分。其中，与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2026年落成、上海洋泾的陆家嘴太古源将在2026年分阶段落成。
香港置地内地零售物业租金收入上涨11%，并计划回收100亿美元资产
香港置地2024年净亏损13.85亿美元，剔除一次性或非经营性项目后，集团基础盈利为4.1亿美元，同比减少44%。
香港地区的零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业的租金收入上涨11%，包括来自王府中環的收益贡献显著提升，重庆光环购物公园业绩稳健，以及成都光环购物公园成功开业。
在2035年回收100亿美元的长期计划中，年报透露更多细节，包括退出非核心业务，并将成熟资产转向REITs。香港置地2024年已回收超2.9亿美元，其中80%用于降低净债务与投资核心项目，20%用于股份回购。计划在2027年前通过资产处置回收40亿-60亿美元，加速处置Build-to-Sell建售型资产。
2025年将有南京的JL CENTRAL，以及上海、重庆、南京、杭州的四个光环项目开业。苏州中環、重庆中環万象城计划2026，上海西岸中環则在2027年开业。
瑞安房地产全年偿债109亿，度过债务高峰，但利润下降42%
2024年瑞安房地产录得收入81.73亿元，同比下降16%；净利润8.1亿元，同比下降42%；股东应占溢利1.8亿元，同比下降78%。租金在整体收入中的占比提高，全年租金及相关收入（含合营及联营公司）同比增长9%至35.47亿元；毛利率更是显著提升12%，达到64%。零售物业的销售增长8%、客流增长12%，出租率也稳定在94%左右。
值得关注的是债务问题，面对299.2亿总负债和82.6亿年内到期债务，瑞房2024年已偿还合计108.7亿元的债务，自2021年以来累计已偿还离岸债务总额452亿元；港币/美元借贷总额占比已从2021年的77%大幅降至38%，境外债务敞口持续收窄。
今年3月公司已偿还4.9亿美元债，占2025年到期债务的近七成；通过出售鸿寿坊65%股权套现12亿、重组创智天地股权架构等动作，“用资产换流动性”转型轻资产。
截至2024年底，瑞房净负债为221.93亿元，净负债率为52%。虽然短期偿债仍然有压力，但考虑到年内债务已大部分偿清，加之仍然有储备住宅待售，这场“债务战”瑞房基本站稳了脚跟，正如其财务总裁孙希灏所言:"负债到期的高峰期已经过去了"。
恒隆地产2024年内地商场收入减少3%
2024年恒隆内地业务营收占比近60%，恒隆2024年内地整体租赁收入和营业利润（按人民币计值）分别下降4%和6%，其中商场收入下跌3%，办公楼收入下跌6%。
作为恒隆的“门面”，上海恒隆广场和港汇恒隆广场收入和租户销售额均出现下滑，特别是上海恒隆广场，收入从高位下跌6%，租户销售额跌幅高达22%。上海港汇恒隆广场其收入和租户销售额分别下跌3%和12%。这与高端消费谨慎、消费者转向海外有关。
沈阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌16%和25%，武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下跌19%和22%。而大连恒隆广场则逆势增长，收入增加8%，租户销售额亦上升3%。相比之下，恒隆的次高端商场表现相当出色，整体收入保持4%的稳健增长。天津恒隆广场尤为突出，收入和租户销售额分别上升12%和8%。
尽管面临诸多挑战，恒隆的财报中也透露出一些积极的信号。与2019年相比，恒隆商场2024年奢侈品销售额增长近100%，顶级品牌销售额增长近200%。商场租出率也维持高水平，甚至有温和增长，上海两座恒隆、无锡、昆明等多个项目租出率达到98-99%，这在当前市场环境下实属不易。
新世界发展经营溢利跌18%，还有1246亿债务
新世界发展公布2025财年中期业绩报告。截至2024年12月底的六个月内，集团收入同比下滑1.6%至167.89亿港元，毛利缩水8%至66.75亿港元，核心经营溢利同比下跌18%，股东应占亏损扩大至66.33亿港元。
内地物业投资收入亦贡献9.44亿港元，出租率保持稳健。更重磅的动作是，深圳前海K11 ECOAST旗舰项目将于4月28日开业，这座22.85万平方米的“艺术商业航母”，被视作集团打通大湾区高端消费市场的关键落子。
更值得警惕的是流动性压力，综合债务净额攀升至1246.3亿港元，资产负债率增至57.5%。短期债务降至322亿港元。中期业绩发布会上，新世界发展行政总裁黄少媚透露会继续出售非核心资产和业务套现。“加上卖楼，我们的目标在2025财年做到（回笼资金）260亿港元。我们会继续和各大银行商讨再融资安排，并善用已经进入的减息周期，降低利息支出。”
新鸿基地产半年报内地租金跌2%
新鸿基地产发布2024/25财年半年度业绩报告，2024年下半年取得总收入399.33亿港元，较去年同期增长了45%。营业溢利较去年同期增长了10.5%。
总体来看，物业发展业务表现出色，占总收入比重约40.9%，而物业投资业务收入下跌。期内总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年下跌1%，净租金收入按年下跌3%。
其中，内地收租物业组合的总租金收入按年下跌2%，主要受零售物业营业额租金下滑影响。新鸿基地产在中国内地拥有186.2万平方米的投资物业面积。
万科年亏500亿，商业资产规模收缩
万科发布的年报显示，2024年实现营业收入3431.8亿元，归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元。
今年商业部分公布的数据内容相对较少。其中，万科商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，较2023年的91.1亿元同比略降2.5%。印力管理的商业项目出租率 95.1%，同比提高0.3个百分点。
2024年万科有8个商业项目开业。截至报告期末，万科开业商业项目达181个（不含轻资产输出管理项目），总建筑面积1081万平方米。与前一年的181个商业项目相比，在多次大宗交易出售资产后，全年已缩减22个项目、减少了77万方建筑面积。
最值得关注的是，尽管总面积减少，万科商业的坪效却从2023年的786.7元/平方米，提升至2024年的822.3元/平方米，增长约4.54%。
多渠道的资产成功退出是本年度最大亮点。一方面，杭州西溪印象城中金印力REIT上市后，保持出租率97.85%、租金收缴率99.96%，更以5.24%的年化分派率超越招募预期。中信万科消费基础设施基金则购买深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。
另一方面，万科全年完成了54个大宗资产交易，259亿元大宗交易额稳居行业榜首，其中包括成都高新万科大厦这类非一线城市大体量办公物业，以及与新加坡主权基金GIC完成了上海松江印象城交易。
龙湖去年新开11座天街，租金收入、营业额提升
龙湖2024年全年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元；实现毛利额204.1亿元，毛利率为16.0%
龙湖商业租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%。营业额同比增长16%，超730亿元；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。同时，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，全年实现运营收入135亿元，同比增长5%。
截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座，运营总建面为930万平方米，全年新增运营11座天街。预计2025年，龙湖商业将新增开业11个项目，其中3个为轻资产。
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在债务压力、消费信心波动的背景下，行业正呈现显著的分化态势。
新商业之家整理了华润置地、华润万象生活、太古地产、恒隆地产、招商蛇口、香港置地、万科地产、新世界发展、瑞安房地产等十余家企业的年报或半年报，对这些主流央企、港资和民企的商业业务板块，进行横向对比与纵深剖析，重点呈现它们在盈利能力、经营资产、债务结构等方面的具体表现。
整体来看，头部企业通过轻资产外拓和资产证券化实现逆势增长，而部分企业因依赖传统开发销售、债务压力、奢侈品零售不佳等原因，陷入业绩下滑或亏损。
01
分化加剧
轻资产与运营能力成关键
横向对比财报数据，最显著的特征是盈利分化加剧。尽管多家企业在收入和利润上出现同比增长，但这背后更多体现的，是业务结构调整与盈利模式的转变，而非传统开发带动的业绩回升。
整体上看，华润、招商蛇口等央企大多凭借轻资产扩张、多元业态实现稳健增长，其相对低的融资成本与现金流优势，更具抗风险能力；恒隆、太古等港资企业则普遍受高端零售调整的压力，香港置地、新世界发展、瑞安房地产等其他港资则在提升运营收益的同时，通过资产处置寻求套现。
在收入规模方面，万科以3,431.8亿元稳居榜首领跑，但收入同比下滑26.3%，主因开发业务收缩，而华润置地的综合营收同样高达2788亿元，同比增长11%。相比之下，瑞安房地产收入81.73亿元，同比下降16%。
华润置地
利润方面，大部分企业都增速放缓，乃至亏损也不在少数，即便是华润也“增收不增利”。2024年华润置地创造五年最高营收纪录的同时，归母净利润却降至255.8亿元，同比下降18.45%；好在经常性业务表现亮眼，核心净利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%，而华润万象生活的核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，是少数增长的企业之一，成为盈利“压舱石”。
相比之下，万科2024年净亏损494.8亿元，创上市34年来首次巨亏。瑞安房地产净利润8.1亿元，同比下降42%，中海地产和招商蛇口两个央企的归母净利润分别同比下降38.95%和36.09%。究其原因，主要都与开发业务的毛利率骤降、借贷利息成本增加、资产减值计提有关。
瑞安房地产
在毛利率角度，商业运营为主的企业凭借租金收入的高稳定性，显著优于住宅开发业务为主的企业。例如瑞安房地产以64%毛利率领先于行业，主要是得益于租金收入占比提升至43.4%，以及资产出售；恒隆地产整体毛利率也有57.42%。而华润置地则开发业务拖累整体，综合毛利率21.6%，龙湖、招商蛇口、中海的毛利率也都在14%-18%之间。
财务稳健性方面，流动性风险最高的是万科。截至2024年底，万科净负债率为80.6%，同比提高25.9%，资产负债率为73.7%。新世界发展的57.5%、招商蛇口的55.85%、瑞安房地产的52%、龙湖的51.7%净负债率也都不低。相比之下，太古地产的资本净负债比率仅15.7%，而中海地产的现金短债比达3.5倍，都可谓非常稳健。
中海地产
在开发利润空间收窄的背景下，持有型物业已经成为稳定收益的重要来源之一。华润置地经营性不动产收入达233亿元，同比增长4.8%；招商蛇口持有物业收入达74.64亿元，同比增长12%，涵盖商业、公寓、园区等多业态。
华润置地
另一方面，轻资产管理业务则成为新的利润增长点，华润万象生活、招商蛇口、万科、龙湖为代表的企业在轻资产管理与运营能力持续发力。华润万象生活2024年新开21座购物中心，并新签约12个轻资产外拓项目；龙湖轻资产项目占比也提升至21.8%；招商蛇口则在2024年新签91万平方米的轻资产输出项目，还有多项REITs平台建设，加快从传统开发向资产运营商转型。
02
领跑者、转型者和承压者
从企业角度看，调整资产与业务结构成为大部分企业的年度关键词，轻资产管理和资产证券化则是主要路径。或是领跑、或是加速转型，亦有承压前行者，不同的央国企、港资与民企显现出差异化表现。
另外，大悦城、保利等央企将在4月中下旬发布年报，其业绩预报显示，大悦城预计2024年净利润亏损同比扩大，亏损最多达34亿元。保利发展预计净利润约50亿元，同比减少58%，开发业务的毛利率下滑是行业共性压力之一。
华润规模换利润，多项数据创新高
华润置地与华润万象生活作为央企阵营的领军企业，其年报中出现最多的词汇是“增长”和“历史新高”。在当前的市场环境下，是实至名归的强势。
2024年华润置地实现综合营业额2788.0亿元，同比增长11.0%。最值得关注的是，“第二增长曲线”经常性业务收入达到416.5亿元，占比已达14.9%，利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。轻资产管理业务营业额为121.3亿元，同比增长14.0%。
华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%。毛利率提升至32.9%。21.4%增长的商业航道收入，叠加60.2%的超高毛利率，验证了轻资产模式的盈利潜力。其中，来自购物中心的商业运营管理服务收入为42.09亿元，同比增长30.0%，占总收入的24.7%。
截至2024年底，华润万象生活管理在营购物中心122座，实现零售额2150亿元，同比增长18.7%；业主端租金收入262亿元，同比增长19.2%。
招商蛇口净利润下降36%，持有物业收入上涨12%
招商蛇口2024年营收1789.48亿元，同比增长2.25%，但归母净利润却下滑了36.09%。在行业流动性普遍吃紧的当下，招商蛇口319.64亿元经营性现金流净额与1003亿货币资金成为护城河。1.59的现金短债比与"三道红线"全绿，印证了央企财务纪律。
2024年新签91万方轻资产面积，新入市23个重资产项目，新增经营面积101万平方米。更值得关注的是REITs布局：去年新搭建蛇口租赁住房REIT平台。至此，招商蛇口在产业园区、租赁住房、集中商业等业态搭建了多个REITs平台。拥有59万方管理资产、8.13亿管理口径收入，标志着"投融管退"闭环形成。
主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%。集中商业在营项目47个，2024新开业10个项目，其中轻资产管理项目4个。
中国金茂扭亏为盈，多元化业务显成效
2024年中国金茂实现收入590.5亿元，实现股东应占溢利约10.65亿元，扭亏为盈，去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达13.33亿元。
2024年，中国金茂多元化业务布局稳步推进，华夏金茂商业REIT成功上市，并完成四次超预期分红。得益于城市运营与物业开发业务毛利率增长，2024年毛利率为15%，同比上升3个百分点。2024年，商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务三大多元化业务板块收入分别为16.97亿元、16.98亿元、29.66亿元。
轻资产服务上市平台方面，金茂服务2024年营业收入29.66亿元，同比提升9.7%；合约面积13434万平方米，同比增长26.2%；净利润3.84亿元，同比增长12.0%，净利率提升至12.9%。
中海地产商业物业运营收入同比增长12.06%
报告期内公司实现收入1851.5亿元，期内股东应占溢利为156.4亿元。中海地产全年销售合约额3106.9亿元，同比增长0.3%，为前十房企中唯一正增长。
商业物业运营业务实现年内收入为71.29亿元，同比增长12.06%，其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。占比仅有3.85%。
太古内地商场租金收入上涨，正在推进内地7个项目
太古地产2024年收入为144.28亿港元，同比下降2%，股东应占经常性基本溢利同比降幅为11%，降至64.79亿港元。但在中国内地市场，其零售物业组合表现强劲，租金收入上涨4%。尤其是三里屯太古里租金收入同比增长12%，创历史新高。上海的前滩太古里租金收入也上涨7%，零售销售额上涨3%。
整体来看，2024年集团在中国内地的应占零售销售额（不包括汽车零售商的销售）下跌7%，但表现仍然胜市场，并较2019同期（疫情前）高出55%。
2024年，成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇分别下跌14%、11%、4%及14%。2024年与2019年相比，三里屯太古里、成都太古里和太古汇的零售销售额分别上升1%、24%及67%，颐堤港则下跌1%，兴业太古汇因进行大型结构和改造工程影响下跌15%。
目前，太古在内地发展中项目仍有七个，包括北京太古坊、西安太古里、三亚太古里、广州聚龙湾太古里、广州天河路387号项目广州太古汇扩建部分。其中，与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2026年落成、上海洋泾的陆家嘴太古源将在2026年分阶段落成。
香港置地内地零售物业租金收入上涨11%，并计划回收100亿美元资产
香港置地2024年净亏损13.85亿美元，剔除一次性或非经营性项目后，集团基础盈利为4.1亿美元，同比减少44%。
香港地区的零售物业租金收入下降9%，而内地零售物业的租金收入上涨11%，包括来自王府中環的收益贡献显著提升，重庆光环购物公园业绩稳健，以及成都光环购物公园成功开业。
在2035年回收100亿美元的长期计划中，年报透露更多细节，包括退出非核心业务，并将成熟资产转向REITs。香港置地2024年已回收超2.9亿美元，其中80%用于降低净债务与投资核心项目，20%用于股份回购。计划在2027年前通过资产处置回收40亿-60亿美元，加速处置Build-to-Sell建售型资产。
2025年将有南京的JL CENTRAL，以及上海、重庆、南京、杭州的四个光环项目开业。苏州中環、重庆中環万象城计划2026，上海西岸中環则在2027年开业。
瑞安房地产全年偿债109亿，度过债务高峰，但利润下降42%
2024年瑞安房地产录得收入81.73亿元，同比下降16%；净利润8.1亿元，同比下降42%；股东应占溢利1.8亿元，同比下降78%。租金在整体收入中的占比提高，全年租金及相关收入（含合营及联营公司）同比增长9%至35.47亿元；毛利率更是显著提升12%，达到64%。零售物业的销售增长8%、客流增长12%，出租率也稳定在94%左右。
值得关注的是债务问题，面对299.2亿总负债和82.6亿年内到期债务，瑞房2024年已偿还合计108.7亿元的债务，自2021年以来累计已偿还离岸债务总额452亿元；港币/美元借贷总额占比已从2021年的77%大幅降至38%，境外债务敞口持续收窄。
今年3月公司已偿还4.9亿美元债，占2025年到期债务的近七成；通过出售鸿寿坊65%股权套现12亿、重组创智天地股权架构等动作，“用资产换流动性”转型轻资产。
截至2024年底，瑞房净负债为221.93亿元，净负债率为52%。虽然短期偿债仍然有压力，但考虑到年内债务已大部分偿清，加之仍然有储备住宅待售，这场“债务战”瑞房基本站稳了脚跟，正如其财务总裁孙希灏所言:"负债到期的高峰期已经过去了"。
恒隆地产2024年内地商场收入减少3%
2024年恒隆内地业务营收占比近60%，恒隆2024年内地整体租赁收入和营业利润（按人民币计值）分别下降4%和6%，其中商场收入下跌3%，办公楼收入下跌6%。
作为恒隆的“门面”，上海恒隆广场和港汇恒隆广场收入和租户销售额均出现下滑，特别是上海恒隆广场，收入从高位下跌6%，租户销售额跌幅高达22%。上海港汇恒隆广场其收入和租户销售额分别下跌3%和12%。这与高端消费谨慎、消费者转向海外有关。
沈阳市府恒隆广场收入和租户销售额分别下跌16%和25%，武汉恒隆广场收入和租户销售额分别下跌19%和22%。而大连恒隆广场则逆势增长，收入增加8%，租户销售额亦上升3%。相比之下，恒隆的次高端商场表现相当出色，整体收入保持4%的稳健增长。天津恒隆广场尤为突出，收入和租户销售额分别上升12%和8%。
尽管面临诸多挑战，恒隆的财报中也透露出一些积极的信号。与2019年相比，恒隆商场2024年奢侈品销售额增长近100%，顶级品牌销售额增长近200%。商场租出率也维持高水平，甚至有温和增长，上海两座恒隆、无锡、昆明等多个项目租出率达到98-99%，这在当前市场环境下实属不易。
新世界发展经营溢利跌18%，还有1246亿债务
新世界发展公布2025财年中期业绩报告。截至2024年12月底的六个月内，集团收入同比下滑1.6%至167.89亿港元，毛利缩水8%至66.75亿港元，核心经营溢利同比下跌18%，股东应占亏损扩大至66.33亿港元。
内地物业投资收入亦贡献9.44亿港元，出租率保持稳健。更重磅的动作是，深圳前海K11 ECOAST旗舰项目将于4月28日开业，这座22.85万平方米的“艺术商业航母”，被视作集团打通大湾区高端消费市场的关键落子。
更值得警惕的是流动性压力，综合债务净额攀升至1246.3亿港元，资产负债率增至57.5%。短期债务降至322亿港元。中期业绩发布会上，新世界发展行政总裁黄少媚透露会继续出售非核心资产和业务套现。“加上卖楼，我们的目标在2025财年做到（回笼资金）260亿港元。我们会继续和各大银行商讨再融资安排，并善用已经进入的减息周期，降低利息支出。”
新鸿基地产半年报内地租金跌2%
新鸿基地产发布2024/25财年半年度业绩报告，2024年下半年取得总收入399.33亿港元，较去年同期增长了45%。营业溢利较去年同期增长了10.5%。
总体来看，物业发展业务表现出色，占总收入比重约40.9%，而物业投资业务收入下跌。期内总租金收入，连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算，按年下跌1%，净租金收入按年下跌3%。
其中，内地收租物业组合的总租金收入按年下跌2%，主要受零售物业营业额租金下滑影响。新鸿基地产在中国内地拥有186.2万平方米的投资物业面积。
万科年亏500亿，商业资产规模收缩
万科发布的年报显示，2024年实现营业收入3431.8亿元，归属于上市公司股东的净亏损494.8亿元。
今年商业部分公布的数据内容相对较少。其中，万科商业业务（含非并表项目）实现营业收入88.9亿元，较2023年的91.1亿元同比略降2.5%。印力管理的商业项目出租率 95.1%，同比提高0.3个百分点。
2024年万科有8个商业项目开业。截至报告期末，万科开业商业项目达181个（不含轻资产输出管理项目），总建筑面积1081万平方米。与前一年的181个商业项目相比，在多次大宗交易出售资产后，全年已缩减22个项目、减少了77万方建筑面积。
最值得关注的是，尽管总面积减少，万科商业的坪效却从2023年的786.7元/平方米，提升至2024年的822.3元/平方米，增长约4.54%。
多渠道的资产成功退出是本年度最大亮点。一方面，杭州西溪印象城中金印力REIT上市后，保持出租率97.85%、租金收缴率99.96%，更以5.24%的年化分派率超越招募预期。中信万科消费基础设施基金则购买深圳龙岗万科广场、北京旧宫万科广场项目。
另一方面，万科全年完成了54个大宗资产交易，259亿元大宗交易额稳居行业榜首，其中包括成都高新万科大厦这类非一线城市大体量办公物业，以及与新加坡主权基金GIC完成了上海松江印象城交易。
龙湖去年新开11座天街，租金收入、营业额提升
龙湖2024年全年实现营业收入1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元；实现毛利额204.1亿元，毛利率为16.0%
龙湖商业租金收入同比增长7%至109.8亿元，期末出租率97%。营业额同比增长16%，超730亿元；日均客流超320万人次/天，同比增长25%。同时，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，全年实现运营收入135亿元，同比增长5%。
截至2024年，龙湖商业累计开业运营商场达89座，运营总建面为930万平方米，全年新增运营11座天街。预计2025年，龙湖商业将新增开业11个项目，其中3个为轻资产。
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