新华财经上海4月11日电（谈瑞、高婷、李文哲）从2021年出台“新房‘积分制摇号’、增值税2改5、房贷利率上调”等最严调控政策，到如今出台“取消普宅、放宽限购、降低首付比例”等宽松政策，短短五年，上海楼市格局发生巨大变化。起起伏伏之间，上海新房与二手房的格局也在悄然生变。
据新华财经梳理，最近五年，上海新房的成交均价从55565元／平方米涨到78846元／平方米，涨幅超40%。同期，上海二手房的成交均价从40219元／平方米涨到41621元／平方米，涨幅仅3.5%。
（来源：新华财经）
2021年是最近五年上海新房与二手房价格最为接近的一年。
这一年里，上海楼市调控政策频出，从新房实施“积分制”和“集中开盘”到二手房核验价，从房贷利率上调、增值税征免年限2改5到离婚限购、法拍限购，不断收紧的政策却浇不灭市场的炙烈热度，尤其是在新房市场，红盘打新、入围难、去化率高等词汇不断刺激着持币摇号而不得的购房者焦灼的神经末梢。
之所以出现新房“打新潮”，重要原因之一就是当时新房限价政策催生的“价格倒挂”现象，即一个板块内新房比二手房更便宜，俗称“买到就是赚到”。
2021年上半年上海二手房价急速攀升，对比下来同板块的新房性价比“拉满”。全面倒挂现象铺开后，内环高端项目一再冲击入围分数线新高，例如位于黄浦区老西门的复兴珑御项目，入围线达到112.8分，意味着所有入围购房者都是上海户口、已婚、无房、5年内无购房记录、社保缴纳年限均在18年又4个月以上、手握数千万元现金的群体；而在外环外，徐泾、临港、唐镇等地的新房项目热闹非凡，蟠龙天地、万科天空之城、临港天铂等新盘同样“一房难求”。
随着近年来上海楼市步入阶段性回调，不少新盘倒挂空间持续收缩，新房和二手房之间的价格“剪刀差”几近消失，最近两年已然有不少项目回归更为符合市场规律的“正挂”。
在上海新房市场“狂飙突进”的这五年里，尤为值得注意的，就是高端改善化趋势日益明显，特别是核心区域诸多项目不断突破现有价格上限，推升上海新房总体成交均价稳步上涨超40%。
上海新房的高端住宅类别近年来供应显著增加，尤其是在2024年开启了供应放量模式。机构数据显示，2024年上海总价2500万元以上的一手高端住宅供应超5000套，几乎等同于2021-2023年的三年总和。
例如2024年11月开盘即售罄的中海领邸·玖章（单价13.2万元／平方米），552套房源吸引了1558组购房者认购，认购率达282%，刷新了2024年新盘认购数纪录。又如2025年3月，上海共31个新盘项目结束认购，其中4个项目触发积分，位于浦东三林的前滩公馆（均价11.84万元／平方米）认购套数800组，认购率达334%；开盘项目共31个，7个项目开盘售罄，其中位于黄浦区核心板块的嘉里金陵华庭（均价18.9万元／平方米）认购率达到200%，开盘当天全部去化。
市场数据显示，2025年上海预计会有402个项目待入市，其中有54个高端改善新盘，黄浦、静安、徐汇滨江供应丰富。仅黄浦区，2025年价格超过10万元／平方米的项目就有14个。
在一手高端住宅引领上海新房市场走出独立行情的同时，基数更为庞大的刚需买盘已经逐渐将目光转向了二手房交易市场。
新华财经数据显示，2025年前3个月，上海二手房与新房成交套数的比值已经达到5，大幅高于2022年的比值1.77。换而言之，如今的上海楼市，每6套成交中有5套都是二手房交易。
在海量二手成交之中，刚需购房是毫无疑问的市场底色——以2024年全年上海二手房成交数据为例，从成交总价段分布来看，总价200万元以下、200万元-300万元等刚需上车价段构成了市场主力军，成交量超13万套，占全市全年二手成交量的60%。
（来源：新华财经）
业内人士认为，购房者重心从新房向二手的转变，一是由于近年来楼市行情起伏，新房从认购到交房存在一定时间成本和机会成本，以及认购比例超130%的新盘还需面临长达5年限售的持有成本，如此，“打新”不再是一门稳赚不赔的生意；二是楼市宽松政策力度空前，增值税征免年限5改2、取消普宅、放宽限购等举措显著降低了刚需购房门槛，并大大缩小了二手与新房之间的交易成本差。由此，在存量更大的二手房市场里匹配满足自身实际住房需求的房源，成为更多人的选择。
“新房、二手房市场成交同比均回升，但二手房回升速度高于新房，反映出当前购房者偏好交付确定性更强的二手房，面对新房存在一定的观望情绪。”中指研究院表示。
展望未来，上海新房与二手房的格局还将有何变化？第一太平戴维斯判断，随着土拍溢价率的攀升、新房限价的放开，2025年上海新房价格预计还会进一步上涨，尤其是在内环内、滨江沿岸等高价值板块。随着一二手价格空间的拉大，倒挂基本消失，二手房竞争力凸显，购买力或回流至二手。（参与采写：卫韦华、李亭、吴慧珺、苏醒）
编辑：林郑宏
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新华财经上海4月11日电（谈瑞、高婷、李文哲）从2021年出台“新房‘积分制摇号’、增值税2改5、房贷利率上调”等最严调控政策，到如今出台“取消普宅、放宽限购、降低首付比例”等宽松政策，短短五年，上海楼市格局发生巨大变化。起起伏伏之间，上海新房与二手房的格局也在悄然生变。
据新华财经梳理，最近五年，上海新房的成交均价从55565元／平方米涨到78846元／平方米，涨幅超40%。同期，上海二手房的成交均价从40219元／平方米涨到41621元／平方米，涨幅仅3.5%。
（来源：新华财经）
2021年是最近五年上海新房与二手房价格最为接近的一年。
这一年里，上海楼市调控政策频出，从新房实施“积分制”和“集中开盘”到二手房核验价，从房贷利率上调、增值税征免年限2改5到离婚限购、法拍限购，不断收紧的政策却浇不灭市场的炙烈热度，尤其是在新房市场，红盘打新、入围难、去化率高等词汇不断刺激着持币摇号而不得的购房者焦灼的神经末梢。
之所以出现新房“打新潮”，重要原因之一就是当时新房限价政策催生的“价格倒挂”现象，即一个板块内新房比二手房更便宜，俗称“买到就是赚到”。
2021年上半年上海二手房价急速攀升，对比下来同板块的新房性价比“拉满”。全面倒挂现象铺开后，内环高端项目一再冲击入围分数线新高，例如位于黄浦区老西门的复兴珑御项目，入围线达到112.8分，意味着所有入围购房者都是上海户口、已婚、无房、5年内无购房记录、社保缴纳年限均在18年又4个月以上、手握数千万元现金的群体；而在外环外，徐泾、临港、唐镇等地的新房项目热闹非凡，蟠龙天地、万科天空之城、临港天铂等新盘同样“一房难求”。
随着近年来上海楼市步入阶段性回调，不少新盘倒挂空间持续收缩，新房和二手房之间的价格“剪刀差”几近消失，最近两年已然有不少项目回归更为符合市场规律的“正挂”。
在上海新房市场“狂飙突进”的这五年里，尤为值得注意的，就是高端改善化趋势日益明显，特别是核心区域诸多项目不断突破现有价格上限，推升上海新房总体成交均价稳步上涨超40%。
上海新房的高端住宅类别近年来供应显著增加，尤其是在2024年开启了供应放量模式。机构数据显示，2024年上海总价2500万元以上的一手高端住宅供应超5000套，几乎等同于2021-2023年的三年总和。
例如2024年11月开盘即售罄的中海领邸·玖章（单价13.2万元／平方米），552套房源吸引了1558组购房者认购，认购率达282%，刷新了2024年新盘认购数纪录。又如2025年3月，上海共31个新盘项目结束认购，其中4个项目触发积分，位于浦东三林的前滩公馆（均价11.84万元／平方米）认购套数800组，认购率达334%；开盘项目共31个，7个项目开盘售罄，其中位于黄浦区核心板块的嘉里金陵华庭（均价18.9万元／平方米）认购率达到200%，开盘当天全部去化。
市场数据显示，2025年上海预计会有402个项目待入市，其中有54个高端改善新盘，黄浦、静安、徐汇滨江供应丰富。仅黄浦区，2025年价格超过10万元／平方米的项目就有14个。
在一手高端住宅引领上海新房市场走出独立行情的同时，基数更为庞大的刚需买盘已经逐渐将目光转向了二手房交易市场。
新华财经数据显示，2025年前3个月，上海二手房与新房成交套数的比值已经达到5，大幅高于2022年的比值1.77。换而言之，如今的上海楼市，每6套成交中有5套都是二手房交易。
在海量二手成交之中，刚需购房是毫无疑问的市场底色——以2024年全年上海二手房成交数据为例，从成交总价段分布来看，总价200万元以下、200万元-300万元等刚需上车价段构成了市场主力军，成交量超13万套，占全市全年二手成交量的60%。
（来源：新华财经）
业内人士认为，购房者重心从新房向二手的转变，一是由于近年来楼市行情起伏，新房从认购到交房存在一定时间成本和机会成本，以及认购比例超130%的新盘还需面临长达5年限售的持有成本，如此，“打新”不再是一门稳赚不赔的生意；二是楼市宽松政策力度空前，增值税征免年限5改2、取消普宅、放宽限购等举措显著降低了刚需购房门槛，并大大缩小了二手与新房之间的交易成本差。由此，在存量更大的二手房市场里匹配满足自身实际住房需求的房源，成为更多人的选择。
“新房、二手房市场成交同比均回升，但二手房回升速度高于新房，反映出当前购房者偏好交付确定性更强的二手房，面对新房存在一定的观望情绪。”中指研究院表示。
展望未来，上海新房与二手房的格局还将有何变化？第一太平戴维斯判断，随着土拍溢价率的攀升、新房限价的放开，2025年上海新房价格预计还会进一步上涨，尤其是在内环内、滨江沿岸等高价值板块。随着一二手价格空间的拉大，倒挂基本消失，二手房竞争力凸显，购买力或回流至二手。（参与采写：卫韦华、李亭、吴慧珺、苏醒）
编辑：林郑宏
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