新华财经北京4月2日电 作为反映经济运行情况的晴雨表，办公楼市场一直备受外界关注。上海的办公楼市场亦敏锐呈现着复杂环境下的格局变化，并经历着深刻调整，在动态流动中寻找平衡与突破。
传统行业蕴藏新生动力
上海办公楼市场一直具有行业需求多元化的显著特性，传统的六大行业（金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学）需求历年占比均稳定在全市需求的85%以上。在租金调整的环境下，这些行业展现出韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。与此同时，“新元”企业渗透在传统行业中，不断迸发新的市场机遇。数据显示，2024年上海甲级办公楼市场租赁成交中，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%，已成为推动需求增长的重要引擎之一。同时，“新元”企业在近年900多次投融资事件中，占比由2018年的40%攀升至2024年的接近80%。资本市场赋能之下，新元企业的资金实力和市场影响力增强，在办公楼市场表现愈发活跃，展现出厚积薄发之势。
仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“当前上海办公楼市场的行业需求基础依然稳固，传统行业中蕴含的新兴需求逐步释放，新兴行业带来的‘新元’需求也正蓄积势能。与此同时，租金回调、新项目入市为一些企业带来升级办公环境的窗口期，租户持续流动，成本驱动型的搬迁需求正悄然推动市场供需重塑，助推板块格局变化和能级跃升，而这些租户动向又影响着租户的选址决策，构成了动态视角下的办公楼格局。”
租户搬迁进入窗口期 “成本驱动型升级”迎新机
当前上海办公楼市场处于调整阶段，“租户导向”趋势愈发明显，项目普遍通过更优惠的租金策略吸引租户，争取竞争力。与此同时，市场中的升级需求稳定，2022-2024年间“办公环境升级需求”的成交占比占据全部搬迁类交易的74%。
仲量联行上海商业地产部总监黄臻表示：“基于租户议价权提升，租户搬迁迎来窗口期，“成本驱动型的升级搬迁”在当前市场占主导地位，无论是原先在乙级办公楼里亦或是创意园区等非标办公或原本位于远郊地区的租户，纷纷抓住租金下行的机会搬迁，以相对较低的成本升级至更高品质的办公空间，流向更优质的甲级办公楼项目。”部分租户在寻求成本控制和空间升级的平衡过程中，展现出搬迁距离的更大灵活性。数据显示，过去3年租户的搬迁距离相较2019-2021年有所上升，其中专业服务业公司的搬迁距离上升最为显著，科技互联网公司搬迁距离的上升较为显著。
在此过程中，“降本”成为租户的主要诉求。一方面，升级型搬迁交易的达成，首要前提是成本的节省。仲量联行调研问卷中66%的租户表示，当企业不动产支出成本降幅超过20%时会考虑搬迁，这一趋势反映了租户的成本敏感性显著增强。另一方面，市场的租赁成交也能印证租户“降本”的诉求。与2019年至2021年的搬迁成交租金水平相比，过去三年（2022-2024年）的搬迁成交中，租金净价在7.0元／平方米／天以下的成交数量占比增加了约40%。这一变化体现了租户在租赁决策中对成本的敏感性，也反映了办公楼市场租金水平整体下行的趋势。
编辑：胡晨曦
声明：新华财经为新华社承建的国家金融信息平台。任何情况下，本平台所发布的信息均不构成投资建议。如有问题，请联系客服：400-6123115
新华财经北京4月2日电 作为反映经济运行情况的晴雨表，办公楼市场一直备受外界关注。上海的办公楼市场亦敏锐呈现着复杂环境下的格局变化，并经历着深刻调整，在动态流动中寻找平衡与突破。
传统行业蕴藏新生动力
上海办公楼市场一直具有行业需求多元化的显著特性，传统的六大行业（金融服务、专业服务、科技互联网、制造贸易、零售和生命科学）需求历年占比均稳定在全市需求的85%以上。在租金调整的环境下，这些行业展现出韧性，继续支撑办公楼需求的基本框架。与此同时，“新元”企业渗透在传统行业中，不断迸发新的市场机遇。数据显示，2024年上海甲级办公楼市场租赁成交中，具备“新元”概念的企业租赁需求占比达到30%，已成为推动需求增长的重要引擎之一。同时，“新元”企业在近年900多次投融资事件中，占比由2018年的40%攀升至2024年的接近80%。资本市场赋能之下，新元企业的资金实力和市场影响力增强，在办公楼市场表现愈发活跃，展现出厚积薄发之势。
仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“当前上海办公楼市场的行业需求基础依然稳固，传统行业中蕴含的新兴需求逐步释放，新兴行业带来的‘新元’需求也正蓄积势能。与此同时，租金回调、新项目入市为一些企业带来升级办公环境的窗口期，租户持续流动，成本驱动型的搬迁需求正悄然推动市场供需重塑，助推板块格局变化和能级跃升，而这些租户动向又影响着租户的选址决策，构成了动态视角下的办公楼格局。”
租户搬迁进入窗口期 “成本驱动型升级”迎新机
当前上海办公楼市场处于调整阶段，“租户导向”趋势愈发明显，项目普遍通过更优惠的租金策略吸引租户，争取竞争力。与此同时，市场中的升级需求稳定，2022-2024年间“办公环境升级需求”的成交占比占据全部搬迁类交易的74%。
仲量联行上海商业地产部总监黄臻表示：“基于租户议价权提升，租户搬迁迎来窗口期，“成本驱动型的升级搬迁”在当前市场占主导地位，无论是原先在乙级办公楼里亦或是创意园区等非标办公或原本位于远郊地区的租户，纷纷抓住租金下行的机会搬迁，以相对较低的成本升级至更高品质的办公空间，流向更优质的甲级办公楼项目。”部分租户在寻求成本控制和空间升级的平衡过程中，展现出搬迁距离的更大灵活性。数据显示，过去3年租户的搬迁距离相较2019-2021年有所上升，其中专业服务业公司的搬迁距离上升最为显著，科技互联网公司搬迁距离的上升较为显著。
在此过程中，“降本”成为租户的主要诉求。一方面，升级型搬迁交易的达成，首要前提是成本的节省。仲量联行调研问卷中66%的租户表示，当企业不动产支出成本降幅超过20%时会考虑搬迁，这一趋势反映了租户的成本敏感性显著增强。另一方面，市场的租赁成交也能印证租户“降本”的诉求。与2019年至2021年的搬迁成交租金水平相比，过去三年（2022-2024年）的搬迁成交中，租金净价在7.0元／平方米／天以下的成交数量占比增加了约40%。这一变化体现了租户在租赁决策中对成本的敏感性，也反映了办公楼市场租金水平整体下行的趋势。
编辑：胡晨曦
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