2025 年，文旅产业与资本市场的“联姻”按下加速键。 随着政府预算和工作报告的 “双官宣”，为文旅产业释放了一个强烈信号 —— 文旅 REITs（不动产投资信托基金）的突破，势在必行。这不仅给文旅产业注入一剂强心针，也让文旅 REITs 成为资本和行业关注的焦点。 华山景区的积极推进，如若成功发行将引爆示范效应，2025年或成“文旅REITs元年”。
一、政策东风劲吹，文旅 REITs 蓄势待发2021 年 6 月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将自然文化遗产、国家 5A 级旅游景区等纳入公募 REITs 试点范围。2024 年 7 月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》出台，将文旅基础设施 REITs 试点范围从 5A 级景区放宽至 4A 级，并允许景区配套酒店纳入底层资产，简化申报流程，为文旅资产证券化按下 “快进键”。 2025年政府工作报告中更是强调"稳步推进基础设施REITs常态化发行，严把项目质量关"，文旅REITs已经蓄势待发。
二、华山REITs的“底牌”与野心在众多文旅景区积极筹备 REITs 之际，华山景区脱颖而出，勇探破局之路，”底牌“在何处？
根据渭南市2024年10月印发的《渭南市支持华山景区高质量发展实施意见》中的数据, 2024 年，华旅集团营收约 9.96 亿元，同比增长 105.79%，净利润达 9668.80 万元，同比增长 23.11%。华山景区全年接待游客 365.07 万人次，门票收入 3.97 亿元，同比分别增长 12% 和 8%。这些亮眼数据充分证明，华山景区经营状况良好，为 REITs 的发行奠定了坚实基础。同时，华旅集团以华山景区旅游业务为核心，同时涵盖潼关古城、蒲城县槐院里历史文化街区等景区，多元化的业务格局为 REITs 发行提供了丰富的资产支撑。
图源：摄图网（ID：502469685）
早在 2017 年，华旅集团就发行了 “农银穗盈 — 建投汇景 — 华山景区服务费资产支持专项计划”，成为全国首单国家 5A 级旅游景区（自然景区性质）资产证券化项目，积累了宝贵的金融运作经验。2022 年 7 月，华山景区响应公募 REITs 号召，积极筹备。今年 1 月，华泰联合证券中标华旅集团公募 REITs 项目财务顾问，标志着华山景区 REITs 上市进入了冲刺阶段。
三、21家景区REITs“赛马”，谁在暗中角力？随着政策红利的释放，越来越多的景区加入到 REITs 申报行列。截至目前，已有 21 家景区启动了公募 REITs 申报工作。其中，17 家 5A 景区和自然遗产项目在 2024 年 8 月政策扩容前就已率先布局，2025 年，绍兴文旅集团、长白山景区、复星旅游文化集团、河南宝泉旅游股份有限公司等也相继加入。
绍兴文旅集团在 2025 年 1 月发起项目，中金公司联合银华基金和银华资本成功中标服务机构选聘项目。该项目计划打包鲁迅故里、沈园等文化 IP，借助 REITs 实现文化旅游资源的资本化运作，充分挖掘文化 IP 的商业价值。
复星旅游文化集团则考虑分拆三亚亚特兰蒂斯进行 REITs 上市。2020 年，复星旅文已成功发行 70.01 亿元资产证券，在资产证券化领域积累了丰富经验。此次若能成功分拆上市，将为文旅 REITs 市场提供新的发展思路。
四、机遇与挑战并存，景区 REITs “叫好不叫座”不可否认，文旅 REITs 为景区提供了新的融资渠道，通过旅游资产证券化全链条的打通，能够吸引更多社会资本，缓解景区资金压力，在整合并购中助力景区提升运营管理水平，推动景区从 “卖门票” 向 “卖服务” 转型，推动文旅产业的可持续发展，从而实现产业的转型升级。
尽管前景广阔，但在景区 REITs 的实际推进过程中，仍面临诸多难题，出现了 “叫好不叫座” 的现象。景区具有公益属性，门票涨价受限，这在一定程度上压缩了收益空间。景区运营效率的提升迫在眉睫，传统的运营模式难以满足 REITs 的要求。景区收入受季节性波动和突发事件影响较大，投资者对避险设计的要求较高。此外，地方政府在盘活资产的同时，担心失去对景区的控制权，管委会与运营方的权责边界也有待进一步明确。
“华山论剑” 的资本版图已经展开，这一仗不仅关乎一家景区的发展，更有望成为中国文旅产业与金融深度结合的里程碑。文旅 REITs 零的突破之后，谁将成为下一个 “爆款”？市场正拭目以待。我们有理由相信，随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，文旅 REITs 将为文旅产业的发展注入新的活力，推动中国文旅产业迈向新的辉煌。
2025 年，文旅产业与资本市场的“联姻”按下加速键。 随着政府预算和工作报告的 “双官宣”，为文旅产业释放了一个强烈信号 —— 文旅 REITs（不动产投资信托基金）的突破，势在必行。这不仅给文旅产业注入一剂强心针，也让文旅 REITs 成为资本和行业关注的焦点。 华山景区的积极推进，如若成功发行将引爆示范效应，2025年或成“文旅REITs元年”。
一、政策东风劲吹，文旅 REITs 蓄势待发2021 年 6 月，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，首次将自然文化遗产、国家 5A 级旅游景区等纳入公募 REITs 试点范围。2024 年 7 月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》出台，将文旅基础设施 REITs 试点范围从 5A 级景区放宽至 4A 级，并允许景区配套酒店纳入底层资产，简化申报流程，为文旅资产证券化按下 “快进键”。 2025年政府工作报告中更是强调"稳步推进基础设施REITs常态化发行，严把项目质量关"，文旅REITs已经蓄势待发。
二、华山REITs的“底牌”与野心在众多文旅景区积极筹备 REITs 之际，华山景区脱颖而出，勇探破局之路，”底牌“在何处？
根据渭南市2024年10月印发的《渭南市支持华山景区高质量发展实施意见》中的数据, 2024 年，华旅集团营收约 9.96 亿元，同比增长 105.79%，净利润达 9668.80 万元，同比增长 23.11%。华山景区全年接待游客 365.07 万人次，门票收入 3.97 亿元，同比分别增长 12% 和 8%。这些亮眼数据充分证明，华山景区经营状况良好，为 REITs 的发行奠定了坚实基础。同时，华旅集团以华山景区旅游业务为核心，同时涵盖潼关古城、蒲城县槐院里历史文化街区等景区，多元化的业务格局为 REITs 发行提供了丰富的资产支撑。
图源：摄图网（ID：502469685）
早在 2017 年，华旅集团就发行了 “农银穗盈 — 建投汇景 — 华山景区服务费资产支持专项计划”，成为全国首单国家 5A 级旅游景区（自然景区性质）资产证券化项目，积累了宝贵的金融运作经验。2022 年 7 月，华山景区响应公募 REITs 号召，积极筹备。今年 1 月，华泰联合证券中标华旅集团公募 REITs 项目财务顾问，标志着华山景区 REITs 上市进入了冲刺阶段。
三、21家景区REITs“赛马”，谁在暗中角力？随着政策红利的释放，越来越多的景区加入到 REITs 申报行列。截至目前，已有 21 家景区启动了公募 REITs 申报工作。其中，17 家 5A 景区和自然遗产项目在 2024 年 8 月政策扩容前就已率先布局，2025 年，绍兴文旅集团、长白山景区、复星旅游文化集团、河南宝泉旅游股份有限公司等也相继加入。
绍兴文旅集团在 2025 年 1 月发起项目，中金公司联合银华基金和银华资本成功中标服务机构选聘项目。该项目计划打包鲁迅故里、沈园等文化 IP，借助 REITs 实现文化旅游资源的资本化运作，充分挖掘文化 IP 的商业价值。
复星旅游文化集团则考虑分拆三亚亚特兰蒂斯进行 REITs 上市。2020 年，复星旅文已成功发行 70.01 亿元资产证券，在资产证券化领域积累了丰富经验。此次若能成功分拆上市，将为文旅 REITs 市场提供新的发展思路。
四、机遇与挑战并存，景区 REITs “叫好不叫座”不可否认，文旅 REITs 为景区提供了新的融资渠道，通过旅游资产证券化全链条的打通，能够吸引更多社会资本，缓解景区资金压力，在整合并购中助力景区提升运营管理水平，推动景区从 “卖门票” 向 “卖服务” 转型，推动文旅产业的可持续发展，从而实现产业的转型升级。
尽管前景广阔，但在景区 REITs 的实际推进过程中，仍面临诸多难题，出现了 “叫好不叫座” 的现象。景区具有公益属性，门票涨价受限，这在一定程度上压缩了收益空间。景区运营效率的提升迫在眉睫，传统的运营模式难以满足 REITs 的要求。景区收入受季节性波动和突发事件影响较大，投资者对避险设计的要求较高。此外，地方政府在盘活资产的同时，担心失去对景区的控制权，管委会与运营方的权责边界也有待进一步明确。
“华山论剑” 的资本版图已经展开，这一仗不仅关乎一家景区的发展，更有望成为中国文旅产业与金融深度结合的里程碑。文旅 REITs 零的突破之后，谁将成为下一个 “爆款”？市场正拭目以待。我们有理由相信，随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，文旅 REITs 将为文旅产业的发展注入新的活力，推动中国文旅产业迈向新的辉煌。
