中国折扣消费的黄金时代来了，奥莱是绝对主角之一。

当上海佛罗伦萨小镇的Gucci门店前再现排队盛况，当北京赛特奥莱的停车场在周末变成钢铁迷宫，中国消费者用真金白银为奥特莱斯业态投出了信任票。

据中国百货商业协会的估算，2024年全国251个奥莱项目总销售额约为2390亿元，比上年增长约为4%左右。盛世之下，“分流”与“分化”正在成为新的行业关键词。

境外消费分流、同业竞争分流和异业竞争分流“三者叠加”，奥莱躺着赚钱已成故事；规模分化、业绩分化、区域分化，奥莱从不是门雨露均沾的生意。

进入2025年，奥莱依旧还是香饽饽。规模化连锁玩家，一如砂之船、杉杉们，高线城市占位，下沉市场开花。明星范标杆项目，守住客群，有限扩容，一如上海青浦百联奥莱瞄准“亚洲第一”，全国最大比斯特购物村三期开建。

城市之间，奥莱的商业形态随个性而动。一批地处城区的老旧购物中心，借奥莱新生，以盒子式的城市奥莱自居；城郊之外，奥莱们不约而同朝着“微度假”目的地行进。

01逃离一线二线省会奥莱"贴身肉搏"

据赢商研究中心统计，截至2024年底，中国国内3万㎡及以上的奥莱总数达255个，总商业体量约为2474.2万㎡。2024年，国内共增加奥莱项目24个，增加商业体量约264.5万㎡。

拉长时间线可知，过去六年，每年新开奥莱项目落地最多的是商业二线、商业准一线城市。尤以商业二线城市为甚，年均占比超20%，最高超45%。而商业准一线城市近两年上扬趋势明显，省会城市们成了奥莱争战新主场。

二线省会城市奥特莱斯陷入"贴身肉搏"，本质上是多重经济变量交织催化的必然结果。这场商业角逐背后，折射出中国消费市场结构性变迁的深层密码。

市场增量转移：

头部市场的饱和与下沉战场的觉醒

当北上广深奥特莱斯坪效增长进入平台期（年均增幅从2019年的15%降至2023年的4.2%），二线城市正经历消费能级的质变。西安、郑州等城市人均可支配收入突破5万元大关，轻奢品牌区域首店落地数量较五年前增长230%，形成"消费升级+价格敏感"的复合型需求。

开发商嗅到机遇，砂之船、杉杉、王府井等头部运营商近三年新增项目80%集中于二线，导致二线单城奥莱数量从平均1.2家激增至3.5家。

供需化合作用：

突破同质化困局与消费场景的进化

目前，多数二线奥莱陷入"品牌矩阵重叠率超60%"的怪圈：Michael Kors、Coach、Polo Ralph Lauren成标配，但顶奢品牌入驻率不足一线项目的1/3。这种"中间品牌扎堆"现象，迫使运营商通过价格战争夺有限客群，奥莱发展进入非良性轨道。

另一方面，二线城市中产不再满足于单纯购物，更追求"微度假体验"。此背景下，品牌关系更稳固、管理能力更强的头部连锁奥莱玩家先后入局，倒逼着二线城市奥莱消费场景不断进化。

以武汉、成都为例，截至2024年末，武汉、成都两地拥有3万㎡及以上的已开业奥莱项目分别为7个和8个。其中，成都优客广场·科华店、成都杉杉奥特莱斯广场、武汉方圆荟·奥特莱斯均在2024年开业，而砂之船（武汉）超级奥莱、武汉杉杉奥特莱斯已在建设中。

在武汉，包括在建项目在内，百联、首创、砂之船、杉杉都有布局。受制于知名品牌的奥莱门店指标有限，同一个城市中难以开出多家门店，这就意味着城市中先开的奥莱项目具有明显先发优势，而武汉百联奥特莱斯主题公园因开业最早，客流优势明显。

而开在邻近鄂州的佛罗伦萨小镇，与京津佛罗伦萨小镇选址逻辑一致，以环武汉消费者为目标,往后看与砂之船、杉杉必有一战。

再看成都，有8个奥莱项目，其中城市奥莱和综合奥莱各一半，九龙仓、佛罗伦萨小镇、杉杉商业轮番入局。

成都时代奥特莱斯为西南地区首家奥特莱斯，由九龙仓集团打造，于2009年开业；2017年开业的佛罗伦萨小镇已经开出第三期；地处市中心的时尚百盛奥莱由原时尚百盛百货转型而来，于2022年完成改造。作为后来者的杉杉奥特莱斯广场，面对的竞争压力同样不小。

同样，时代奥特莱斯在成都的先发优势明显，有着较高的认可度、稳固的品牌矩阵，客流优势显著，销售额连续多年稳列全国奥莱前五，领衔西部。

白热化竞争为二线城市奥莱商业生态带来了“创造性破坏”：淘汰简单复制的商业标本，催生真正理解区域消费密码的生存者。

02逐鹿下沉市场砂之船、杉杉各有招式

以在营项目数和总商业面积计算，砂之船、杉杉商业是国内奥莱规模前二的企业。两者均以较快的扩张速度、聚焦非一线的区域中心城市出名，是中国奥莱市场从一线城市拓展至三四线城市的重要贡献者。

2024年，砂之船乌鲁木齐项目开业，令其总在营项目数达到18家；而杉杉商业靠着一年内连开成都店、郑州二七店、大连店和合肥店4个项目，总在营项目数达20家。

虽选址有所重叠，但砂之船、杉杉商业逐鹿下沉市场时，轻重模式选择，各有招式。

杉杉商业：重资产出击低线城市

2019年卖身唯品会前，杉杉商业在营奥莱项目仅5个，另有5个规划建设中。此时的砂之船、首创奥莱已分别手握11个奥莱项目，王府井、百联也都有8个奥莱项目。

交易完成后，背靠唯品会的杉杉商业开发速度明显加快，一方面加快了储备项目的开发，另一方面继续在新城市拿地扩张，每年都至少有2个新项目开业入市。即便疫情也未阻挡其扩张步伐，2021/2022两年都各有3个新项目开业。

快速扩张背后，是杉杉商业错位竞争的策略选择——不在一线城市抢风头，优选二三线省会级城市，并向周边潜力之城扩张。其2024年开业的新项目，覆盖了西南、华中、华东和东北的多个二三线中心城市。

据赢商大数据统计，目前杉杉商业有9个已开业项目处于商业二线及以下城市，占其已开项目数的65%，无论是数量还是占比都是连锁奥莱企业中的最高者。

值得注意的是，就开发模式而言，目前杉杉商业主要以重资产方式进行，所有项目均为自持，虽然加大了项目的自主掌控权，但对公司现金流要求较高，在开发速度上有较大限制。

砂之船：轻资产抢位省会城市

起家自重庆的砂之船入局奥莱晚于王府井、百联，但早于首创、杉杉商业和意大利RDM集团，目前已在全国开出18个项目，稳扎稳打攻占二三线省会城市。

一方面，砂之船以大本营重庆为中心，在西部地区形成良好的品牌号召力，于重庆、昆明、贵阳三个西南中心城市开出 4 家奥莱；又走向西北，进入西安、兰州、乌鲁木齐，并计划于今年开出银川项目。

另一方面，砂之船以杭州为东部基地在华东区域落地8个项目，与一众奥莱同行在华东形成割据，但选址更为取巧——避开了巨头纷争的上海，形成了上海周边城市包围圈。

相较于杉杉商业的重资产打法，砂之船更多以轻资产的方式出现在市场上。2018年3月28日，亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托在新加坡交易所上市。以此为转折点，砂之船全面转向轻资产开发。

轻资产让砂之船更能“轻身上阵”，以相对低的成本进入更高线级的城市。据赢商大数据统计，目前砂之船已开业项目中位于商业一线及准一线的占比达到44%，高于王府井和杉杉商业。

当前城市商业用地收紧，尽管大型奥莱项目地处郊区地价稍低，但动则超5万㎡，甚至超10万㎡的超大体量，让整体拿地、建设成本依然高昂，企业更需严控成本，轻资产成了很多企业的选择。

再加上一批老旧商业物业急需盘活焕新，转型奥莱成了一个流行的选择，这就给了很多连锁奥莱企业参与的空间。擅长“轻装快跑”的砂之船，无疑已成这一赛道的佼佼者，让其得以保持长久的规模优势。

当然，之于国内的头部奥莱玩家们而言，想要稳住江湖之位，扩容明星项目亦不失为一种高效可行的方式。

03明星项目“越做越大”让奥莱好买更好逛

与走入三四线城市的市场大势不同，百联和佛罗伦萨小镇选择坚守一二线，并对高销售额的明星核心项目进行扩容。

一方面可以扩大面积规模，引进更多新兴的潮流、运动品牌以扩大客群；另一方面，可以增加更多样的餐饮和娱乐业态，从而强化“微度假”功能。

佛罗伦萨小镇：分期开发扩规模，

丰富品牌矩阵

来自意大利的佛罗伦萨小镇定位为高端奥莱，在中国大陆地区拥有6个项目，分别位于天津、上海、佛山、鄂州、成都、重庆。佛罗伦萨小镇因意大利背景与众多品牌有着深厚的合作关系，是一众奢侈品设置奥莱店的首选之处。如上海佛罗伦萨小镇就囊括了Valentino，Saint Laurent，Fendi，Celine，Balenciaga，Marc Jacobs，Etro，Sergio Rossi，Acne Studios，Lane Crawford，La Perla等在内的品牌独家奥莱门店。

为了迎合当前市场的消费变化，佛罗伦萨小镇希望通过新一期的开发来丰富品牌矩阵，扩大消费客群，吸引年轻消费者。目前，成都佛罗伦萨小镇三期已于2024年三季度开业，上海佛罗伦萨小镇三期项目、重庆佛罗伦萨小镇二期项目都已在2025年一季度启动建设。

2024年开业的成都佛罗伦萨小镇三期，与一二期有所区分，引入了大量潮流运动品牌及亲子童装类品牌，包括国际及国内知名品牌如I.T，Onitsuka  Tiger，Vans，New  Balance，Skechers，Aape，Victorias  Secret，La  Chapelle，New  Balance  Kid，Puma  Kids，Asics  Kids，Mini  Peace等，为成都项目带来了全年12%客流量增长，以及19%的年度销售额增长。

百联：打造亚洲最大奥莱，

发力区域微度假

手握9个奥莱项目的百联，尽显“王者”风范，其上海百联青浦奥莱常年位居中国奥莱销售第一的宝座，是国内首家且唯一一家年销售额突破60亿元大关的奥特莱斯。

经过多轮改造，百联青浦奥莱目前已拥有400多家商铺、600多个品牌。2024年引进了包括瑞典户外品牌攀山鼠、美式休闲品牌NAUTICA等在内的4家全国奥莱首店，2025年还将有2个品牌全球旗舰店落户。

2024年11月百联青浦奥特莱斯二期开工，二期项目位于一期东侧，规划商铺数量预计在100家左右，车位整体预计增加约2500个。项目设计上，深挖在地文化，联动周边文旅资源，结合江南水乡特色，以文商旅融合打造微度假空间。

一、二期项目将跨越新通波塘河道，由两座车行、人行连桥联通，未来整体建筑面积逾20万㎡，完成后有望成为亚洲最大奥特莱斯。

Value Retail：造全国最大比斯特购物村，

多文化融合空间

近日，比斯特苏州购物村传来最新消息：项目三期已经启动建设，预计将于2026年春季与消费者见面。

比斯特苏州购物村是“比斯特系列”在中国的首个购物村，项目一期2014年5月开业，二期2020年4月开业。目前，比斯特苏州荟萃了Gucci、PRADA、Burberry等200余家国际及亚洲知名时尚和生活方式品牌精品店，还引入了包括BURTON、IRO等超80家首店品牌。

此次开建的比斯特苏州购物村三期的设计灵感来源于米兰、巴黎、伦敦的豪华购物街，融合苏州的园林风格和工艺，结合阳澄湖的生态景观特点。其中，将40%的场地作为绿化景观，将引进约50个新品牌。

届时，比斯特苏州购物村将扩容20%，容纳品牌超250家，成为比斯特系列全球12个购物村中面积最大的项目。

王府井：重押北京最大奥莱，

体验业态占比超5成

2023年末开业的王府井奥莱UP TOWN，地处大兴新城、亦庄新城、丰台区的中间区域，由王府井接手原“世界之花假日广场”改造而成。经营面积10万平方米，引入300余个品牌。一周年庆活动首日即创开业新高，销售同比增长52%，规模销售突破700万+。

未来北京最大的奥特莱斯商业中心——湾里·王府井奥莱WellTown，建筑面积约17万㎡，计划于2025年下半年开业，包括王府井welltown、诺岚酒店与汀云微度假小镇三大板块，将打造成中国北方品牌集群最丰富、休闲体验最多元的大型文商旅综合体。

项目计划引入超500个国内外知名品牌，其中，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验式业态占比将高达50%。

截至2024年第三季度末，王府井奥特莱斯业态实现营业收入16.50亿元，同比增长4.37%，优于百货、购物中心专业店的表现。

据赢商研究中心统计，2019年至2024年，国内每年新开奥莱项目平均体量波动上升，于2024年超过11万㎡。这种“巨无霸化”趋势，既是商业地产对消费需求的回应，也是行业迭代的必然选择。

//体验经济催生“空间革命”

新一代消费者对“逛”的定义已从单纯购物转向复合体验。10万平方米以上的奥特莱斯项目可容纳200-300个品牌，同时集成主题街区、艺术装置、亲子乐园和美食广场。例如武汉首创奥莱引入马术俱乐部，宁波杉井奥莱建设露天音乐广场，通过“沉浸式场景”将停留时间从3小时延长至6小时，带动客单价提升40%。空间扩容实质是消费时长争夺战。

//品牌生态重构的物理承载

国际奢侈品牌近年调整奥莱策略，从清库存转向常态化特供线。Prada、Gucci等顶奢要求独立旗舰店形态，Moncler等品牌推出奥莱专供系列。沈阳赛特奥莱扩建后引入30个重奢品牌，单店面积突破800平方米。

//城市商业格局的重构压力

地方政府将大型奥莱视作商业新地标，郑州杉杉奥莱落地带动周边地价三年上涨83%。开发商通过体量扩容换取政策支持，成都时代奥莱二期扩建时获得容积率奖励。这种“以规模换资源”的逻辑，推动项目进入“越大越强”的循环。

但值得注意的是，当下这种扩张已显现临界点风险。部分三线城市20万㎡奥莱出现空置率攀升。当城市奥莱竞争格局呈现“多足鼎立”时，规模竞赛已不仅是商业选择，更是城市商业话语权的卡位战。

未来的胜负手，或许在于如何让“大空间”真正转化为“高价值”。

中国折扣消费的黄金时代来了，奥莱是绝对主角之一。

当上海佛罗伦萨小镇的Gucci门店前再现排队盛况，当北京赛特奥莱的停车场在周末变成钢铁迷宫，中国消费者用真金白银为奥特莱斯业态投出了信任票。

据中国百货商业协会的估算，2024年全国251个奥莱项目总销售额约为2390亿元，比上年增长约为4%左右。盛世之下，“分流”与“分化”正在成为新的行业关键词。

境外消费分流、同业竞争分流和异业竞争分流“三者叠加”，奥莱躺着赚钱已成故事；规模分化、业绩分化、区域分化，奥莱从不是门雨露均沾的生意。

进入2025年，奥莱依旧还是香饽饽。规模化连锁玩家，一如砂之船、杉杉们，高线城市占位，下沉市场开花。明星范标杆项目，守住客群，有限扩容，一如上海青浦百联奥莱瞄准“亚洲第一”，全国最大比斯特购物村三期开建。

城市之间，奥莱的商业形态随个性而动。一批地处城区的老旧购物中心，借奥莱新生，以盒子式的城市奥莱自居；城郊之外，奥莱们不约而同朝着“微度假”目的地行进。

01逃离一线二线省会奥莱"贴身肉搏"

据赢商研究中心统计，截至2024年底，中国国内3万㎡及以上的奥莱总数达255个，总商业体量约为2474.2万㎡。2024年，国内共增加奥莱项目24个，增加商业体量约264.5万㎡。

拉长时间线可知，过去六年，每年新开奥莱项目落地最多的是商业二线、商业准一线城市。尤以商业二线城市为甚，年均占比超20%，最高超45%。而商业准一线城市近两年上扬趋势明显，省会城市们成了奥莱争战新主场。

二线省会城市奥特莱斯陷入"贴身肉搏"，本质上是多重经济变量交织催化的必然结果。这场商业角逐背后，折射出中国消费市场结构性变迁的深层密码。

市场增量转移：

头部市场的饱和与下沉战场的觉醒

当北上广深奥特莱斯坪效增长进入平台期（年均增幅从2019年的15%降至2023年的4.2%），二线城市正经历消费能级的质变。西安、郑州等城市人均可支配收入突破5万元大关，轻奢品牌区域首店落地数量较五年前增长230%，形成"消费升级+价格敏感"的复合型需求。

开发商嗅到机遇，砂之船、杉杉、王府井等头部运营商近三年新增项目80%集中于二线，导致二线单城奥莱数量从平均1.2家激增至3.5家。

供需化合作用：

突破同质化困局与消费场景的进化

目前，多数二线奥莱陷入"品牌矩阵重叠率超60%"的怪圈：Michael Kors、Coach、Polo Ralph Lauren成标配，但顶奢品牌入驻率不足一线项目的1/3。这种"中间品牌扎堆"现象，迫使运营商通过价格战争夺有限客群，奥莱发展进入非良性轨道。

另一方面，二线城市中产不再满足于单纯购物，更追求"微度假体验"。此背景下，品牌关系更稳固、管理能力更强的头部连锁奥莱玩家先后入局，倒逼着二线城市奥莱消费场景不断进化。

以武汉、成都为例，截至2024年末，武汉、成都两地拥有3万㎡及以上的已开业奥莱项目分别为7个和8个。其中，成都优客广场·科华店、成都杉杉奥特莱斯广场、武汉方圆荟·奥特莱斯均在2024年开业，而砂之船（武汉）超级奥莱、武汉杉杉奥特莱斯已在建设中。

在武汉，包括在建项目在内，百联、首创、砂之船、杉杉都有布局。受制于知名品牌的奥莱门店指标有限，同一个城市中难以开出多家门店，这就意味着城市中先开的奥莱项目具有明显先发优势，而武汉百联奥特莱斯主题公园因开业最早，客流优势明显。

而开在邻近鄂州的佛罗伦萨小镇，与京津佛罗伦萨小镇选址逻辑一致，以环武汉消费者为目标,往后看与砂之船、杉杉必有一战。

再看成都，有8个奥莱项目，其中城市奥莱和综合奥莱各一半，九龙仓、佛罗伦萨小镇、杉杉商业轮番入局。

成都时代奥特莱斯为西南地区首家奥特莱斯，由九龙仓集团打造，于2009年开业；2017年开业的佛罗伦萨小镇已经开出第三期；地处市中心的时尚百盛奥莱由原时尚百盛百货转型而来，于2022年完成改造。作为后来者的杉杉奥特莱斯广场，面对的竞争压力同样不小。

同样，时代奥特莱斯在成都的先发优势明显，有着较高的认可度、稳固的品牌矩阵，客流优势显著，销售额连续多年稳列全国奥莱前五，领衔西部。

白热化竞争为二线城市奥莱商业生态带来了“创造性破坏”：淘汰简单复制的商业标本，催生真正理解区域消费密码的生存者。

02逐鹿下沉市场砂之船、杉杉各有招式

以在营项目数和总商业面积计算，砂之船、杉杉商业是国内奥莱规模前二的企业。两者均以较快的扩张速度、聚焦非一线的区域中心城市出名，是中国奥莱市场从一线城市拓展至三四线城市的重要贡献者。

2024年，砂之船乌鲁木齐项目开业，令其总在营项目数达到18家；而杉杉商业靠着一年内连开成都店、郑州二七店、大连店和合肥店4个项目，总在营项目数达20家。

虽选址有所重叠，但砂之船、杉杉商业逐鹿下沉市场时，轻重模式选择，各有招式。

杉杉商业：重资产出击低线城市

2019年卖身唯品会前，杉杉商业在营奥莱项目仅5个，另有5个规划建设中。此时的砂之船、首创奥莱已分别手握11个奥莱项目，王府井、百联也都有8个奥莱项目。

交易完成后，背靠唯品会的杉杉商业开发速度明显加快，一方面加快了储备项目的开发，另一方面继续在新城市拿地扩张，每年都至少有2个新项目开业入市。即便疫情也未阻挡其扩张步伐，2021/2022两年都各有3个新项目开业。

快速扩张背后，是杉杉商业错位竞争的策略选择——不在一线城市抢风头，优选二三线省会级城市，并向周边潜力之城扩张。其2024年开业的新项目，覆盖了西南、华中、华东和东北的多个二三线中心城市。

据赢商大数据统计，目前杉杉商业有9个已开业项目处于商业二线及以下城市，占其已开项目数的65%，无论是数量还是占比都是连锁奥莱企业中的最高者。

值得注意的是，就开发模式而言，目前杉杉商业主要以重资产方式进行，所有项目均为自持，虽然加大了项目的自主掌控权，但对公司现金流要求较高，在开发速度上有较大限制。

砂之船：轻资产抢位省会城市

起家自重庆的砂之船入局奥莱晚于王府井、百联，但早于首创、杉杉商业和意大利RDM集团，目前已在全国开出18个项目，稳扎稳打攻占二三线省会城市。

一方面，砂之船以大本营重庆为中心，在西部地区形成良好的品牌号召力，于重庆、昆明、贵阳三个西南中心城市开出 4 家奥莱；又走向西北，进入西安、兰州、乌鲁木齐，并计划于今年开出银川项目。

另一方面，砂之船以杭州为东部基地在华东区域落地8个项目，与一众奥莱同行在华东形成割据，但选址更为取巧——避开了巨头纷争的上海，形成了上海周边城市包围圈。

相较于杉杉商业的重资产打法，砂之船更多以轻资产的方式出现在市场上。2018年3月28日，亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托在新加坡交易所上市。以此为转折点，砂之船全面转向轻资产开发。

轻资产让砂之船更能“轻身上阵”，以相对低的成本进入更高线级的城市。据赢商大数据统计，目前砂之船已开业项目中位于商业一线及准一线的占比达到44%，高于王府井和杉杉商业。

当前城市商业用地收紧，尽管大型奥莱项目地处郊区地价稍低，但动则超5万㎡，甚至超10万㎡的超大体量，让整体拿地、建设成本依然高昂，企业更需严控成本，轻资产成了很多企业的选择。

再加上一批老旧商业物业急需盘活焕新，转型奥莱成了一个流行的选择，这就给了很多连锁奥莱企业参与的空间。擅长“轻装快跑”的砂之船，无疑已成这一赛道的佼佼者，让其得以保持长久的规模优势。

当然，之于国内的头部奥莱玩家们而言，想要稳住江湖之位，扩容明星项目亦不失为一种高效可行的方式。

03明星项目“越做越大”让奥莱好买更好逛

与走入三四线城市的市场大势不同，百联和佛罗伦萨小镇选择坚守一二线，并对高销售额的明星核心项目进行扩容。

一方面可以扩大面积规模，引进更多新兴的潮流、运动品牌以扩大客群；另一方面，可以增加更多样的餐饮和娱乐业态，从而强化“微度假”功能。

佛罗伦萨小镇：分期开发扩规模，

丰富品牌矩阵

来自意大利的佛罗伦萨小镇定位为高端奥莱，在中国大陆地区拥有6个项目，分别位于天津、上海、佛山、鄂州、成都、重庆。佛罗伦萨小镇因意大利背景与众多品牌有着深厚的合作关系，是一众奢侈品设置奥莱店的首选之处。如上海佛罗伦萨小镇就囊括了Valentino，Saint Laurent，Fendi，Celine，Balenciaga，Marc Jacobs，Etro，Sergio Rossi，Acne Studios，Lane Crawford，La Perla等在内的品牌独家奥莱门店。

为了迎合当前市场的消费变化，佛罗伦萨小镇希望通过新一期的开发来丰富品牌矩阵，扩大消费客群，吸引年轻消费者。目前，成都佛罗伦萨小镇三期已于2024年三季度开业，上海佛罗伦萨小镇三期项目、重庆佛罗伦萨小镇二期项目都已在2025年一季度启动建设。

2024年开业的成都佛罗伦萨小镇三期，与一二期有所区分，引入了大量潮流运动品牌及亲子童装类品牌，包括国际及国内知名品牌如I.T，Onitsuka  Tiger，Vans，New  Balance，Skechers，Aape，Victorias  Secret，La  Chapelle，New  Balance  Kid，Puma  Kids，Asics  Kids，Mini  Peace等，为成都项目带来了全年12%客流量增长，以及19%的年度销售额增长。

百联：打造亚洲最大奥莱，

发力区域微度假

手握9个奥莱项目的百联，尽显“王者”风范，其上海百联青浦奥莱常年位居中国奥莱销售第一的宝座，是国内首家且唯一一家年销售额突破60亿元大关的奥特莱斯。

经过多轮改造，百联青浦奥莱目前已拥有400多家商铺、600多个品牌。2024年引进了包括瑞典户外品牌攀山鼠、美式休闲品牌NAUTICA等在内的4家全国奥莱首店，2025年还将有2个品牌全球旗舰店落户。

2024年11月百联青浦奥特莱斯二期开工，二期项目位于一期东侧，规划商铺数量预计在100家左右，车位整体预计增加约2500个。项目设计上，深挖在地文化，联动周边文旅资源，结合江南水乡特色，以文商旅融合打造微度假空间。

一、二期项目将跨越新通波塘河道，由两座车行、人行连桥联通，未来整体建筑面积逾20万㎡，完成后有望成为亚洲最大奥特莱斯。

Value Retail：造全国最大比斯特购物村，

多文化融合空间

近日，比斯特苏州购物村传来最新消息：项目三期已经启动建设，预计将于2026年春季与消费者见面。

比斯特苏州购物村是“比斯特系列”在中国的首个购物村，项目一期2014年5月开业，二期2020年4月开业。目前，比斯特苏州荟萃了Gucci、PRADA、Burberry等200余家国际及亚洲知名时尚和生活方式品牌精品店，还引入了包括BURTON、IRO等超80家首店品牌。

此次开建的比斯特苏州购物村三期的设计灵感来源于米兰、巴黎、伦敦的豪华购物街，融合苏州的园林风格和工艺，结合阳澄湖的生态景观特点。其中，将40%的场地作为绿化景观，将引进约50个新品牌。

届时，比斯特苏州购物村将扩容20%，容纳品牌超250家，成为比斯特系列全球12个购物村中面积最大的项目。

王府井：重押北京最大奥莱，

体验业态占比超5成

2023年末开业的王府井奥莱UP TOWN，地处大兴新城、亦庄新城、丰台区的中间区域，由王府井接手原“世界之花假日广场”改造而成。经营面积10万平方米，引入300余个品牌。一周年庆活动首日即创开业新高，销售同比增长52%，规模销售突破700万+。

未来北京最大的奥特莱斯商业中心——湾里·王府井奥莱WellTown，建筑面积约17万㎡，计划于2025年下半年开业，包括王府井welltown、诺岚酒店与汀云微度假小镇三大板块，将打造成中国北方品牌集群最丰富、休闲体验最多元的大型文商旅综合体。

项目计划引入超500个国内外知名品牌，其中，文化艺术、运动娱乐、儿童游乐等体验式业态占比将高达50%。

截至2024年第三季度末，王府井奥特莱斯业态实现营业收入16.50亿元，同比增长4.37%，优于百货、购物中心专业店的表现。

据赢商研究中心统计，2019年至2024年，国内每年新开奥莱项目平均体量波动上升，于2024年超过11万㎡。这种“巨无霸化”趋势，既是商业地产对消费需求的回应，也是行业迭代的必然选择。

//体验经济催生“空间革命”

新一代消费者对“逛”的定义已从单纯购物转向复合体验。10万平方米以上的奥特莱斯项目可容纳200-300个品牌，同时集成主题街区、艺术装置、亲子乐园和美食广场。例如武汉首创奥莱引入马术俱乐部，宁波杉井奥莱建设露天音乐广场，通过“沉浸式场景”将停留时间从3小时延长至6小时，带动客单价提升40%。空间扩容实质是消费时长争夺战。

//品牌生态重构的物理承载

国际奢侈品牌近年调整奥莱策略，从清库存转向常态化特供线。Prada、Gucci等顶奢要求独立旗舰店形态，Moncler等品牌推出奥莱专供系列。沈阳赛特奥莱扩建后引入30个重奢品牌，单店面积突破800平方米。

//城市商业格局的重构压力

地方政府将大型奥莱视作商业新地标，郑州杉杉奥莱落地带动周边地价三年上涨83%。开发商通过体量扩容换取政策支持，成都时代奥莱二期扩建时获得容积率奖励。这种“以规模换资源”的逻辑，推动项目进入“越大越强”的循环。

但值得注意的是，当下这种扩张已显现临界点风险。部分三线城市20万㎡奥莱出现空置率攀升。当城市奥莱竞争格局呈现“多足鼎立”时，规模竞赛已不仅是商业选择，更是城市商业话语权的卡位战。

未来的胜负手，或许在于如何让“大空间”真正转化为“高价值”。