出品/新商业之家
撰文/KIM
作为上海面积最大的行政区，浦东新区拥有最多的常住人口，消费也具有很强的韧性，在商业领域却长期处于供不应求的蓝海状态。
然而，随着近几年的持续增量，浦东新区已经蝉联了3年新增商业数量第一，并仍有多个筹备中的大体量商业即将入市。自此，浦东部分区域的商业格局已深陷“红海”鏖战。
01
核心市场饱和
区域配比不均
连续三年卫冕上海新增商业项目数量冠军的浦东新区，原本的存量商业面积也十分庞大。根据上海购物中心协会发布的《上海购物中心2022-2023年度发展报告》，截至2022年底，浦东新区以77座购物中心的数量成为全市各区购物中心数量最多的区域。而截至2023年，区域内5万㎡以上商业项目已超过了40余个。
经新商业之家估算，目前浦东的人均商业面积在1.2㎡左右，已经十分靠近国际人均商业面积的警戒线，初显市场饱和状态。事实上，浦东市场更显著的是板块商业配比的不均衡，核心区的超载和外围区域的缺血，体现出市场失衡。
举例来说，陆家嘴、前滩等核心区域凭借金融等产业支撑，以及汤臣一品、中粮海景壹号等顶豪住宅区对于高端商业的需求，聚集了多个头部商业体。不论是有重奢坐镇的IFC国金中心、前滩太古里等高端标杆商业，还是像世纪汇、L+MALL、晶耀前滩等区域型的商业，已经能够满足消费者对品质消费的需求，加之核心区内较新兴区在交通上的优势，可以说几乎吸纳了浦东区域内的大部分高净值客群。
反观张江、祝桥等区域。前者作为上海科创核心的张江区域，吸纳了大量高学历和高收入人群，但区域内始终缺乏品质商业项目，导致区域消费外溢；后者虽有东方枢纽规划加持，但商业配套仍处于“乡镇级”，区域居民依赖传统社区商业，而社区商业又始终困于低端零售，难以满足区域消费者的品质化需求。
话虽如此，但随着近几年浦东中部、东北部等新兴区域在商业上的崛起，未来对于新兴区域商业不足的论断有可能得到改写。张江区域如陆悦天地，依托张江科学城产业人口，以及规划中的学林路站（13/21号线），通过联动周边科创型商业体打造整16.6㎡高能级区域商业项目，承接张江外溢需求。
原先商业设施匮乏的金桥区域，通过聚焦智能制造和数字服务实现产业升级和人口导入，同时伴随EKA天物、LaLaport金桥，以及未来新嘉中心、万象天地等大体量商业的相继加入，区域的商业潜力正在被不断释放。而像川沙、曹路等区域在川沙九六广场和曹路招商花园城开业后，供需配比已有缓和。
《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》提到，将在全市范围内形成“国际级-市级-地区级-社区级”4级商业中心。小陆家嘴-张杨路商圈和前滩商圈都属于市级商业中心，具有较高的商业容量和品牌层级，集聚了浦东的主要消费能力。
如金桥、张江、龙阳路、外高桥、御桥、世博等板块则被定位为地区级商业中心，商业上主要聚焦于社区型、区域型或主题性，同核心区相比仍存在明显的定位分层。尽管这些项目在体量、定位等方面开始着眼于精品消费体验，较区域现有项目已有很大提升，在未来能够一定程度上丰富核心区外的商业市场。
定位的分层往往就此决定不同区域内的商业项目所能达到的上限，至于标题中所提到的商业红海，更多指向的是同一定位下各个项目的胶着状态。
再回到所谓红海中的竞争加剧，项目需要在原有的商业逻辑之上做出更多思考与突破。尤其对于如张江、金桥、御桥、临港等以服务本地及周边区域的地区级中心来说，新增商业体量集中入市叠加现有的项目竞争，可能反而会加剧局部区域的消费力稀释，如果无法落实差异化定位、优化交通联动和政策引导下的消费扩容，新兴地区的商业也难以实现突围和长期存续。
02
商业形态传统
场景缺乏创新
浦东新区早期商业发展更注重规模与效率，以减少试错成本为商业逻辑，大多商业项目更青睐于标准化的开发模式，多数商场选择传统“盒子式”业态组合，多以家庭消费为主，超市、电影院、大众餐饮为标配。
品牌层面，浦东商业体中的连锁品牌如星巴克、喜茶、优?库等重复率较高，高重复率的商场形态与业态使得商场之间的趋同性大幅增加，消费者难以感知项目的差异化。
因此这几年，浦东商业在商场外部形态与内部业态上也开始逐步转向了存量优化与增量创新。前滩太古里作为太古地产在上海的首个“太古里”项目，突破了传统封闭盒子式形态，以开放式街区布局融合“Wellness”健康理念。双层开放空间设计搭配屋顶450米的“天空环道”，融入茑屋书店、滑板公园等特色业态，将运动、自然与商业无缝衔接。前滩公园巷通过“盒子+街区+公园”形态的跨界融合、打造户外限时步行街等，结合品牌快闪、夜间市集等活动不断创新社交与消费场景。
城市更新项目如EKA天物，在原上海航海仪器总厂老厂房的工业框架之上同时融入北欧、地中海等多元建筑风格。以“露天博物馆”概念重构商业空间，常设艺术装置展、快闪市集等活动，瞄准年轻群体的视觉取向，并以“情绪价值”导向的业态组合，打造了艺术主题商业范本。
花木时光里的空山基艺术展则示范了在艺术资源赋能下，小体量商业也能显现出强大的市场活力。配合区域内的上海博物馆东馆、东方艺术中心、上海图书馆东馆等文化设施，花木时光里挖掘区域特质，并与先锋艺术的达成契合。
与区域特质协同，最大化释放项目的商业特色。比起单纯的与大IP合作，花木时光里选择促成商场与艺术机构共创共生，最大程度释放二者效能。从项目开展10天的数据上看，商场客流环比提升超70%，销售额环比提升超60%；3月8日当天同比开展前的周末客流提升超95%，销售额提升超90%，多家餐饮商户营业额翻番。
明年即将入市的新嘉中心Prisma则以“超级TOD”模式连接区域办公、住宅与商业三大功能板块。前几天项目的“寻光派对”品牌发布会，邀请品牌商搭乘直升飞机跨跃浦江两岸，新商业之家作为活动的亲历者，感受到新兴区域在“商业之卷”上的不断具象化。而项目36万平方米的商业体量也不只服务金桥，还将覆盖周边的森兰、碧云等区域。
而对于特定区域来说，品牌首店的入驻频数和质量也一直是区域商业活力的“温度计”。据中商网统计，2024年上海新增首店1269家，其中静安、黄浦两区贡献了近三分之一的首店数量，静安区1-7月便引入145家首店，而黄浦区下半年新增84家，且高能级首店（全球/亚洲首店）占比达17%。
相比较下，浦西的首店以多元化和体验化为主导，业态覆盖高端零售、文化社交、概念体验等多维度，除标准店型外，也涵盖了旗舰店、体验店、概念店等非标店型，这类首店也往往能在社媒平台上收获良好的营销效果。
浦东作为“首发经济”的重点区域，2022年全年引进首店203家，包括全球/亚洲首店2家、中国首店22家，浦东的首店引入情况虽不敌浦西核心商圈，但在总数上仍高于市场平均。
浦东目前在“首发经济”上的问题一方面在于分配的不均，主要集中在陆家嘴商圈、前滩太古里等核心商业体；另一方面，由于浦东商业在标准化开发的过程中削弱了项目的独特性，从而导致品牌落地时会更注重招商效率。导致区域内城市级、国家级首店的缺乏，大多为区域级，能级远低于浦西。
浦东社区和家庭性消费氛围浓厚，在首店引入上也更倾向于满足基础性生活消费需求，因而近年浦东各大商场引入的如%Arabica旗舰店、漫巷上海首店、AOKKA全国首店，观蚝海鲜上海首店等品牌首店也都主要聚焦于餐饮和生活零售，与浦西“情绪价值驱动型”的首店矩阵相比缺乏长期消费吸引力。
然而浦东在首发经济上并非乏善可陈，其在运动户外、文化展览等领域也有不少亮眼表现。例如浦东嘉里城就在去年美国百年老牌Brooks中国首店、瑞典高端户外品牌Houdini中国首店、montbell上海首店等，同为运动户外品牌的还有前滩公园巷BIJEN中国首店。
在“国际级-市级-地区级-社区级”四级商业体系的框架下，2025年浦东商业，需要在区域的功能与定位分层中实现自我优化。随着区域内的持续增量，即使是新兴区域的商业蓝海也绝不会是常态。
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有赞2024年收入14.4亿元，连续两年经营性盈利
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撰文/KIM
作为上海面积最大的行政区，浦东新区拥有最多的常住人口，消费也具有很强的韧性，在商业领域却长期处于供不应求的蓝海状态。
然而，随着近几年的持续增量，浦东新区已经蝉联了3年新增商业数量第一，并仍有多个筹备中的大体量商业即将入市。自此，浦东部分区域的商业格局已深陷“红海”鏖战。
01
核心市场饱和
区域配比不均
连续三年卫冕上海新增商业项目数量冠军的浦东新区，原本的存量商业面积也十分庞大。根据上海购物中心协会发布的《上海购物中心2022-2023年度发展报告》，截至2022年底，浦东新区以77座购物中心的数量成为全市各区购物中心数量最多的区域。而截至2023年，区域内5万㎡以上商业项目已超过了40余个。
经新商业之家估算，目前浦东的人均商业面积在1.2㎡左右，已经十分靠近国际人均商业面积的警戒线，初显市场饱和状态。事实上，浦东市场更显著的是板块商业配比的不均衡，核心区的超载和外围区域的缺血，体现出市场失衡。
举例来说，陆家嘴、前滩等核心区域凭借金融等产业支撑，以及汤臣一品、中粮海景壹号等顶豪住宅区对于高端商业的需求，聚集了多个头部商业体。不论是有重奢坐镇的IFC国金中心、前滩太古里等高端标杆商业，还是像世纪汇、L+MALL、晶耀前滩等区域型的商业，已经能够满足消费者对品质消费的需求，加之核心区内较新兴区在交通上的优势，可以说几乎吸纳了浦东区域内的大部分高净值客群。
反观张江、祝桥等区域。前者作为上海科创核心的张江区域，吸纳了大量高学历和高收入人群，但区域内始终缺乏品质商业项目，导致区域消费外溢；后者虽有东方枢纽规划加持，但商业配套仍处于“乡镇级”，区域居民依赖传统社区商业，而社区商业又始终困于低端零售，难以满足区域消费者的品质化需求。
话虽如此，但随着近几年浦东中部、东北部等新兴区域在商业上的崛起，未来对于新兴区域商业不足的论断有可能得到改写。张江区域如陆悦天地，依托张江科学城产业人口，以及规划中的学林路站（13/21号线），通过联动周边科创型商业体打造整16.6㎡高能级区域商业项目，承接张江外溢需求。
原先商业设施匮乏的金桥区域，通过聚焦智能制造和数字服务实现产业升级和人口导入，同时伴随EKA天物、LaLaport金桥，以及未来新嘉中心、万象天地等大体量商业的相继加入，区域的商业潜力正在被不断释放。而像川沙、曹路等区域在川沙九六广场和曹路招商花园城开业后，供需配比已有缓和。
《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035年）》提到，将在全市范围内形成“国际级-市级-地区级-社区级”4级商业中心。小陆家嘴-张杨路商圈和前滩商圈都属于市级商业中心，具有较高的商业容量和品牌层级，集聚了浦东的主要消费能力。
如金桥、张江、龙阳路、外高桥、御桥、世博等板块则被定位为地区级商业中心，商业上主要聚焦于社区型、区域型或主题性，同核心区相比仍存在明显的定位分层。尽管这些项目在体量、定位等方面开始着眼于精品消费体验，较区域现有项目已有很大提升，在未来能够一定程度上丰富核心区外的商业市场。
定位的分层往往就此决定不同区域内的商业项目所能达到的上限，至于标题中所提到的商业红海，更多指向的是同一定位下各个项目的胶着状态。
再回到所谓红海中的竞争加剧，项目需要在原有的商业逻辑之上做出更多思考与突破。尤其对于如张江、金桥、御桥、临港等以服务本地及周边区域的地区级中心来说，新增商业体量集中入市叠加现有的项目竞争，可能反而会加剧局部区域的消费力稀释，如果无法落实差异化定位、优化交通联动和政策引导下的消费扩容，新兴地区的商业也难以实现突围和长期存续。
02
商业形态传统
场景缺乏创新
浦东新区早期商业发展更注重规模与效率，以减少试错成本为商业逻辑，大多商业项目更青睐于标准化的开发模式，多数商场选择传统“盒子式”业态组合，多以家庭消费为主，超市、电影院、大众餐饮为标配。
品牌层面，浦东商业体中的连锁品牌如星巴克、喜茶、优?库等重复率较高，高重复率的商场形态与业态使得商场之间的趋同性大幅增加，消费者难以感知项目的差异化。
因此这几年，浦东商业在商场外部形态与内部业态上也开始逐步转向了存量优化与增量创新。前滩太古里作为太古地产在上海的首个“太古里”项目，突破了传统封闭盒子式形态，以开放式街区布局融合“Wellness”健康理念。双层开放空间设计搭配屋顶450米的“天空环道”，融入茑屋书店、滑板公园等特色业态，将运动、自然与商业无缝衔接。前滩公园巷通过“盒子+街区+公园”形态的跨界融合、打造户外限时步行街等，结合品牌快闪、夜间市集等活动不断创新社交与消费场景。
城市更新项目如EKA天物，在原上海航海仪器总厂老厂房的工业框架之上同时融入北欧、地中海等多元建筑风格。以“露天博物馆”概念重构商业空间，常设艺术装置展、快闪市集等活动，瞄准年轻群体的视觉取向，并以“情绪价值”导向的业态组合，打造了艺术主题商业范本。
花木时光里的空山基艺术展则示范了在艺术资源赋能下，小体量商业也能显现出强大的市场活力。配合区域内的上海博物馆东馆、东方艺术中心、上海图书馆东馆等文化设施，花木时光里挖掘区域特质，并与先锋艺术的达成契合。
与区域特质协同，最大化释放项目的商业特色。比起单纯的与大IP合作，花木时光里选择促成商场与艺术机构共创共生，最大程度释放二者效能。从项目开展10天的数据上看，商场客流环比提升超70%，销售额环比提升超60%；3月8日当天同比开展前的周末客流提升超95%，销售额提升超90%，多家餐饮商户营业额翻番。
明年即将入市的新嘉中心Prisma则以“超级TOD”模式连接区域办公、住宅与商业三大功能板块。前几天项目的“寻光派对”品牌发布会，邀请品牌商搭乘直升飞机跨跃浦江两岸，新商业之家作为活动的亲历者，感受到新兴区域在“商业之卷”上的不断具象化。而项目36万平方米的商业体量也不只服务金桥，还将覆盖周边的森兰、碧云等区域。
而对于特定区域来说，品牌首店的入驻频数和质量也一直是区域商业活力的“温度计”。据中商网统计，2024年上海新增首店1269家，其中静安、黄浦两区贡献了近三分之一的首店数量，静安区1-7月便引入145家首店，而黄浦区下半年新增84家，且高能级首店（全球/亚洲首店）占比达17%。
相比较下，浦西的首店以多元化和体验化为主导，业态覆盖高端零售、文化社交、概念体验等多维度，除标准店型外，也涵盖了旗舰店、体验店、概念店等非标店型，这类首店也往往能在社媒平台上收获良好的营销效果。
浦东作为“首发经济”的重点区域，2022年全年引进首店203家，包括全球/亚洲首店2家、中国首店22家，浦东的首店引入情况虽不敌浦西核心商圈，但在总数上仍高于市场平均。
浦东目前在“首发经济”上的问题一方面在于分配的不均，主要集中在陆家嘴商圈、前滩太古里等核心商业体；另一方面，由于浦东商业在标准化开发的过程中削弱了项目的独特性，从而导致品牌落地时会更注重招商效率。导致区域内城市级、国家级首店的缺乏，大多为区域级，能级远低于浦西。
浦东社区和家庭性消费氛围浓厚，在首店引入上也更倾向于满足基础性生活消费需求，因而近年浦东各大商场引入的如%Arabica旗舰店、漫巷上海首店、AOKKA全国首店，观蚝海鲜上海首店等品牌首店也都主要聚焦于餐饮和生活零售，与浦西“情绪价值驱动型”的首店矩阵相比缺乏长期消费吸引力。
然而浦东在首发经济上并非乏善可陈，其在运动户外、文化展览等领域也有不少亮眼表现。例如浦东嘉里城就在去年美国百年老牌Brooks中国首店、瑞典高端户外品牌Houdini中国首店、montbell上海首店等，同为运动户外品牌的还有前滩公园巷BIJEN中国首店。
在“国际级-市级-地区级-社区级”四级商业体系的框架下，2025年浦东商业，需要在区域的功能与定位分层中实现自我优化。随着区域内的持续增量，即使是新兴区域的商业蓝海也绝不会是常态。
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