在这轮房地产周期下，千亿富豪徐航质押股权偿还债务。
3月12日，迈瑞医疗（300760.SZ）公告称，控股股东Magnifice（HK）Limited（下称“Magnifice（HK）”）解除质押股份1010万股股份。不过，Magnifice（HK）仍有3467万股迈瑞医疗股份处于质押状态，对应目前市值超85亿元。Magnifice（HK）的实控人正是徐航。
左手医疗，右手地产。徐航是迈瑞医疗创始人、实控人之一，还一手缔造了深圳顶级豪宅“深圳湾一号”，在地产界声名鹊起。此后，徐航旗下鹏瑞集团的业务重点逐渐从科技投资转向地产，频繁现身土拍市场，即便在房地产进入下行周期的2021年也逆市拿地扩张。
如今，鹏瑞集团发展成为一家集健康产业、商业运营、物业管理、PE投资、公益事业等多元业务为一体的综合型企业。徐航的财富也水涨船高，在《胡润百富榜》中，从2018年的350亿元，涨至2020年高峰的1200亿元。2024年，徐航以1100亿元财富，入选胡润全球富豪榜。
只不过，跨界“豪赌”地产所需资金庞大，随着房地产市场调整，徐航也面临偿债压力。
这期间，Magnifice（HK）持续质押迈瑞医疗股份，最初主要用于”自身投资经营”。2022年之后，鹏瑞停止拿地，此后Magnifice（HK）质押股份次数逐渐增加，今年1月也质押了470万股份，质押用途主要是“偿还债务”。此前，Magnifice（HK）质押迈瑞医疗股份的市值一度超110亿元。
不仅如此，徐航近年来还通过旗下持股平台减持迈瑞医疗股份；而鹏瑞集团2023年以来，还通过股权出质、租金质押贷款等方式融资，也减持持有上市公司股份套现。这些引起了外界对鹏瑞集团去化降债的关注。
近日，鹏瑞集团回应时代周报记者称，鹏瑞的各项财务指标优良，公司运营稳健。截至目前，Magnifice （HK）公司质押股份用于自身正常的经营，所有债务还本付息正常，不存在偿债风险。
在产业兴衰沉浮的浪潮中，63岁的徐航将如何带领这家位于深圳的多元化集团穿越周期？
图源：图虫创意
从清华学霸到资本大佬
徐航的骨子里有一股冒险精神，这种特质贯穿了他的商业生涯。
1979年，17岁的徐航在恢复高考的第二年，放弃了稳稳到手的中国科大，考入清华大学计算机系。
“填清华是有些冒险的。有些东西已经到手，却不是想要的，也不要去要。”多年后，徐航如是解释这场冒险。
本科毕业后，徐航又跨学科进入清华大学电机系生物医学工程专业攻读硕士。1987年，硕士毕业后，徐航来到深圳安科工作，这里正是后来被称为中国医疗器械的“黄埔军校”。其间，他主导了中国第一台彩色B型超声诊断仪的研制开发工作，在29岁时获得国家科技进步二等奖。
1991年，徐航放弃了安科超声部技术负责人的职位，与李西廷等人在深圳创建迈瑞医疗，他担任董事长及联席首席执行官，带领迈瑞医疗从代理进口设备起家，逐步打破外资品牌在高端医疗器械领域的垄断，创造了诸多中国医疗器械的第一：第一台准全自动血液细胞分析仪、第一台多参数监护仪等。
2006年，徐航带领迈瑞医疗登陆纽交所，成为中国首家在纽交所上市的医疗设备企业。
“创新需要冒险精神”。徐航曾表示，迈瑞的战略就是以最根本的市场需求为驱动，创新采用新技术，能够敢于冒险、大胆投入。
2016年，由于估值偏低，迈瑞医疗以33亿美元完成美股私有化退市；2018年，迈瑞医疗回A上市。据最新财报，徐航通过Magnifice（HK）持有迈瑞医疗24.49%股份，他还与李西廷通过持股平台持有部分股权，目前担任迈瑞医疗董事。
图源：图虫创意
近日，胡润研究院发布了《2024胡润中国500强》榜单，迈瑞医疗以3280亿元的企业价值位居医疗健康行业榜首，在总榜中排名第21名。
徐航的野心不止于医疗。2007年，徐航从医疗行业跨界进入房地产，创办了鹏瑞地产（后更名为“鹏瑞控股”）。次年，正值全球金融危机，徐航逆市入局，拿下深圳后海一块总面积约48万平方米的土地，即现在的深圳湾1号。
当时的徐航对房地产认识不深，他对时任华侨城地产董事长陈剑说：“我做不了，我只要一栋楼。”
陈剑建议他拿下，“这是不可多得的一块宝地，我帮你做”。这给了徐航很大的信心。
2010年起，徐航逐渐退出迈瑞医疗的日常事务管理，2012年辞任迈瑞联席CEO，全面投身于豪宅生意。
徐航曾在接受媒体采访时表示，转做地产，主要是好奇心和对梦想的追求。“我想看看我做的东西，和别人做的有什么区别，希望把我对经济领域的了解，进行融会贯通。”
接下来的十年，在打造深圳湾1号中，他近乎偏执地追逐极致，宣称“从来不在乎成本，在乎的只是质量”。
这个楼盘的规划方案经历了38次推倒重来，光设计费就花了3.5亿元。
2013年开盘时，深圳湾1号最高定价17万元/平方米，突破了当时深圳高层住宅的房价天花板。
最终，深圳湾1号让徐航赚得盆满钵满。2017年鹏瑞地产净利润达38亿元，超过同期迈瑞医疗的25.89亿元。
这一战，让徐航的名字从医疗圈跃入地产江湖。
逆市“豪赌”地产
深圳湾1号大获成功后，徐航改变了“今后将不会在房地产领域系统性发展”的想法。
鹏瑞集团自2018年开始加码地产，招兵买马，逆市拿地扩张，还在这一年成立了鹏瑞城市更新投资（深圳）有限公司，规划三年内拓展新项目土地面积约300-600万平方米。
时代周报记者梳理发现，2019—2021年，鹏瑞集团斥资约200亿元在大湾区及上海拿地。尤其是在2021年地产行业进入调整期，鲜有民营房企大手笔拿地，但鹏瑞集团却豪掷百亿元在广州、佛山、深圳、上海等城市拿地，在各地“复制深圳湾一号”，还一度拿下华夏幸福南方总部10个旧改项目。
徐航曾表示，办企业就是要永远过六一，永远乐观，永远充满希望；要有vision（眼界），看别人所看不到，还要有risk taking（冒险）的胆量。
鹏瑞集团方面对时代周报记者称，鹏瑞的湾区布局同样秉承高品质、高品位的信念，所布局城市的产品皆受到市场认可。
徐航不仅想要复制更多的“深圳湾1号”，更想超越它。
2021年，鹏瑞以49.58亿元拍下广州金融城地标项目，折算后的楼面地价仅约1.8万元/平方米，打造鹏瑞1号。
在徐航的地产版图中，广州鹏瑞1号是首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，希望全面超越深圳湾1号。
这个项目为城市综合体，位于广州第二CBD——国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平方米，总投资不低于160亿元，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业等。
2023年，广州鹏瑞1号入市。这个单套均价过亿元的豪宅项目，2024年曾以56万元/㎡的销售申报价，突破新房单价天花板。
今年1月，鹏瑞1号2024年销售冠军林艾在受访时透露，徐航对豪宅是“真爱”，全国甚至世界的豪宅都看了个遍，对豪宅的打造也颇有心得。看到好的设计，有了好的灵感，就会放在项目里。
2024年，豪宅市场回暖。据克而瑞CRIC监测数据，去年30个重点城市的新房和二手房中，3000万以上高端住宅分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，亿元豪宅同比倍增144%。
鹏瑞1号扛起豪宅销售大旗。根据阳光家缘及克而瑞CRIC一手住宅网签显示，2024年广州·鹏瑞1号成交已网签2亿+大平层全国第一。成交已网签1亿+产品广州第一，占广州的82%，入市一年多，鹏瑞1号售价超过1亿元单位的网签数量甚至超越广州过去十年总和。
中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者分析，“豪宅热”只是表面现象，实际只是少数稀缺资源、稀缺地段的“豪宅热”，大部分豪宅并没有，2025年依旧会保持这个趋势。
一位地产行业人士对时代周报记者表示，豪宅市场2024年以来有所回暖，但目前仍面临较大的去化压力，有实力购买豪宅的高净值人群在减少，为了去化，有的豪宅公寓甚至打五折促销，加上房企加码瞄准改善型市场，市场竞争愈发激烈。
实际上，广州鹏瑞1号仍面临着去化压力。广州市住房和城乡建设局官网显示，广州鹏瑞1号T1、T2、T3三栋公寓项目的预售套数合计为152套，截至2025年3月初，已售总套数36套，占比不足三成。
广州鹏瑞1号能否超越深圳湾1号，仍待市场检验。
鹏瑞集团认为，就高品质住房市场而言，随着经济的发展以及高净值人群数量的增长，对高品质居住环境的需求也在持续攀升。鹏瑞集团也会持续深耕高品质市场，顺应行业发展趋势，为市场带来更多优质的好产品。
资金腾挪与还债
押注豪宅地产项目，打造商业综合体，面临着投资周期长、资金需要大、资金沉淀量大等挑战。从徐航旗下Magnifice（HK）质押迈瑞医疗股份的用途变化，可一窥其商业布局的资金腾挪。
在鹏瑞砸重金拿地扩张的2019—2021年，Magnifice (HK）多次质押迈瑞医疗股份，用于“自身投资经营”。
2019年9月24日、9月25日，Magnifice (HK) 分别向广东粤财信托和招商银行质押714.2万股和1000万股，用途是资金需求。同年11月和12月，其分别向南洋商业银行质押890万股、向重庆国际信托质押1000万股，用途是“自身投资经营”。
2020年和2021年，Magnifice (HK) 多次质押股权，用途主要是“自身投资经营”“自身一般经营性支出”，还有部分质押是“偿还债务及一般经营性支出”。
鹏瑞地产扩张的转折点发生在2022年，鹏瑞从这一年开始停止拿地，调整组织架构，缩减城市更新部门人员，转向“去化降债”。
企查查信息显示，2023年2月，鹏瑞集团旗下购得广州金融城地块的广州市鹏湾投资发展有限公司（下称“广州鹏湾”）将项目运营公司广州市铮玥投资有限公司股权分别出质于广发银行广州分行、农业银行广州华南支行、中国银行广州越秀分行，出质股权数额分别约为4.24亿元、4.24亿元、3.53亿元；加上另外2笔股权质押，广州鹏湾出质股权数额共计17亿元，当前处于有效状态。
此外，鹏瑞集团旗下几家子公司亦有出质股权的情况，如深圳市深恒达投资发展有限公司将东莞瑞冠置业有限公司股权出质给中国银行东莞分行，出质股权数额达2亿元。
人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统显示，2023年6月，鹏瑞控股以深圳湾壹号广场房产中办公租金收入及酒店运营净收入，向民生银行深圳分行提供质押担保，贷款40亿元，登记期限为30年。
图源：图虫创意
另一方面，2022年和2023年，Magnifice (HK）多次质押迈瑞医疗股份，用途主要转变为“偿还债务”，进入2024年后，其质押频率提高，全年质押了9次，其中6次是用于偿还债务，2次用于补充流动资金，一次用于再融资。
Magnifice (HK）最近一次质押是在2025年1月，质押了470万迈瑞医疗股份，质权人是平安银行深圳分行。
图源：迈瑞医疗公告
这期间，Magnifice (HK）也持续将部分股份解除质押，但截至目前，其质押的迈瑞医疗股份达3467万股，占其所持股份比例11.68%，占公司总股本比例2.86%，其所质押的股份对应目前市值超85亿元。迈瑞医疗称，上述累计质押的股份不存在冻结、拍卖或设定信托的情况。目前也不存在平仓风险。
不仅如此，2023年以来，徐航和李西廷旗下多个持股平台也大幅减持迈瑞医疗，这也一度引起市场热议。
此外，鹏瑞集团还减持海优新材（688680.SH）股份套现。鹏瑞集团曾是海优新材第五大股东，持有约298万股，截至2021年末参考市值为9.1亿元；2022年限售股解禁后，鹏瑞集团逐步减持，截至该年末，只剩下126万股，到了2023年退出前十大股东。
有业内人士对时代周报记者表示，鹏瑞集团近年来采取了多渠道融资、战略收缩等措施，当前政府部门持续用力推动房地产市场止跌回稳，鹏瑞的豪宅生意有望获益，但仍需面对市场的不确定性和资金回笼的挑战。
鹏瑞集团对时代周报记者表示，鹏瑞的财务状况健康，尤其是现金短债比指标相当优秀。集团在坚持品质化路线的基础上，以稳健经营为核心，平衡短期目标与长期发展，强化现金流管控，主动管理债务，优化债务结构，确保公司稳健经营。
多元化棋局
这些年，徐航还活跃于PE投资，通过投资构筑起鹏瑞集团多元化的商业版图。
在徐航的创业历程中，离不开风险投资的支持。创业初期，他推动迈瑞走上自主产品开发的道路，由于资金的投入巨大，研发一度陷入了困难，部分迈瑞创始人选择离开。
1997年，迈瑞医疗获得华登国际第一轮投资200万美元，帮助迈瑞走上自主研发道路。回忆起和华登国际的接触，徐航认为除了风险投资帮助迈瑞整理公司结构外，更重要的是“让我们认识到了公司真正的价值”。这也是徐航第一次和资本打交道。
后来，成为商业大佬的徐航，逐渐活跃于风投领域，还投出了海优新材等上市公司。
2001年，鹏瑞集团投资中心成立，此后在大健康、人工智能、芯片设计研发、新材料、文化娱乐等多个行业领域进行投资布局。目前在中美投资了超过60家相关企业和创新投资基金。
徐航在深圳商界地位颇高，他是深圳市同心俱乐部（下称“同心俱乐部”）常务副主席，鹏瑞集团还持有深圳市同心投资基金股份公司3.6232%股权。
同心俱乐部成立于2012年，现有企业家成员153人，皆是深港工商界知名人士及各行业标杆企业。同为俱乐部常务副主席的还有腾讯控股的马化腾、比亚迪的王传福、顺丰控股的王卫等。
在鹏瑞集团投资的创新投资基金中，亦有同创伟业、红杉中国、基石资本等知名创投的身影。
在大健康行业，鹏瑞集团投资了嘉宝康乐、力泰克、唯迈医疗等企业；在火热的人工智能领域，投资了商汤科技、探境科技、灵动科技、乐动机器人等企业；在芯片设计研发行业，投资了英韧科技等企业。
在徐航投资的企业中，目前多数尚未上市，近期有望收获一个IPO。2024年12月，英韧科技启动A股IPO， 进行上市辅导备案。企查查显示，鹏瑞集团旗下公司持有英韧科技2.1283%股权。
凭借迈瑞医疗以及鹏瑞集团，构建起徐航庞大的商业资本版图，他也成为富豪榜单上的常客。
在医疗及地产行业的沉浮中，徐航的财富在短短几年内翻了几倍，2021年之后又有所下滑。
在《胡润百富榜》中，徐航2018年以320亿元财富排在82位，名次提升180名；2019年，他的财富跃至700亿元，排在第30名；他在2020年跻身千亿俱乐部，以1200亿元的财富位列24名，超过万达的王健林和字节跳动的张一鸣；2021—2024年，他的财富分别为1180亿元、1110亿元、1000亿元、950亿元。
押注地产后的徐航颇为低调，较少公开露面，也鲜有接受媒体采访。
一个耐人寻味的细节是，2024年12月，鹏瑞集团的法定代表人由徐航变更为张楠，他从执行董事、总经理调整为董事。
这也是徐航创办鹏瑞集团20多年来首次发生法定代表人变更。之后，鹏瑞控股及多家子公司的法定代表人也陆续变更为张楠。接下来，徐航的跨界资本故事又将如何演绎？
在这轮房地产周期下，千亿富豪徐航质押股权偿还债务。
3月12日，迈瑞医疗（300760.SZ）公告称，控股股东Magnifice（HK）Limited（下称“Magnifice（HK）”）解除质押股份1010万股股份。不过，Magnifice（HK）仍有3467万股迈瑞医疗股份处于质押状态，对应目前市值超85亿元。Magnifice（HK）的实控人正是徐航。
左手医疗，右手地产。徐航是迈瑞医疗创始人、实控人之一，还一手缔造了深圳顶级豪宅“深圳湾一号”，在地产界声名鹊起。此后，徐航旗下鹏瑞集团的业务重点逐渐从科技投资转向地产，频繁现身土拍市场，即便在房地产进入下行周期的2021年也逆市拿地扩张。
如今，鹏瑞集团发展成为一家集健康产业、商业运营、物业管理、PE投资、公益事业等多元业务为一体的综合型企业。徐航的财富也水涨船高，在《胡润百富榜》中，从2018年的350亿元，涨至2020年高峰的1200亿元。2024年，徐航以1100亿元财富，入选胡润全球富豪榜。
只不过，跨界“豪赌”地产所需资金庞大，随着房地产市场调整，徐航也面临偿债压力。
这期间，Magnifice（HK）持续质押迈瑞医疗股份，最初主要用于”自身投资经营”。2022年之后，鹏瑞停止拿地，此后Magnifice（HK）质押股份次数逐渐增加，今年1月也质押了470万股份，质押用途主要是“偿还债务”。此前，Magnifice（HK）质押迈瑞医疗股份的市值一度超110亿元。
不仅如此，徐航近年来还通过旗下持股平台减持迈瑞医疗股份；而鹏瑞集团2023年以来，还通过股权出质、租金质押贷款等方式融资，也减持持有上市公司股份套现。这些引起了外界对鹏瑞集团去化降债的关注。
近日，鹏瑞集团回应时代周报记者称，鹏瑞的各项财务指标优良，公司运营稳健。截至目前，Magnifice （HK）公司质押股份用于自身正常的经营，所有债务还本付息正常，不存在偿债风险。
在产业兴衰沉浮的浪潮中，63岁的徐航将如何带领这家位于深圳的多元化集团穿越周期？
图源：图虫创意
从清华学霸到资本大佬
徐航的骨子里有一股冒险精神，这种特质贯穿了他的商业生涯。
1979年，17岁的徐航在恢复高考的第二年，放弃了稳稳到手的中国科大，考入清华大学计算机系。
“填清华是有些冒险的。有些东西已经到手，却不是想要的，也不要去要。”多年后，徐航如是解释这场冒险。
本科毕业后，徐航又跨学科进入清华大学电机系生物医学工程专业攻读硕士。1987年，硕士毕业后，徐航来到深圳安科工作，这里正是后来被称为中国医疗器械的“黄埔军校”。其间，他主导了中国第一台彩色B型超声诊断仪的研制开发工作，在29岁时获得国家科技进步二等奖。
1991年，徐航放弃了安科超声部技术负责人的职位，与李西廷等人在深圳创建迈瑞医疗，他担任董事长及联席首席执行官，带领迈瑞医疗从代理进口设备起家，逐步打破外资品牌在高端医疗器械领域的垄断，创造了诸多中国医疗器械的第一：第一台准全自动血液细胞分析仪、第一台多参数监护仪等。
2006年，徐航带领迈瑞医疗登陆纽交所，成为中国首家在纽交所上市的医疗设备企业。
“创新需要冒险精神”。徐航曾表示，迈瑞的战略就是以最根本的市场需求为驱动，创新采用新技术，能够敢于冒险、大胆投入。
2016年，由于估值偏低，迈瑞医疗以33亿美元完成美股私有化退市；2018年，迈瑞医疗回A上市。据最新财报，徐航通过Magnifice（HK）持有迈瑞医疗24.49%股份，他还与李西廷通过持股平台持有部分股权，目前担任迈瑞医疗董事。
图源：图虫创意
近日，胡润研究院发布了《2024胡润中国500强》榜单，迈瑞医疗以3280亿元的企业价值位居医疗健康行业榜首，在总榜中排名第21名。
徐航的野心不止于医疗。2007年，徐航从医疗行业跨界进入房地产，创办了鹏瑞地产（后更名为“鹏瑞控股”）。次年，正值全球金融危机，徐航逆市入局，拿下深圳后海一块总面积约48万平方米的土地，即现在的深圳湾1号。
当时的徐航对房地产认识不深，他对时任华侨城地产董事长陈剑说：“我做不了，我只要一栋楼。”
陈剑建议他拿下，“这是不可多得的一块宝地，我帮你做”。这给了徐航很大的信心。
2010年起，徐航逐渐退出迈瑞医疗的日常事务管理，2012年辞任迈瑞联席CEO，全面投身于豪宅生意。
徐航曾在接受媒体采访时表示，转做地产，主要是好奇心和对梦想的追求。“我想看看我做的东西，和别人做的有什么区别，希望把我对经济领域的了解，进行融会贯通。”
接下来的十年，在打造深圳湾1号中，他近乎偏执地追逐极致，宣称“从来不在乎成本，在乎的只是质量”。
这个楼盘的规划方案经历了38次推倒重来，光设计费就花了3.5亿元。
2013年开盘时，深圳湾1号最高定价17万元/平方米，突破了当时深圳高层住宅的房价天花板。
最终，深圳湾1号让徐航赚得盆满钵满。2017年鹏瑞地产净利润达38亿元，超过同期迈瑞医疗的25.89亿元。
这一战，让徐航的名字从医疗圈跃入地产江湖。
逆市“豪赌”地产
深圳湾1号大获成功后，徐航改变了“今后将不会在房地产领域系统性发展”的想法。
鹏瑞集团自2018年开始加码地产，招兵买马，逆市拿地扩张，还在这一年成立了鹏瑞城市更新投资（深圳）有限公司，规划三年内拓展新项目土地面积约300-600万平方米。
时代周报记者梳理发现，2019—2021年，鹏瑞集团斥资约200亿元在大湾区及上海拿地。尤其是在2021年地产行业进入调整期，鲜有民营房企大手笔拿地，但鹏瑞集团却豪掷百亿元在广州、佛山、深圳、上海等城市拿地，在各地“复制深圳湾一号”，还一度拿下华夏幸福南方总部10个旧改项目。
徐航曾表示，办企业就是要永远过六一，永远乐观，永远充满希望；要有vision（眼界），看别人所看不到，还要有risk taking（冒险）的胆量。
鹏瑞集团方面对时代周报记者称，鹏瑞的湾区布局同样秉承高品质、高品位的信念，所布局城市的产品皆受到市场认可。
徐航不仅想要复制更多的“深圳湾1号”，更想超越它。
2021年，鹏瑞以49.58亿元拍下广州金融城地标项目，折算后的楼面地价仅约1.8万元/平方米，打造鹏瑞1号。
在徐航的地产版图中，广州鹏瑞1号是首次采用“鹏瑞”二字作为项目案名，希望全面超越深圳湾1号。
这个项目为城市综合体，位于广州第二CBD——国际金融城一线临江板块，占地约5.42万平方米，总投资不低于160亿元，涵盖顶奢公寓、奢华酒店、艺术中心、顶级会所、高端定制商业等。
2023年，广州鹏瑞1号入市。这个单套均价过亿元的豪宅项目，2024年曾以56万元/㎡的销售申报价，突破新房单价天花板。
今年1月，鹏瑞1号2024年销售冠军林艾在受访时透露，徐航对豪宅是“真爱”，全国甚至世界的豪宅都看了个遍，对豪宅的打造也颇有心得。看到好的设计，有了好的灵感，就会放在项目里。
2024年，豪宅市场回暖。据克而瑞CRIC监测数据，去年30个重点城市的新房和二手房中，3000万以上高端住宅分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，亿元豪宅同比倍增144%。
鹏瑞1号扛起豪宅销售大旗。根据阳光家缘及克而瑞CRIC一手住宅网签显示，2024年广州·鹏瑞1号成交已网签2亿+大平层全国第一。成交已网签1亿+产品广州第一，占广州的82%，入市一年多，鹏瑞1号售价超过1亿元单位的网签数量甚至超越广州过去十年总和。
中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者分析，“豪宅热”只是表面现象，实际只是少数稀缺资源、稀缺地段的“豪宅热”，大部分豪宅并没有，2025年依旧会保持这个趋势。
一位地产行业人士对时代周报记者表示，豪宅市场2024年以来有所回暖，但目前仍面临较大的去化压力，有实力购买豪宅的高净值人群在减少，为了去化，有的豪宅公寓甚至打五折促销，加上房企加码瞄准改善型市场，市场竞争愈发激烈。
实际上，广州鹏瑞1号仍面临着去化压力。广州市住房和城乡建设局官网显示，广州鹏瑞1号T1、T2、T3三栋公寓项目的预售套数合计为152套，截至2025年3月初，已售总套数36套，占比不足三成。
广州鹏瑞1号能否超越深圳湾1号，仍待市场检验。
鹏瑞集团认为，就高品质住房市场而言，随着经济的发展以及高净值人群数量的增长，对高品质居住环境的需求也在持续攀升。鹏瑞集团也会持续深耕高品质市场，顺应行业发展趋势，为市场带来更多优质的好产品。
资金腾挪与还债
押注豪宅地产项目，打造商业综合体，面临着投资周期长、资金需要大、资金沉淀量大等挑战。从徐航旗下Magnifice（HK）质押迈瑞医疗股份的用途变化，可一窥其商业布局的资金腾挪。
在鹏瑞砸重金拿地扩张的2019—2021年，Magnifice (HK）多次质押迈瑞医疗股份，用于“自身投资经营”。
2019年9月24日、9月25日，Magnifice (HK) 分别向广东粤财信托和招商银行质押714.2万股和1000万股，用途是资金需求。同年11月和12月，其分别向南洋商业银行质押890万股、向重庆国际信托质押1000万股，用途是“自身投资经营”。
2020年和2021年，Magnifice (HK) 多次质押股权，用途主要是“自身投资经营”“自身一般经营性支出”，还有部分质押是“偿还债务及一般经营性支出”。
鹏瑞地产扩张的转折点发生在2022年，鹏瑞从这一年开始停止拿地，调整组织架构，缩减城市更新部门人员，转向“去化降债”。
企查查信息显示，2023年2月，鹏瑞集团旗下购得广州金融城地块的广州市鹏湾投资发展有限公司（下称“广州鹏湾”）将项目运营公司广州市铮玥投资有限公司股权分别出质于广发银行广州分行、农业银行广州华南支行、中国银行广州越秀分行，出质股权数额分别约为4.24亿元、4.24亿元、3.53亿元；加上另外2笔股权质押，广州鹏湾出质股权数额共计17亿元，当前处于有效状态。
此外，鹏瑞集团旗下几家子公司亦有出质股权的情况，如深圳市深恒达投资发展有限公司将东莞瑞冠置业有限公司股权出质给中国银行东莞分行，出质股权数额达2亿元。
人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统显示，2023年6月，鹏瑞控股以深圳湾壹号广场房产中办公租金收入及酒店运营净收入，向民生银行深圳分行提供质押担保，贷款40亿元，登记期限为30年。
图源：图虫创意
另一方面，2022年和2023年，Magnifice (HK）多次质押迈瑞医疗股份，用途主要转变为“偿还债务”，进入2024年后，其质押频率提高，全年质押了9次，其中6次是用于偿还债务，2次用于补充流动资金，一次用于再融资。
Magnifice (HK）最近一次质押是在2025年1月，质押了470万迈瑞医疗股份，质权人是平安银行深圳分行。
图源：迈瑞医疗公告
这期间，Magnifice (HK）也持续将部分股份解除质押，但截至目前，其质押的迈瑞医疗股份达3467万股，占其所持股份比例11.68%，占公司总股本比例2.86%，其所质押的股份对应目前市值超85亿元。迈瑞医疗称，上述累计质押的股份不存在冻结、拍卖或设定信托的情况。目前也不存在平仓风险。
不仅如此，2023年以来，徐航和李西廷旗下多个持股平台也大幅减持迈瑞医疗，这也一度引起市场热议。
此外，鹏瑞集团还减持海优新材（688680.SH）股份套现。鹏瑞集团曾是海优新材第五大股东，持有约298万股，截至2021年末参考市值为9.1亿元；2022年限售股解禁后，鹏瑞集团逐步减持，截至该年末，只剩下126万股，到了2023年退出前十大股东。
有业内人士对时代周报记者表示，鹏瑞集团近年来采取了多渠道融资、战略收缩等措施，当前政府部门持续用力推动房地产市场止跌回稳，鹏瑞的豪宅生意有望获益，但仍需面对市场的不确定性和资金回笼的挑战。
鹏瑞集团对时代周报记者表示，鹏瑞的财务状况健康，尤其是现金短债比指标相当优秀。集团在坚持品质化路线的基础上，以稳健经营为核心，平衡短期目标与长期发展，强化现金流管控，主动管理债务，优化债务结构，确保公司稳健经营。
多元化棋局
这些年，徐航还活跃于PE投资，通过投资构筑起鹏瑞集团多元化的商业版图。
在徐航的创业历程中，离不开风险投资的支持。创业初期，他推动迈瑞走上自主产品开发的道路，由于资金的投入巨大，研发一度陷入了困难，部分迈瑞创始人选择离开。
1997年，迈瑞医疗获得华登国际第一轮投资200万美元，帮助迈瑞走上自主研发道路。回忆起和华登国际的接触，徐航认为除了风险投资帮助迈瑞整理公司结构外，更重要的是“让我们认识到了公司真正的价值”。这也是徐航第一次和资本打交道。
后来，成为商业大佬的徐航，逐渐活跃于风投领域，还投出了海优新材等上市公司。
2001年，鹏瑞集团投资中心成立，此后在大健康、人工智能、芯片设计研发、新材料、文化娱乐等多个行业领域进行投资布局。目前在中美投资了超过60家相关企业和创新投资基金。
徐航在深圳商界地位颇高，他是深圳市同心俱乐部（下称“同心俱乐部”）常务副主席，鹏瑞集团还持有深圳市同心投资基金股份公司3.6232%股权。
同心俱乐部成立于2012年，现有企业家成员153人，皆是深港工商界知名人士及各行业标杆企业。同为俱乐部常务副主席的还有腾讯控股的马化腾、比亚迪的王传福、顺丰控股的王卫等。
在鹏瑞集团投资的创新投资基金中，亦有同创伟业、红杉中国、基石资本等知名创投的身影。
在大健康行业，鹏瑞集团投资了嘉宝康乐、力泰克、唯迈医疗等企业；在火热的人工智能领域，投资了商汤科技、探境科技、灵动科技、乐动机器人等企业；在芯片设计研发行业，投资了英韧科技等企业。
在徐航投资的企业中，目前多数尚未上市，近期有望收获一个IPO。2024年12月，英韧科技启动A股IPO， 进行上市辅导备案。企查查显示，鹏瑞集团旗下公司持有英韧科技2.1283%股权。
凭借迈瑞医疗以及鹏瑞集团，构建起徐航庞大的商业资本版图，他也成为富豪榜单上的常客。
在医疗及地产行业的沉浮中，徐航的财富在短短几年内翻了几倍，2021年之后又有所下滑。
在《胡润百富榜》中，徐航2018年以320亿元财富排在82位，名次提升180名；2019年，他的财富跃至700亿元，排在第30名；他在2020年跻身千亿俱乐部，以1200亿元的财富位列24名，超过万达的王健林和字节跳动的张一鸣；2021—2024年，他的财富分别为1180亿元、1110亿元、1000亿元、950亿元。
押注地产后的徐航颇为低调，较少公开露面，也鲜有接受媒体采访。
一个耐人寻味的细节是，2024年12月，鹏瑞集团的法定代表人由徐航变更为张楠，他从执行董事、总经理调整为董事。
这也是徐航创办鹏瑞集团20多年来首次发生法定代表人变更。之后，鹏瑞控股及多家子公司的法定代表人也陆续变更为张楠。接下来，徐航的跨界资本故事又将如何演绎？
