出品/观点网
撰文/龚丽欣
图源/太古地产官网
在商业浪潮此起彼伏的当下，“高端商业风向标”太古地产同样负重前行。
回看过去一年，中国零售消费市场经历了一场静水深流的变革，无论是零售还是办公都在面临退潮。
反映到太古地产的业绩上，2024年全年，这家企业实现收入144.28亿港元，同比下降2%；公司股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；每股盈利为1.16港元，较2023年的1.98港元同比下降41%。
在财报当中，太古地产也表示，预计香港办公楼市场将持续疲软，而中国内地零售销售额预期将逐步回升。
“于2025年余下时间，我们将会重点落实各项业务的增长计划，同时加强现有物业组合的抗御力”，太古地产主席白德利在业绩会上强调。
重估亏损
2024年，商业地产的整体景气度仍旧较低，在这样的大背景下，太古地产的营收、利润难免“缩水”。
从最新发布的财报来看，过去一年，太古地产实现总营收144.28亿港元，同比下降2%。期内，股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；公司净亏损7.66亿港元，而去年同期为盈利26.37亿港元。
据了解，太古地产于2024年出现由盈转亏，主要源自年内投资物业公平值亏损59.96亿港元，这也是近五年来，该公司重估损失最高的一次。
财报透露，期内，该公司在香港的投资物业录得公平值亏损92.07亿港元，而中国内地和美国的投资物业则分别录得公平值收益26.47亿港元、3.41亿港元。
在同日下午召开的业绩会上，太古地产行政总裁彭国邦表示，重估损失主要与过去12个月香港办公市场以及租金回落有关，香港办公楼市场及续租租金调整没那么理想。
实际上，过去一年，受经济不确定性、高利率环境、需求疲软以及中环等地区新项目落成等因素影响，香港写字楼市场受到了较大的冲击。此前，仲量联行表示，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为过去25年以来的新高。
回到太古地产业绩本身，该公司在香港市场同样以办公楼业务为主。
截至2024年年末，太古地产在香港已落成办公楼组合总楼面面积共计1000万平方呎，占香港总投资物业面积超过七成。
其所拥有的的资产包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，还有位于港岛南区的South Island Place以及香港国际机场旁的东荟城一座。
在香港办公楼市场持续疲软的当下，太古地产难免受到影响，期内，该公司实现办公楼租赁收入共计54.88亿港元，同比减少5.95%，这一收入占总收入的38.04%。
值得注意的是，这一业务于近五年出现持续的下挫。回顾过往发现，2020年，太古地产实现办公楼租赁收入65.55亿港元，占比达到49.26%，2024年年末收入较2020年下降了近20%。
在资本市场看来，办公楼租金收入的持续减少，主要源自香港市场的下行压力。
2024年，太古地产于香港办公楼物业组合租金收入总额为51.09亿港元，较2023年同期下跌7%。
此外，据此前披露的2024年四季度运营数据，太古地产一直通过下调租金调幅来保持项目出租率，但即便如此，其香港办公物业的出租率仍旧出现了不同程度的下滑。
以太古广场为例，该项目在2024年Q4租金下调幅度达到16%，出租率下降了三个百分点。
对于香港办公市场的前景，他认为市场将继续疲软，原因是供应过剩和缺乏新需求。虽然近期首次公开募股（IPO）前景的改善和资本市场情绪的回暖，但尚未看到这些转化为香港办公市场的新需求。不过由于在2022年的租金协定周期，今年续租租金跌幅将收窄。
而随着2025年会有几个新项目落成，他表示，将需要一些时间来消化，预计在2026年和2027年之前不会有任何复苏。
零售潜行
除了办公楼，在太古地产的投资组合当中，零售物业同样是其布局的重点。
资料显示，截至2024年年末，太古地产于中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为780万平方呎，这物业组合包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。
而在香港，其拥有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓三个零售物业。
从财报数据来看，过去这一年，太古地产的零售物业租金收入占比首次超过了五成。
期内，该公司实现零售物业租金收入为73.88亿港元，同比微增3.43%，占总收入的比例达到51.21%。其中，内地零售物业的应占租金收入总额上升2%至52.25亿港元。
不过，在这一亮眼的指标背后，商业客亦发现，太古地产旗下项目的零售销售额出现了一定的波动。
截至去年年末，该公司于香港的三个零售物业，其销售额出现了2.3%至10.7%不等的下跌幅度。
至于内地零售物业，仅有上海前滩太古里的零售额为正增长。
除此之外，成都太古里的零售销售额降幅最为明显，达到14%，其次上海兴业太古汇、广州太古汇的的销售额变动为减少13.9%、10.7%。北京三里屯太古零售销售额下跌0.2%；北京颐堤港下跌3.8%。
不过，即便销售额有所波动，但太古地产对零售业务仍持乐观态度。
针对香港的零售市场，彭国邦则指出，在去年第四季度看到零售销售有所改善，并且这种趋势在2025年第一季度持续稳定。
他认为，随着对品质的追求，旗下三个零售物业均已100%出租，并且会继续升级太古广场的商业组合。因此尽管预计零售市场仍将面临挑战，惟鉴于第一季度出现温和增长，对前景是积极的。
至于内地市场，该公司认为，在2025年，中国内地零售销售额预期会因为近期刺激经济措施推动国内需求改善而加速，零售商对中长期前景保持正面。
除此之外，三年前，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，即在未来10年，在核心市场投资1000亿港元，其中半数资金将投向中国内地。同时，计划2032年前将内地总楼面面积增加一倍。
此次财报提到，年内港币1000亿元策略性投资计划进展理想，目前已承诺投放67%资金至不同项目。
据了解，目前，太古地产在发展中的项目仍有七个，其中，与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2025年落成。
而三亚太古里、北京太古坊、西安太古里计划在2026年落成，广州太古汇广州文化中心扩建部分以及广州聚龙湾项目、上海陆家嘴太古源将在2027年落成。
另外2022年7月，太古地产曾宣布与深圳福田区人民政府签署《战略合作框架协议》，希望在该区打造以零售为主导的商业发展项目。目前，这个项目尚未浮出水面。
彭国邦在业绩会上强调，我们会继续寻找深圳的机会，从中长期来看，深圳非常的吸引我们。
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太古地产2024预亏8亿港元，内地仅一家商场零售额上涨
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深圳太古里，要来了
太古地产消失的租金
租金大跌17％，太古地产的“收租”生意不好做了？
招商局置地最艰难一年
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在商业浪潮此起彼伏的当下，“高端商业风向标”太古地产同样负重前行。
回看过去一年，中国零售消费市场经历了一场静水深流的变革，无论是零售还是办公都在面临退潮。
反映到太古地产的业绩上，2024年全年，这家企业实现收入144.28亿港元，同比下降2%；公司股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；每股盈利为1.16港元，较2023年的1.98港元同比下降41%。
在财报当中，太古地产也表示，预计香港办公楼市场将持续疲软，而中国内地零售销售额预期将逐步回升。
“于2025年余下时间，我们将会重点落实各项业务的增长计划，同时加强现有物业组合的抗御力”，太古地产主席白德利在业绩会上强调。
重估亏损
2024年，商业地产的整体景气度仍旧较低，在这样的大背景下，太古地产的营收、利润难免“缩水”。
从最新发布的财报来看，过去一年，太古地产实现总营收144.28亿港元，同比下降2%。期内，股东应占基本溢利为67.68亿港元，同比下降42%；公司净亏损7.66亿港元，而去年同期为盈利26.37亿港元。
据了解，太古地产于2024年出现由盈转亏，主要源自年内投资物业公平值亏损59.96亿港元，这也是近五年来，该公司重估损失最高的一次。
财报透露，期内，该公司在香港的投资物业录得公平值亏损92.07亿港元，而中国内地和美国的投资物业则分别录得公平值收益26.47亿港元、3.41亿港元。
在同日下午召开的业绩会上，太古地产行政总裁彭国邦表示，重估损失主要与过去12个月香港办公市场以及租金回落有关，香港办公楼市场及续租租金调整没那么理想。
实际上，过去一年，受经济不确定性、高利率环境、需求疲软以及中环等地区新项目落成等因素影响，香港写字楼市场受到了较大的冲击。此前，仲量联行表示，2024年香港整体甲级写字楼空置率攀升至13.1%，为过去25年以来的新高。
回到太古地产业绩本身，该公司在香港市场同样以办公楼业务为主。
截至2024年年末，太古地产在香港已落成办公楼组合总楼面面积共计1000万平方呎，占香港总投资物业面积超过七成。
其所拥有的的资产包括位于香港岛港铁金钟站上盖的太古广场项目，位于港岛东部鲗鱼涌的太古坊项目，还有位于港岛南区的South Island Place以及香港国际机场旁的东荟城一座。
在香港办公楼市场持续疲软的当下，太古地产难免受到影响，期内，该公司实现办公楼租赁收入共计54.88亿港元，同比减少5.95%，这一收入占总收入的38.04%。
值得注意的是，这一业务于近五年出现持续的下挫。回顾过往发现，2020年，太古地产实现办公楼租赁收入65.55亿港元，占比达到49.26%，2024年年末收入较2020年下降了近20%。
在资本市场看来，办公楼租金收入的持续减少，主要源自香港市场的下行压力。
2024年，太古地产于香港办公楼物业组合租金收入总额为51.09亿港元，较2023年同期下跌7%。
此外，据此前披露的2024年四季度运营数据，太古地产一直通过下调租金调幅来保持项目出租率，但即便如此，其香港办公物业的出租率仍旧出现了不同程度的下滑。
以太古广场为例，该项目在2024年Q4租金下调幅度达到16%，出租率下降了三个百分点。
对于香港办公市场的前景，他认为市场将继续疲软，原因是供应过剩和缺乏新需求。虽然近期首次公开募股（IPO）前景的改善和资本市场情绪的回暖，但尚未看到这些转化为香港办公市场的新需求。不过由于在2022年的租金协定周期，今年续租租金跌幅将收窄。
而随着2025年会有几个新项目落成，他表示，将需要一些时间来消化，预计在2026年和2027年之前不会有任何复苏。
零售潜行
除了办公楼，在太古地产的投资组合当中，零售物业同样是其布局的重点。
资料显示，截至2024年年末，太古地产于中国内地已落成的零售物业组合总楼面面积合共为780万平方呎，这物业组合包括集团全资拥有的北京三里屯太古里、成都太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、上海兴业太古汇和前滩太古里。
而在香港，其拥有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓三个零售物业。
从财报数据来看，过去这一年，太古地产的零售物业租金收入占比首次超过了五成。
期内，该公司实现零售物业租金收入为73.88亿港元，同比微增3.43%，占总收入的比例达到51.21%。其中，内地零售物业的应占租金收入总额上升2%至52.25亿港元。
不过，在这一亮眼的指标背后，商业客亦发现，太古地产旗下项目的零售销售额出现了一定的波动。
截至去年年末，该公司于香港的三个零售物业，其销售额出现了2.3%至10.7%不等的下跌幅度。
至于内地零售物业，仅有上海前滩太古里的零售额为正增长。
除此之外，成都太古里的零售销售额降幅最为明显，达到14%，其次上海兴业太古汇、广州太古汇的的销售额变动为减少13.9%、10.7%。北京三里屯太古零售销售额下跌0.2%；北京颐堤港下跌3.8%。
不过，即便销售额有所波动，但太古地产对零售业务仍持乐观态度。
针对香港的零售市场，彭国邦则指出，在去年第四季度看到零售销售有所改善，并且这种趋势在2025年第一季度持续稳定。
他认为，随着对品质的追求，旗下三个零售物业均已100%出租，并且会继续升级太古广场的商业组合。因此尽管预计零售市场仍将面临挑战，惟鉴于第一季度出现温和增长，对前景是积极的。
至于内地市场，该公司认为，在2025年，中国内地零售销售额预期会因为近期刺激经济措施推动国内需求改善而加速，零售商对中长期前景保持正面。
除此之外，三年前，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，即在未来10年，在核心市场投资1000亿港元，其中半数资金将投向中国内地。同时，计划2032年前将内地总楼面面积增加一倍。
此次财报提到，年内港币1000亿元策略性投资计划进展理想，目前已承诺投放67%资金至不同项目。
据了解，目前，太古地产在发展中的项目仍有七个，其中，与前滩太古里联动的上海前滩21号综合发展项目计划在2025年落成。
而三亚太古里、北京太古坊、西安太古里计划在2026年落成，广州太古汇广州文化中心扩建部分以及广州聚龙湾项目、上海陆家嘴太古源将在2027年落成。
另外2022年7月，太古地产曾宣布与深圳福田区人民政府签署《战略合作框架协议》，希望在该区打造以零售为主导的商业发展项目。目前，这个项目尚未浮出水面。
彭国邦在业绩会上强调，我们会继续寻找深圳的机会，从中长期来看，深圳非常的吸引我们。
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