出品/新商业LAB

2月27日，中国香港最大地产发展商之一的新鸿基地产，披露了2024/2025年度中期业绩，报告期为2024年7月1日至2024年12月31日之间的6个月。

期内，新鸿基地产录得收入399.33亿港元，同比大增45%；营业溢利为120.98亿港元，同比增长10.5%；而由于投资物业公平值录得28.75亿港元下跌， 集团的本期溢利为78.41亿港元，同比下跌17.2%。

集团期内的综合收益表（部分）

此番超预期的业绩，主要贡献来源为香港本地的物业发展业务(地产销售)；而以往的业绩贡献主力，即物业投资业务(地产租赁)，无论是香港或内地分部的业绩，于报告期内均录得下跌。

成都环贸ICD的常态人气

现阶段，新鸿基地产的收入主要来源仍为大本营香港，而其在内地拥有的土地储备规模及持有的投资物业规模，早已超过香港；在市场下行期内，集团自然也承受了双重的巨大压力。

以下，LAB君就基于新鸿基地产的最新中报、相关的公开信息及我们的实地调研等，从「整体经营、具体项目、未来展望」这3大维度，尝试解读这家港资商业地产巨擘的稳定业绩、难言苦衷、未来信心之ABC面。

01

底部时期的稳定业绩

在头部港资商业地产运营商中，新鸿基地产较之相同赛道、相似量级的友商，其经营业务更加多元（涵盖物业发展、物业租赁、酒店、电讯、运输基建及物流、数据中心等），整体规模也更为庞大，这就给予了集团在市场底部时期的更强定力。

集团报告期内与去年同期的简明综合财务报表对比

如在香港，同样面对本地经济疲弱与市场竞争激烈，新鸿基地产就能抓住2024年下半年按揭息口回落与按揭规限放宽的窗口期，顺应专才与学生持续流入的需求增长，物业发展业务期内在香港录得合约销售额约248亿港元。

以上销售额，主要来自位于前机场区的启德天玺·天第1期，及北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II与屯门NOVO LAND第3B期等；特别是启德天玺·天第1期，总销售金额已突破100亿港元。

显然，只要高口碑的发展商愿意折价推盘，叠加当下更低的按揭成本，香港的楼市并不缺少购买力。

启德天玺·天及周边项目的效果示意图（仅供参考）

较之交投畅旺的香港楼市，新鸿基地产在内地的物业发展业务，期内仅录得3.3亿港元的收入，较之香港分部160.31亿港元的同期收入，按分部划分同业务收入占比仅为2%。

如此缘由，一则是集团在内地的住宅项目相对较少，二则是内地楼市当前面临的压力更大。

广州南站ICC峻銮的效果图

再聚焦新鸿基地产的物业投资业务，期内表现与物业发展业务形成了鲜明反差。

具体到香港分部，集团物业组合的总租金收入同比下降1%至88.13亿港元，净租金收入同比减少4%至63.39亿港元，整体出租率为93%。

对此成绩，集团表示主要是由于写字楼分部贡献减少所致。同时，经济不明朗及港元强势影响了市民的消费意欲，港人北上消费也为本港零售市场带来持续挑战。

较之写字楼与零售物业的收入下滑，集团住宅与服务式住宅物业组合的收入在期内则表现较好，同比增加15%，主要来自租金上升及TOWNPLACE WEST KOWLOON之全年贡献所致。

新鸿基地产在香港的地标商业综合体香港IFC

香港IFC的国际金融中心一期写字楼入口

集团在内地的物业投资物业表现更显疲弱，期内租金收入减少2%至30.89亿港元，净租金收入下滑4%至23.77亿港元。这番「微跌的业绩」，还是加入了去年新开业的南京ifc商场之租金收入贡献。

新鸿基地产对此表示，内地物业投资的收入下滑，主要是由于零售物业组合的营业额及租金下跌，而写字楼组合的租金收入也无可避免受市场租金下跌所影响。

位于南京河西CBD的南京ifc商场

地处上海陆家嘴的上海IFC

接着看酒店业务，随着本港大型盛事、展览会及企业峰会有所增加，集团在香港的酒店业务于2024年第4季度逐渐回升。

期内，集团香港酒店的入住率维持在高水平，但由于营运成本上升，以及内地新酒店开业的新增成本，酒店业务的营业溢利录得下跌。

集团同时表示，上海浦东丽思卡尔顿酒店、南京河西安达仕酒店、苏州四季酒店期内的表现，令人鼓舞。

2023年开业的南京河西安达仕酒店 @图源官方

2024年开业的苏州四季酒店 @图源官方

庞大的土地储备则是新鸿基地产的未来信心所在。至期末，集团在香港拥有近530万㎡的土地储备，其中近350万㎡为已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，余下的近120万㎡为可供出售的发展中住宅，可满足集团中期发展需求。

而在内地，新鸿基地产拥有超616万㎡的土地储备，其中近200万㎡为已落成物业，大部分由集团保留作出租及长线投资，且主要位于一线及二线城市核心商业地段，还有近220万㎡的发展中物业为可供出售的住宅及写字楼。

集团在香港高铁西九龙站在建的高端综合体

集团在杭州钱江新城在建的杭州IFC

审慎的财务策略一直被新鸿基地产所推崇。截至报告期末，集团的资产净值环比减少16.27亿港元至6094.44亿港元，负债率同比降低0.5个百分点至17.8%，期内债项加权平均利率同比降低0.5个百分点至4.0%。

新鸿基地产在报告中强调，严谨的现金流管理，及维持稳定的经常性收入，有效提高了集团在不明朗环境下的韧性；集团还拥有大量无需抵押用银行信贷额，流动资金充沛；标普及穆迪给予集团的信贷评级，为香港地产商获得最高的评级。

2024年5月，集团与23家中外金融机构签订的230亿港元的五年期银团贷款计划 @图源官方

于整体而言，新鸿基地产在期内受益于自身的多元化业务，且把握住了香港楼市的回暖契机，以高增长的物业发展业务，有效对冲了表现疲弱的物业投资业务。且得益于稳定的经常性收入，及对于未来的更多信心，集团还在逆势扩充投资物业的规模。

02

持续承压的投资物业

我们再来看新鸿基地产在报告中对于内地及香港具体投资物业、特别是零售物业组合的相关表述，集团还特别明确了内地新旗舰项目ITC Maison于年内的开业时间。

至期末，集团在内地的上海、北京、广州、佛山、杭州、无锡、成都、南京、苏州这9座城市，以独资、合资及占股的形式，持有约20个在营及在建投资物业，且都配置有零售物业组合，期内租金收入为25.08亿港元，按分部划分业务收入占比约25%。

同期，集团在香港的在营及在建投资物业，包括约30个零售物业组合，期内租金收入为74.85亿港元，按分部划分业务收入占比约75%。

显然，新鸿基地产在内地的土地储备规模更大；而集团现阶段的投资物业重心，还是在大本营香港。

新鸿基地产在中国香港及内的投资物业布局（截至2024年底，仅供参考）

先聚焦内地的零售物业组合。

上海ifc商场，凭借独特定位迎合不同客群的需要，奠定市场上的领先地位，商场汇聚多个国际知名品牌，并增设多间提供全日餐单的餐厅，将能在激烈竞争中展现韧性。

当然，集团一如既往地未透露这家内地旗舰商场的收入与销售额；而商场业绩的涨跌，官方这番表述的「弦外之音」，已不言自明。

CHANEL上海国金中心店在期内完成升级并开业

南京ifc商场，于2024年1月进入试营业，后在2024年7月正式开幕。商场入驻品牌中有30%的南京首店，且定位为南京河西CBD的顶级购物目的地，期内录得高出租率。

而有关南京ifc商场开业首年的收入及销售额，集团也未有任何表述。

南京ifc商场试营业初期的场内氛围

上海iapm商场与北京apm商场，这两家商场不断加强其优质品牌与餐饮组合，同时引入期间限时店售卖独家商品，以满足大家对于娱乐零售体验的追求，让客户保持新鲜感。

上海iapm的高区汇聚了多家特色餐厅

广州天环ParcCentral，善于利用各楼层的绿色户外空间，不时筹办多项推广和体验活动，吸引旅客和本地顾客到访。

广州天环ParcCentral的户外下沉广场

上海ITC Maison，ITC项目最后一期（第四期项目），将于2025年底全面竣工，为集团在内地物业投资的新里程碑。ITC第三期项目，包括旗舰商场ITC Maison、一栋摩天大楼及上海徐家汇中心安达仕酒店。

报告中着重提及了ITC Maison，表示除网罗高级零售及知名餐厅等多元化店铺外，也会引入新颖的零售模式和具创意的概念，还会通过公共广场、行人天桥及玻璃天幕等，将整个ITC与徐家汇社区紧密相连，商场计划于2025年中起分阶段开业。

ITC Maison的鸟瞰效果图

杭州IFC，集团在报告中写道，项目由两块相邻的江畔地皮所组成，将展现集团致力创新与发展可持续的成果。位于汇西的办公大楼上盖工程已接近完成，是可欣赏江景的理想办公地。对于项目中的零售商业部分，报告中并未提及。

杭州IFC的整体效果图

接着看新鸿基地产在大本营香港的零售物业组合。

沙田新城市广场，集团正在持续升级及改造多个商场，以顺应最新的市场趋势。如沙田新城市广场的全新户外空间Chill Park，设有花园步道，已于2024年9月启用；商场七楼的户外空间将引入更多绿化及互动元素，预计于2025年中完成。

商场升级改造后的Chill Park @图源官方

The Millennity的基座商场，楼面面积超4.6万㎡(50万平方呎)，设有精选的特色食肆与商铺，包括互动体验商户，将与集团在区内的APM商场及创纪之城写字楼群产生协同效应，项目首阶段将于2025年第二季度开业。

十层高的商场效果图

IGC的基座商场，高铁西九龙站发展项目的裙楼零售物业组合，是集团兴建中的主要项目，坐落于香港唯一的高铁站上盖，整个项目包括甲级写字楼及高级零售楼面，其中商场的楼面面积达5.6万㎡(60.3万平方呎)，将引入高级零售及餐饮选择。

毗邻IGC的西九龙文化区艺术广场大楼项目将为文化及创意产业等不同行业提供优质办公空间，其上盖工程已经展开。这两处位于西九龙的在建项目全面落成后，将于集团区内的地标项目环球贸易广场互相促进，组成大湾区独特的绿色商业枢纽。

IGC的整体设计来自扎哈哈迪德建筑设计事务所

天玺·天Mall，为启德天玺·天综合发展项目的裙楼零售物业组合，连接港铁启德站，楼面面积超2万㎡(22万平方呎)，计划于2025年下半年开始分期开业。

整体上看，新鸿基地产在报告中对两地的零售物业组合着墨并不多，也没有透露任何有关具体项目的出租率、收入及销售额的数据；而透过集团多次提到的「激烈竞争、展现韧性」等关键词，也不难体会到各零售项目期内所承受的巨大压力。

03

静待回暖的投资信心

市场越是艰难，愈能体现企业的竞争力。

审视新鸿基地产的这份中报，虽略有些「避重就轻且专捡好的说」之偏向，也不乏基于自身实力的自信，及敢于迎接挑战的表露。

而近期市调过新鸿基地产旗下多个投资物业项目的LAB君，也能以「一家之言」，补上官方未提及的更多信息。

上海ITC Maison将迎接的残酷竞争，项目地处徐家汇商圈核心区，工程进度似早已超过招商进度，其多次推迟开业的缘由，自然是近在咫尺的友商港汇恒隆广场，以及时下遇冷的高端消费市场。

如何在招商维度达成旗舰项目的顶配预期？如何在激烈的竞争之中占得上风？又如何平稳度过市场的疲弱期？这都是摆着ITC Maison面前的难题。

开业在即的上海ITC Maison @NIKO吴简直

上海iapm商场正面对的市场困境，项目地处传统商业中心淮海中路，而整个商圈一直缺少高端消费氛围。在奢品的这一轮闭店潮中，潮奢定位的iapm商场受到很大冲击，FERRAGAMO、CHOPARD、BVLGARI等大牌相继撤场。

是尽力维持高端定位？还是顺势而为放下身段？对于iapm商场而言，实为两难。

上海iapm商场外的奢品外展面

南京ifc商场须直面的挑战之路，作为南京第二座顶奢商场，项目不可避免地要以挑战者的身份，面对「南京商业霸主」德基广场。纵观项目开业第一年的成绩，新鸿基地产虽倾力投入了可观的资源，当地的竞争对手却是「越战越强」。

就在今年，南京还将迎来第三家高端商场「南京JLC金陵中環」，这还不包括与项目隔街相望、在建之中的德基世贸中心。南京ifc商场的挑战与崛起之路，遍布荆棘。

南京ifc商场的外景

成都环贸ICD所需要的成长时间，这是新鸿基地产在西南操盘的首个大型综合体。然而，项目地处城东攀成钢商圈，开业时间正赶上口罩时期的市场最底部，且须直面同一商圈、相似定位的成都万象城与成都光环购物公园。

于是，项目虽拥有成都TOP级的硬件设施，但现阶段的整体人气与品牌开业率都不甚理想。成都环贸ICD如何实现破局？或许也只能先和时间做朋友，等待整个项目的物业组合逐步完善，并静待消费市场逐渐回暖。

成都环贸ICD的场内氛围

而新鸿基地产对于国内消费市场的信心，从未只停留于口头。展望未来数年，集团在内地及香港，多处新投资物业将会陆续投用。

如在内地，就包括旗舰商场上海ITC Maison、苏州环贸广场ICC、广州南站ICC、上海TODTOWN Mall天荟广场、杭州IFC、多处甲级写字楼及高端酒店等。

而在香港，还有观塘The Millennity的基座商场、启德天玺·天Mall、IGC的裙楼商业及多栋甲级写字楼等。

对于商业巨擘而言，市场艰难的另一面就是难得的机遇，当下苦衷的另一面也是未来的增长。所谓的韧性，风雨之中是自信与定力，穿越周期则是眼界与实力。

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抢占上海外围 新鸿基莘庄TOD商业十年落地

新鸿基地产南京ifc商场开业，三成品牌首进南京

新鸿基，不只IFC！

新鸿基2024H1内地租金收入28.96亿，将开6个新MALL

南京ifc商场试营业，面积约10万㎡

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2月27日，中国香港最大地产发展商之一的新鸿基地产，披露了2024/2025年度中期业绩，报告期为2024年7月1日至2024年12月31日之间的6个月。

期内，新鸿基地产录得收入399.33亿港元，同比大增45%；营业溢利为120.98亿港元，同比增长10.5%；而由于投资物业公平值录得28.75亿港元下跌， 集团的本期溢利为78.41亿港元，同比下跌17.2%。

集团期内的综合收益表（部分）

此番超预期的业绩，主要贡献来源为香港本地的物业发展业务(地产销售)；而以往的业绩贡献主力，即物业投资业务(地产租赁)，无论是香港或内地分部的业绩，于报告期内均录得下跌。

成都环贸ICD的常态人气

现阶段，新鸿基地产的收入主要来源仍为大本营香港，而其在内地拥有的土地储备规模及持有的投资物业规模，早已超过香港；在市场下行期内，集团自然也承受了双重的巨大压力。

以下，LAB君就基于新鸿基地产的最新中报、相关的公开信息及我们的实地调研等，从「整体经营、具体项目、未来展望」这3大维度，尝试解读这家港资商业地产巨擘的稳定业绩、难言苦衷、未来信心之ABC面。

01

底部时期的稳定业绩

在头部港资商业地产运营商中，新鸿基地产较之相同赛道、相似量级的友商，其经营业务更加多元（涵盖物业发展、物业租赁、酒店、电讯、运输基建及物流、数据中心等），整体规模也更为庞大，这就给予了集团在市场底部时期的更强定力。

集团报告期内与去年同期的简明综合财务报表对比

如在香港，同样面对本地经济疲弱与市场竞争激烈，新鸿基地产就能抓住2024年下半年按揭息口回落与按揭规限放宽的窗口期，顺应专才与学生持续流入的需求增长，物业发展业务期内在香港录得合约销售额约248亿港元。

以上销售额，主要来自位于前机场区的启德天玺·天第1期，及北角海璇第2B期、元朗The YOHO Hub II与屯门NOVO LAND第3B期等；特别是启德天玺·天第1期，总销售金额已突破100亿港元。

显然，只要高口碑的发展商愿意折价推盘，叠加当下更低的按揭成本，香港的楼市并不缺少购买力。

启德天玺·天及周边项目的效果示意图（仅供参考）

较之交投畅旺的香港楼市，新鸿基地产在内地的物业发展业务，期内仅录得3.3亿港元的收入，较之香港分部160.31亿港元的同期收入，按分部划分同业务收入占比仅为2%。

如此缘由，一则是集团在内地的住宅项目相对较少，二则是内地楼市当前面临的压力更大。

广州南站ICC峻銮的效果图

再聚焦新鸿基地产的物业投资业务，期内表现与物业发展业务形成了鲜明反差。

具体到香港分部，集团物业组合的总租金收入同比下降1%至88.13亿港元，净租金收入同比减少4%至63.39亿港元，整体出租率为93%。

对此成绩，集团表示主要是由于写字楼分部贡献减少所致。同时，经济不明朗及港元强势影响了市民的消费意欲，港人北上消费也为本港零售市场带来持续挑战。

较之写字楼与零售物业的收入下滑，集团住宅与服务式住宅物业组合的收入在期内则表现较好，同比增加15%，主要来自租金上升及TOWNPLACE WEST KOWLOON之全年贡献所致。

新鸿基地产在香港的地标商业综合体香港IFC

香港IFC的国际金融中心一期写字楼入口

集团在内地的物业投资物业表现更显疲弱，期内租金收入减少2%至30.89亿港元，净租金收入下滑4%至23.77亿港元。这番「微跌的业绩」，还是加入了去年新开业的南京ifc商场之租金收入贡献。

新鸿基地产对此表示，内地物业投资的收入下滑，主要是由于零售物业组合的营业额及租金下跌，而写字楼组合的租金收入也无可避免受市场租金下跌所影响。

位于南京河西CBD的南京ifc商场

地处上海陆家嘴的上海IFC

接着看酒店业务，随着本港大型盛事、展览会及企业峰会有所增加，集团在香港的酒店业务于2024年第4季度逐渐回升。

期内，集团香港酒店的入住率维持在高水平，但由于营运成本上升，以及内地新酒店开业的新增成本，酒店业务的营业溢利录得下跌。

集团同时表示，上海浦东丽思卡尔顿酒店、南京河西安达仕酒店、苏州四季酒店期内的表现，令人鼓舞。

2023年开业的南京河西安达仕酒店 @图源官方

2024年开业的苏州四季酒店 @图源官方

庞大的土地储备则是新鸿基地产的未来信心所在。至期末，集团在香港拥有近530万㎡的土地储备，其中近350万㎡为已落成物业，绝大部分用作出租及长线投资，余下的近120万㎡为可供出售的发展中住宅，可满足集团中期发展需求。

而在内地，新鸿基地产拥有超616万㎡的土地储备，其中近200万㎡为已落成物业，大部分由集团保留作出租及长线投资，且主要位于一线及二线城市核心商业地段，还有近220万㎡的发展中物业为可供出售的住宅及写字楼。

集团在香港高铁西九龙站在建的高端综合体

集团在杭州钱江新城在建的杭州IFC

审慎的财务策略一直被新鸿基地产所推崇。截至报告期末，集团的资产净值环比减少16.27亿港元至6094.44亿港元，负债率同比降低0.5个百分点至17.8%，期内债项加权平均利率同比降低0.5个百分点至4.0%。

新鸿基地产在报告中强调，严谨的现金流管理，及维持稳定的经常性收入，有效提高了集团在不明朗环境下的韧性；集团还拥有大量无需抵押用银行信贷额，流动资金充沛；标普及穆迪给予集团的信贷评级，为香港地产商获得最高的评级。

2024年5月，集团与23家中外金融机构签订的230亿港元的五年期银团贷款计划 @图源官方

于整体而言，新鸿基地产在期内受益于自身的多元化业务，且把握住了香港楼市的回暖契机，以高增长的物业发展业务，有效对冲了表现疲弱的物业投资业务。且得益于稳定的经常性收入，及对于未来的更多信心，集团还在逆势扩充投资物业的规模。

02

持续承压的投资物业

我们再来看新鸿基地产在报告中对于内地及香港具体投资物业、特别是零售物业组合的相关表述，集团还特别明确了内地新旗舰项目ITC Maison于年内的开业时间。

至期末，集团在内地的上海、北京、广州、佛山、杭州、无锡、成都、南京、苏州这9座城市，以独资、合资及占股的形式，持有约20个在营及在建投资物业，且都配置有零售物业组合，期内租金收入为25.08亿港元，按分部划分业务收入占比约25%。

同期，集团在香港的在营及在建投资物业，包括约30个零售物业组合，期内租金收入为74.85亿港元，按分部划分业务收入占比约75%。

显然，新鸿基地产在内地的土地储备规模更大；而集团现阶段的投资物业重心，还是在大本营香港。

新鸿基地产在中国香港及内的投资物业布局（截至2024年底，仅供参考）

先聚焦内地的零售物业组合。

上海ifc商场，凭借独特定位迎合不同客群的需要，奠定市场上的领先地位，商场汇聚多个国际知名品牌，并增设多间提供全日餐单的餐厅，将能在激烈竞争中展现韧性。

当然，集团一如既往地未透露这家内地旗舰商场的收入与销售额；而商场业绩的涨跌，官方这番表述的「弦外之音」，已不言自明。

CHANEL上海国金中心店在期内完成升级并开业

南京ifc商场，于2024年1月进入试营业，后在2024年7月正式开幕。商场入驻品牌中有30%的南京首店，且定位为南京河西CBD的顶级购物目的地，期内录得高出租率。

而有关南京ifc商场开业首年的收入及销售额，集团也未有任何表述。

南京ifc商场试营业初期的场内氛围

上海iapm商场与北京apm商场，这两家商场不断加强其优质品牌与餐饮组合，同时引入期间限时店售卖独家商品，以满足大家对于娱乐零售体验的追求，让客户保持新鲜感。

上海iapm的高区汇聚了多家特色餐厅

广州天环ParcCentral，善于利用各楼层的绿色户外空间，不时筹办多项推广和体验活动，吸引旅客和本地顾客到访。

广州天环ParcCentral的户外下沉广场

上海ITC Maison，ITC项目最后一期（第四期项目），将于2025年底全面竣工，为集团在内地物业投资的新里程碑。ITC第三期项目，包括旗舰商场ITC Maison、一栋摩天大楼及上海徐家汇中心安达仕酒店。

报告中着重提及了ITC Maison，表示除网罗高级零售及知名餐厅等多元化店铺外，也会引入新颖的零售模式和具创意的概念，还会通过公共广场、行人天桥及玻璃天幕等，将整个ITC与徐家汇社区紧密相连，商场计划于2025年中起分阶段开业。

ITC Maison的鸟瞰效果图

杭州IFC，集团在报告中写道，项目由两块相邻的江畔地皮所组成，将展现集团致力创新与发展可持续的成果。位于汇西的办公大楼上盖工程已接近完成，是可欣赏江景的理想办公地。对于项目中的零售商业部分，报告中并未提及。

杭州IFC的整体效果图

接着看新鸿基地产在大本营香港的零售物业组合。

沙田新城市广场，集团正在持续升级及改造多个商场，以顺应最新的市场趋势。如沙田新城市广场的全新户外空间Chill Park，设有花园步道，已于2024年9月启用；商场七楼的户外空间将引入更多绿化及互动元素，预计于2025年中完成。

商场升级改造后的Chill Park @图源官方

The Millennity的基座商场，楼面面积超4.6万㎡(50万平方呎)，设有精选的特色食肆与商铺，包括互动体验商户，将与集团在区内的APM商场及创纪之城写字楼群产生协同效应，项目首阶段将于2025年第二季度开业。

十层高的商场效果图

IGC的基座商场，高铁西九龙站发展项目的裙楼零售物业组合，是集团兴建中的主要项目，坐落于香港唯一的高铁站上盖，整个项目包括甲级写字楼及高级零售楼面，其中商场的楼面面积达5.6万㎡(60.3万平方呎)，将引入高级零售及餐饮选择。

毗邻IGC的西九龙文化区艺术广场大楼项目将为文化及创意产业等不同行业提供优质办公空间，其上盖工程已经展开。这两处位于西九龙的在建项目全面落成后，将于集团区内的地标项目环球贸易广场互相促进，组成大湾区独特的绿色商业枢纽。

IGC的整体设计来自扎哈哈迪德建筑设计事务所

天玺·天Mall，为启德天玺·天综合发展项目的裙楼零售物业组合，连接港铁启德站，楼面面积超2万㎡(22万平方呎)，计划于2025年下半年开始分期开业。

整体上看，新鸿基地产在报告中对两地的零售物业组合着墨并不多，也没有透露任何有关具体项目的出租率、收入及销售额的数据；而透过集团多次提到的「激烈竞争、展现韧性」等关键词，也不难体会到各零售项目期内所承受的巨大压力。

03

静待回暖的投资信心

市场越是艰难，愈能体现企业的竞争力。

审视新鸿基地产的这份中报，虽略有些「避重就轻且专捡好的说」之偏向，也不乏基于自身实力的自信，及敢于迎接挑战的表露。

而近期市调过新鸿基地产旗下多个投资物业项目的LAB君，也能以「一家之言」，补上官方未提及的更多信息。

上海ITC Maison将迎接的残酷竞争，项目地处徐家汇商圈核心区，工程进度似早已超过招商进度，其多次推迟开业的缘由，自然是近在咫尺的友商港汇恒隆广场，以及时下遇冷的高端消费市场。

如何在招商维度达成旗舰项目的顶配预期？如何在激烈的竞争之中占得上风？又如何平稳度过市场的疲弱期？这都是摆着ITC Maison面前的难题。

开业在即的上海ITC Maison @NIKO吴简直

上海iapm商场正面对的市场困境，项目地处传统商业中心淮海中路，而整个商圈一直缺少高端消费氛围。在奢品的这一轮闭店潮中，潮奢定位的iapm商场受到很大冲击，FERRAGAMO、CHOPARD、BVLGARI等大牌相继撤场。

是尽力维持高端定位？还是顺势而为放下身段？对于iapm商场而言，实为两难。

上海iapm商场外的奢品外展面

南京ifc商场须直面的挑战之路，作为南京第二座顶奢商场，项目不可避免地要以挑战者的身份，面对「南京商业霸主」德基广场。纵观项目开业第一年的成绩，新鸿基地产虽倾力投入了可观的资源，当地的竞争对手却是「越战越强」。

就在今年，南京还将迎来第三家高端商场「南京JLC金陵中環」，这还不包括与项目隔街相望、在建之中的德基世贸中心。南京ifc商场的挑战与崛起之路，遍布荆棘。

南京ifc商场的外景

成都环贸ICD所需要的成长时间，这是新鸿基地产在西南操盘的首个大型综合体。然而，项目地处城东攀成钢商圈，开业时间正赶上口罩时期的市场最底部，且须直面同一商圈、相似定位的成都万象城与成都光环购物公园。

于是，项目虽拥有成都TOP级的硬件设施，但现阶段的整体人气与品牌开业率都不甚理想。成都环贸ICD如何实现破局？或许也只能先和时间做朋友，等待整个项目的物业组合逐步完善，并静待消费市场逐渐回暖。

成都环贸ICD的场内氛围

而新鸿基地产对于国内消费市场的信心，从未只停留于口头。展望未来数年，集团在内地及香港，多处新投资物业将会陆续投用。

如在内地，就包括旗舰商场上海ITC Maison、苏州环贸广场ICC、广州南站ICC、上海TODTOWN Mall天荟广场、杭州IFC、多处甲级写字楼及高端酒店等。

而在香港，还有观塘The Millennity的基座商场、启德天玺·天Mall、IGC的裙楼商业及多栋甲级写字楼等。

对于商业巨擘而言，市场艰难的另一面就是难得的机遇，当下苦衷的另一面也是未来的增长。所谓的韧性，风雨之中是自信与定力，穿越周期则是眼界与实力。

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新鸿基地产南京ifc商场开业，三成品牌首进南京

新鸿基，不只IFC！

新鸿基2024H1内地租金收入28.96亿，将开6个新MALL

南京ifc商场试营业，面积约10万㎡

最大额银团贷款 新鸿基地产275亿港元融资背后

「稳王」新鸿基地产业绩受阻？最新财报透露了什么

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