这类资产，彻底卖疯了！

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这类资产，彻底卖疯了！

刘晓博说财经

1天前

这样的资源注定只能为少数人所拥有，因此其市场价值在长期内依然会得到买家的追捧，也成为资产配置中确定性最强的选择之一。...而深圳龙华红山片区即将入市的恒壹·红山华府，作为该区域最后一块新房住宅用地开发的项目，正是这类稀缺资产的典型代表。

资产配置越来越难了

近期，全球金融市场再次展现其多变和不确定性。

3月4日，特朗普已正式对墨西哥、加拿大征收25%关税，同时对中国加征10％关税。这使中国输美商品的平均关税达到“19.3%+10%+10%”。（特朗普1.0时期将对华关税从3.1%提高到约19.3%，而特朗普2.0时期计划再加征两轮各10%关税）

这一关税政策的影响早已反映在股市走势中。上周五A股大跌了67个点，跌幅接近2%，跌幅居前的，主要是近期涨幅比较大的人工智能、机器人、芯片等概念。恒生指数跌了777个点，跌幅3.28%；恒生科技指数跌了5.32%，跌幅更大。

特朗普的政策反复无常，给全球金融市场带来极大不确定性，这也让很多家庭的资产配置决策变得异常困难：

1、传统银行理财产品收益率持续走低，远低于实际通胀水平；

2、股市波动性加剧，正确判断买卖时机异常困难；

3、房地产市场各地区分化严重，买什么城市，什么区域，选择什么产品，都是巨大挑战。

在这样充满不确定性的市场，有没有一种高度确定性的资产？

这类资产，早就卖疯了

从数据上看，目前市场上展现高度确定性的一类资产是——学区房。

事实上，在一线城市学区房一直很活跃，一直卖得很疯。

我们来看几组数据：

北京：

今年1月至2月，合计网签二手住宅超2.4万套，相比去年同期增长近3成，二手房市场的活跃度有了明显提升，从成交结构看，学区房依然是主力军。（随着5月信息采集截止日期临近，幼升小、转学和跨区小升初的需求集中释放，推动三四月份形成传统小高峰）

上海：

学区房更是引领一波“小阳春”，2月二手房成交预计超1.6万套，二手房价实现“四连涨”，学区房更是涨幅惊人。（如前滩东方惠礼低楼层户型2个月单价跳涨1.8万元，涨幅13%；静安海防村老破小学区房2个月单价飙升4.3万元，涨幅28.7%。）

深圳：

学区房成交持续活跃、量价齐升。先看成交量，深圳六大名校片区二手房成交量都呈现不同程度的上涨；最夸张的是龙华深高北，成交量同比涨800%。

与此同时，价格方面也出现显著上涨，六大名校片区二手房成交均价涨幅约为10.92%。

宝安宝中涨幅约15.2%；福田百花涨幅约11.1%；龙华深高北涨幅约7.9%。

这些成交量和成交价的大幅提升，正是市场回暖的典型信号。深圳学区房经过几年市场调整，泡沫已经挤得一干二净，当前价格更贴近真实价值。与2020年市场狂热不同，如今学区房价格反映的是真实刚需，而非投机炒作。

为什么在房价下跌周期中，学区房表现出更强的抗跌性？

主要因为学位价值占据了房产价值的更大比例，且由于其稀缺性，这部分价值更加稳定。再看一个案例：

在罗湖区的深圳中学初中部学区内，愉天小区是二手房交易最活跃、流通性最好的小区之一。该小区位置很好，就在翠北小学和深中之间，28.9㎡小户型最新成交价305万，单价10.55万元/㎡，而周边没有学区的二手房，均价普遍在4-5万/㎡。

这意味着，愉天小区这套房产的学位价值约占总房价的57%。如果去除学位溢价，仅考虑房产本身价值，该户型租金约3000元/月（不含学位），其租金回报率约为2.77%。

2.77%的租金回报率是一个相当可观的数字。

要知道，深圳的平均租金回报率仅为1.66%，而国际上发达国家的租金回报率在3-5%之间（这已经包含了房地产税的负担，而中国目前还没有征收房地产税）。

从实用角度，小户型学区房总价相对较低，是进入名校的难得机会；从投资角度，学区房的租金回报率已经超过部分理财产品的收益。

简单来说，学区房满足了教育需求、投资需求、居住需求，“一房三用”，自然受到市场青睐。

无论市场变化如何，教育始终是刚性需求，优质学区始终是房地产市场中的“硬通货”，是极为稀缺的资源。

这样的资源注定只能为少数人所拥有，因此其市场价值在长期内依然会得到买家的追捧，也成为资产配置中确定性最强的选择之一。

深圳不限购的确定性资产

在这个资产配置越来越难的时代，我们看到学区房已成为市场上最具确定性的资产类别之一。

而深圳龙华红山片区即将入市的恒壹·红山华府，作为该区域最后一块新房住宅用地开发的项目，正是这类稀缺资产的典型代表。

综合来看，红山华府具备四重稀缺价值，很大概率成为深圳2025年第二个日光盘：

一、深高北学区：一张通往985、211高校的入场券

红山华府与深高北校区直线距离仅约400米。

深高北不仅是龙华区的教育龙头，更跻身深圳公办学校前三甲的名校。深高北和其它学校不一样的地方是，它是市属级，不是区属级，定位更高，师生资源，校园规划更优质。

在成绩方面，以2024年34校联考为例，深高北在A+率（前5%）、A线率（前5%-25%）以及前300名学生比例等指标上表现出色，综合排名仅次于深高南，位居第二。

更重要的是，深高北学生享有直升深圳高级中学的优势，这意味着未来进入985、211高校的机会大大增加。可以说，入读深高北，就如同为孩子的未来打开了通往重点大学的大门。

市场数据已经验证了这一点。深高北学区的二手房价格在9-13万/㎡之间，比邻近的龙华实验学校学区溢价至少2万/㎡。即便在楼市低迷时期，深高北学区房仍然展现出强劲的抗跌性和保值能力。

二、小户型刚需产品：流通性与生活品质的双重保障

红山华府推出的63-78㎡的2-3房户型，正是当前市场最稀缺、最具流通性的产品。

总平图

1、总价优势明显：深圳房价并不便宜，而且核心区的新房面积越做越大，上车门槛越来越高。而红山华府的小户型产品，总价相对可控，首付更低，上车更容易。

尤其值得注意的是，红山华府这类小面积户型在深高北片区极为稀缺。目前市场上完全找不到同时满足“深高北+小面积+新房”的项目，而周边二手房最小面积也要81㎡起。

2、流通性强：无论是自住还是出租，小户型都更容易找到受众群体。尤其在学区房市场中，这种总价适中、功能齐全的小户型更受青睐。

3、投资回报率高：正如前文所述，学区房的租金回报率普遍高于城市平均水平。红山华府的小户型产品，月租金在市场上极具竞争力，租售比更为合理。

4、红山华府按新规设计，赠送率高，超高使用率让每一寸空间都物有所值。

一起看下最经典的两房、三房户型：

建面约69㎡两房户型，本以为是一个普通的小两房，没想到暗藏玄机。

推门一看，眼前格局出奇的方正，几乎没什么多余的过道空间。各个房间都带窗，阳光洒进来特别通透。

厨房做成了U型设计，这点太实用了。U型布局让洗菜、切菜、炒菜的流程一气呵成，做饭不再是负担。

最令人心动的是餐厅加超大飘窗，这块区域稍微改造一下就能变成+1房，关键时期可以当婴儿房或者客房，这个设计真的非常走心。

建面约78㎡三房户型，推开门，客餐厅与阳台的一体化设计瞬间拓展了整个空间的视野。尤其是那个超大阳台，简直赶上一间小卧室的大小了，现在已经能想象每天早晨在这喝杯咖啡的惬意。

走进主卧，飘窗大得有些夸张，阳光正好洒进来，不自觉地走过去坐下，很宽敞，很有家的感觉。

还有书房的设计，既可作为居家办公空间，也为孩子的学习成长提供了专属区域，满足了从二人世界到养育子女的全周期需求。

最重要的是，项目是新规产品，空间的灵动性很强。整体户型设计体现了对当代85后、90后购房群体生活方式的深度理解，在方正空间中创造更大的实用性和灵活性，为年轻家庭提供了既能满足工作需求，又能享受品质生活的理想居所。

三、从生活本质出发，用心雕琢每一个细节

红山华府不只是一处住所，它重新连接了人与人之间的情感纽带。

社区巧妙运用了部分“普罗市集”的理念，缩短了单元间距离，让邻里互动自然发生。清晨在健身区遇见同样热爱运动的邻居，周末看孩子们在活动区嬉戏，这些日常场景构成了社区的温度。

效果示意图

暖色的木材与石材营造出舒适自然的基调，室内草坪与蜿蜒碎石引入了悠然气息。从日立电梯到LOW-E玻璃，每一处细节都在提升居住体验，让生活回归本真。

效果示意图

在红山华府，没有固定的理想生活方式，而是提供了开放的平台，让每个人找到自己的节奏。这里有安静的阅读角落，也有热闹的社交空间，满足不同需求。

当你疲惫一天回到这里，紧张与忙碌自然消散，取而代之的是那份难得的松弛感——让你在都市森林中，找到真正属于自己的家。

四、龙华红山：城市发展的最大受益者之一

龙华发展依托两大中心：4号线的贯穿和北站枢纽的建立，形成了深圳北站CBD和红山CLD两大核心区。

深圳北站是国际商务区：作为深圳规模最大、接驳功能最齐全、客运量最大的城市门户枢纽，北站CBD已吸引美团科技、稳健医疗、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、华阳国际等优质企业入驻，正在打造深圳超级总部基地，聚集战略性新兴产业和现代服务业。

红山是龙华中央居住区：自2011年龙华成立，红山就被区政府重点打造为中央居住区(CLD)，这里是靠近北站、途经地铁4号线罕见的大片净地，土地性质纯粹，近十年大量资源的投入，让这里形成配套密集，生活完善的成熟板块，深受高净值人群青睐。

CBD与CLD之间存在紧密联系：北站CBD的发展壮大直接带动红山CLD的价值提升。随着CBD聚集更多高净值人才，他们对高品质居住环境的需求自然引向近在咫尺的红山。

红山华府位置优越，享受CBD+CLD双配套。项目交通便捷，出门约450米即达46号线红山站，一站直达深圳北站。文化配套完善，美术馆新馆、图书馆北馆步行可达；商业配套繁荣，龙华天虹、红山6979及华南首家Costco环绕，满足多元生活需求。

区域图

龙华区已成为深圳创新创业第一区和年轻人聚集高地，2023年创新型中小企业数量全市第一，15-59岁人口占比高达81.6%。

深圳北站不仅是全国发车密度最高的交通枢纽，更正从“交通枢纽”跃升为“产业枢纽”，深圳北软件产业基地规划已出台，将依托美团、华为等企业打造数字经济新高地。

在深圳新版城市规划中，龙华中心与大前海中心、福田-罗湖中心共同构成深圳三大都市核心区，战略地位显著提升。红山作为龙华的核心区，不限购的中央居住区，其投资价值与升值潜力不言而喻。

在这个充满不确定性的时代，理性的资产配置显得尤为重要。红山华府作为深圳北站红山片区最后一块新房住宅用地开发的项目，兼具学区价值、区位优势和稀缺性，是极具确定性的优质资产。

深高北的教育价值不仅仅体现在排名和数据上，作为深圳高级中学（集团）的核心成员，深高北享有与深高南同等的教育资源与地位。

2022年扩建的新校区为孩子们提供了更为广阔的成长空间，新增的2100个学位更是为这片区域注入了稀缺的教育红利。

2024年34校联考中A+线率达11.84%，考入前300名的学生有25人，在龙华区遥遥领先。这些优异成绩是通往国内顶尖高校的跳板，深圳高级中学每年都有大批学生被清华、北大等名校录取，2023年就有15人跻身“清北”，全年600分以上率高达62.5%。

选择红山华府，就是选择了一份稳健而长远的教育期权。

在全球资产大幅波动的今天，这份教育资产或许是你能给家人最稳妥的礼物。拥有红山华府，就是拥有了深圳这座城市具有确定性和成长性的资产，为家庭创造幸福生活的同时，也为资产保值增值筑起防线。

3月9日，红山华府展示中心正式开放，感兴趣的朋友可以前往参观了解。

本文版权归“刘晓博说财经”所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【免责声明】

本文含有广告内容。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

资产配置越来越难了

近期，全球金融市场再次展现其多变和不确定性。

特朗普的政策反复无常，给全球金融市场带来极大不确定性，这也让很多家庭的资产配置决策变得异常困难：

1、传统银行理财产品收益率持续走低，远低于实际通胀水平；

2、股市波动性加剧，正确判断买卖时机异常困难；

3、房地产市场各地区分化严重，买什么城市，什么区域，选择什么产品，都是巨大挑战。

在这样充满不确定性的市场，有没有一种高度确定性的资产？

这类资产，早就卖疯了

从数据上看，目前市场上展现高度确定性的一类资产是——学区房。

事实上，在一线城市学区房一直很活跃，一直卖得很疯。

我们来看几组数据：

北京：

上海：

深圳：

与此同时，价格方面也出现显著上涨，六大名校片区二手房成交均价涨幅约为10.92%。

宝安宝中涨幅约15.2%；福田百花涨幅约11.1%；龙华深高北涨幅约7.9%。

为什么在房价下跌周期中，学区房表现出更强的抗跌性？

主要因为学位价值占据了房产价值的更大比例，且由于其稀缺性，这部分价值更加稳定。再看一个案例：

2.77%的租金回报率是一个相当可观的数字。

从实用角度，小户型学区房总价相对较低，是进入名校的难得机会；从投资角度，学区房的租金回报率已经超过部分理财产品的收益。

简单来说，学区房满足了教育需求、投资需求、居住需求，“一房三用”，自然受到市场青睐。

无论市场变化如何，教育始终是刚性需求，优质学区始终是房地产市场中的“硬通货”，是极为稀缺的资源。

这样的资源注定只能为少数人所拥有，因此其市场价值在长期内依然会得到买家的追捧，也成为资产配置中确定性最强的选择之一。

深圳不限购的确定性资产

在这个资产配置越来越难的时代，我们看到学区房已成为市场上最具确定性的资产类别之一。

而深圳龙华红山片区即将入市的恒壹·红山华府，作为该区域最后一块新房住宅用地开发的项目，正是这类稀缺资产的典型代表。

综合来看，红山华府具备四重稀缺价值，很大概率成为深圳2025年第二个日光盘：

一、深高北学区：一张通往985、211高校的入场券

红山华府与深高北校区直线距离仅约400米。

二、小户型刚需产品：流通性与生活品质的双重保障

红山华府推出的63-78㎡的2-3房户型，正是当前市场最稀缺、最具流通性的产品。

总平图

2、流通性强：无论是自住还是出租，小户型都更容易找到受众群体。尤其在学区房市场中，这种总价适中、功能齐全的小户型更受青睐。

4、红山华府按新规设计，赠送率高，超高使用率让每一寸空间都物有所值。

一起看下最经典的两房、三房户型：

建面约69㎡两房户型，本以为是一个普通的小两房，没想到暗藏玄机。

推门一看，眼前格局出奇的方正，几乎没什么多余的过道空间。各个房间都带窗，阳光洒进来特别通透。

厨房做成了U型设计，这点太实用了。U型布局让洗菜、切菜、炒菜的流程一气呵成，做饭不再是负担。

最令人心动的是餐厅加超大飘窗，这块区域稍微改造一下就能变成+1房，关键时期可以当婴儿房或者客房，这个设计真的非常走心。

走进主卧，飘窗大得有些夸张，阳光正好洒进来，不自觉地走过去坐下，很宽敞，很有家的感觉。

还有书房的设计，既可作为居家办公空间，也为孩子的学习成长提供了专属区域，满足了从二人世界到养育子女的全周期需求。

三、从生活本质出发，用心雕琢每一个细节

红山华府不只是一处住所，它重新连接了人与人之间的情感纽带。

效果示意图

当你疲惫一天回到这里，紧张与忙碌自然消散，取而代之的是那份难得的松弛感——让你在都市森林中，找到真正属于自己的家。

四、龙华红山：城市发展的最大受益者之一

龙华发展依托两大中心：4号线的贯穿和北站枢纽的建立，形成了深圳北站CBD和红山CLD两大核心区。

区域图

龙华区已成为深圳创新创业第一区和年轻人聚集高地，2023年创新型中小企业数量全市第一，15-59岁人口占比高达81.6%。

深高北的教育价值不仅仅体现在排名和数据上，作为深圳高级中学（集团）的核心成员，深高北享有与深高南同等的教育资源与地位。

2022年扩建的新校区为孩子们提供了更为广阔的成长空间，新增的2100个学位更是为这片区域注入了稀缺的教育红利。

选择红山华府，就是选择了一份稳健而长远的教育期权。

3月9日，红山华府展示中心正式开放，感兴趣的朋友可以前往参观了解。

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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

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