(网经社讯)2025年2月27日，国内首单医药仓储物流公募REITs——汇添富九州通医药REIT（基金代码：508084）正式登陆上海证券交易所。上市首日，该产品以30%的涨幅触发涨停限制，最终收涨28.22%，换手率达24.3%，成为年内第五只上市即涨停的公募REITs。网经社数字健康台（HLTH.100EC.CN）获悉，其公众投资者认购倍数高达1192倍，刷新行业纪录，网下机构认购倍数亦达50倍，引发资本市场对REITs投资价值的深度讨论。这一标志性事件不仅为医药行业资产证券化开辟新路径，更折射出中国REITs市场从“政策驱动”向“价值驱动”的转型逻辑。
稀缺性+政策红利：首单医药REIT的破局密码
1. 底层资产：医药物流“硬核”支撑
汇添富九州通医药REIT的底层资产为武汉东西湖现代医药物流中心，总建筑面积17.2万平方米，是国内首个符合GSP（药品经营质量管理规范）标准的智能化医药物流仓储项目。该中心覆盖全国96%的行政区域，服务网络通达30公里内的多家三甲医院，2024年评估值达11.03亿元，近三年净运营收入复合增长率6.03%，2025年预测现金流分派率为5.19%，显著高于行业均值4710。其核心竞争力在于：
高壁垒性：严格的GSP认证与智能化管理系统形成行业护城河；
抗周期性：医药流通需求刚性，叠加九州通全国性物流网络保障运营稳定性；
可扩募性：九州通旗下430万平方米医药物流资产池为后续扩募提供充足储备。
2. 政策与资本共振
REITs市场的火热离不开政策端的持续发力。2024年以来，财税优惠、扩募规则优化等政策密集出台，推动REITs发行常态化。此次医药仓储REIT的推出，进一步丰富了资产类型，填补了细分领域空白，与保障性租赁住房、产业园等传统类别形成差异化竞争710。九州通董事长刘长云表示，此举实现了“重资产向轻资产转型”，通过盘活存量资产回笼资金11.58亿元，助力公司“三新两化”（新产品、新零售、新医疗、数字化与不动产证券化）战略落地。
认购狂潮背后：资金避险需求与估值套利逻辑
1. 低利率环境下的“高息资产争夺战”
当前十年期国债收益率持续下行至2.5%以下，传统固收产品收益空间收窄。REITs凭借5%-8%的现金分派率，成为资金配置的“新宠”。以九州通REIT为例，其5.19%的分派率显著高于同期AAA级企业债收益率，吸引险资、券商等机构资金大规模涌入。
2. 一二级市场价差催生“打新热”
REITs发行规模普遍较小，供需失衡推高认购倍数。九州通REIT公众发售份额仅0.3亿份（对应0.87亿元），1192倍的认购倍数背后是“钱多货少”的典型矛盾。二级市场溢价预期进一步刺激资金抢筹——此前国泰君安济南能源供热REIT上市首日涨幅达30%，华夏金隅智造工场REIT亦连续涨停，形成显著的赚钱效应。
3. 资产荒下的“稀缺溢价”
医药仓储物流资产兼具民生属性与高技术门槛，市场供给稀缺。九州通REIT作为首单医药类产品，叠加“国家智能化仓储物流示范基地”标签，形成独特的估值溢价基础。中航证券分析指出，此类资产折价率较低，未来估值修复空间明确。
行业启示：从“破冰者”到“生态构建者”
1. 民营企业的融资范式创新
九州通REIT是湖北省首单民营企业不动产证券化案例，为民营经济盘活存量资产提供了标杆。其“公募REITs+Pre-REITs”双平台模式，通过将成熟资产注入REITs池、培育Pre-REITs项目，形成“开发-运营-退出-再投资”的资本循环，显著优化资产负债结构。
2. 医药行业的重资产解局
医药流通企业因监管要求需自建仓储，导致大量资产沉淀。REITs通过证券化释放资产价值，为企业转型升级注入流动性。九州通计划将上海、杭州等地15万平方米物流资产纳入Pre-REITs，预计新增净利润9亿元，凸显这一工具的战略价值。
3. 资本市场服务实体经济的创新样本
该产品打通了医药基础设施与资本市场的连接通道，推动行业从“重资产扩张”转向“轻资产运营”。中信建投预测，2025年末国内公募REITs规模将达2450亿元，涵盖交通、能源、消费等多元领域，成为稳增长的重要抓手。
风险警示：狂热中的冷思考
尽管市场热度高涨，投资者仍需警惕三重风险：
流动性陷阱：REITs日均成交额仅6-8亿元，换手率不足1%，机构持仓集中可能加剧价格波动；
估值偏离风险：部分REITs溢价率超30%，需关注现金流分派率与资产运营效率的匹配性；
政策与运营不确定性：扩募节奏、税收政策调整及底层资产收益波动可能影响长期回报。
结语：REITs市场的“价值觉醒”与未来图景
汇添富九州通医药REIT的上市，标志着中国REITs市场从“规模扩张”迈向“质量升级”。其成功不仅在于填补资产类别空白，更在于验证了“专业化细分+稀缺性溢价”的商业逻辑。随着政策红利释放与市场认知深化，REITs有望从“小众资产”晋升为“主流配置”，成为连接实体经济与资本市场的关键纽带。而如何平衡短期炒作与长期价值，将是市场参与者面临的下一个课题。
(网经社讯)2025年2月27日，国内首单医药仓储物流公募REITs——汇添富九州通医药REIT（基金代码：508084）正式登陆上海证券交易所。上市首日，该产品以30%的涨幅触发涨停限制，最终收涨28.22%，换手率达24.3%，成为年内第五只上市即涨停的公募REITs。网经社数字健康台（HLTH.100EC.CN）获悉，其公众投资者认购倍数高达1192倍，刷新行业纪录，网下机构认购倍数亦达50倍，引发资本市场对REITs投资价值的深度讨论。这一标志性事件不仅为医药行业资产证券化开辟新路径，更折射出中国REITs市场从“政策驱动”向“价值驱动”的转型逻辑。
稀缺性+政策红利：首单医药REIT的破局密码
1. 底层资产：医药物流“硬核”支撑
汇添富九州通医药REIT的底层资产为武汉东西湖现代医药物流中心，总建筑面积17.2万平方米，是国内首个符合GSP（药品经营质量管理规范）标准的智能化医药物流仓储项目。该中心覆盖全国96%的行政区域，服务网络通达30公里内的多家三甲医院，2024年评估值达11.03亿元，近三年净运营收入复合增长率6.03%，2025年预测现金流分派率为5.19%，显著高于行业均值4710。其核心竞争力在于：
高壁垒性：严格的GSP认证与智能化管理系统形成行业护城河；
抗周期性：医药流通需求刚性，叠加九州通全国性物流网络保障运营稳定性；
可扩募性：九州通旗下430万平方米医药物流资产池为后续扩募提供充足储备。
2. 政策与资本共振
REITs市场的火热离不开政策端的持续发力。2024年以来，财税优惠、扩募规则优化等政策密集出台，推动REITs发行常态化。此次医药仓储REIT的推出，进一步丰富了资产类型，填补了细分领域空白，与保障性租赁住房、产业园等传统类别形成差异化竞争710。九州通董事长刘长云表示，此举实现了“重资产向轻资产转型”，通过盘活存量资产回笼资金11.58亿元，助力公司“三新两化”（新产品、新零售、新医疗、数字化与不动产证券化）战略落地。
认购狂潮背后：资金避险需求与估值套利逻辑
1. 低利率环境下的“高息资产争夺战”
当前十年期国债收益率持续下行至2.5%以下，传统固收产品收益空间收窄。REITs凭借5%-8%的现金分派率，成为资金配置的“新宠”。以九州通REIT为例，其5.19%的分派率显著高于同期AAA级企业债收益率，吸引险资、券商等机构资金大规模涌入。
2. 一二级市场价差催生“打新热”
REITs发行规模普遍较小，供需失衡推高认购倍数。九州通REIT公众发售份额仅0.3亿份（对应0.87亿元），1192倍的认购倍数背后是“钱多货少”的典型矛盾。二级市场溢价预期进一步刺激资金抢筹——此前国泰君安济南能源供热REIT上市首日涨幅达30%，华夏金隅智造工场REIT亦连续涨停，形成显著的赚钱效应。
3. 资产荒下的“稀缺溢价”
医药仓储物流资产兼具民生属性与高技术门槛，市场供给稀缺。九州通REIT作为首单医药类产品，叠加“国家智能化仓储物流示范基地”标签，形成独特的估值溢价基础。中航证券分析指出，此类资产折价率较低，未来估值修复空间明确。
行业启示：从“破冰者”到“生态构建者”
1. 民营企业的融资范式创新
九州通REIT是湖北省首单民营企业不动产证券化案例，为民营经济盘活存量资产提供了标杆。其“公募REITs+Pre-REITs”双平台模式，通过将成熟资产注入REITs池、培育Pre-REITs项目，形成“开发-运营-退出-再投资”的资本循环，显著优化资产负债结构。
2. 医药行业的重资产解局
医药流通企业因监管要求需自建仓储，导致大量资产沉淀。REITs通过证券化释放资产价值，为企业转型升级注入流动性。九州通计划将上海、杭州等地15万平方米物流资产纳入Pre-REITs，预计新增净利润9亿元，凸显这一工具的战略价值。
3. 资本市场服务实体经济的创新样本
该产品打通了医药基础设施与资本市场的连接通道，推动行业从“重资产扩张”转向“轻资产运营”。中信建投预测，2025年末国内公募REITs规模将达2450亿元，涵盖交通、能源、消费等多元领域，成为稳增长的重要抓手。
风险警示：狂热中的冷思考
尽管市场热度高涨，投资者仍需警惕三重风险：
流动性陷阱：REITs日均成交额仅6-8亿元，换手率不足1%，机构持仓集中可能加剧价格波动；
估值偏离风险：部分REITs溢价率超30%，需关注现金流分派率与资产运营效率的匹配性；
政策与运营不确定性：扩募节奏、税收政策调整及底层资产收益波动可能影响长期回报。
结语：REITs市场的“价值觉醒”与未来图景
汇添富九州通医药REIT的上市，标志着中国REITs市场从“规模扩张”迈向“质量升级”。其成功不仅在于填补资产类别空白，更在于验证了“专业化细分+稀缺性溢价”的商业逻辑。随着政策红利释放与市场认知深化，REITs有望从“小众资产”晋升为“主流配置”，成为连接实体经济与资本市场的关键纽带。而如何平衡短期炒作与长期价值，将是市场参与者面临的下一个课题。
