【大河财立方记者秦龙】2月24日，证监会主席吴清在公开发表的署名文章中表示，自REITs试点以来，中国证监会批复首发和扩募REITs项目共62只，合计募集资金1660亿元。接下来将持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs）常态化发行。
大河财立方记者注意到，随着常态化发行持续推进，市场上参与申报REITs企业主体和REITs产品“上新”大幅增多。新发行的REITs产品为地方性优质资产项目打开了市场化定价、盘活再融资的窗口。河南何时跑出首单？
行业“首单REITs”频现
所谓REITs，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，即优质不动资产的上市。
2020年4月，我国从基础设施领域切入，启动REITs试点工作。经过4年试点，2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布（简称《通知》或新政），该《通知》进一步放宽行业准入，取消项目收益率指标要求，简化申报流程，提高REITs发行审批效率。这一顶层设计文件的发布标志着REITs从试点正式进入常态化发行新阶段。
自新政发布之后，我国REITs市场稳步扩容提质，产品上市步伐加快，资产类也取得新突破，常态化发行持续加速。
数据显示，截至2025年2月25日，已上市公募REITs涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施、交通基础设施、生态环保以及水利设施8大类行业，总计61只产品，总发行规模达1683.744亿元。
大河财立方记者梳理发现，新政实施以来，REITs产品“上新”加速。具体来看，有22个项目是在《通知》发布后新成立（不包含扩募），总发行规模逾426亿元。
随着消费基础设施REITs在去年登陆市场，行业“首单REITs”成为高频词，底层资产类型持续丰富，包括首单水利、首单供热、首单跨海大桥等REITs项目均于去年下半年以来成立。
发行门槛降低，河南何时跑出首单REITs？
“新政实施以来，市场上参与申报REITs企业大幅增多。作为参与承接REITs发行指导业务的中介机构，戴德梁行目前接触前期准备的企业已有几百家，包含区域企业、城投平台、房企等各种企业类型。”戴德梁行估价及顾问服务部高级董事王飞强对大河财立方记者表示。
REITs本质是资产上市（IPO）。不同于私募融资、银行贷款融资的逻辑，传统融资看重企业主体信用，而REITs关注底层资产和运营情况。
克而瑞企业研究总监房玲对大河财立方记者分析，在前期REITs试点阶段，一是看底层资产与运营情况，优质的资产更容易受到市场认可；二是看企业的资质与认知度，优质的大型企业更容易得到市场投资者的认可，如招商蛇口、万科、华润等。
“随着REITs常态化发行的持续推进，像首创城发、大悦城、联东科创等一些地方国企平台、专业商业运营公司、民营企业也获得发行成功，企业发行主体进一步放宽。”房玲表示。
对于当下REITs发行环境，王飞强则更为乐观。他认为从理论上讲，目前市场已不排斥任何企业主体，只要资产足够优质，达到上市标准即可申报。
但并非有优质资产就可以顺利完成REITs发行。
大河财立方记者注意到，以万达为例，作为较早就传出将旗下资产打包发行REITs消息的企业，至今仍然在筹备之中。
“以消费基础设施REITs发行为例，需要项目原始权益人是持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体。同时，原始权益人需要在资产、业务、财务、人员和机构等方面，与商品住宅开发业务有效隔离，保持相对独立。”华创证券分析师单戈说。
单戈表示，实际的情况是，目前不少房地产开发企业，要么是将现金流回报稳定的优质商业地产，早就拿出去做抵押贷款换取现金流，要么无法保证底层资产的主体独立性，需要进行资产划转。
但解决上述问题，都需要付出税费等成本。郑州一家知名商业运营人士告诉大河财立方记者，即使只将商业项目从自家的地产企业划转到商业管理公司，也要支付相应的税费，在现金流紧绷的时下地产企业几乎都卡在这一关，导致REITs发行卡壳。
谈及REITs在河南资本市场的发行前景，王飞强表示，未来，像正弘城等河南的一些优质资产项目，在REITs常态化发行“东风”之下，会有较大机会发行消费基础设施REITs。
“地方性优质商业项目在实际运营当中，更缺乏盘活的渠道。如果它们也可以顺利发行REITs，就会有更多市场化再融资的机会。这相当于给地方性的优质项目打开了一扇窗。”CBRE世邦魏理仕郑州公司副总经理张桐说。
（文章来源：大河财立方）
【大河财立方记者秦龙】2月24日，证监会主席吴清在公开发表的署名文章中表示，自REITs试点以来，中国证监会批复首发和扩募REITs项目共62只，合计募集资金1660亿元。接下来将持续推进基础设施不动产信托投资基金（简称REITs）常态化发行。
大河财立方记者注意到，随着常态化发行持续推进，市场上参与申报REITs企业主体和REITs产品“上新”大幅增多。新发行的REITs产品为地方性优质资产项目打开了市场化定价、盘活再融资的窗口。河南何时跑出首单？
行业“首单REITs”频现
所谓REITs，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品，即优质不动资产的上市。
2020年4月，我国从基础设施领域切入，启动REITs试点工作。经过4年试点，2024年7月，《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》发布（简称《通知》或新政），该《通知》进一步放宽行业准入，取消项目收益率指标要求，简化申报流程，提高REITs发行审批效率。这一顶层设计文件的发布标志着REITs从试点正式进入常态化发行新阶段。
自新政发布之后，我国REITs市场稳步扩容提质，产品上市步伐加快，资产类也取得新突破，常态化发行持续加速。
数据显示，截至2025年2月25日，已上市公募REITs涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施、交通基础设施、生态环保以及水利设施8大类行业，总计61只产品，总发行规模达1683.744亿元。
大河财立方记者梳理发现，新政实施以来，REITs产品“上新”加速。具体来看，有22个项目是在《通知》发布后新成立（不包含扩募），总发行规模逾426亿元。
随着消费基础设施REITs在去年登陆市场，行业“首单REITs”成为高频词，底层资产类型持续丰富，包括首单水利、首单供热、首单跨海大桥等REITs项目均于去年下半年以来成立。
发行门槛降低，河南何时跑出首单REITs？
“新政实施以来，市场上参与申报REITs企业大幅增多。作为参与承接REITs发行指导业务的中介机构，戴德梁行目前接触前期准备的企业已有几百家，包含区域企业、城投平台、房企等各种企业类型。”戴德梁行估价及顾问服务部高级董事王飞强对大河财立方记者表示。
REITs本质是资产上市（IPO）。不同于私募融资、银行贷款融资的逻辑，传统融资看重企业主体信用，而REITs关注底层资产和运营情况。
克而瑞企业研究总监房玲对大河财立方记者分析，在前期REITs试点阶段，一是看底层资产与运营情况，优质的资产更容易受到市场认可；二是看企业的资质与认知度，优质的大型企业更容易得到市场投资者的认可，如招商蛇口、万科、华润等。
“随着REITs常态化发行的持续推进，像首创城发、大悦城、联东科创等一些地方国企平台、专业商业运营公司、民营企业也获得发行成功，企业发行主体进一步放宽。”房玲表示。
对于当下REITs发行环境，王飞强则更为乐观。他认为从理论上讲，目前市场已不排斥任何企业主体，只要资产足够优质，达到上市标准即可申报。
但并非有优质资产就可以顺利完成REITs发行。
大河财立方记者注意到，以万达为例，作为较早就传出将旗下资产打包发行REITs消息的企业，至今仍然在筹备之中。
“以消费基础设施REITs发行为例，需要项目原始权益人是持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体。同时，原始权益人需要在资产、业务、财务、人员和机构等方面，与商品住宅开发业务有效隔离，保持相对独立。”华创证券分析师单戈说。
单戈表示，实际的情况是，目前不少房地产开发企业，要么是将现金流回报稳定的优质商业地产，早就拿出去做抵押贷款换取现金流，要么无法保证底层资产的主体独立性，需要进行资产划转。
但解决上述问题，都需要付出税费等成本。郑州一家知名商业运营人士告诉大河财立方记者，即使只将商业项目从自家的地产企业划转到商业管理公司，也要支付相应的税费，在现金流紧绷的时下地产企业几乎都卡在这一关，导致REITs发行卡壳。
谈及REITs在河南资本市场的发行前景，王飞强表示，未来，像正弘城等河南的一些优质资产项目，在REITs常态化发行“东风”之下，会有较大机会发行消费基础设施REITs。
“地方性优质商业项目在实际运营当中，更缺乏盘活的渠道。如果它们也可以顺利发行REITs，就会有更多市场化再融资的机会。这相当于给地方性的优质项目打开了一扇窗。”CBRE世邦魏理仕郑州公司副总经理张桐说。
（文章来源：大河财立方）
