十年前，购物中心是城市心跳的具象——霓虹流转的橱窗、摩肩接踵的人潮、收银台前蜿蜒的长队……而如今，漫步其中，却像走进一座精心布置的“体验博物馆”：人们脚步轻盈，悠然穿梭于橱窗之间，举起手机拍摄艺术装饰，在咖啡香里打开笔记本电脑，唯独购物袋渐渐消失在视野中。一组数据揭示了实体商业的隐痛：2024年预披露年报显示，20家上市购物中心中仅4家净利润正增长，客流量虽已恢复至疫情前水平，但单位坪效仍同比下滑，租金议价空间持续收窄。当“逛而不买”成为常态，实体商业的护城河究竟在哪里？购物中心作为连接品牌与消费者的关键载体，正处在一个充满挑战的十字路口。一方面，品牌同质化竞争愈演愈烈，让原本内卷的赛道变得更加拥挤；另一方面，消费者决策路径日益复杂，信息过载导致的资源错配，这让实体商业遭受“流量焦虑”与“效率困境”的双重挤压。破局者，常孕育于至暗时刻。在这场实体商业的风暴中，珠海万达商管集团（以下简称珠海万达商管）以全国200余城的运营积淀为底盘，敏锐捕捉到行业变革的先机。以数字化转型为突破口，通过“数据驱动+生态协同”的模式，全方位重构招商、经营、扩张以及品牌服务四大核心能力，从传统“空间租赁”向“智慧商业生态”跃迁，为深陷迷局的实体商业探索出一条全新的发展路径。
当流量红利退潮，实体商业的短板正暴露在数字化显微镜下。全国购物中心平均空置率突破5%的警戒线，揭开了行业集体焦虑的冰山一角。从招商选址到运营服务，从规模扩张到产业协同，每一环节都在亮出“问题红灯”。经验主义的指挥棒正在失效，一场围绕数据基建的效率革命已迫在眉睫。1.招商之困。传统招商模式过度依赖经验与关系链，招商团队缺乏对市场动态、消费者偏好以及品牌发展潜力的全面数据洞察。区域数据割裂如同破碎的藏宝图，品牌趋势盲选好比蒙眼下注，每年因此产生的错配成本超百亿，足够再造几个大型购物中心。2.运营之殇。当Z世代带着千人千面的消费需求攻占商场，传统"撒钱换流量"的玩法彻底失效。一家华东购物中心负责人坦言："我们80%的促销资源都砸在非目标客群身上。"坪效增长失速背后，是客群画像模糊、业态组合僵化引发的系统性运营效率塌方。3.扩张瓶颈。实体商业的扩张早已突破一二线城市，向三四线城市及下沉市场延伸。然而，三线城市新场开业首月遇冷的魔咒正在蔓延。30%新项目因"水土不服"折戟沉沙，暴露出标准化复制模式的致命bug。当县城青年与一线白领的消费时差超过12个月，没有数据导航的扩张就像盲人摸象，让许多品牌在扩张中举步维艰。4.服务断层。品牌与商场的数据壁垒正在制造双重浪费，信息差与资源差横亘其间，商场不能依据品牌实际运营数据提供针对性服务，品牌也无法基于商场大数据优化自身策略，双方合作效率低下。这种生态级的数据隔绝，让实体商业每年损失上千亿的协同价值。这些问题的背后，本质是数据孤岛与资源错配的叠加效应。在实体商业的庞大生态中，数据被分割在不同主体和环节中，无法形成有效的串联和共享。当线上平台已实现用户行为的纳米级拆解时，实体商业还停留在粗犷的信息化阶段。珠海万达商管敏锐地洞察到这一痛点，以“全链路数字化”为武器，穿透信息迷雾，重构商业效率。这场实体商业的“数字化诺曼底”，或许正酝酿着行业价值重塑的核爆点。
招商革命：从“人海战术”到“智能撮合”，招商效率一路“狂飙”在实体商业的生存法则中，招商是现金流的命脉。珠海万达商管的数字化转型，始于招商，而不止于招商。当多数玩家仍在用通讯录维系品牌资源、靠“扫街”拓客时，珠海万达商管已经用数字化重写了招商的底层“代码”。这场颠覆的起点，竟始于一张A4纸的"叛逆"。三年前，张晶单枪匹马踏上内部创业之路，手中仅有一份写满商业构想的A4纸。没有团队，没有资源，只有对商业路线的清晰构想。彼时行业数字化浪潮涌向C端会员运营，这位"果敢者"却选择从最难攻克的B端切入，将招商这个传统的人力密集型战场，改造成智能算法的试验场。"实体商业的核心是商户存活率，数字化必须从源头解决问题。"张晶这样解释。
（图示：珠海万达商管集团副总裁万达智慧商业平台负责人张晶）
凭借二十余年积累的商户资源、选址模型和租金算法，珠海万达商管将线下经验转译为数据资产。2023年6月，万达智慧商业平台上线，成为率先实现全流程线上租赁服务的B2B平台。依托AI智能算法和大数据分析技术，500+万达广场被复刻为数字孪生体。这个带着实体基因的平台，在数月内快速完成2.0迭代，并衍生出"品牌大会员"服务体系——用数据穿透品牌选址、经营、加盟全链路，将技术能力转化为实际价值，彻底实现合作机会均等化、双向选择透明化和服务线上化。但要将数字工具转化为实战效能，仍需直面传统招商的沉疴顽疾。在过去的招商江湖里，三组矛盾始终无解：招商人员的经验值决定资源半径，区域信息差形成资源护城河，而品牌方则在漫长等待中错失商机。珠海万达商管以数字化破局，对行业痛点精准下刀，推动招商服务能力体系化升级。建立“品牌库-铺位库-招商人员”三端联动的数字化系统，将全国万达广场的铺位资源、品牌需求实时透明化，打造跨区域的动态更新数据库。品牌方可以像逛淘宝一样，实时追踪铺位动态，招商人员则化身商业数据管家，精准对接资源。为确保信息真实全面，平台采用系统化标签管理，依据销量、客单量等经营数据自动预警潜在招商需求，减少人为干预。同时，将招商计划与平台展示内容完全统一，杜绝“内外两层皮”。通过“品牌基因-铺位特质-招商人员”三维耦合建模，实现三者精准匹配。系统为每个品牌筛选最适配的铺位，为每个铺位推荐最合适的品牌，同时为招商人员分配最能发挥其优势的项目。传统招商中“关系优先”的局限被打破，数据驱动的良性竞争格局逐渐成型。从意向接洽到签约入驻全流程线上留痕，品牌方可实时追踪进度，消除传统招商的灰色操作空间。从初次接触到签约入驻的所有节点全程透明，品牌方可在手机端查看进度条，实现阳光招商。
（图示：万达智慧商业App 智能选铺）
在铺位、品牌、人员这三大要素中，最棘手的当属"人"的数字化改造。城市间招商人员的经验和水平参差不齐，且平均每人仅能熟知50个品牌，人类大脑的认知边界在海量品牌数量面前相形见绌，因而形成地域差、信息差、服务差三大鸿沟。为此，珠海万达商管自主研发人员能力模型，将招商行为、案例经验、业绩数据等量化为六大能力标签，通过计算方差缩小能力差异，并用AI工具辅助招商，提升招商团队整体水平。张晶表示：“人在招商中不可替代，但 AI 能加持赋能，实现人机结合。100 名招商人员在 AI 加持下，可完成同比 300% 铺位招调，有效提升低效铺的周转率。”这场招商革命的深层价值，在于重构商业空间的连接效率。当行业仍在争论"经验与数据孰轻孰重"时，珠海万达商管已用实证给出答案：招商周期从28天缩短至18天，效率提升35.7%。这意味着，实体商业正迈入"用数据说话"的新纪元——每个铺位与品牌的匹配，不再是经验主义的直觉博弈，而是经过数百万次验证运算与推演的智能决策。
品牌赋能：从“博弈”到“共生”，全面激活品牌商业生命力
“做好招商租赁是首要目标，赋能商户经营，才是我们的终极目标。”张晶在珠海万达商管西区品牌发展大会上这样说到。在传统的实体商业中，购物中心与品牌的关系往往被租金和业绩捆绑，形成零和博弈。珠海万达商管则选择了一条更长远的路，撕掉传统商管的标签：不做“房东”，而是成为品牌的“成长伙伴”。通过“孵化型培育”理念，主动寻找有潜力的品牌，从选址、运营到扩张全程深度参与。在这个过程中，品牌获得加速成长，购物中心则构建起一个充满活力的商业生态，实现同步进化。1.经营赋能：“AI+大数据”赋能经营，破解增长密码经验判断曾是商业运营的金科玉律，但珠海万达商管用技术重新定义了规则。通过“AI经营大脑”和“AI品牌经营模型”，购物中心内每一笔消费、每一处客流热点都被转化为数据资产，能做到实时分析客流、消费行为、品类趋势、店铺比较等关键数据，为品牌提供科学决策支撑。从选址建议到库存管理，从营销策略到用户画像，数据成为品牌避开弯路、精准发力的核心工具。拓店是品牌成长的必经之路，但盲目扩张往往伴随高风险。珠海万达商管的解法是“科学复制”：基于全国500+购物中心的布局，结合区域消费力、竞争密度、客群匹配度等数据，无论是新市场布局，还是老市场加密，为品牌量身定制拓店地图。以国潮餐饮品牌“姜胖胖”为例，珠海万达商管通过消费热力分析，为其锁定二线城市社区型商场及三四线潜力区域，一年内实现69家新店落地，单店平均回本周期缩短至8个月。这种规模化精准投放资源的能力，让品牌扩张不再是赌博，而是可计算的增长路径。加盟市场长期存在信息不对称、支持缺位等问题。珠海万达商管的突破，在于依托智慧商业平台的全国资源网络和数据能力，打通“品牌-代理商-加盟商”全链条，构建从意向对接到选址开店、运营支持的一站式赋能生态。以烤肉品牌“阿亲家”为例，在与万达合作启动加盟后，首店落地贵阳六盘水万达广场，依托精准选址和开业活动策划，当月销售额突破百万。此后3个月内，品牌在西部区域快速复制15家门店，其中11家进驻万达广场，验证了“数据驱动+资源协同”的高效模式。作为串联三方的枢纽，万达能够精准匹配需求与资源，让品牌专注产品创新、加盟商聚焦门店经营时，规模化增长自然水到渠成。
（图示：万达智慧商业平台展示）珠海万达商管的独特竞争力，还体现在其敢于押注“未来之星”，不盲目追逐市场风口，而是致力于创造风口。其招商团队摒弃了简单筛选成熟品牌的传统做法，不愿做亦步亦趋的市场跟随者。相反，他们依托数据模型和深厚的行业洞察，精准锁定那些有望成为下一个“喜茶”和“星巴克”的潜力型品牌。这些品牌不仅拥有未来快速扩张的潜力，还具备强大的承租能力。为了实现这一目标，珠海万达商管建立了全面的品牌分析模型，对品牌进行细分标签管理，包含消费力、经营力、趋势力、口碑力、影响力，并深入研究品牌的发展轨迹、融资情况、店面形象、装修变化以及消费者喜好等多个维度。通过这一系列的分析和评估，他们能够准确预测品牌的高潜性，并在品牌生命周期的创立期和成长期阶段就与其携手合作，实现共赢发展。这种“共同投资未来”的长期主义，让万达成了新品牌破局的首选跳板。如今的珠海万达商管已跑通完整赋能链路：招商阶段用数据预判品牌潜力，入驻后通过诊断系统优化经营，扩张时依托全国网络快速复制。9000+会员接入的会员体系，成为珠海万达商管的“聚宝盆”。当一个品牌在万达体系内跑通模型，就能像“细胞分裂”一样快速铺向全国，这才是商业运营真正的“复利效应”。
珠海万达商管的数字化转型，本质是对商业基础设施的深度重构。这一进程并非仅局限于技术层面的升级，而是以“共生共赢”为内核，推动实体商业从“效率竞争”到“生态协同”的范式跃迁。珠海万达商管的未来战略构想分为三个阶段，通过三步走，定位行业新坐标。•短期攻坚（1-3年）：完成线上线下融合，将业务和线上平台能力融为一体；扩大付费会员规模，完成开店后商户增值服务的整套线上化，实现会员收益的二次转化；锁定优质品牌和商户的开店需求，提升招商前置管理水平。•中期突破（3-5年）：未来三年左右，万达智慧商业平台将实现市场化运营，平台资源可向下游溢出，用轻代码和半开源系统赋能万达以外的购物中心，吸引中小商业体接入生态。•长期愿景（5-10年）：打造行业领先的智慧商业平台，发挥龙头作用，通过标准输出、技术开源和生态赋能，引领行业数字化变革。当实体商业从“空间租赁”进化为“数据中枢”，其价值便不再局限于物理场域的坪效，而是成为链接品牌、消费者、供应链的超级节点。这种变革的深层意义，在于打破行业零和竞争的僵局——中小玩家通过接入万达的数字化基建设施，能以极低成本完成转型，而头部企业则通过生态扩张巩固护城河，最终实现全行业的共生进化。珠海万达商管正在证明：购物中心的未来不是被线上替代，而是通过数字化实现“体验效率化”与“效率体验化”的螺旋上升。前者体现为AI选址、智能运营等技术对服务成本的极致压缩，让个性化体验成为普惠标准；后者则是供应链响应、库存周转等隐性能力的提升，直接转化为消费者可感知的“零等待配送”“独家首发”等竞争优势。当线上线下真正融为一体，商业的终局将是“无界生态”——消费者在任何触点获得一致体验，品牌在全域市场实现精准渗透。
总结珠海万达商管用实践表明，数字化转型绝非简单的技术叠加，而是一项重构商业逻辑、组织能力与生态关系的系统工程。在流量红利见顶的当下，实体商业的竞争力正从“规模优势”迈向“效率优势”，从“空间运营”进阶为“数据运营”。这场变革，既需要头部企业搭建基础设施、界定行业标准，也需要中小玩家的主动融入与协同进化。当行业80%的参与者共拥同一套数字基因，商业文明便完成了从“丛林法则”到“共生法则”的跨越。
