澳大利亚储备银行（RBA）近期宣布的现金利率下调，可能比过去两年联邦政府和维多利亚州政府推出的任何政策更能促进新房建设。

维州两大建筑公司透露，对一个原本只能从银行获得 50 万澳元贷款的普通家庭而言，上周降息带来的 1.1 万澳元额外借贷能力，意味着他们可以在房屋设计中增加一个额外的卧室。

上周，RBA 宣布全国现金利率下调 0.25 个百分点，这一利率变动直接影响银行和贷款机构的房贷利率。

几天后，住房行业协会（HIA）发布了一份房屋建设预测报告，显示澳大利亚在 2029 年之前可能会比联邦政府设定的 120 万套新房建设目标少近 20 万套。

该行业组织预计，在 2024-2025 财年，澳大利亚新建住房开工量将仅略超 17.4 万套，远低于阿尔巴尼斯政府 2024 至 2029 年的 24 万套年均目标，缺口近 6.6 万套。

HIA 预测，即便在 2028 和 2029 财年，全澳新建住房（包括独立屋和公寓）的总数仍分别只有 209,600 套和 212,770 套，无法满足澳大利亚当前的住房短缺问题。其中，维州的缺口将更为严重，远远未达到每年新建 8 万套住房的目标。

HIA 高级经济学家汤姆·德维特（Tom Devitt）表示，政府若想实现住房建设目标，需要做得更多，即便降息带来的购房者增长，也无法填补这一巨大缺口。

“就目前已实施的措施来看，降息可能是最具影响力的。” 德维特说道。

Burbank 全澳销售总经理安东尼·加鲁巴（Anthony Garrubba）表示，许多潜在购房者一直处于观望状态，而降息后他们可能会重新进入市场，公司预计购房咨询量将增加。

加鲁巴估算，0.25% 的利率下调，使借贷能力从 50 万澳元提升至 51.1 万澳元，这足以让购房者将三居室新房升级为四居室。

“如果未来一年内降息四次，那就不仅仅是多一个卧室的问题了，甚至可能意味着从单层住宅升级到双层住宅。” 他说道。

不过，加鲁巴认为，维多利亚州政府需要效仿昆士兰州，向愿意建房的首次购房者提供 2 万澳元政府补助，而目前维州的首次置业者补助金仅为 1 万澳元。

“额外的 1 万澳元绝对会对购房者产生实质性影响，帮助他们更快进入市场。” 加鲁巴表示。

Metricon 销售总经理德鲁·格拉斯科特（Drew Glascott）估算，在地块条件允许的情况下，增加一个卧室的成本约为 6000 至 8000 澳元。

“如果购房者能多获得 1 万至 1.1 万澳元，他们甚至可以考虑增加一个食品储藏室、一个功能齐全的书房，或者对现有房屋设计进行重大升级。” 格拉斯科特说。

此外，他还提到，在某些情况下，这笔额外资金甚至可能决定一个家庭能否成功购房。

他补充道，一些房地产开发商在维州提供的购房返现补贴高达 3 万澳元，这也可能影响购房决策。

过去一年，墨尔本房价经历了逐步下滑，但随着买家信心回升以及对未来进一步降息的预期，房市可能趋于稳定。

CoreLogic 的数据显示，墨尔本房价从峰值下跌了 3.9%，这一过程耗时 10 个月。相比之下，2022-2023 年的市场低迷期，在相同时间内房价曾暴跌 7.9%，此次下滑幅度相对温和。

CoreLogic 经济学家 Kaytlin Ezzy 表示，墨尔本房价的下降受到了相对较高的房产供应量、土地税政策变更以及高利率的影响，但整体跌势比往年更为缓和。

然而，在澳大利亚储备银行（RBA）于周二决定降息至 4.1% 之后，Ezzy 预计未来几个月房价可能会趋于稳定。

“此次下跌幅度不及上一轮紧缩周期时那么剧烈，”Ezzy 说。

“我们预计，此次降息不会带来新一轮房价增长，而是更多地促使市场稳定……房价可能会有所企稳。”

她补充道，在经历了 14 个月的持续下跌后，买卖双方不应对房价反弹抱有过高期望，因为目前市场仍然更倾向于买方市场。

“墨尔本目前在可负担性方面具备一定优势，并且在未来一旦出现更多降息和更有利的购房条件，将具备进一步增长的潜力。”

澳大利亚联邦银行（CBA）澳洲经济主管 Gareth Aird 指出，过去一年，墨尔本房市表现逊于其他首府城市，但随着利率下降，买家活跃度预计将在未来几个月上升。

“2月的降息将提升借贷能力……虽然降息幅度仅为 25 个基点，影响不算巨大，但它确实在边际上提升了买家的借贷能力，并在房市内部增强了市场情绪，”Aird 说。

“此外，市场普遍预期今年还会有更多次降息。”

Aird 认为，降息影响可能不会立刻反映在房价上，但拍卖活动和买家情绪可能会迅速改善，并推动价格上行。

墨尔本单身人士几乎无法在城市买房，只有4个城区 是普通单身收入者可负担的。

Compare the Market的最新研究表明，只有Melton、Melton South、Notting Hill 和华人聚居区Carlton的公寓对单身人士来说是可负担的，这是因为这些地方的学 生公寓盛行。

这相当于只有1.01%的墨尔本城区是可负担的。

房产专家Andrew Winter表示，单身人士面临的最大问题是，在过去5年，工资增长 没有跟上房价上涨的步伐，这意味着即便他们设法存了一笔首付，大多数人也会被 月供推到崩溃的边缘。

对于许多单身人士来说，看看附近的偏远城镇可能更有意义，但Winter表示，如果 他们对漫长的通勤时间感到担忧，“租房”可能是更明智的选择。

“在可负担的地方买房，在真正想住的地方租房，这是更受首次置业者欢迎的切入 点。我认为我们将看到的另一个趋势是单身人士与兄弟姐妹和朋友合作，共同实现买房梦。”

知名购房者权益倡导者Cate Bakos表示，这些数据是“令人沮丧”的，反映了墨尔本 住房可负担性面临的重大问题。但Bakos指出，单身并不意味着买房梦的破灭，因为她仍经常与单身买家合作，有 些人的年收入甚至低至8万澳元。

她说，虽然有些人买的房子低至44万澳元，但这通常是一套不错的两居室公寓。

“所以，你不需要感觉挫败，如果你足够努力，就不会被限制在这4个城区。”

对于一些在高额月供压力下挣扎的房贷持有人来说，40年的超长期贷款可能是一个无奈的必要选择。但这却会让借款人多付数十万澳元的利息。

比价网站Finder的调查发现，30%的受访者承认，如果延长贷款期限至40年能让月供降低到他们可以负担的程度，他们会选择这种方式。

目前的标准房贷期限为30年。Finder的消费者研究主管库克（Graham Cooke）表示，把贷款期限延长10年可能是一个巨大的财务错误，虽然这可以降低首次置业者进入市场的门槛，让月供减少了，但最终付出的代价很高。

“虽然这些贷款的月供较低，但从长远来看，通常会花费更多。本质上，这类贷款让你在短期内减少月供，但代价是整体房贷成本大幅上升。”他说。

对于一笔平均贷款金额为64.14万澳元的房贷来说，延长10年贷款期限可使月供降低大约300澳元，但最终多出的利息会高达31.6万澳元。

库克说：“我在购买第一套公寓时天真地选择了40年期贷款，后来才意识到从长远来看它会有多么昂贵。幸运的是，我在几年后成功卖掉了公寓。”

目前，只有四家贷款机构提供40年房贷，而且只限首次置业者。这四家机构分别是SCU、Teachers Mutual Bank和UniBank。

澳大利亚储备银行（RBA）近期宣布的现金利率下调，可能比过去两年联邦政府和维多利亚州政府推出的任何政策更能促进新房建设。

维州两大建筑公司透露，对一个原本只能从银行获得 50 万澳元贷款的普通家庭而言，上周降息带来的 1.1 万澳元额外借贷能力，意味着他们可以在房屋设计中增加一个额外的卧室。

上周，RBA 宣布全国现金利率下调 0.25 个百分点，这一利率变动直接影响银行和贷款机构的房贷利率。

几天后，住房行业协会（HIA）发布了一份房屋建设预测报告，显示澳大利亚在 2029 年之前可能会比联邦政府设定的 120 万套新房建设目标少近 20 万套。

该行业组织预计，在 2024-2025 财年，澳大利亚新建住房开工量将仅略超 17.4 万套，远低于阿尔巴尼斯政府 2024 至 2029 年的 24 万套年均目标，缺口近 6.6 万套。

HIA 预测，即便在 2028 和 2029 财年，全澳新建住房（包括独立屋和公寓）的总数仍分别只有 209,600 套和 212,770 套，无法满足澳大利亚当前的住房短缺问题。其中，维州的缺口将更为严重，远远未达到每年新建 8 万套住房的目标。

HIA 高级经济学家汤姆·德维特（Tom Devitt）表示，政府若想实现住房建设目标，需要做得更多，即便降息带来的购房者增长，也无法填补这一巨大缺口。

“就目前已实施的措施来看，降息可能是最具影响力的。” 德维特说道。

Burbank 全澳销售总经理安东尼·加鲁巴（Anthony Garrubba）表示，许多潜在购房者一直处于观望状态，而降息后他们可能会重新进入市场，公司预计购房咨询量将增加。

加鲁巴估算，0.25% 的利率下调，使借贷能力从 50 万澳元提升至 51.1 万澳元，这足以让购房者将三居室新房升级为四居室。

“如果未来一年内降息四次，那就不仅仅是多一个卧室的问题了，甚至可能意味着从单层住宅升级到双层住宅。” 他说道。

不过，加鲁巴认为，维多利亚州政府需要效仿昆士兰州，向愿意建房的首次购房者提供 2 万澳元政府补助，而目前维州的首次置业者补助金仅为 1 万澳元。

“额外的 1 万澳元绝对会对购房者产生实质性影响，帮助他们更快进入市场。” 加鲁巴表示。

Metricon 销售总经理德鲁·格拉斯科特（Drew Glascott）估算，在地块条件允许的情况下，增加一个卧室的成本约为 6000 至 8000 澳元。

“如果购房者能多获得 1 万至 1.1 万澳元，他们甚至可以考虑增加一个食品储藏室、一个功能齐全的书房，或者对现有房屋设计进行重大升级。” 格拉斯科特说。

此外，他还提到，在某些情况下，这笔额外资金甚至可能决定一个家庭能否成功购房。

他补充道，一些房地产开发商在维州提供的购房返现补贴高达 3 万澳元，这也可能影响购房决策。

过去一年，墨尔本房价经历了逐步下滑，但随着买家信心回升以及对未来进一步降息的预期，房市可能趋于稳定。

CoreLogic 的数据显示，墨尔本房价从峰值下跌了 3.9%，这一过程耗时 10 个月。相比之下，2022-2023 年的市场低迷期，在相同时间内房价曾暴跌 7.9%，此次下滑幅度相对温和。

CoreLogic 经济学家 Kaytlin Ezzy 表示，墨尔本房价的下降受到了相对较高的房产供应量、土地税政策变更以及高利率的影响，但整体跌势比往年更为缓和。

然而，在澳大利亚储备银行（RBA）于周二决定降息至 4.1% 之后，Ezzy 预计未来几个月房价可能会趋于稳定。

“此次下跌幅度不及上一轮紧缩周期时那么剧烈，”Ezzy 说。

“我们预计，此次降息不会带来新一轮房价增长，而是更多地促使市场稳定……房价可能会有所企稳。”

她补充道，在经历了 14 个月的持续下跌后，买卖双方不应对房价反弹抱有过高期望，因为目前市场仍然更倾向于买方市场。

“墨尔本目前在可负担性方面具备一定优势，并且在未来一旦出现更多降息和更有利的购房条件，将具备进一步增长的潜力。”

澳大利亚联邦银行（CBA）澳洲经济主管 Gareth Aird 指出，过去一年，墨尔本房市表现逊于其他首府城市，但随着利率下降，买家活跃度预计将在未来几个月上升。

“2月的降息将提升借贷能力……虽然降息幅度仅为 25 个基点，影响不算巨大，但它确实在边际上提升了买家的借贷能力，并在房市内部增强了市场情绪，”Aird 说。

“此外，市场普遍预期今年还会有更多次降息。”

Aird 认为，降息影响可能不会立刻反映在房价上，但拍卖活动和买家情绪可能会迅速改善，并推动价格上行。

墨尔本单身人士几乎无法在城市买房，只有4个城区 是普通单身收入者可负担的。

Compare the Market的最新研究表明，只有Melton、Melton South、Notting Hill 和华人聚居区Carlton的公寓对单身人士来说是可负担的，这是因为这些地方的学 生公寓盛行。

这相当于只有1.01%的墨尔本城区是可负担的。

房产专家Andrew Winter表示，单身人士面临的最大问题是，在过去5年，工资增长 没有跟上房价上涨的步伐，这意味着即便他们设法存了一笔首付，大多数人也会被 月供推到崩溃的边缘。

对于许多单身人士来说，看看附近的偏远城镇可能更有意义，但Winter表示，如果 他们对漫长的通勤时间感到担忧，“租房”可能是更明智的选择。

“在可负担的地方买房，在真正想住的地方租房，这是更受首次置业者欢迎的切入 点。我认为我们将看到的另一个趋势是单身人士与兄弟姐妹和朋友合作，共同实现买房梦。”

知名购房者权益倡导者Cate Bakos表示，这些数据是“令人沮丧”的，反映了墨尔本 住房可负担性面临的重大问题。但Bakos指出，单身并不意味着买房梦的破灭，因为她仍经常与单身买家合作，有 些人的年收入甚至低至8万澳元。

她说，虽然有些人买的房子低至44万澳元，但这通常是一套不错的两居室公寓。

“所以，你不需要感觉挫败，如果你足够努力，就不会被限制在这4个城区。”

对于一些在高额月供压力下挣扎的房贷持有人来说，40年的超长期贷款可能是一个无奈的必要选择。但这却会让借款人多付数十万澳元的利息。

比价网站Finder的调查发现，30%的受访者承认，如果延长贷款期限至40年能让月供降低到他们可以负担的程度，他们会选择这种方式。

目前的标准房贷期限为30年。Finder的消费者研究主管库克（Graham Cooke）表示，把贷款期限延长10年可能是一个巨大的财务错误，虽然这可以降低首次置业者进入市场的门槛，让月供减少了，但最终付出的代价很高。

“虽然这些贷款的月供较低，但从长远来看，通常会花费更多。本质上，这类贷款让你在短期内减少月供，但代价是整体房贷成本大幅上升。”他说。

对于一笔平均贷款金额为64.14万澳元的房贷来说，延长10年贷款期限可使月供降低大约300澳元，但最终多出的利息会高达31.6万澳元。

库克说：“我在购买第一套公寓时天真地选择了40年期贷款，后来才意识到从长远来看它会有多么昂贵。幸运的是，我在几年后成功卖掉了公寓。”

目前，只有四家贷款机构提供40年房贷，而且只限首次置业者。这四家机构分别是SCU、Teachers Mutual Bank和UniBank。