别纠结了，这或许是普通人最后的机会！

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别纠结了，这或许是普通人最后的机会！

刘晓博说楼市

10小时前

尤其是宝中的人才房海岸悦府，首付60万就能上车三房，这或许是普通人买入深圳核心的最后机会了。...对于普通人来说，在深圳拥有一套自己的房子已经是人生的重要里程碑。...在这样的背景下，人才房或许真的是普通人，特别是年轻人在深圳安居的重要机会。

目前深圳楼市中，最具争议性的，购房者最纠结的，莫过于人才房。

它如同一道撕裂的鸿沟，在购房者中引发截然不同的评价：有人视之为香饽饽，有人却嗤之以鼻；有人认为是难得的捡漏机会，也有人称其为陷阱。

真实情况到底是怎么回事儿？今天一篇文章把这个事说透。

归根结底是价格

人才房到底划不划算，不是人才房价格决定的，而是商品房价格决定的。

人才房之所以面临现在两极分化的局面，最核心问题是：商品房的价格是随行就市的，是动态的；人才房的价格是锚定拍地时周边市场价的6折，是静态的。

所以，你会发现不同时期（不同房价），人才房的热度是不同的：

2023年，深圳共推出超1.65万套可售型人才房，去化超1.3万套，去化率超80%，销量占全年新房网签量的40%左右。

在当年，人才房是相当火爆的，以市场价六折的优势分流了大量刚需客户，抢占了大比例商品房市场，一度惹得开发商怨声载道。即便当年整体市场略显冷淡，但人才房的热度却扶摇直上。

2024年却迎来反转，深圳共推出1.01万套人才房，仅售出4355套，整体去化降低至43.55%，销量占全年新房网签量的8.8%。

时隔一年，深圳人才房为何卖不动了？

核心问题就是价格，商品房可以随行就市，人才房要保持稳定。

为什么人才房不能像商品房一样打折？因为这类房子的设计初衷就是为了确保政策红利能真正惠及人才，避免投机炒作，它与商品房追求市场效益的逻辑是不同的。

而且人才房价格的稳定性也能起到对房地产市场的调节作用。当商品房市场过热时，人才房的低价能够分流部分需求，起到“稳房价”的作用；当市场转冷、商品房打折促销时，人才房的价格优势可能暂时减弱，但这恰恰说明市场在向更合理的价格回归。

2024年相比于2023年，商品房进一步降价促销，普遍85折甚至7折的优惠下，人才房没有跟着打折，未来还需要补差价，还有限售10年的要求，对比打折的商品房，这么算似乎没了性价比。

但是，我们需要换个角度来看这个问题。

对于普通人来说，在深圳拥有一套自己的房子已经是人生的重要里程碑。

数据显示，深圳购房者的平均年龄近年来呈现上升趋势。2023年，深圳购房者的平均年龄为36.5岁，比2022年增加了0.5岁。

贝壳研究院的数据还显示，深圳人的“三个年龄”分别为：33岁租房、36岁买房、43岁卖房。这表明深圳人通常在43岁左右进入换房阶段

也就是说，深圳人的第一套房往往会居住7年以上。

从这个角度看，人才房的10年限售期其实并不是一个实质性的障碍。

因为对于真正需要安居的普通购房者来说，买房本就是为了长期居住，而不是短期投资或者频繁换房。特别是对于年轻人才群体，能在35岁之前就在深圳安居，本身就是难得的机会。

现实是，深圳购房者的平均年龄在持续攀升，41-50岁年龄段的购房者占比在逐年提升，而21-30岁年轻人的购房比例却在下降。

在这样的背景下，人才房或许真的是普通人，特别是年轻人在深圳安居的重要机会。

还有人才房的补差价也并非劣势，相比于商品房，人才房的差价款是在10年后才考虑支付，这期间差价部分不用还月供。

而且考虑到通胀因素，10年后支付的差价在实际购买力上会大幅缩水，这相当于政府给予购房者一笔长期无息贷款，既减轻了当下的购房压力，也让未来的补差价成本相对更低。

所以，评价人才房是“馅饼”还是“陷阱”，关键要看购房的初心。如果你买房是为了安居，是为了在这座城市扎根，那么人才房的价格优势和政策保障，或许正是你需要的。

毕竟在这座城市里，能有一个安稳的家，本身就是一种成功。

值不值得买？要区别看待

人才房到底值不值得买，还是要看价格，看地段。

就像鹤岗的房子和深圳的房子，虽然都是房子，但价值天差地别。同理，不同地段的人才房也不能混为一谈。

在核心地段，商品房价格比较坚挺，人才房和商品房仍存在巨大价差的，这种情况人才房是值得买的。

我们可以一起算算这个价差在多少，目前深圳核心地段，唯一启动配售的人才房项目是位于宝安中心的海岸悦府，均价约5.05万/㎡，总价约400万的84㎡三房单位。

对比周边新房价格：

2024年5月，鸿荣源胤璇中心入市均价约8.55万/㎡
2024年7月，中铁阅臻府入市均价约8.61万/㎡
2025年1月，都市名荟花园（二期）入市均价约11.8万/㎡

对比周边10年楼龄的次新房价格：

壹方中心均价约15.3万/㎡
海纳公馆均价约12.7万/㎡
云玺锦庭均价约13.1万/㎡
都市名荟花园一期均价约13.1万/㎡

可以发现，同地段商品房市场，新房限价在8.5万/㎡，不限价在11.8万/㎡（毛坯），二手房次新房价格要去到13万+，而人才房均价5.05万/㎡（带装修），和商品房的价差在3.5-6.75万/㎡之间，算上10年后补差价，同面积段总价相差至少225万，足够少奋斗十年了。

其实这笔账谁都算得明白，很多人仍然觉得人才房价格贵，是对比的参照物出现偏差。

他们认为，均价5万，总价400万，这个价格买商品房的选择范围也比较大，为什么要买人才房？

人才房的价值判断要跳出简单的价格对比思维。人才房与商品房一样，其价值的核心在于地段、配套和圈层。

如何判别地段？放眼深圳各大区域，一个地段的发展潜力往往体现在城市规划、产业基础、配套资源等多个维度。

从城市规划来看，近期发布的《深圳市国土空间总体规划（2021-2035年）》中，宝安的新安、西乡街道、前海扩容区都被纳入都市核心区范围，让宝安区成为都市核心区扩容的最大受益者，这也侧面反映出宝安的受重视程度和发展潜力。

2019-2024年间，宝安GDP从3819.3亿元增长到5300亿元，3年跨越两个千亿大关，年均复合增长率达6.77%。战略性新兴产业已成为拉动经济增长的主引擎，其增加值占GDP的比重从2019年的30.9%大幅提升至2023年的49.8%。

在产业布局上，宝安已形成人工智能和低空经济两大优势产业集群。其中人工智能领域已集聚424家企业，规上企业267家，占全市20%；低空经济发展势头强劲，2024年前三季度实现产值464.9亿元，同比增长14.6%，并已汇聚丰翼科技、亚太星通、星际荣耀等领军企业。

在配套资源方面，宝安中心汇聚了全区最优质资源，包括老牌名校宝安实验学校，密集轨道交通规划，以及图书馆、体育馆、壹方城、湾区之光、湾区之声、滨海文化公园等城市级文化休闲配套，形成了完整的城市生活服务体系。

虽然400万的预算在非核心区确实可以买到更大的商品房，但宝安中心的人才房能带来的生活品质和发展潜力是无法用面积来衡量的。

在城市核心地段，人才房不仅能以远低于市场的价格换取高品质居住环境，更重要的是能够享受到政策倾斜和纯粹圈层的额外价值。

根据深圳市教育政策，公办名校集团化办学将优先考虑保障房区域，这为人才房业主子女提供了优质的教育保障。（来源：《深圳市教育局中共深圳市委机构编制委员会办公室深圳市财政局深圳市人力资源和社会保障局关于印发深圳市公办中小学集团化办学实施方案的通知》第15条）

同时，政府在人才房准入环节的严格筛选，也为业主们提供了一个高素质的邻里圈层。

数据显示，深圳全市常住人口中拥有大专及以上学历的人口占比仅为28.85%，也就是说，深圳的高学历人群其实并不像人们想象的那么普遍。

而这一比例在城市核心区域表现更为突出，南山区每10万人中就有4.6万人拥有大学及以上学历，福田区也达到了4.1万人，远超全市平均水平。

每10万人口中拥有的各类受教育程度人数

这种教育水平的区域分布差异，也直接体现在了人才房项目的业主构成中。以位于宝安中心的海岸悦府为例，一期业主普遍来自腾讯等科技大厂、IT企业，还有医院、大学、机场、海关等事业单位，构建了一个高素质的社区生态。

在评估人才房价值时，既要看到低于市场的价格优势，更要充分认识到其带来的生活配套、邻里圈层和未来发展潜力。在核心区域，这些附加价值往往超出房价差异本身。

人才房最容易被忽视的价值，在于其极低的上车门槛，买入深圳核心最便宜的门票。

关注深圳楼市最新动态，你会发现一个新趋势：核心地段的上车门槛越来越高，远不是普通人能企及的。

如深超总深湾玖序，没有7090限制后，面积都是200平起步的；
去年宝中地块被保利拍下，地价贵了1.1万/㎡，不限制户型，不限售价；
后海新地块楼面价高达7万/㎡，成为深圳新楼面价地王，同样不限制户型，不限售价。

这意味着以后上车宝中这样的核心地段，门槛都是千万起步，以后你再想400万总价，60万首付买宝中新房，真的没机会了。

不要有“先上车，后置换”的想法，这是上一个时代的产物。

现在深圳人买一套房，基本就是一辈子的心血和努力，想置换需要特别强的经济实力和特殊机遇。

市场还会下探吗？

说到最后，还是价格。

商品房价格上涨时，人才房会更受追捧；商品房价格下跌时，人才房的吸引力则会减弱。

问题是，深圳楼市还会继续下探吗？从各个维度来看，可能性不大。

在宏观经济层面，开年以来，deepseek、哪吒2等国运级事件引发人民币资产价值的重估，中国科技企业全面突围，座谈会后，恒生科技指数，A股科创50暴涨……中国资产正在从折价转为溢价，这些宏观经济的变化为房地产市场提供了积极的背景支撑。

在国家政策层面，国务院会议明确定调，要加大逆周期调节力度，敢于打破常规，推出可感可及的政策举措，及时回应市场关切……2025年的楼市新政会更加有力度、更加注重落地见效。

市场数据也印证了这一判断：据国家统计局数据，深圳已连续4个月新房、二手房房价环比上涨。

截至去年12月，深圳新房预售的去化周期已降至9个月，房源供需关系开始出现结构性改善，特别是核心区域甚至可能面临供不应求的局面。

作为中国创新的引擎，深圳依然展现出强大的人口吸引力，去年常住人口增长20万。这个数据背后，是城市产业升级的红利，是年轻人才持续涌入的信心，更是深圳作为一线城市的核心竞争力。

更值得注意的是，深圳罕见地提出了“房地产投资尽快恢复增长”的目标，当一个不依赖房地产的城市，主动释放促进房地产投资的信号时，往往意味着市场出清程度已较为充分。

在资产配置的视角下，核心地段的优质房产依然是对抗通胀、保值增值的重要选择。

房价本质上是一种货币现象。从长远来看，通胀是大概率的、常态化的。相比于持有现金，持有实物资产通常会是最终的赢家。

所以不要太看重短期的波动，把时间拉长看，以十年为周期，如果你看好深圳的城市价值，那么买入核心地段人才房就是值得的。

尤其是宝中的人才房海岸悦府，首付60万就能上车三房，这或许是普通人买入深圳核心的最后机会了。海岸悦府申购日期截止3月2日，感兴趣的朋友一定不要错过。

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效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

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