2025年，广州的发展会呈现出两个主基调，一是“金珠琶”的融合发展会提速，资本愈发追求确定感，楼市甚至出现“ALL IN金珠琶”的声音，广州的“城市向心力”进一步凸显。
另一个是城市更新的全面发力，在近日召开的广州市两会上，政府工作报告对城市更新有着非常硬核的表态：今年完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。
基于此，广东保利今年的战略调整为四个字：向心向新。
所谓“向心”，是对城市核心价值的深刻洞察与回归，意味着保利将把发展动能聚焦城市中心；而“向新”，则是勇于创新变革，致力于城市焕新、产品焕新，为城市注入新的活力与生机。
这一战略彰显了保利作为城市运营商的担当，志在成为推动广州城市进化的重要力量。
广州一江两岸，左侧为琶洲，右侧为珠江新城
01
“金珠琶”珠联璧合，缝合为一个整体
“金珠琶”，是一个广州人才会懂的“梗”。
有人戏言，在广州，如果一个人在“金珠琶”有房，那么TA一定会在见面三分钟内想办法让你知道：TA住在金珠琶。
02
珠城东“扩容”，豪宅“向心力”更加凸显
“如果没有交换，没有连接，没有相互作用和关系，城市就什么都不是。”
这是法国思想大师Henri Lefebvre在《城市革命》提到的一个观点，它强调了“连接”对城市发展的重要性。
在此意义上，金珠琶的珠联璧合，既是政府的主动为之，也是城市发展规律的必然要求。
而从城市发展的普遍规律来看，板块之间的“连接处”，可变性最强，吸引的投资最多，财富机遇也最大。
珠江新城为什么会成为广州最强CBD？一个重要原因是，它位于越秀区与天河区的连接处，同时还是中轴线与珠江的连接处，左右逢源、承前启后。
而在珠江新城内部，东区为什么会成为顶级豪宅的集聚区？一个重要原因是，它位于珠江新城与金融城的连接处，两边资源都可以享受到。
随着花城大道与临江大道的东拓，珠江新城与金融城开启缝合之势，下一个机会风口，一定是珠江新城东，同样是珠江新城与金融城的连接处。
写到这里，不得不佩服保利的眼光之精准，已斥资近200亿元在珠江新城东拿下三个地块，分别是员村地块、面粉厂地块、绢麻厂地块。
只要珠江新城与金融城彻底打通，这三个项目几乎就是躺赢。
尤其是面粉厂地块，这里地处金融城一线望江区域，距离珠江新城仅数百米，是金融城与珠江新城融合发展最敏感的连接处。
有人甚至说，它是广州CBD近十年来公开出让的最好的一块临江住宅用地，没有之一。
由此可见，珠江新城东区豪宅带即将扩容，并形成一个“珠城东+金融城西”的无缝豪宅片区。
03
琶洲开发重心转移，从「琶洲西」到「琶洲南」
不仅如此，保利还在琶洲南区布局颇深，看中的也是琶洲内部缝合的发展红利。
如前文所言，在广州发改委宣布为琶洲南区修路之后，保利终于躬身入局。
2024年年底，保利斥资60亿拿下琶洲南区三地块。提到“琶洲南区”四个字，可能有的朋友还不是太熟，给大家看一张图就明白了：
琶洲被分为四个功能区，分别是西区、琶洲中区、琶洲东区和琶洲南区。他们的功能定位如下：
简单来说，琶洲西区是搞互联网的，腾讯阿里唯品会都在那；琶洲中区主要是广交会场馆的所在地。这两个片区主要搞产业，几无住宅用地。
琶洲东区是黄埔古村所在地，旧村比较多，改造难度较大，目前侧重于文化旅游。
琶洲南区有啥呢？有“广州算谷”之称的琶洲算力中心就在这里。
2024年10月，新质生产力示范基地——琶洲算力中心获广州市规划和自然资源局海珠区分局批复全部建设工程规划许可证，项目计划于2025年10月竣工。
该地块用地性质为科研用地，建筑面积24873平方米，项目将建设4栋现代科技楼宇，用于科技产业研发。
算谷产业是数字经济发展的新引擎，主要服务于人工智能、大数据、云计算等，项目建成后，将打造为集产、算、芯于一体的广州智算新高地。
另一方面，为缓解琶洲居住用地紧张的问题，琶洲南区还供应了几块高端居住用地，目前已被保利摘得。
所以，在功能上，琶洲南区不仅是广州算谷，同时还承担着一部分的居住功能，相当于珠江新城东区，主要服务于塔尖人群的居住。
根据规划，未来的琶洲至少会容纳15万人办公，要让这样一个巨型CBD有序运转，产城人的融合发展非常有必要。
目前，琶洲中区、琶洲西区的开发均已接近尾声，整个琶洲下一轮的开发重心必定是琶洲南区，相关的基础设施建设、产业布局、人才引进都会围绕着琶洲南区展开。
04
中心城区“闭环”，广州开启“二次城市化”？
近年来，随着经济下行压力较大，中国城市向外扩张的步伐减慢，重返市中心、ALL in主城区的呼声越来越高。
毕竟，经济下行期，产业与资本最看重的是确定性。
一方面，广州最核心的产业仍然向“金珠琶”区域聚集，感兴趣的朋友可以看看这篇文章《多家互联网公司，集体迁至广州金融城》。
仅在去年，就有四三九九、中旭未来、益世界、游族网络广州分公司、丰当科技等多家互联网公司集体搬至金融城办公，再加上前几年进驻的腾讯音乐、诗悦网络，金融城已成为广州互联网公司最集中的片区之一。
这也意味着天河CBD产业建设的主场，也在从珠江新城向金融城转移。
琶洲这边的势头也是如日中天，目前，琶洲西区至少已有21座大厦投入使用，包括阿里巴巴、唯品会、三七互娱、欢聚大厦等。预计到2025年，至少还有微信、树根互联、丸美集团等六大总部交付。
另一方面，广州土地出让的主场也在回归“金珠琶”，这一点从保利的拿地策略就能看出来：
仅在去年下半年，保利就花了100多亿拿下金融城西区的临江大道地块（面粉厂地块），紧接着又花70亿拿下附近的绢麻厂地块，几乎同一时间，保利还在琶洲南区花了60亿拿下三个地块?
短短几个月，保利就在“金珠琶”投了200多亿，堪称“直升机“撒钱模式，其决心和魄力，不可谓不大。
就在保利驰骋金融城和琶洲的同时，广州首条环线地铁11号线也于去年年底开通，这是一个非常明确的信号，广州主城区终于实现“闭环效应”。
因为以前的地铁都是“郊区-市区”线，服务的是郊区的扩张，而11号线不同，它完全是为了中心城区的“内循环”而建。
有人说，这是广州的“二次城市化”，有别于过去那种高歌猛进的扩张型发展。
在此背景下，金珠琶的珠联璧合、一江两岸的连片发展，让广州发展呈现出“向心向新”的新态势，这背后既有资本追求确定性的驱动，同时也是城市发展到一定阶段的必然产物。
2025年，广州的发展会呈现出两个主基调，一是“金珠琶”的融合发展会提速，资本愈发追求确定感，楼市甚至出现“ALL IN金珠琶”的声音，广州的“城市向心力”进一步凸显。
另一个是城市更新的全面发力，在近日召开的广州市两会上，政府工作报告对城市更新有着非常硬核的表态：今年完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。
基于此，广东保利今年的战略调整为四个字：向心向新。
所谓“向心”，是对城市核心价值的深刻洞察与回归，意味着保利将把发展动能聚焦城市中心；而“向新”，则是勇于创新变革，致力于城市焕新、产品焕新，为城市注入新的活力与生机。
这一战略彰显了保利作为城市运营商的担当，志在成为推动广州城市进化的重要力量。
广州一江两岸，左侧为琶洲，右侧为珠江新城
01
“金珠琶”珠联璧合，缝合为一个整体
“金珠琶”，是一个广州人才会懂的“梗”。
有人戏言，在广州，如果一个人在“金珠琶”有房，那么TA一定会在见面三分钟内想办法让你知道：TA住在金珠琶。
02
珠城东“扩容”，豪宅“向心力”更加凸显
“如果没有交换，没有连接，没有相互作用和关系，城市就什么都不是。”
这是法国思想大师Henri Lefebvre在《城市革命》提到的一个观点，它强调了“连接”对城市发展的重要性。
在此意义上，金珠琶的珠联璧合，既是政府的主动为之，也是城市发展规律的必然要求。
而从城市发展的普遍规律来看，板块之间的“连接处”，可变性最强，吸引的投资最多，财富机遇也最大。
珠江新城为什么会成为广州最强CBD？一个重要原因是，它位于越秀区与天河区的连接处，同时还是中轴线与珠江的连接处，左右逢源、承前启后。
而在珠江新城内部，东区为什么会成为顶级豪宅的集聚区？一个重要原因是，它位于珠江新城与金融城的连接处，两边资源都可以享受到。
随着花城大道与临江大道的东拓，珠江新城与金融城开启缝合之势，下一个机会风口，一定是珠江新城东，同样是珠江新城与金融城的连接处。
写到这里，不得不佩服保利的眼光之精准，已斥资近200亿元在珠江新城东拿下三个地块，分别是员村地块、面粉厂地块、绢麻厂地块。
只要珠江新城与金融城彻底打通，这三个项目几乎就是躺赢。
尤其是面粉厂地块，这里地处金融城一线望江区域，距离珠江新城仅数百米，是金融城与珠江新城融合发展最敏感的连接处。
有人甚至说，它是广州CBD近十年来公开出让的最好的一块临江住宅用地，没有之一。
由此可见，珠江新城东区豪宅带即将扩容，并形成一个“珠城东+金融城西”的无缝豪宅片区。
03
琶洲开发重心转移，从「琶洲西」到「琶洲南」
不仅如此，保利还在琶洲南区布局颇深，看中的也是琶洲内部缝合的发展红利。
如前文所言，在广州发改委宣布为琶洲南区修路之后，保利终于躬身入局。
2024年年底，保利斥资60亿拿下琶洲南区三地块。提到“琶洲南区”四个字，可能有的朋友还不是太熟，给大家看一张图就明白了：
琶洲被分为四个功能区，分别是西区、琶洲中区、琶洲东区和琶洲南区。他们的功能定位如下：
简单来说，琶洲西区是搞互联网的，腾讯阿里唯品会都在那；琶洲中区主要是广交会场馆的所在地。这两个片区主要搞产业，几无住宅用地。
琶洲东区是黄埔古村所在地，旧村比较多，改造难度较大，目前侧重于文化旅游。
琶洲南区有啥呢？有“广州算谷”之称的琶洲算力中心就在这里。
2024年10月，新质生产力示范基地——琶洲算力中心获广州市规划和自然资源局海珠区分局批复全部建设工程规划许可证，项目计划于2025年10月竣工。
该地块用地性质为科研用地，建筑面积24873平方米，项目将建设4栋现代科技楼宇，用于科技产业研发。
算谷产业是数字经济发展的新引擎，主要服务于人工智能、大数据、云计算等，项目建成后，将打造为集产、算、芯于一体的广州智算新高地。
另一方面，为缓解琶洲居住用地紧张的问题，琶洲南区还供应了几块高端居住用地，目前已被保利摘得。
所以，在功能上，琶洲南区不仅是广州算谷，同时还承担着一部分的居住功能，相当于珠江新城东区，主要服务于塔尖人群的居住。
根据规划，未来的琶洲至少会容纳15万人办公，要让这样一个巨型CBD有序运转，产城人的融合发展非常有必要。
目前，琶洲中区、琶洲西区的开发均已接近尾声，整个琶洲下一轮的开发重心必定是琶洲南区，相关的基础设施建设、产业布局、人才引进都会围绕着琶洲南区展开。
04
中心城区“闭环”，广州开启“二次城市化”？
近年来，随着经济下行压力较大，中国城市向外扩张的步伐减慢，重返市中心、ALL in主城区的呼声越来越高。
毕竟，经济下行期，产业与资本最看重的是确定性。
一方面，广州最核心的产业仍然向“金珠琶”区域聚集，感兴趣的朋友可以看看这篇文章《多家互联网公司，集体迁至广州金融城》。
仅在去年，就有四三九九、中旭未来、益世界、游族网络广州分公司、丰当科技等多家互联网公司集体搬至金融城办公，再加上前几年进驻的腾讯音乐、诗悦网络，金融城已成为广州互联网公司最集中的片区之一。
这也意味着天河CBD产业建设的主场，也在从珠江新城向金融城转移。
琶洲这边的势头也是如日中天，目前，琶洲西区至少已有21座大厦投入使用，包括阿里巴巴、唯品会、三七互娱、欢聚大厦等。预计到2025年，至少还有微信、树根互联、丸美集团等六大总部交付。
另一方面，广州土地出让的主场也在回归“金珠琶”，这一点从保利的拿地策略就能看出来：
仅在去年下半年，保利就花了100多亿拿下金融城西区的临江大道地块（面粉厂地块），紧接着又花70亿拿下附近的绢麻厂地块，几乎同一时间，保利还在琶洲南区花了60亿拿下三个地块?
短短几个月，保利就在“金珠琶”投了200多亿，堪称“直升机“撒钱模式，其决心和魄力，不可谓不大。
就在保利驰骋金融城和琶洲的同时，广州首条环线地铁11号线也于去年年底开通，这是一个非常明确的信号，广州主城区终于实现“闭环效应”。
因为以前的地铁都是“郊区-市区”线，服务的是郊区的扩张，而11号线不同，它完全是为了中心城区的“内循环”而建。
有人说，这是广州的“二次城市化”，有别于过去那种高歌猛进的扩张型发展。
在此背景下，金珠琶的珠联璧合、一江两岸的连片发展，让广州发展呈现出“向心向新”的新态势，这背后既有资本追求确定性的驱动，同时也是城市发展到一定阶段的必然产物。
