科创时代，房子没价值了？

财经头条

提升一亿中产阶级阅读效率

打开

科创时代，房子没价值了？

刘晓博说楼市

3天前

过去我们强调“地段决定一切”，但在科创时代，产业布局才是房产价值的真正驱动力。...深圳的发展历程就是最好的例证：商贸时代，你一定要买罗湖；金融时代，你一定要买福田；互联网时代，你一定要买南山。

Deepseek一拳打爆的不只是英伟达股价，还有对核心资产的定义。

从年初至今，纳斯达克中国科技股指数大涨了超过28%，恒生科技指数大涨了超过25%，中国科技股成为全球涨幅排名第一的主流资产。

阿里巴巴45天内暴涨58%，小米半年内翻了近三倍，腾讯1月8日至今大涨了28.7%……中国科技企业全面突围，引发全球资本市场对人民币资产的重新定价

这些深刻的市场变革，给我们的家庭资产配置带来哪些启示？或者说，2025年有哪些新机遇？

逻辑彻底变了

在新周期，关于资产配置普遍存在三大误区：

第一，科创造富时代，房子不重要了？

科创时代，优质房产依然是核心资产。对于不打算移民的家庭，最佳的资产配置是：大城市核心区的不动产+黄金+美元+人民币+养老金组合。

其中优质不动产占比可以达到60%，甚至70%，其他各占8%到10%左右。

以硅谷为例，科技创新不仅没有降低核心区域房产价值，反而推动了房价上涨。2022年，即使在全球经济波动的背景下，硅谷失业率仍创下1.8%的历史新低，房价持续攀升，展现出强劲的经济活力。

创新产业的繁荣恰恰强化了核心区域房产的价值。只要财富仍在集聚，优质房产就将持续保值增值。

数据来源：2023硅谷指数

第二，楼市分化时代，只有豪宅保值增值？

房地产的上一个时代，买房找有钱人聚集的圈子；

房地产的下一个时代，买房找科技企业聚集的圈子。

虽然豪宅依然保值，但其高昂门槛并非普通人所能企及。更具潜力的选择是布局科技创新企业集聚区。

类似“苹果、谷歌、特斯拉”在硅谷被扶持壮大，世界上最能赚钱的公司和最会赚钱的人才汇聚于此，进而带动硅谷的资产价格上涨。

未来房产增值的关键不仅在于当下的房价，更在于是否能分享科创企业带来的区域发展红利。

第三、不是“地段、地段、地段”，而是“产业、产业、产业”！

不同时代的核心资产价值锚定要素也不同。过去我们强调“地段决定一切”，但在科创时代，产业布局才是房产价值的真正驱动力。

深圳的发展历程就是最好的例证：商贸时代，你一定要买罗湖；金融时代，你一定要买福田；互联网时代，你一定要买南山。

现在是科创时代，你更应该关注坪山！

坪山才是黑马

彼得·林奇（美国《时代》周刊称他为“第一理财家”）在他的经典著作《One Up On Wall Street》中，多次提到投资于快速增长的公司可以带来巨大回报，他称这些公司为“fast growers”。（快速增长者）

他给我们带来的启发是：你需要找到当下房地产市场中的“fast growers”。

坪山的核心资产，就是当下房地产市场为数不多的“fast growers”。

从数据上看，坪山的增长速度让人震撼：

2024年，坪山GDP增速8.3%，增速位居深圳市第一；（不含深汕合作区，下同）
规上工业增加值增长15.6%，增速连续三年位居深圳市第一；
固定资产投资增长10.2%，连续三年增速位居深圳市第一；
工业投资561.8亿元，增长近100%，新增工业投资占深圳市新增工业投资近六成；
全社会研发投入占GDP比重高达9.67%，企业研发投入占比达到97.7%，投入强度位居深圳市第二；
国家级专精特新“小巨人”数量增长58%，国家级制造业单项冠军企业数量增长83%；
现有国家高新技术企业925家，2023年新增通过国高认定企业316家，拥有各级科技创新平台177个。
战略性新兴产业占规上工业总产值比重超过90%，近50家企业在细分赛道的市占率稳居全国全球前列。

产业巨头的进驻给坪山注入活力：比亚迪全球研发中心的6万名高端研发人才，中芯国际、赛诺菲巴斯德、荣耀等科创龙头企业的云集，正在将坪山打造成为中国版“硅谷”。

“智能车、创新药、中国芯”三大千亿级产业，构筑起坪山未来发展的“新三极”。

比亚迪全球研发中心

然而，在如此蓬勃的发展态势下，坪山却仍是深圳房价最低的片区之一。

坪山是绝对的价格洼地：坪山二手房均价仅3万/㎡，比南山、福田、宝安低60-70%，这种产业实力与房价的“不匹配”，恰恰凸显了坪山巨大的升值空间。

坪山是深圳创新“双核”之一：坪山高新区是东部科创引擎，携“国字号”之名，与南山高新区共同构成深圳创新“双核”格局。去年12月，坪山第一产业高楼——正奇未来城封顶，并被授予“坪山区人工智能产业园”牌匾，标志着坪山人工智能产业发展的又一里程碑。

坪山的配套在加速完善：坪山正在打造媲美福田中心区的城市级配套，“六馆一城”文化聚落、城市书房，功能齐备的文体场所遍布角落，创新广场写字楼林立，摩天工厂拔地而起，展现出一派现代化都市气质。

实景图

坪山肩负国家战略使命：坪山不仅被定位为深圳东部中心、全市先进制造业集聚区、未来产业试验区，更是连接莞惠、辐射大湾区东部的战略支点，在国家区域发展战略中占据核心位置。

“最低的入场门槛、最强的产业支撑、最好的政策支持、最突出的升值潜力”，这些因素的叠加效应使坪山成为深圳“最具想象空间”的价值洼地。

东部“新规时代”，从这里开启

当下买房逻辑的改变，不仅从“地段为王”转向“产业为重”，产品形态也在发生革新。

目前深圳市场上，最受欢迎的产品，无疑是新规产品。从光明首个新规产品中建观玥，到龙华首个新规产品中建鹏宸云筑，无一不是一经推出就日光。

而在深圳东部，瑞云府作为首个新规产品，无疑是布局深圳核心资产的绝好机会。

效果图

传统户型最让人诟病的，莫过于明明买了80平，实际使用面积却只有60多平，新规后的户型设计，从根本上解决了这些痛点。

以瑞云府为例：

最小户型建面约76㎡三房，实得率高达约98%，尺寸能与新规前85-90平三房户型媲美。LDK一体化设计让客餐厨融为一体，约3.4米的开间让生活空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗（远超市场0.6米标准），厨房外设有一个面积约2㎡的设备平台，这些赠送空间往往给生活带来意想不到的便利。

建面约76㎡三房

建面约89㎡户型更是将实得率提升至约104%，比肩新规前106㎡改善型大四房。横厅设计带来宽阔尺度，配备约5.5米超大观景阳台，一改传统户型“瘦高”的通病，让居住空间更显阔绰。所有卧室都额外赠送进深约0.8m的飘窗，主卫旁还配备一个约2㎡的设备平台，可作为迷你生活阳台，方便晾晒衣物或摆放绿植，为日常生活增添便利与情趣。

建面约89㎡三房

建面约106㎡大四房户型，更是将改善需求做到极致。三个次卧均赠送进深约0.8米观景飘窗，主卧赠送2个进深约0.8米的飘窗，L型飘窗设计，加上约2㎡的设备平台、约5.4米超大观景阳台贯通客厅与主卧，“双阳台+双飘窗”让室内外景观浑然天成，形成真正的无界景观面。

同时，在过去的住宅建设中，诸如避难层、机房等公共空间都会被计入公摊面积，而新规产品将避难层、机房等划为“不计容面积”，减少了公摊面积，意味着购房者在相同总价下能获得更多实用面积，降低了购房成本。

这些新改变让新规产品在市场上极具竞争力，购房者不仅能享受到更高的性价比，还能拥有品质更优的居住环境。

从地段、产业、价格到产品，面对如此多维度的变化，不少购房者也许会感到迷茫，感觉买房变得越来越难了。事实上，买房逻辑并不复杂：选择一家有实力、有经验、有责任担当的开发商，已经赢在起跑线。

而瑞云府由深圳三大实力国企联手打造，更是给购房者吃下了“定心丸”。

作为深圳市国资委控股的上市房企，天健集团的成长史就是一部深圳城市发展史：

深耕40年，累计承建500多项工程项目
开发运营超800万㎡项目，2024年位列中国房地产百强第51名
从深南大道到市政府门前的地标工程，都打上了天健的烙印
拥有房地产开发一级资质，全国布局两大城市群、九大城市

深圳市高新区投资发展集团由世界500强深投控与坪山城投合力打造，注册资本100亿，专注园区建设与科创服务。母公司深投控连续五年入榜世界500强，2024年位列370位。

深福保集团则凭借近30年产业园区运营经验，从深圳福田保税区起步，现已发展成为深投控旗下的产业生态运营骨干企业。

这三家实力国企的强强联手，不仅确保了项目的建设品质，更让瑞云府的产业配套获得了得天独厚的优势。

天健的布局轨迹与深圳的发展脉络高度吻合，从福田香蜜湖的天健公馆、天健天骄，到南山前海的天健桂悦府、天健悦湾府，每一次布局都紧跟城市发展主轴。

而这一次，三大国企选择在坪山碧岭片区打造东部第一个新规产品——瑞云府，这个选择背后，是对城市发展脉络的深刻洞察：正如当年的南山，从产业新城崛起为深圳新中心，如今的碧岭片区同样肩负着坪山人居的未来。

效果图

碧岭不仅是坪山的“西大门”，更是整个东进战略的桥头堡。

“一枢三轨四线”立体交通网正在成型，坪山高铁枢纽作为湾区东部门户，两站直达香港西九龙；项目约1.5公里即达14号线锦龙站，12站直抵福田，未来19号线也将实现换乘。

示意图

项目自带约3000㎡社区商业，约500米到达佳华沙湖广场，约2公里直达益田假日世界，约3.9公里便是坪山文化聚落及在建的坪山万象城（继罗湖、南山后的深圳第三座万象城）。大剧院、美术馆等文化设施共同勾勒出坪山的城市新客厅。

示意图

教育资源同样令人瞩目，片区内碧岭翠峰学校(深圳实验坪山学校)、科韵学校等7所优质中小学府林立，坪山高级中学、深圳实验坪山高中园在侧，项目自带约3500㎡社区9班制幼儿园(建设中)，为孩子打造15年一站式优质教育。（具体教育信息以政府公布为准）

学校图片

碧岭翠峰学校(深圳实验坪山学校)

整片区域的蝶变正在加速，超100万㎡的创新总部企业基地已经拔地而起，约302米的世茂广场、约250米的坪山之眼正在改写东部天际线，约365万㎡的沙湖整村统筹更将为这片土地带来翻天覆地的变化。

房地产的下半场，不仅是产品之争，更是运营之争。一个优秀的作品，需要开发商40年如一日的精工精进，需要对城市肌理的敏锐洞察，更需要对每一位业主负责任的态度，这正是瑞云府的价值所在。

2月22日，瑞云府营销中心即将重磅开放，本次约76㎡、约86㎡、约89㎡样板间同步亮相。这是深圳东部首个新规产品，如果你正在考虑置业，不妨亲自到访，感受一下新规产品的魅力。

本文版权归“刘晓博说楼市”所有，如需转载，请与我平台取得联系。

【免责声明】

本文含有广告内容。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。

效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。

本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。