来源：魔都财观（ID：moducaiguan）
作者：观观
上海老破小，是最近几年被黑的最惨的一类产品。
现在社交媒体上提起老破小，贬损声一片。
什么房屋质量差、居住环境差、基础配套不行，即将被淘汰等等。
但从成交数据来看，2024年卖爆的却是最不被看好的老破小，而且是断崖式领先。
经过这次楼市调整，买房人开始重新审视房产的真实价值。
当房子回归居住属性时，一些城央地段的超跌房源就成了市场的香饽饽。
老破小卖爆了
在过去很长一段时间里，
老破小都被视为“鸡肋”般的存在。
然而，2024年以来，上海老破小迎来了自己的主场。
据房外房研究院统计的数据显示，2024年上海总价300万以下的二手房成交占比高达48%，为近五年来的最高水平。
如果将范围扩大到500万以下，更是高达75.7%。
在交易平台上也能看到，很多热门区域的老破小，成交周期越来越短，
从数百天缩短至十余天，甚至有的1天就卖掉了。
这一变化的背后，是多重因素的叠加。
首先，老破小基本已经实现超跌。
比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。
比如，杨浦区的鞍山板块的密云小区，2021年成交价格13.2万/平，最近跌到5.8万/平，跌幅-56%；
浦东泉东小区，21年成交价13万/平，24年成交价格5.8万/平，跌幅-55%；
其次，政策的利好为老破小的热销提供了有力支撑。
降首付后超低门槛上车，降利率后叠加高租售比，还款压力大幅缩减，甚至可以被租金覆盖。
对于年轻上班族来说，与其每个月把租金给房东，不如买一套属于自己的房子。
二十多万首付就能上车市区老破小，每个月公积金完全覆盖房贷，压力并不大。
最重要的是，老破小本身的优势也在逐渐凸显。
尽管老破小房龄较长，但它们大多位于市中心，周边配套设施齐全，交通便利，生活氛围浓厚。
三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。
总价低、位置好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改，一夜暴富。
对老年人来说，户型小，配置好，看病就医方便，非常适合养老；
对中年人来说，市区都是顶级学校，教育是头等大事，一切为了孩子；
对年轻上班族来说，上班通勤近、生活配套成熟、100多万就能上车，还要啥自行车。
市面上很多100多万的老破小，又在内环边上，租金随随便便就是3000块，年租金就是3.5万，租金回报率超过2.5%。
已经超过银行的2个点定存利息了。
年轻独居的买家占比在提高
高成交数据的背后，涌动着一代人的价值转向。
嘴上喊着“不结婚、不生娃”的年轻人，
是这波老破小“抄底潮”的主力军。
中指研究院数据显示，近年来23-27岁年轻群体购房占比呈上升趋势。
根据2023年部分报告，23-27岁购房人群占比从15%提升至约25%。
并且从家庭结构来看，独居人群（包括单身、离异等）购房占比提升了约5-8个百分点。
单身经济、独立生活需求的趋势在增强，
这一点在一线城市尤为明显。
95后、00后作为房地产市场的新力量，
与80后相比，有着鲜明的特点。
他们成长于物质相对丰富的时代，个性更加独立，思想更加开放。
这群人买房不是为了结婚、生子等传统需求，
更多的是为了追求一种独立、自由的生活方式，追求舒适、个性化的居住体验。
传统房子那套对他们来说没啥吸引力。
同时，他们也更注重性价比。
花最少的钱，买最值的房子。
烫金地段30平的老破小，依旧是很多单身人士的家。
他们愿意在有限的空间内，通过精心的设计和装饰，打造出一个舒适、温馨的“一人居”。
年轻人通过购买老破小实现了自己安家上海的梦想，
而老破小则在年轻人的推动下重新焕发出新的生命力。
这是一场“双向奔赴”。
另一方面，随着年轻买家的不断涌入，
老破小的市场价值也在逐渐提升。
数据显示，目前超跌的老破小已经有价格回暖的趋势。
如徐汇区的上海南站、植物园板块，杨浦区中原板块、浦东内环梅园、中环御桥板块等区域的老破小，
已经实现了量价齐升，在2024年末走出了一波翘尾行情。
不止上海的年轻人参与
这种现象，不止发生在上海。
北上广深的许多富豪也嗅到了抄底的机会。
有人甚至去杭州一次性抄底了10套老破小。
只要价格降到位，老破小也能有春天。
去年，杭州典型的老破小小区朝晖小区，一个月成交了72套，平均一天两三套。
这个成交量，创下了近3年的小区销售新纪录。
当下市场，北京、广州、深圳、杭州、南京很多总价不到200万，甚至不到100万的房子，正在加速成交。
20年前，温州炒房团来上海团购好房子。
如今，年轻人开始下场拯救老破小。
一线城市的富豪，也在抢购二线城市的老房子。
历史似乎走到了一个新的轮回。
小结
丘吉尔曾说：不要浪费任何一场危机。
对于善谋者来说，危机就是天赐良机。
上海楼市这轮下跌，有人看到的是哀声一片，
有人看到的是安家上海的机会。
上海这座国际化大都市，正通过老破小市场，为青年群体提供更多可能性。
同时，老破小的热销也让我们看到：刚需市场依然存在巨大的潜力。
当产品定位与支付能力形成匹配时，
即便是楼龄30年以上的老破小，也能释放市场动能。
不过，还是提醒大家，虽然老破小已经进入过去8年来估值的最低谷。
但买老破小仍需谨慎。
因为从保值增值的角度看，“老破小”未来的空间非常有限。
在房子回归居住属性的当下，建议每个买房人都能结合需求，谨慎购房。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
来源：魔都财观（ID：moducaiguan）
作者：观观
上海老破小，是最近几年被黑的最惨的一类产品。
现在社交媒体上提起老破小，贬损声一片。
什么房屋质量差、居住环境差、基础配套不行，即将被淘汰等等。
但从成交数据来看，2024年卖爆的却是最不被看好的老破小，而且是断崖式领先。
经过这次楼市调整，买房人开始重新审视房产的真实价值。
当房子回归居住属性时，一些城央地段的超跌房源就成了市场的香饽饽。
老破小卖爆了
在过去很长一段时间里，
老破小都被视为“鸡肋”般的存在。
然而，2024年以来，上海老破小迎来了自己的主场。
据房外房研究院统计的数据显示，2024年上海总价300万以下的二手房成交占比高达48%，为近五年来的最高水平。
如果将范围扩大到500万以下，更是高达75.7%。
在交易平台上也能看到，很多热门区域的老破小，成交周期越来越短，
从数百天缩短至十余天，甚至有的1天就卖掉了。
这一变化的背后，是多重因素的叠加。
首先，老破小基本已经实现超跌。
比起最高点下跌40%都很正常，更有甚者直接腰斩。
比如，杨浦区的鞍山板块的密云小区，2021年成交价格13.2万/平，最近跌到5.8万/平，跌幅-56%；
浦东泉东小区，21年成交价13万/平，24年成交价格5.8万/平，跌幅-55%；
其次，政策的利好为老破小的热销提供了有力支撑。
降首付后超低门槛上车，降利率后叠加高租售比，还款压力大幅缩减，甚至可以被租金覆盖。
对于年轻上班族来说，与其每个月把租金给房东，不如买一套属于自己的房子。
二十多万首付就能上车市区老破小，每个月公积金完全覆盖房贷，压力并不大。
最重要的是，老破小本身的优势也在逐渐凸显。
尽管老破小房龄较长，但它们大多位于市中心，周边配套设施齐全，交通便利，生活氛围浓厚。
三甲医院、顶级商圈、学校公园，不疾不徐10分钟步行。
总价低、位置好、配套成熟、租金回报率高，运气好还能遇到拆迁旧改，一夜暴富。
对老年人来说，户型小，配置好，看病就医方便，非常适合养老；
对中年人来说，市区都是顶级学校，教育是头等大事，一切为了孩子；
对年轻上班族来说，上班通勤近、生活配套成熟、100多万就能上车，还要啥自行车。
市面上很多100多万的老破小，又在内环边上，租金随随便便就是3000块，年租金就是3.5万，租金回报率超过2.5%。
已经超过银行的2个点定存利息了。
年轻独居的买家占比在提高
高成交数据的背后，涌动着一代人的价值转向。
嘴上喊着“不结婚、不生娃”的年轻人，
是这波老破小“抄底潮”的主力军。
中指研究院数据显示，近年来23-27岁年轻群体购房占比呈上升趋势。
根据2023年部分报告，23-27岁购房人群占比从15%提升至约25%。
并且从家庭结构来看，独居人群（包括单身、离异等）购房占比提升了约5-8个百分点。
单身经济、独立生活需求的趋势在增强，
这一点在一线城市尤为明显。
95后、00后作为房地产市场的新力量，
与80后相比，有着鲜明的特点。
他们成长于物质相对丰富的时代，个性更加独立，思想更加开放。
这群人买房不是为了结婚、生子等传统需求，
更多的是为了追求一种独立、自由的生活方式，追求舒适、个性化的居住体验。
传统房子那套对他们来说没啥吸引力。
同时，他们也更注重性价比。
花最少的钱，买最值的房子。
烫金地段30平的老破小，依旧是很多单身人士的家。
他们愿意在有限的空间内，通过精心的设计和装饰，打造出一个舒适、温馨的“一人居”。
年轻人通过购买老破小实现了自己安家上海的梦想，
而老破小则在年轻人的推动下重新焕发出新的生命力。
这是一场“双向奔赴”。
另一方面，随着年轻买家的不断涌入，
老破小的市场价值也在逐渐提升。
数据显示，目前超跌的老破小已经有价格回暖的趋势。
如徐汇区的上海南站、植物园板块，杨浦区中原板块、浦东内环梅园、中环御桥板块等区域的老破小，
已经实现了量价齐升，在2024年末走出了一波翘尾行情。
不止上海的年轻人参与
这种现象，不止发生在上海。
北上广深的许多富豪也嗅到了抄底的机会。
有人甚至去杭州一次性抄底了10套老破小。
只要价格降到位，老破小也能有春天。
去年，杭州典型的老破小小区朝晖小区，一个月成交了72套，平均一天两三套。
这个成交量，创下了近3年的小区销售新纪录。
当下市场，北京、广州、深圳、杭州、南京很多总价不到200万，甚至不到100万的房子，正在加速成交。
20年前，温州炒房团来上海团购好房子。
如今，年轻人开始下场拯救老破小。
一线城市的富豪，也在抢购二线城市的老房子。
历史似乎走到了一个新的轮回。
小结
丘吉尔曾说：不要浪费任何一场危机。
对于善谋者来说，危机就是天赐良机。
上海楼市这轮下跌，有人看到的是哀声一片，
有人看到的是安家上海的机会。
上海这座国际化大都市，正通过老破小市场，为青年群体提供更多可能性。
同时，老破小的热销也让我们看到：刚需市场依然存在巨大的潜力。
当产品定位与支付能力形成匹配时，
即便是楼龄30年以上的老破小，也能释放市场动能。
不过，还是提醒大家，虽然老破小已经进入过去8年来估值的最低谷。
但买老破小仍需谨慎。
因为从保值增值的角度看，“老破小”未来的空间非常有限。
在房子回归居住属性的当下，建议每个买房人都能结合需求，谨慎购房。
千山万水总是情，给个“好看”行不行↓↓
