出品/mall先生
作者/Sakura
近期消费类REITs的强劲走势，让越来越多的资金方开始关注购物中心业态。由于二级市场的流动性相对有限，苦于“买不到”的投资者们，也将目光瞄向了一级市场那批正在冲刺REIT的资产。
而随着新一批REIT项目申报进度的不断推进，广佛市场成为了大家聚焦的重点。
相较于广州的声名显赫，佛山的商业市场恐怕了解的人并不多，本文将对佛山的购物中心市场情况进行简单的梳理，以便大家能对此有个基础认知。
佛山有哪些商业？
佛山共有禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个城区，重点商圈有八个。
在市中心祖庙街道-文华公园-桂城街道千灯湖这片范围内，坐落了佛山的三大核心商圈，即祖庙商圈、季华路商圈以及千灯湖商圈。
由于顺德的主要商圈在大良范围内，距离佛山核心城区远达40+公里，开车最长需要1小时，甚至比佛山去广州的距离还远（高铁仅20分钟左右），因此，顺德的商业几乎可以被视为一个独立板块，我们将不在以下内容当中进行该区域商业的体现和讨论。
佛山商圈分布示意图
从商业布局上来看，佛山市中心的商场密度相当高，热度前50的知名购物中心90%分布在南海区和禅城区——“沿着佛山的城市主干道季华路一路逛去，每个路口都有1个甚至以上的购物中心”，关注这片市场的华南区域从业者也如是说，可见佛山购物中心彼此间的竞争之激烈。
那么在这片土地上，佛山到底有哪些较为知名的购物中心？这些购物中心又属于哪些业内头部或知名企业？我们对此整理了一份名单：
在佛山进行商业布局的头部/知名企业
从上述表格中可以看出，佛山的购物中心发展大致可以分为两个阶段。
第一个阶段里，购物中心属于是住宅开发的伴生产物。从最早的佛山保利MALL（曾用名保利水城）、岭南天地，到千灯湖环宇城以及南海万科广场都是住宅开发的配套产品。
这批全国连锁开发商凭借在当地住宅开发积累的良好口碑及占据的核心区位，也开出了业绩非常优秀的商场。
与当地文化相融的岭南天地 图源：禅城发布
第二个阶段中，一方面是这批老玩家在轻重结合的规模扩张下带来更多新项目，比如轻资产属性的万达桂城广场，中海收购映月湖项目、轻资产东基项目，岭南天地也在不断开出新板块（如去年焕新开业的八图里）等。
中海收购的首个购物中心重资产项目映月湖环宇城
另一方面是新玩家金铂商业的介入。与第一阶段的地产商住宅圈地打法不同，金铂商业非地产商出身，最早是通过超市运营为“入场券”才进入到了商业地产行业。
于去年开业的金铂中心
我们继而又在大众点评热门购物榜单上梳理了上述企业旗下项目的相关信息：
未收录顺德区项目
从商场热度指数来看，金铂集团的佛山金铂中心以98.01的热门指数为独一档；岭南天地和千灯湖环宇城以97以上的数据位居第二档；王府井紫薇港、金沙洲金铂天地与东基·禅西环宇城、南海万科广场紧随其后，以96以上的数据为第三档。
消费者们聚集在金铂中心的打卡热门地“水幕之境”
而在营业额方面，据部分项目已公开的2023年数据，千灯湖环宇城营业额为17亿，岭南天地年营业额超12亿，去年7月正式开业的金铂中心则交出了半年突破7亿的营业额成绩。
整体而言，佛山购物中心市场呈现出高度竞争的局面，尤其盒子商业竞逐白热化。那么从宏观角度来看，佛山市场有哪些特征？
省内对比：次于广深，伯仲东莞
我们先结合最新出炉的2024年广东省GDP数据，将佛山在省内的经济情况做了一个简单的比较。
常住人口为2023年数据
从上表可以看到，一方面，佛山以13,361.9亿元位居全省GDP第三，加上仅次于广州、深圳的人均可支配收入，也表明佛山居民的消费潜力。
春节期间正在观看活动的佛山消费者 图源：南海融媒
但在社零方面，佛山却显得有点“拉胯”。虽然人口仅比东莞少9%，人均GDP也比东莞更高，但社零却比东莞少了足足17%。
根据消费类型来看，其中主要的商品零售差距在家用电器类，东莞在这部分的零售额增长为51.9%，而佛山则是5.5%的增速。
这背后主要是产业结构的差异所带来的影响。
佛山与东莞虽都为制造业重镇，前者更偏重于传统制造业，薪资增长平缓，同时本地人居多，城市整体的人口结构相对老龄化，对家用电器添置的新需求较低。
后者则更偏向于高附加值和高消费驱动的行业，如电子、信息技术等，且年轻化的外来务工人口多，消费需求旺盛——东莞市常住人口达到1,048.53万人，其中外来人口高达775万，占比为73.6%，位列全省外来人口占比第一。
位于佛山市中心区域的岭南天地及周边住宅楼 图源：项目官方
那“看似有钱”的佛山消费者，画像是怎样的呢？这里的消费者更愿意为什么买单？
岭南天地市场部的小伙伴向我们分享了她们的一些观察：本地人整体消费观念较为务实，注重性价比，普遍更愿意为美食买单，尝鲜试新“饕餮一顿”的需求贯穿日常生活。
外地消费者则以微度假旅客及商务客群为主。这批消费人群主要来源于大湾区城市，同时得益于我国过境免签政策，外国游客也在持续增长，他们对广府文化及美食具有一定的兴趣和消费欲望，愿意来打卡佛山这座“岭南文化”发源地。
总的来说，“务实”与“美食”是佛山的消费市场的关键词，这也具有明显的老广特色。
从佛山购物中心的中高端品牌布局数量来看，也可以印证品牌方对于佛山市场的看法。
部分热门项目场内的品牌 数据来源：小红书@阿白
引入了佛山首家CHANEL BEAUTY和DIOR BEAUTY的岭南站NOVA曾经是高化美妆的破局者，但随着王府井紫薇城的开业，百货的零售品牌力优势更胜一筹，因此在高化腕表以及轻奢箱包品牌方面占据了主导地位，许多品牌也可以说在佛山是“只此一家”。
入驻王府井紫薇港的赫莲娜佛山首店 图源：项目官方
相比自家的岭南站，岭南天地更聚焦特色餐饮，表格中的特色连锁餐饮品牌均开设在此，包括在去年年末引入的九十葉、芸山季等佛山餐饮首店。
相较于整个佛山的购物中心数量，高端知名连锁品牌的门店数量并不算多，这也是佛山商业在虹吸夹缝中的生存现状——大多数本地消费者心中的高端消费场所并不在佛山，车程极为方便的广州太古汇，包括深圳、港澳都是他们的更佳选择之一。
我们也和几个重点品牌的拓展聊起了他们对于佛山的看法。
他们坦言，佛山并不在他们拓店的首选清单内。通常大家优先的第一梯队是北上广深，其次是新一线城市及省会，再才是佛山、东莞这类并不偏远的商业二线城市或准二线城市。
以阿嬷手作在广东省内的拓展为例，2020年在深圳万象天地开出了深圳首店，2023年1月在广州太古汇的广州首店开始营业，半年后的8月，佛山首店降临岭南天地。
阿嬷手作佛山首店 图源：小红书@食友青年jimmy
但相比东莞依靠制造业升级与外来人口带动的年轻消费，佛山本地高净值人群的密度，在对高端品牌的吸引力上占优。比如，2023年，CHANEL BEAUTY佛山首店在岭南站入驻，半年后的2024年中才将东莞首店开在了民盈·国贸城。
店铺开业前在千灯湖环宇城开启的香奈儿一号系列巡展 图源：项目官方
而归根结底，与其说它的拓展序列排在广深之后，不如说是祖庙、千灯湖商圈的竞争力排在了天河、罗湖、万象天地等城市标杆商圈和新贵老钱大本营以后。
若是和其它区域级商圈比起来，佛山的吸引力并不低，据了解佛山头部购物中心首层零售业态的净租金（套内面积）普遍为500-900元/平米/月不等。
事实上，佛山头部购物中心的首层租金能够达到甚至超过广州部分区域标杆项目的首层租金。
全国对比：华南的苏州？
而如果放眼全国，佛山的消费市场水准，以及佛山本地购物中心的经营情况，又是怎样一个态势？
我们以同样有购物中心发布REIT的青岛、杭州、成都、长沙为参考城市案例，做个简单对比。
常住人口为2023年数据
总体而言，尽管佛山2024年1.33万亿元的GDP足以稳居全国前20，居民人均可支配收入也排名靠前，但和成都、杭州、长沙等老牌省会城市相比还是有明显差距。
值得关注的是，即使佛山的人均可支配收入要领先于青岛，整体社零水平却不到后者的60%。除了受到广州的虹吸以外，另一个可能性是旅游对消费的带动。
小红书上两座城市相关话题浏览数据差距
据统计，2023年全年，青岛累计接待游客1.3亿人次、旅游收入达1,910亿元，而佛山当年接待游客为5,585.42万人次，旅游总收入为530.34亿元，差距超过千亿元。
我们也通过大众点评的门店数据整理了在这五座城市中，中高端品牌以及常见的餐饮与零售品牌的数量。
佛罗伦萨及奥莱店的奢牌不包含在内
高端品牌的布局从另一个维度验证了市场数据。佛山高端消费上客观存在的向广深港澳“输血”的局面，又反过来压制了本地商业生态的高端化突破。
还有一个比较吃亏的点，在于佛山的地理位置。
像始祖鸟、HELLY HANSEN、KOLON等近几年大热的户外运动品牌，由于北方环境以及消费者更适合户外运动，因此其拓店计划都是由北及南延伸：相近的条件下，维度优势要重于城市消费力，加之上述“广深”的优先级，也就影响了佛山对户外热潮的追赶。
若要更直观地来体现佛山到底在全国中是怎样的水准，可以将佛山与苏州类比。
两座城市距离彼此超强市场的高铁车程情况
这两座城市均是本身经济较强，且位于珠三角/长三角经济强势区域，但由于临近一个超强市场，例如佛山临近广州，苏州靠近上海，从而导致了本地消费外流，影响购物中心在高端化的发展上限——除了老牌的泰华、美罗等百货商场，重奢品牌在苏州近年来始终没有新增布局，就连全苏州人气最火的购物中心苏州中心，也是直到2023年通过引入coach才实现了轻奢品牌的突破。
结语
总而言之，一方面，佛山购物中心市场的核心矛盾在于：本土化偏保守的习惯没有孕育出业绩足够优秀（销售额达到25亿、甚至30亿以上）的购物中心，影响了高端和一线品牌在市场中的布局；而这一部分品类的缺失又导致高端消费人群向广深港澳外溢，造成了“低天花板”的内卷。
但反过来说，优秀的经济发展水准、持续流入的人口结构、文旅、产业均衡的资源禀赋，都让佛山值得拥有更高的商业可能性。
佛山古建筑园林梁园 图源：小红书@糖糖的两颗糖
佛山市场对于众多尚未在此布局的中高端品牌方而言，会是一片值得挖掘的蓝海；再者，今年除去顺德区之外，佛山的增量商业为5座，与广深今年的15+待开业项目相比，新项目开业带来的冲击亦相对温和。
未收录顺德区项目及奥莱小镇
我们也和广佛区域的业内小伙伴进行了交流，当大家来到佛山，有哪些项目值得一逛？
我们获得的最多提名，也与前文的佛山购物中心热度排行榜几乎吻合：佛山的文旅街区标杆岭南天地，品牌级次与人气均优的千灯湖环宇城，以及超大体量的王府井紫薇港、金铂中心。
而如果佛山的购物中心能顺利发行REIT，市场又会对这座城市，以及其中的项目，投射哪些新的关注和观点？我们也会持续跟进。
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作者/Sakura
近期消费类REITs的强劲走势，让越来越多的资金方开始关注购物中心业态。由于二级市场的流动性相对有限，苦于“买不到”的投资者们，也将目光瞄向了一级市场那批正在冲刺REIT的资产。
而随着新一批REIT项目申报进度的不断推进，广佛市场成为了大家聚焦的重点。
相较于广州的声名显赫，佛山的商业市场恐怕了解的人并不多，本文将对佛山的购物中心市场情况进行简单的梳理，以便大家能对此有个基础认知。
佛山有哪些商业？
佛山共有禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区五个城区，重点商圈有八个。
在市中心祖庙街道-文华公园-桂城街道千灯湖这片范围内，坐落了佛山的三大核心商圈，即祖庙商圈、季华路商圈以及千灯湖商圈。
由于顺德的主要商圈在大良范围内，距离佛山核心城区远达40+公里，开车最长需要1小时，甚至比佛山去广州的距离还远（高铁仅20分钟左右），因此，顺德的商业几乎可以被视为一个独立板块，我们将不在以下内容当中进行该区域商业的体现和讨论。
佛山商圈分布示意图
从商业布局上来看，佛山市中心的商场密度相当高，热度前50的知名购物中心90%分布在南海区和禅城区——“沿着佛山的城市主干道季华路一路逛去，每个路口都有1个甚至以上的购物中心”，关注这片市场的华南区域从业者也如是说，可见佛山购物中心彼此间的竞争之激烈。
那么在这片土地上，佛山到底有哪些较为知名的购物中心？这些购物中心又属于哪些业内头部或知名企业？我们对此整理了一份名单：
在佛山进行商业布局的头部/知名企业
从上述表格中可以看出，佛山的购物中心发展大致可以分为两个阶段。
第一个阶段里，购物中心属于是住宅开发的伴生产物。从最早的佛山保利MALL（曾用名保利水城）、岭南天地，到千灯湖环宇城以及南海万科广场都是住宅开发的配套产品。
这批全国连锁开发商凭借在当地住宅开发积累的良好口碑及占据的核心区位，也开出了业绩非常优秀的商场。
与当地文化相融的岭南天地 图源：禅城发布
第二个阶段中，一方面是这批老玩家在轻重结合的规模扩张下带来更多新项目，比如轻资产属性的万达桂城广场，中海收购映月湖项目、轻资产东基项目，岭南天地也在不断开出新板块（如去年焕新开业的八图里）等。
中海收购的首个购物中心重资产项目映月湖环宇城
另一方面是新玩家金铂商业的介入。与第一阶段的地产商住宅圈地打法不同，金铂商业非地产商出身，最早是通过超市运营为“入场券”才进入到了商业地产行业。
于去年开业的金铂中心
我们继而又在大众点评热门购物榜单上梳理了上述企业旗下项目的相关信息：
未收录顺德区项目
从商场热度指数来看，金铂集团的佛山金铂中心以98.01的热门指数为独一档；岭南天地和千灯湖环宇城以97以上的数据位居第二档；王府井紫薇港、金沙洲金铂天地与东基·禅西环宇城、南海万科广场紧随其后，以96以上的数据为第三档。
消费者们聚集在金铂中心的打卡热门地“水幕之境”
而在营业额方面，据部分项目已公开的2023年数据，千灯湖环宇城营业额为17亿，岭南天地年营业额超12亿，去年7月正式开业的金铂中心则交出了半年突破7亿的营业额成绩。
整体而言，佛山购物中心市场呈现出高度竞争的局面，尤其盒子商业竞逐白热化。那么从宏观角度来看，佛山市场有哪些特征？
省内对比：次于广深，伯仲东莞
我们先结合最新出炉的2024年广东省GDP数据，将佛山在省内的经济情况做了一个简单的比较。
常住人口为2023年数据
从上表可以看到，一方面，佛山以13,361.9亿元位居全省GDP第三，加上仅次于广州、深圳的人均可支配收入，也表明佛山居民的消费潜力。
春节期间正在观看活动的佛山消费者 图源：南海融媒
但在社零方面，佛山却显得有点“拉胯”。虽然人口仅比东莞少9%，人均GDP也比东莞更高，但社零却比东莞少了足足17%。
根据消费类型来看，其中主要的商品零售差距在家用电器类，东莞在这部分的零售额增长为51.9%，而佛山则是5.5%的增速。
这背后主要是产业结构的差异所带来的影响。
佛山与东莞虽都为制造业重镇，前者更偏重于传统制造业，薪资增长平缓，同时本地人居多，城市整体的人口结构相对老龄化，对家用电器添置的新需求较低。
后者则更偏向于高附加值和高消费驱动的行业，如电子、信息技术等，且年轻化的外来务工人口多，消费需求旺盛——东莞市常住人口达到1,048.53万人，其中外来人口高达775万，占比为73.6%，位列全省外来人口占比第一。
位于佛山市中心区域的岭南天地及周边住宅楼 图源：项目官方
那“看似有钱”的佛山消费者，画像是怎样的呢？这里的消费者更愿意为什么买单？
岭南天地市场部的小伙伴向我们分享了她们的一些观察：本地人整体消费观念较为务实，注重性价比，普遍更愿意为美食买单，尝鲜试新“饕餮一顿”的需求贯穿日常生活。
外地消费者则以微度假旅客及商务客群为主。这批消费人群主要来源于大湾区城市，同时得益于我国过境免签政策，外国游客也在持续增长，他们对广府文化及美食具有一定的兴趣和消费欲望，愿意来打卡佛山这座“岭南文化”发源地。
总的来说，“务实”与“美食”是佛山的消费市场的关键词，这也具有明显的老广特色。
从佛山购物中心的中高端品牌布局数量来看，也可以印证品牌方对于佛山市场的看法。
部分热门项目场内的品牌 数据来源：小红书@阿白
引入了佛山首家CHANEL BEAUTY和DIOR BEAUTY的岭南站NOVA曾经是高化美妆的破局者，但随着王府井紫薇城的开业，百货的零售品牌力优势更胜一筹，因此在高化腕表以及轻奢箱包品牌方面占据了主导地位，许多品牌也可以说在佛山是“只此一家”。
入驻王府井紫薇港的赫莲娜佛山首店 图源：项目官方
相比自家的岭南站，岭南天地更聚焦特色餐饮，表格中的特色连锁餐饮品牌均开设在此，包括在去年年末引入的九十葉、芸山季等佛山餐饮首店。
相较于整个佛山的购物中心数量，高端知名连锁品牌的门店数量并不算多，这也是佛山商业在虹吸夹缝中的生存现状——大多数本地消费者心中的高端消费场所并不在佛山，车程极为方便的广州太古汇，包括深圳、港澳都是他们的更佳选择之一。
我们也和几个重点品牌的拓展聊起了他们对于佛山的看法。
他们坦言，佛山并不在他们拓店的首选清单内。通常大家优先的第一梯队是北上广深，其次是新一线城市及省会，再才是佛山、东莞这类并不偏远的商业二线城市或准二线城市。
以阿嬷手作在广东省内的拓展为例，2020年在深圳万象天地开出了深圳首店，2023年1月在广州太古汇的广州首店开始营业，半年后的8月，佛山首店降临岭南天地。
阿嬷手作佛山首店 图源：小红书@食友青年jimmy
但相比东莞依靠制造业升级与外来人口带动的年轻消费，佛山本地高净值人群的密度，在对高端品牌的吸引力上占优。比如，2023年，CHANEL BEAUTY佛山首店在岭南站入驻，半年后的2024年中才将东莞首店开在了民盈·国贸城。
店铺开业前在千灯湖环宇城开启的香奈儿一号系列巡展 图源：项目官方
而归根结底，与其说它的拓展序列排在广深之后，不如说是祖庙、千灯湖商圈的竞争力排在了天河、罗湖、万象天地等城市标杆商圈和新贵老钱大本营以后。
若是和其它区域级商圈比起来，佛山的吸引力并不低，据了解佛山头部购物中心首层零售业态的净租金（套内面积）普遍为500-900元/平米/月不等。
事实上，佛山头部购物中心的首层租金能够达到甚至超过广州部分区域标杆项目的首层租金。
全国对比：华南的苏州？
而如果放眼全国，佛山的消费市场水准，以及佛山本地购物中心的经营情况，又是怎样一个态势？
我们以同样有购物中心发布REIT的青岛、杭州、成都、长沙为参考城市案例，做个简单对比。
常住人口为2023年数据
总体而言，尽管佛山2024年1.33万亿元的GDP足以稳居全国前20，居民人均可支配收入也排名靠前，但和成都、杭州、长沙等老牌省会城市相比还是有明显差距。
值得关注的是，即使佛山的人均可支配收入要领先于青岛，整体社零水平却不到后者的60%。除了受到广州的虹吸以外，另一个可能性是旅游对消费的带动。
小红书上两座城市相关话题浏览数据差距
据统计，2023年全年，青岛累计接待游客1.3亿人次、旅游收入达1,910亿元，而佛山当年接待游客为5,585.42万人次，旅游总收入为530.34亿元，差距超过千亿元。
我们也通过大众点评的门店数据整理了在这五座城市中，中高端品牌以及常见的餐饮与零售品牌的数量。
佛罗伦萨及奥莱店的奢牌不包含在内
高端品牌的布局从另一个维度验证了市场数据。佛山高端消费上客观存在的向广深港澳“输血”的局面，又反过来压制了本地商业生态的高端化突破。
还有一个比较吃亏的点，在于佛山的地理位置。
像始祖鸟、HELLY HANSEN、KOLON等近几年大热的户外运动品牌，由于北方环境以及消费者更适合户外运动，因此其拓店计划都是由北及南延伸：相近的条件下，维度优势要重于城市消费力，加之上述“广深”的优先级，也就影响了佛山对户外热潮的追赶。
若要更直观地来体现佛山到底在全国中是怎样的水准，可以将佛山与苏州类比。
两座城市距离彼此超强市场的高铁车程情况
这两座城市均是本身经济较强，且位于珠三角/长三角经济强势区域，但由于临近一个超强市场，例如佛山临近广州，苏州靠近上海，从而导致了本地消费外流，影响购物中心在高端化的发展上限——除了老牌的泰华、美罗等百货商场，重奢品牌在苏州近年来始终没有新增布局，就连全苏州人气最火的购物中心苏州中心，也是直到2023年通过引入coach才实现了轻奢品牌的突破。
结语
总而言之，一方面，佛山购物中心市场的核心矛盾在于：本土化偏保守的习惯没有孕育出业绩足够优秀（销售额达到25亿、甚至30亿以上）的购物中心，影响了高端和一线品牌在市场中的布局；而这一部分品类的缺失又导致高端消费人群向广深港澳外溢，造成了“低天花板”的内卷。
但反过来说，优秀的经济发展水准、持续流入的人口结构、文旅、产业均衡的资源禀赋，都让佛山值得拥有更高的商业可能性。
佛山古建筑园林梁园 图源：小红书@糖糖的两颗糖
佛山市场对于众多尚未在此布局的中高端品牌方而言，会是一片值得挖掘的蓝海；再者，今年除去顺德区之外，佛山的增量商业为5座，与广深今年的15+待开业项目相比，新项目开业带来的冲击亦相对温和。
未收录顺德区项目及奥莱小镇
我们也和广佛区域的业内小伙伴进行了交流，当大家来到佛山，有哪些项目值得一逛？
我们获得的最多提名，也与前文的佛山购物中心热度排行榜几乎吻合：佛山的文旅街区标杆岭南天地，品牌级次与人气均优的千灯湖环宇城，以及超大体量的王府井紫薇港、金铂中心。
而如果佛山的购物中心能顺利发行REIT，市场又会对这座城市，以及其中的项目，投射哪些新的关注和观点？我们也会持续跟进。
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接连关店，永旺旗下美思佰乐或撤出佛山？
佛山禅城山姆会员商店动工，预计2026年开业
一城两家山姆，佛山能容得下吗？
佛山首个保利“时光系”商业项目落户丹灶
金铂商业新产品线亮相佛山，冲入被挤爆的季华路商圈
佛山宝龙城失约 停工、规划调整里的三年流转史
希慎的翻身仗 铜锣湾利园升级踏入收成期
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