出品/新商业之家
2025年上海商业市场的内卷态势仍在延续。据不完全统计，今年上海新开及调改项目超过50个，总规模近400万方。大量新项目陆续入市，在供应过剩、同质化竞争加剧的背景下，不同项目的市场前景将会呈现显著分化。
在这片内卷加剧的红海中，哪些项目将面临巨大压力？哪些又有望脱颖而出？
压力之下，精准定位与创新运营或将成为关键。结合现有商业环境，同质化项目在过剩竞争中持续承压，2024年的部分新商业已经显露出这种趋势，尤其是部分区域性饱和项目、缺乏特色的小体量商业体或将面临更大压力。
新商业之家也在今年筹开的诸多项目之中，梳理了有望脱颖而出、值得重点关注的项目。
头部企业主导的旗舰级综合体
头部聚集效应明显加剧，例如ITC Maison、陆悦天地、前湾印象城MEGA等央企、国企、港资的头部商管企业的品牌资源和运营能力依然是新开商业的“护城河”。
陆悦天地
张江科学城16万方新商业
由陆家嘴商业开发的陆悦天地坐落于张江科学城核心区域，总建筑面积约16.6万㎡，包含集中式商业、街区商业、独栋商业等多元建筑形态。项目立面设计采用的龙鳞状拼接的幻彩板及玻璃幕墙和裸眼3D屏幕带来强视觉冲击感，室内特别打造了“探索空间”活动空间、拱形结构的“时空廊桥”、跨三层挑空的“云所社区”、带有弧形LED装置的“金星中庭”等特色区域。
项目商业部分共规划了超400家店铺，以“运动+”“宠物+”“青少年成长+”生活方式，打造了“青少年成长中心”“萌宠乐园”“水星能量场”“木星超食空”等特色主题空间和业态组合。目前，项目火星部分已率先亮相，完整体预计于2025年下半年开放。
鑫耀·光环Live 二期
年轻·智造·玩新场
鑫耀·光环Live，是由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同组建的鑫耀中城大型综合体内的商业体。
项目二期以“年轻·智造·玩新场”定位，计划将于2025年第二季度开业，是一座商业建筑面积10.5万平方米的生活综合体，含地下地上商业及街区式商业。
二期项目精心打造了三大特色中心——专业运动中心、复合文娱中心、玩新生活中心。其中“专业运动中心”，将与久事体育携手共创徐汇西最高规格国标级专业体育场馆；“复合文娱中心”则是由国际建筑大师隈研吾大师亲自操刀设计，具有强烈标志性特色的地标剧场，以及携手寰时影院，智造行业最高技术规格CINITY影院系统、特色影厅；“玩新生活中心”不仅是差异化特色业态组合的创新消费体验，更是2万平方米户外绿地空间与场景运用的玩新户外空间。
前湾印象城MEGA
国际化社交度假漫游湾
上海前湾印象城MEGA，印力于上海西虹桥片区的首个MEGA产品。项目作为国家级规划前湾商务区的核心商业体，身处具有深厚历史积淀的成熟中产别墅社区华漕核心地块，是上海西部区域在建的最具综合效应的全业态超大规模购物中心。
上海前湾印象城MEGA以 “国际化社交度假漫游湾”为定位，聚焦品质家庭和年轻客群，以迭代性区域首店和创新概念店、最全户外及Lifestyle品牌矩阵、高饱和式餐饮业态、穿透性社交场景体验为引擎，构建自然生态与国际生活交融的「社交度假消费」型MEGA产品。
区域综合体规划总体量达40万平方米，包含：26万方的前湾印象城MEGA（停车位：2000+）、已开业的4.8万方Costco中国首店及11万方5A写字楼鸿桥国际商务中心。三者组成的超级综合体将合力共生，提升前湾区域消费能级，促进上海国际化商业生长。
ITC MAISION
新鸿基顶配奢场逐步入市
总投资近334亿元，新鸿基开发打造的的ITC MAISION超级综合体项目预计将在2025年起分阶段开业。项目坐拥1、9、11三条轨交，不仅规划了370米浦西第三高地标建筑、超37万平方米超甲级写字楼、18万平方米高端住宅、一座六星级酒店等多元业态，还有体量高达27.9万平方米的巨型购物中心。
购物中心部分为地上5层地下6层设计，外观和室内设计均由国际著名建筑公司Lead 8担任，不仅有独一无二的户外绿化休闲空间，还有中央时尚生活大道、行人有盖天桥等。
除了超乎想象的齐全业态，项目也引入了划时代级别的娱乐体验配套，包括IMAX影院、奥林匹克标准溜冰场、空中歌剧院、现代艺术文化街等，未来将重塑整个徐家汇的城市风貌。
上海华润中心
超180米天际线塑造城市新地标
上海华润中心，东临兴业太古汇、西邻张园，总建面约13万方，地下4层，地上塔楼38层，建筑高度约180米，是兼具办公、商业、文化等多种高端业态一体的超高层项目。根据规划，该项目北部引入了一个城市步行广场，在张园里弄的东侧建立了主要的入口节点，从而将历史遗址与主要道路和地铁线路无缝连接，串联起新旧元素的微妙平衡。其首层及1-2层为商业，办公大堂抬升在3层，在16米的高度俯瞰张园历史建筑群。
太平洋新天地
上海最大6500平超维度全景天幕
太平洋新天地总体量约 39 万平方米、由三座甲级办公楼和 Xintiandi Galleria 商业体组成。延续新天地街区原有肌理的基础上，项目进一步扩大建筑尺度，主轴东台路及 Xintiandi Galleria 顶部由上海最大的6500平超维度全景天幕覆盖，打造 24 小时全天候多元活力中心。
以“在地新生”为理念，东台路步行街将在复兴古玩花卉市集的基础上焕活全新文化与社交体验；经平移保留的历史建筑章太炎故居、喇格纳小学，连同 4000 平米文化艺术多功能交流空间，呈现兼具在地质感和国际视野的文化艺术内容。
项目预计在今年入市，并与已建成的新天地区域形成互补与联动，呈现一个兼具商务商业、品质生活、人文社交、绿色健康可持续发展的世界级复合功能都心区。
文、旅、产、研等多元融合的主题化商业
在文旅融合和“入境旅游第一站”的势能下，具有文旅属性的主题化商业项目拥有传播资源和客流优势，有潜力转化为商业势能，例如金山的爱琴海·缤纷里、A.F.A等都具有突围潜力。
同样，产城融合趋势下的商业项目也享有特定主题的产业红利，有机会结合运营特色，脱颖而出。
漕河泾M＋
北杨人工智能小镇的产城融合商业
北杨人工智能小镇朱梅路TOD漕河泾M+作为华之门继2024年西岸梦中心后第二子，坐落于具有全球影响力的人工智能产业集聚区、人工智能全域应用示范区、国际化智能产城融合区。
“漕河泾M+”商业项目集中分布于徐汇华泾北杨人工智能小镇。作为链接办公园区、生活社区、商业街区的重要支点，M+以“科学家社区Hyperlink”的定位，让科创产研转化为“数字智能、快乐联接”，集中服务于北杨人工智能小镇且链接周边居民，共同构筑一个智慧、乐享、活力、共创的社区空间。
上海A.F.A
魔都全新艺术商业项目
上海A.F.A秉持“Art for life, Art for all”的理念，将打造一个集生活购物、商务办公、艺文活动及绿色公园于一体的“艺享之城”。项目主要由ROJO艺文空间、A.F.A购物中心、A.F.A办公楼、THE PARK艺术生活公园四大部分组成。
A.F.A购物中心的建筑面积约5万平方米，以创造精致有趣、惬意松弛的高品质“艺术生活”方式为定位，目标引入山系生活、极限户外等爱好型（Hobbies）零售以及精致杂货、艺术书店、餐饮、咖啡、酒吧等多元化业态组合。
爱琴海·缤纷里
全国首个国际IP乐高乐园旗舰商业
爱琴海·缤纷里地处上海乐高乐园度假区核心区域，占地约7.4万㎡。项目紧扣“亲子家庭+新青年”的主力客群，突出“乐园化运营、商业中心和休闲度假”三重功能，推动百万级年客流量有效转化。
项目用文旅思维打造空间体验，开发了全新“街区即景区”双景点运营模式，不仅将承接乐高乐园闭园后的多维延时体验，更能提供丰富时尚的生活方式新体验。与乐高乐园两者实现1+1>2，打造兼顾多元业态的一站式家庭出游目的地。
在业态规划上，爱琴海·缤纷里融合了半开放式盒子、中心广场及主题街区的建筑设计，规划乐享野趣生活、文化生态生活、缤纷欢聚生活三大特色区域，并结合乐园与金山在地元素，打造特色店型，构建全新消费场景。
同时，爱琴海·缤纷里引进100+首进品牌及多个创新业态组合，打造零售、体验、娱乐、宠物业态的全国首创店型和互动内容、专注于文化内容、生活方式、IP旗舰、艺术策展、时尚潮流等互动体验业态、引进全球旗舰美食，充分展现野趣生活的缤纷色彩。
填补区域消费空白
2025年，浦东唐镇、普陀桃浦等长期缺乏商业配套的区域将迎来消费补足，介于区域的消费能力，商业项目或将呈现较高的完成度。此外，闵行莘庄和嘉定江桥等区域也将有旗舰级商业焕新或新开品牌商业，开启一轮商业能级提升。
浦发唐城印象天地
城市中心生态社交生活场
浦发唐城印象天地，以地铁为枢纽HUB，精心打造一个城市中心生态社交生活场，从“家庭"和“社交"双重维度出发，锱定城市核心片区住户社交生活需求，打造一个交汇“城市感、生长力、烟火气"于一体的15分钟开放式能量社交生活圈，成为以生活方式为导向的新一代品质社区商业。
浦发唐镇印象汇
浦发印力共造唐镇区域高品质商业
上海浦发唐镇印象汇将自然与活力相融合，用建筑激活社区商业价值，将共享社区融入商业空间。为年轻人提供了一个城市多元的活力绿洲，在这里他们可以向往自然探索绿意生活，感受到轻逸舒适的生活态度，找回内心的向往。
TOP金光汇
普陀桃浦最大体量商业体
TOP金光汇坐落于轨交15号线祁安路站上盖，由普陀区城投公司开发，整体设计理念为“区域功能综合体概念”，集地铁上盖商业、社区文化培训、租赁住宅于一身，旨在打造一处具有归属感、舒适感和治愈感的未来生活欢乐空间。
项目商业面积约3.5万方，共六层，包括地下二层和地上四层，其中地下二层与地铁15号线祁安路站通道直接相连，涵盖了生活购物、娱乐休闲、餐饮美食、健身运动、儿童培训及游乐等多重业态，提供无缝衔接的购物体验。
上海仲盛世界商城
14年老牌巨无霸商城焕新
位于闵行区的上海仲盛世界商城作为已开业14年的老牌巨无霸商场以“都市绿洲，立体公园”为定位开启焕新升级。
除定位的时代性焕新外，项目的硬件设施和商户品牌也将同步进行调整和升级。通过打开封闭空间，打造开放式的都市立体公园；连接公园，聚集休闲生活方式，品牌方面也将切入更为细分消费的需求，打造更符合当下流行趋势的品牌矩阵。
龙湖欢肆江桥
龙湖全新商业产品线
位于江桥北虹桥核心地段的龙湖欢肆江桥，是嘉定全新双轨交TOD商业体。「欢肆」作为龙湖在2023年8月才宣布开发的全新商业产品线，主打以品质公寓+活力街区混合空间的运营模式，为“Z时代”年轻人，提供集聚温暖居所、丰富美食、多元体验及同好圈层的城市资源聚落。
FFC滨江·新里
徐汇滨江未来精致生活方式范本
FFC 滨江·新里为徐汇滨江复星中心核心商业部分，位于上海黄金水岸，背靠4000亿产业集群，是由复星携手国际知名建筑师事务所——KPF打造的约22万方徐汇滨江地标综合体。
该项目定位为西岸精致生活方式中心，案名FFC释意为“Forever Forward ,New Lifestyle Choices. 自在由新”，表达永远向新，自在随心的生活态度，将以艺术，自然，共生为商业核心价值，提供西岸未来精致生活方式的范本。
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出品/新商业之家
2025年上海商业市场的内卷态势仍在延续。据不完全统计，今年上海新开及调改项目超过50个，总规模近400万方。大量新项目陆续入市，在供应过剩、同质化竞争加剧的背景下，不同项目的市场前景将会呈现显著分化。
在这片内卷加剧的红海中，哪些项目将面临巨大压力？哪些又有望脱颖而出？
压力之下，精准定位与创新运营或将成为关键。结合现有商业环境，同质化项目在过剩竞争中持续承压，2024年的部分新商业已经显露出这种趋势，尤其是部分区域性饱和项目、缺乏特色的小体量商业体或将面临更大压力。
新商业之家也在今年筹开的诸多项目之中，梳理了有望脱颖而出、值得重点关注的项目。
头部企业主导的旗舰级综合体
头部聚集效应明显加剧，例如ITC Maison、陆悦天地、前湾印象城MEGA等央企、国企、港资的头部商管企业的品牌资源和运营能力依然是新开商业的“护城河”。
陆悦天地
张江科学城16万方新商业
由陆家嘴商业开发的陆悦天地坐落于张江科学城核心区域，总建筑面积约16.6万㎡，包含集中式商业、街区商业、独栋商业等多元建筑形态。项目立面设计采用的龙鳞状拼接的幻彩板及玻璃幕墙和裸眼3D屏幕带来强视觉冲击感，室内特别打造了“探索空间”活动空间、拱形结构的“时空廊桥”、跨三层挑空的“云所社区”、带有弧形LED装置的“金星中庭”等特色区域。
项目商业部分共规划了超400家店铺，以“运动+”“宠物+”“青少年成长+”生活方式，打造了“青少年成长中心”“萌宠乐园”“水星能量场”“木星超食空”等特色主题空间和业态组合。目前，项目火星部分已率先亮相，完整体预计于2025年下半年开放。
鑫耀·光环Live 二期
年轻·智造·玩新场
鑫耀·光环Live，是由华鑫置业、上海万科、香港置地、徐汇城投共同组建的鑫耀中城大型综合体内的商业体。
项目二期以“年轻·智造·玩新场”定位，计划将于2025年第二季度开业，是一座商业建筑面积10.5万平方米的生活综合体，含地下地上商业及街区式商业。
二期项目精心打造了三大特色中心——专业运动中心、复合文娱中心、玩新生活中心。其中“专业运动中心”，将与久事体育携手共创徐汇西最高规格国标级专业体育场馆；“复合文娱中心”则是由国际建筑大师隈研吾大师亲自操刀设计，具有强烈标志性特色的地标剧场，以及携手寰时影院，智造行业最高技术规格CINITY影院系统、特色影厅；“玩新生活中心”不仅是差异化特色业态组合的创新消费体验，更是2万平方米户外绿地空间与场景运用的玩新户外空间。
前湾印象城MEGA
国际化社交度假漫游湾
上海前湾印象城MEGA，印力于上海西虹桥片区的首个MEGA产品。项目作为国家级规划前湾商务区的核心商业体，身处具有深厚历史积淀的成熟中产别墅社区华漕核心地块，是上海西部区域在建的最具综合效应的全业态超大规模购物中心。
上海前湾印象城MEGA以 “国际化社交度假漫游湾”为定位，聚焦品质家庭和年轻客群，以迭代性区域首店和创新概念店、最全户外及Lifestyle品牌矩阵、高饱和式餐饮业态、穿透性社交场景体验为引擎，构建自然生态与国际生活交融的「社交度假消费」型MEGA产品。
区域综合体规划总体量达40万平方米，包含：26万方的前湾印象城MEGA（停车位：2000+）、已开业的4.8万方Costco中国首店及11万方5A写字楼鸿桥国际商务中心。三者组成的超级综合体将合力共生，提升前湾区域消费能级，促进上海国际化商业生长。
ITC MAISION
新鸿基顶配奢场逐步入市
总投资近334亿元，新鸿基开发打造的的ITC MAISION超级综合体项目预计将在2025年起分阶段开业。项目坐拥1、9、11三条轨交，不仅规划了370米浦西第三高地标建筑、超37万平方米超甲级写字楼、18万平方米高端住宅、一座六星级酒店等多元业态，还有体量高达27.9万平方米的巨型购物中心。
购物中心部分为地上5层地下6层设计，外观和室内设计均由国际著名建筑公司Lead 8担任，不仅有独一无二的户外绿化休闲空间，还有中央时尚生活大道、行人有盖天桥等。
除了超乎想象的齐全业态，项目也引入了划时代级别的娱乐体验配套，包括IMAX影院、奥林匹克标准溜冰场、空中歌剧院、现代艺术文化街等，未来将重塑整个徐家汇的城市风貌。
上海华润中心
超180米天际线塑造城市新地标
上海华润中心，东临兴业太古汇、西邻张园，总建面约13万方，地下4层，地上塔楼38层，建筑高度约180米，是兼具办公、商业、文化等多种高端业态一体的超高层项目。根据规划，该项目北部引入了一个城市步行广场，在张园里弄的东侧建立了主要的入口节点，从而将历史遗址与主要道路和地铁线路无缝连接，串联起新旧元素的微妙平衡。其首层及1-2层为商业，办公大堂抬升在3层，在16米的高度俯瞰张园历史建筑群。
太平洋新天地
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太平洋新天地总体量约 39 万平方米、由三座甲级办公楼和 Xintiandi Galleria 商业体组成。延续新天地街区原有肌理的基础上，项目进一步扩大建筑尺度，主轴东台路及 Xintiandi Galleria 顶部由上海最大的6500平超维度全景天幕覆盖，打造 24 小时全天候多元活力中心。
以“在地新生”为理念，东台路步行街将在复兴古玩花卉市集的基础上焕活全新文化与社交体验；经平移保留的历史建筑章太炎故居、喇格纳小学，连同 4000 平米文化艺术多功能交流空间，呈现兼具在地质感和国际视野的文化艺术内容。
项目预计在今年入市，并与已建成的新天地区域形成互补与联动，呈现一个兼具商务商业、品质生活、人文社交、绿色健康可持续发展的世界级复合功能都心区。
文、旅、产、研等多元融合的主题化商业
在文旅融合和“入境旅游第一站”的势能下，具有文旅属性的主题化商业项目拥有传播资源和客流优势，有潜力转化为商业势能，例如金山的爱琴海·缤纷里、A.F.A等都具有突围潜力。
同样，产城融合趋势下的商业项目也享有特定主题的产业红利，有机会结合运营特色，脱颖而出。
漕河泾M＋
北杨人工智能小镇的产城融合商业
北杨人工智能小镇朱梅路TOD漕河泾M+作为华之门继2024年西岸梦中心后第二子，坐落于具有全球影响力的人工智能产业集聚区、人工智能全域应用示范区、国际化智能产城融合区。
“漕河泾M+”商业项目集中分布于徐汇华泾北杨人工智能小镇。作为链接办公园区、生活社区、商业街区的重要支点，M+以“科学家社区Hyperlink”的定位，让科创产研转化为“数字智能、快乐联接”，集中服务于北杨人工智能小镇且链接周边居民，共同构筑一个智慧、乐享、活力、共创的社区空间。
上海A.F.A
魔都全新艺术商业项目
上海A.F.A秉持“Art for life, Art for all”的理念，将打造一个集生活购物、商务办公、艺文活动及绿色公园于一体的“艺享之城”。项目主要由ROJO艺文空间、A.F.A购物中心、A.F.A办公楼、THE PARK艺术生活公园四大部分组成。
A.F.A购物中心的建筑面积约5万平方米，以创造精致有趣、惬意松弛的高品质“艺术生活”方式为定位，目标引入山系生活、极限户外等爱好型（Hobbies）零售以及精致杂货、艺术书店、餐饮、咖啡、酒吧等多元化业态组合。
爱琴海·缤纷里
全国首个国际IP乐高乐园旗舰商业
爱琴海·缤纷里地处上海乐高乐园度假区核心区域，占地约7.4万㎡。项目紧扣“亲子家庭+新青年”的主力客群，突出“乐园化运营、商业中心和休闲度假”三重功能，推动百万级年客流量有效转化。
项目用文旅思维打造空间体验，开发了全新“街区即景区”双景点运营模式，不仅将承接乐高乐园闭园后的多维延时体验，更能提供丰富时尚的生活方式新体验。与乐高乐园两者实现1+1>2，打造兼顾多元业态的一站式家庭出游目的地。
在业态规划上，爱琴海·缤纷里融合了半开放式盒子、中心广场及主题街区的建筑设计，规划乐享野趣生活、文化生态生活、缤纷欢聚生活三大特色区域，并结合乐园与金山在地元素，打造特色店型，构建全新消费场景。
同时，爱琴海·缤纷里引进100+首进品牌及多个创新业态组合，打造零售、体验、娱乐、宠物业态的全国首创店型和互动内容、专注于文化内容、生活方式、IP旗舰、艺术策展、时尚潮流等互动体验业态、引进全球旗舰美食，充分展现野趣生活的缤纷色彩。
填补区域消费空白
2025年，浦东唐镇、普陀桃浦等长期缺乏商业配套的区域将迎来消费补足，介于区域的消费能力，商业项目或将呈现较高的完成度。此外，闵行莘庄和嘉定江桥等区域也将有旗舰级商业焕新或新开品牌商业，开启一轮商业能级提升。
浦发唐城印象天地
城市中心生态社交生活场
浦发唐城印象天地，以地铁为枢纽HUB，精心打造一个城市中心生态社交生活场，从“家庭"和“社交"双重维度出发，锱定城市核心片区住户社交生活需求，打造一个交汇“城市感、生长力、烟火气"于一体的15分钟开放式能量社交生活圈，成为以生活方式为导向的新一代品质社区商业。
浦发唐镇印象汇
浦发印力共造唐镇区域高品质商业
上海浦发唐镇印象汇将自然与活力相融合，用建筑激活社区商业价值，将共享社区融入商业空间。为年轻人提供了一个城市多元的活力绿洲，在这里他们可以向往自然探索绿意生活，感受到轻逸舒适的生活态度，找回内心的向往。
TOP金光汇
普陀桃浦最大体量商业体
TOP金光汇坐落于轨交15号线祁安路站上盖，由普陀区城投公司开发，整体设计理念为“区域功能综合体概念”，集地铁上盖商业、社区文化培训、租赁住宅于一身，旨在打造一处具有归属感、舒适感和治愈感的未来生活欢乐空间。
项目商业面积约3.5万方，共六层，包括地下二层和地上四层，其中地下二层与地铁15号线祁安路站通道直接相连，涵盖了生活购物、娱乐休闲、餐饮美食、健身运动、儿童培训及游乐等多重业态，提供无缝衔接的购物体验。
上海仲盛世界商城
14年老牌巨无霸商城焕新
位于闵行区的上海仲盛世界商城作为已开业14年的老牌巨无霸商场以“都市绿洲，立体公园”为定位开启焕新升级。
除定位的时代性焕新外，项目的硬件设施和商户品牌也将同步进行调整和升级。通过打开封闭空间，打造开放式的都市立体公园；连接公园，聚集休闲生活方式，品牌方面也将切入更为细分消费的需求，打造更符合当下流行趋势的品牌矩阵。
龙湖欢肆江桥
龙湖全新商业产品线
位于江桥北虹桥核心地段的龙湖欢肆江桥，是嘉定全新双轨交TOD商业体。「欢肆」作为龙湖在2023年8月才宣布开发的全新商业产品线，主打以品质公寓+活力街区混合空间的运营模式，为“Z时代”年轻人，提供集聚温暖居所、丰富美食、多元体验及同好圈层的城市资源聚落。
FFC滨江·新里
徐汇滨江未来精致生活方式范本
FFC 滨江·新里为徐汇滨江复星中心核心商业部分，位于上海黄金水岸，背靠4000亿产业集群，是由复星携手国际知名建筑师事务所——KPF打造的约22万方徐汇滨江地标综合体。
该项目定位为西岸精致生活方式中心，案名FFC释意为“Forever Forward ,New Lifestyle Choices. 自在由新”，表达永远向新，自在随心的生活态度，将以艺术，自然，共生为商业核心价值，提供西岸未来精致生活方式的范本。
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烂尾20年与二次出售...上海这两大商业还有救吗？
上海商务委：上海购物中心6月1日起全面恢复线下营业
上海“五五购物节”来袭 各大商场有什么招数？
上海浦东33个购物中心2018年销售184.39亿元
2018上海购物中心圣诞美陈图报第一辑
盘点7月上海购物中心快闪店 你最pick哪一家？
希慎的翻身仗 铜锣湾利园升级踏入收成期
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