今年以来，公募REITs二级市场火热，中证REITs全收益指数持续上涨，部分REITs产品短期涨幅超20%，甚至因涨幅过高触发临时停牌。在此情况下，公募REITs二级市场价格普遍有较高的溢价，为此基金管理人密集发布提示公告，提醒投资者关注潜在风险。

Choice数据显示，1月20日至2月11日，中证REITs全收益指数实现十一连涨，累计涨幅达6.52%。从产品表现来看，截至2月13日，多只REITs今年以来涨幅超过20%。其中，嘉实物美消费REIT涨幅超30%。

火热的行情使多只REITs触发监管规定，发布风险提示公告，并临时停牌。据上交所和深交所发布的相关业务指引，基础设施基金（REITs）最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%或者当日涨跌幅超过5%的，基金管理人应当于次一交易日，按规定披露交易情况提示公告，但上市首日除外；非上市首日涨跌幅达到10%，或连续3个交易日收盘价格涨跌幅累计达到10%，应于次一交易日开盘起至10:30期间停牌1小时。

据统计，截至2月13日，今年以来已有16只REITs产品发布相关风险提示公告18次。2月12日，华夏深国际REIT公告称，2月11日，基金在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，后复权价格较2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将从2月12日深圳证券交易所开市起停牌1小时。

华泰南京建邺REIT公告称，基金于2月5日在二级市场的收盘价为3.349元，较2024年12月30日收盘价涨幅达到20.42%。公告提醒，二级市场交易价格受多种因素影响，投资者应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

此外，随着二级市场价格不断上涨，公募REITs普遍有较高的溢价。Choice数据显示，截至2月12日，嘉实物美消费REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT溢价率已超50%。在已上市的60只REITs产品中，有33只产品溢价率超20%，只有7只产品折价。

“不能忽视公募REITs二级市场火爆背后潜藏的风险。”某券商分析人士表示，REITs的投资集中度较高，收益在很大程度上依赖于一个或者少数几个基础设施项目的运营，如果这些项目出现经营不善、市场替代、政策变动等不利情况，会导致REITs收益下降。此外，REITs在二级市场的交易价格可能会受到市场流动性、极端事件、负面舆情等因素的影响而出现波动，投资者在买卖REITs时要注意价格风险。

公募REITs二级市场交易价格的持续上涨还会降低投资者实际的净现金流分派率。仍以华泰南京建邺REIT为例，其于2024年12月3日上市，根据招募说明书，该基金2024年11月1日至12月31日预测可供分配金额约为873.12万元，2025年度预测可供分配金额约为5297.61万元。基于上述预测数据，如投资人在首发时以2.556元买入，该投资者2024年度经年化的净现金流分派率预测值为5.12%；若投资人在2025年2月5日通过二级市场以当天收盘价3.349元买入，则该投资者2025年度净现金流分派率预测值降至3.95%。

（文章来源：上海证券报）

今年以来，公募REITs二级市场火热，中证REITs全收益指数持续上涨，部分REITs产品短期涨幅超20%，甚至因涨幅过高触发临时停牌。在此情况下，公募REITs二级市场价格普遍有较高的溢价，为此基金管理人密集发布提示公告，提醒投资者关注潜在风险。

Choice数据显示，1月20日至2月11日，中证REITs全收益指数实现十一连涨，累计涨幅达6.52%。从产品表现来看，截至2月13日，多只REITs今年以来涨幅超过20%。其中，嘉实物美消费REIT涨幅超30%。

火热的行情使多只REITs触发监管规定，发布风险提示公告，并临时停牌。据上交所和深交所发布的相关业务指引，基础设施基金（REITs）最近20个交易日收盘价累计涨跌幅超过20%或者当日涨跌幅超过5%的，基金管理人应当于次一交易日，按规定披露交易情况提示公告，但上市首日除外；非上市首日涨跌幅达到10%，或连续3个交易日收盘价格涨跌幅累计达到10%，应于次一交易日开盘起至10:30期间停牌1小时。

据统计，截至2月13日，今年以来已有16只REITs产品发布相关风险提示公告18次。2月12日，华夏深国际REIT公告称，2月11日，基金在二级市场的收盘价为2.913元，后复权价格为2.954元，后复权价格较2月6日收盘价涨幅达到10.51%。为了保护基金份额持有人的利益，该基金将从2月12日深圳证券交易所开市起停牌1小时。

华泰南京建邺REIT公告称，基金于2月5日在二级市场的收盘价为3.349元，较2024年12月30日收盘价涨幅达到20.42%。公告提醒，二级市场交易价格受多种因素影响，投资者应关注交易价格波动风险，在理性判断的基础上进行投资决策。

此外，随着二级市场价格不断上涨，公募REITs普遍有较高的溢价。Choice数据显示，截至2月12日，嘉实物美消费REIT、华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT溢价率已超50%。在已上市的60只REITs产品中，有33只产品溢价率超20%，只有7只产品折价。

“不能忽视公募REITs二级市场火爆背后潜藏的风险。”某券商分析人士表示，REITs的投资集中度较高，收益在很大程度上依赖于一个或者少数几个基础设施项目的运营，如果这些项目出现经营不善、市场替代、政策变动等不利情况，会导致REITs收益下降。此外，REITs在二级市场的交易价格可能会受到市场流动性、极端事件、负面舆情等因素的影响而出现波动，投资者在买卖REITs时要注意价格风险。

公募REITs二级市场交易价格的持续上涨还会降低投资者实际的净现金流分派率。仍以华泰南京建邺REIT为例，其于2024年12月3日上市，根据招募说明书，该基金2024年11月1日至12月31日预测可供分配金额约为873.12万元，2025年度预测可供分配金额约为5297.61万元。基于上述预测数据，如投资人在首发时以2.556元买入，该投资者2024年度经年化的净现金流分派率预测值为5.12%；若投资人在2025年2月5日通过二级市场以当天收盘价3.349元买入，则该投资者2025年度净现金流分派率预测值降至3.95%。

（文章来源：上海证券报）