编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
过去几年，房地产行业遇冷已是客观事实。虽然2024年，央行降准、降低存量房贷利率等一系列政策的积极影响，让房地产行业稳住了大局。但是与此同时，中国的房地产市场，正经历着一场冰火交织的严峻挑战。
国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售额同比下滑17.1%，待售面积增长10.6%，行业库存压力高企；尤其是房地产行业的头部企业，虽然依靠土储质量与融资优势抢占先机，但是因为过度依赖三四线市场、债务结构失衡的企业，极易陷入流动性泥潭。
以新城控股为例。近日，新城控股公告数据显示，2025年1月，公司实现合同销售金额、销售面积双双下挫超过70%，释放出极其不利的信号。
而业界较为关注的是，当其创始人王振华刑满归来、管理层震荡再起时，新城控股的困境已不仅是单一企业的生存考题，更是整个行业在转型阵痛期如何平衡短期纾困与长期价值的灵魂拷问。
那么，在行业挑战与内部动荡等多方面因素的影响下，新城控股将以什么样的姿态，去迎接依然充满不确定性的2025年？我们追根溯源，或许可以找到答案。
销售遇冷与股价异动：政策预期与商业价值的双重博弈
2025年开年，新城控股公开销售数据，再次引发市场关注。数据显示，新城控股2025年1月的合同销售金额10.17亿元，同比下滑72.45%；销售面积11.56万平方米，同比下降77.44%。
值得注意的是，这种颓势，延续了其2024年全年的下降趋势，甚至有过之而无不及。据2025年1月10日新城控股发布2024年12月份及第四季度经营简报数据显示，2024年1-12月，新城控股累计实现合同销售金额约401.71亿元，比上年同期下降47.13%；累计合同销售面积约538.82万平方米，比上年同期下降44.38%。
要知道，2024年全国商品房销售面积虽然整体也在下降，但是国家统计局数据显示，该数据也仅仅下降12.5%。新城控股业绩下滑的趋势，显然不容乐观。
不过，自2024年9月政策底确立以来，公司股价曾出现了一段时间的上涨，其市值回升十分明显。据分析，新城控股业绩表现差强人意，但是股价却与之背离的原因，也是多方面的。
其一是行业政策托底，给市场带来了一定的积极情绪。例如，2024年四季度以来，房地产行业迎来“三支箭”政策升级版，无论是专项债收购存量土地，还是一线城市限购松绑、经营性物业贷款支持等组合拳，都直接刺激地产股估值修复，而新城控股也是这波红利的受益者。
以北京为例，根据中原地产研究院的统计数据，2024年国庆长假期间，北京新建住宅的成交量同比上涨超过了200%，国家宏观政策的驱动效应，已十分明显。
对应到资本市场，房地产行业同样释放了积极的信号。而新城控股也在这股热潮中，重新打开了估值想象空间。例如，虽然新城地产2025年1月的整体销售额在下滑。
但是据开源证券研报指出，新城控股期间的商管经营表现优秀，单月租金收入保持双位数增长。具体来看，得益于春节期间返乡消费需求增加，公司2025年1月实现商管运营总收入11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%。
而在更早的2024年，实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标；实现租金收入119.5亿元，同比增长13.0%。
截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，轻资产拓展面积713万方，商管规模持续扩张。截至2024年末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41%至97.86%。
据分析，商业地产的稳定现金流与抵押融资能力，让投资者更能掌控因为住宅销售下滑所带来的风险。因此也支撑新城控股的股价逆势上涨。只是，估值修复的背后，这种态势能否持续，还是一个问号。
经营结构性隐患仍在，隐性债务风险不容忽视
据分析，尽管新城控股的商业板块表现亮眼，但是公司土储结构却暗藏风险。据中指研究院数据显示，截至2023年末，60%土地储备位于三四线城市，而同期三线城市新房成交面积同比下降10%。
与此同时，一二线城市该类数据增幅却为3%，与之形成了鲜明对比。而考虑到三四线城市人口流出与库存高企的长期趋势，新城控股的住宅去化压力，或将持续。
此外，新城控股的财务安全边际与债务压力之间的平衡，也非常令人担忧。据新城控股2024年三季报显示，公司前三季度归母净利润14.55亿元，同比下降41.31%，但相较于万科、金地等同行的亏损，仍保持行业罕见的持续盈利。
据分析，这得益于其在成本方面“精打细算”。财报数据显示，新城控股2024年上半年开发业务毛利率10.93%，显著高于万科（7.25%）和金地（9.24%）。
而这一优势源于2019年后的审慎拿地策略——2020-2024年新增土储规模较2016-2019年高峰期下降68%，有效规避了地价泡沫风险。
虽然得益于管理层实施的战略性收缩与精细化运营，让其实现了降本增效的效果，也让新城控股在业绩表现方面短期优于同行，但是摆在其面前的债务压力，依然不容忽视。
据了解，虽然新城控股的有息负债从2022年的710亿元压降至2024年6月的558亿元，平均融资成本由6.20%降至6.05%，且未来两年到期债券利率有望进一步下行至4.5%。经营性现金流连续6年为正，2024年上半年净流入20.88亿元，为债务偿付提供安全垫。
但是与此同时， 其短期流动性依然承压：截至2024年6月末，公司货币资金157.82亿元，而一年内到期有息负债与应付账款合计达1031.5亿元，资金缺口超过870亿元。
此外，其资产减值风险也如悬在头顶的达摩克里斯之剑。财报数据显示，2022-2023年，新城控股下半年平均计提资产减值42亿元，而2024年上半年仅计提2.1亿元，随着三四线城市房价持续下行（8月三线二手房价格同比降9.4%），下半年乃至2025年，或将面临更大减值压力。
由此可见，降本增效发展策略下，新城控股依然面临不少成长的烦恼，以及潜在的发展风险。
战略转型与管理迭代，高管动荡背后的危机
创始人王振华2024年下半年回归后，新城控股进入“后王振华时代”的关键过渡期。少帅王晓松五年的守业成果与未来的战略选择，将深刻影响企业命运。
值得注意的是，王振华回归后，没在新城系公司担任公开职务，但已经介入公司管理，包括与高管团队开会、离开总部去城市考察等。
除了王振华等高层曾经涉案外，新城控股的内部管理问题也非常令人担忧。公开信息显示，在公司创始人王振华2024年下半年回归后，新城控股内部出现人事变动，公司已先后免去副总裁倪连忠与商业管理事业部原华中区域总经理袁欣的职务，并将二人移送司法处理。
此外，公司董事会秘书陈鹏与两名独立董事也相继辞职，引发外界对公司未来人事与战略走向的广泛关注。实际上，在少帅王晓松掌舵的过去五年，新城控股的发展也并非毫无章法，而是有一定的阶段性成果。
首先，2019-2024年间，公司员工总数缩减21.8%至21,917人，存货规模下降50.7%至1,334亿元，通过处置低效资产回笼资金超185亿元。
其次，新城控股双轮驱动，显现出其韧性十足。其中，“住宅+商业”模式有效对冲周期波动。尤其是2024年，其代建业务新增签约面积352万平方米，跻身行业前十，轻资产转型初见成效。
再次，据新城控股三季报数据显示，截至2024年9月30日，公司总资产为3426.64亿元，较去年同期减少18.17%，其中货币资金133.17亿元，应收账款5.55亿元，存货1243.29亿元。
与此同时，公司总负债为2585.43亿元，较去年同期减少21.46%，其中应付账款462.15亿元，预收账款10.42亿元。这也意味着，公司虽然总资产在缩水，但是负债压力也在大幅下降。
不过，在这些积极信号的背后，新城控股的危机也若隐若现，未来面临的挑战，也不容忽视。一方面，当前行业整体上，一二线土储占比仅40%，而新城控股作为行业头部企业，如何借助政策窗口期优化土储结构（如参与专项债收储计划），将决定其中长期增长潜力。
另一方面，近年以来新城控股暴露出的信用修复难题，也在让市场丧失信心。例如，尽管新城控股实现“零公开违约”，但农民工欠薪、供应商诉讼等事件仍在侵蚀企业商誉，信用重建需要更系统化的ESG管理，才能重拾市场信心。
更值得关注的是，王振华虽未重返管理层，但其较高的持股比例，仍对公司战略具备实质影响力。与此同时，父子两代经营理念的潜在冲突，也可能增加决策的不确定性。
由此可见，新的房地产行业周期与市场环境下，新城控股未来所需面临的挑战，依然不容小觑。
结语
众所周知，房地产行业具有非常明显的周期性。而新城控股的现状，无异于中国房企发展的缩影。如今，新城控股转型所面临的困境，显然也是房地产企业普遍遭遇的难题：既要抓住政策红利实现短期流动性改善，又需通过商业模式创新构建长期竞争力。
虽然目前看来，新城控股依然在资本市场有一定数量的拥趸。但是可以预见，新城控股未来的成长空间，才是其估值修复，并将其转化为实质增长的关键。而对于投资者而言，这既是一场关于商业地产价值的认知博弈，也是一次检验管理层战略定力的压力测试。
期待新城控股能够穿越这一轮行业周期，能够真正释放其作为行业头部企业的韧性，继续给市场带来惊喜。
编辑 | 虞尔湖
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过去几年，房地产行业遇冷已是客观事实。虽然2024年，央行降准、降低存量房贷利率等一系列政策的积极影响，让房地产行业稳住了大局。但是与此同时，中国的房地产市场，正经历着一场冰火交织的严峻挑战。
国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售额同比下滑17.1%，待售面积增长10.6%，行业库存压力高企；尤其是房地产行业的头部企业，虽然依靠土储质量与融资优势抢占先机，但是因为过度依赖三四线市场、债务结构失衡的企业，极易陷入流动性泥潭。
以新城控股为例。近日，新城控股公告数据显示，2025年1月，公司实现合同销售金额、销售面积双双下挫超过70%，释放出极其不利的信号。
而业界较为关注的是，当其创始人王振华刑满归来、管理层震荡再起时，新城控股的困境已不仅是单一企业的生存考题，更是整个行业在转型阵痛期如何平衡短期纾困与长期价值的灵魂拷问。
那么，在行业挑战与内部动荡等多方面因素的影响下，新城控股将以什么样的姿态，去迎接依然充满不确定性的2025年？我们追根溯源，或许可以找到答案。
销售遇冷与股价异动：政策预期与商业价值的双重博弈
2025年开年，新城控股公开销售数据，再次引发市场关注。数据显示，新城控股2025年1月的合同销售金额10.17亿元，同比下滑72.45%；销售面积11.56万平方米，同比下降77.44%。
值得注意的是，这种颓势，延续了其2024年全年的下降趋势，甚至有过之而无不及。据2025年1月10日新城控股发布2024年12月份及第四季度经营简报数据显示，2024年1-12月，新城控股累计实现合同销售金额约401.71亿元，比上年同期下降47.13%；累计合同销售面积约538.82万平方米，比上年同期下降44.38%。
要知道，2024年全国商品房销售面积虽然整体也在下降，但是国家统计局数据显示，该数据也仅仅下降12.5%。新城控股业绩下滑的趋势，显然不容乐观。
不过，自2024年9月政策底确立以来，公司股价曾出现了一段时间的上涨，其市值回升十分明显。据分析，新城控股业绩表现差强人意，但是股价却与之背离的原因，也是多方面的。
其一是行业政策托底，给市场带来了一定的积极情绪。例如，2024年四季度以来，房地产行业迎来“三支箭”政策升级版，无论是专项债收购存量土地，还是一线城市限购松绑、经营性物业贷款支持等组合拳，都直接刺激地产股估值修复，而新城控股也是这波红利的受益者。
以北京为例，根据中原地产研究院的统计数据，2024年国庆长假期间，北京新建住宅的成交量同比上涨超过了200%，国家宏观政策的驱动效应，已十分明显。
对应到资本市场，房地产行业同样释放了积极的信号。而新城控股也在这股热潮中，重新打开了估值想象空间。例如，虽然新城地产2025年1月的整体销售额在下滑。
但是据开源证券研报指出，新城控股期间的商管经营表现优秀，单月租金收入保持双位数增长。具体来看，得益于春节期间返乡消费需求增加，公司2025年1月实现商管运营总收入11.62亿元，其中租金收入10.84亿元，同比增长13.4%。
而在更早的2024年，实现商业运营总收入128.1亿元，同比增长13.1%，成功完成125亿元收入目标；实现租金收入119.5亿元，同比增长13.0%。
截至2024年末，公司持有已开业+管理输出的吾悦广场共173座，轻资产拓展面积713万方，商管规模持续扩张。截至2024年末，公司出租物业总建面达1604万方，可租面积958万方，同比增长5%，出租率同比提升1.41%至97.86%。
据分析，商业地产的稳定现金流与抵押融资能力，让投资者更能掌控因为住宅销售下滑所带来的风险。因此也支撑新城控股的股价逆势上涨。只是，估值修复的背后，这种态势能否持续，还是一个问号。
经营结构性隐患仍在，隐性债务风险不容忽视
据分析，尽管新城控股的商业板块表现亮眼，但是公司土储结构却暗藏风险。据中指研究院数据显示，截至2023年末，60%土地储备位于三四线城市，而同期三线城市新房成交面积同比下降10%。
与此同时，一二线城市该类数据增幅却为3%，与之形成了鲜明对比。而考虑到三四线城市人口流出与库存高企的长期趋势，新城控股的住宅去化压力，或将持续。
此外，新城控股的财务安全边际与债务压力之间的平衡，也非常令人担忧。据新城控股2024年三季报显示，公司前三季度归母净利润14.55亿元，同比下降41.31%，但相较于万科、金地等同行的亏损，仍保持行业罕见的持续盈利。
据分析，这得益于其在成本方面“精打细算”。财报数据显示，新城控股2024年上半年开发业务毛利率10.93%，显著高于万科（7.25%）和金地（9.24%）。
而这一优势源于2019年后的审慎拿地策略——2020-2024年新增土储规模较2016-2019年高峰期下降68%，有效规避了地价泡沫风险。
虽然得益于管理层实施的战略性收缩与精细化运营，让其实现了降本增效的效果，也让新城控股在业绩表现方面短期优于同行，但是摆在其面前的债务压力，依然不容忽视。
据了解，虽然新城控股的有息负债从2022年的710亿元压降至2024年6月的558亿元，平均融资成本由6.20%降至6.05%，且未来两年到期债券利率有望进一步下行至4.5%。经营性现金流连续6年为正，2024年上半年净流入20.88亿元，为债务偿付提供安全垫。
但是与此同时， 其短期流动性依然承压：截至2024年6月末，公司货币资金157.82亿元，而一年内到期有息负债与应付账款合计达1031.5亿元，资金缺口超过870亿元。
此外，其资产减值风险也如悬在头顶的达摩克里斯之剑。财报数据显示，2022-2023年，新城控股下半年平均计提资产减值42亿元，而2024年上半年仅计提2.1亿元，随着三四线城市房价持续下行（8月三线二手房价格同比降9.4%），下半年乃至2025年，或将面临更大减值压力。
由此可见，降本增效发展策略下，新城控股依然面临不少成长的烦恼，以及潜在的发展风险。
战略转型与管理迭代，高管动荡背后的危机
创始人王振华2024年下半年回归后，新城控股进入“后王振华时代”的关键过渡期。少帅王晓松五年的守业成果与未来的战略选择，将深刻影响企业命运。
值得注意的是，王振华回归后，没在新城系公司担任公开职务，但已经介入公司管理，包括与高管团队开会、离开总部去城市考察等。
除了王振华等高层曾经涉案外，新城控股的内部管理问题也非常令人担忧。公开信息显示，在公司创始人王振华2024年下半年回归后，新城控股内部出现人事变动，公司已先后免去副总裁倪连忠与商业管理事业部原华中区域总经理袁欣的职务，并将二人移送司法处理。
此外，公司董事会秘书陈鹏与两名独立董事也相继辞职，引发外界对公司未来人事与战略走向的广泛关注。实际上，在少帅王晓松掌舵的过去五年，新城控股的发展也并非毫无章法，而是有一定的阶段性成果。
首先，2019-2024年间，公司员工总数缩减21.8%至21,917人，存货规模下降50.7%至1,334亿元，通过处置低效资产回笼资金超185亿元。
其次，新城控股双轮驱动，显现出其韧性十足。其中，“住宅+商业”模式有效对冲周期波动。尤其是2024年，其代建业务新增签约面积352万平方米，跻身行业前十，轻资产转型初见成效。
再次，据新城控股三季报数据显示，截至2024年9月30日，公司总资产为3426.64亿元，较去年同期减少18.17%，其中货币资金133.17亿元，应收账款5.55亿元，存货1243.29亿元。
与此同时，公司总负债为2585.43亿元，较去年同期减少21.46%，其中应付账款462.15亿元，预收账款10.42亿元。这也意味着，公司虽然总资产在缩水，但是负债压力也在大幅下降。
不过，在这些积极信号的背后，新城控股的危机也若隐若现，未来面临的挑战，也不容忽视。一方面，当前行业整体上，一二线土储占比仅40%，而新城控股作为行业头部企业，如何借助政策窗口期优化土储结构（如参与专项债收储计划），将决定其中长期增长潜力。
另一方面，近年以来新城控股暴露出的信用修复难题，也在让市场丧失信心。例如，尽管新城控股实现“零公开违约”，但农民工欠薪、供应商诉讼等事件仍在侵蚀企业商誉，信用重建需要更系统化的ESG管理，才能重拾市场信心。
更值得关注的是，王振华虽未重返管理层，但其较高的持股比例，仍对公司战略具备实质影响力。与此同时，父子两代经营理念的潜在冲突，也可能增加决策的不确定性。
由此可见，新的房地产行业周期与市场环境下，新城控股未来所需面临的挑战，依然不容小觑。
结语
众所周知，房地产行业具有非常明显的周期性。而新城控股的现状，无异于中国房企发展的缩影。如今，新城控股转型所面临的困境，显然也是房地产企业普遍遭遇的难题：既要抓住政策红利实现短期流动性改善，又需通过商业模式创新构建长期竞争力。
虽然目前看来，新城控股依然在资本市场有一定数量的拥趸。但是可以预见，新城控股未来的成长空间，才是其估值修复，并将其转化为实质增长的关键。而对于投资者而言，这既是一场关于商业地产价值的认知博弈，也是一次检验管理层战略定力的压力测试。
期待新城控股能够穿越这一轮行业周期，能够真正释放其作为行业头部企业的韧性，继续给市场带来惊喜。
