下周二，

澳洲央行（RBA）即将公布利率决策。

虽然很多专家都预计会降息，但这并不是板上钉钉的事。 

目前，澳洲的总体通胀率已经降到2.4%，落入RBA设定的2-3%目标区间。

这导致大多数经济学家预测，RBA会宣布降息，把现金利率降至4.10%。 

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，通胀下降速度比RBA预期的还要快，降息有助于提振经济增长。 

而Market Economics的Stephen Koukoulas更是强烈支持降息。

他不仅预计RBA会在2月出手，还预测今年会再降四次。

他认为，如果央行迟迟不降息，就会让就业市场承受不必要的压力。 

Koukoulas表示，通胀已经回到了目标范围，并且会继续保持。

如果RBA让货币政策保持紧缩太久，失业率就会无谓地上升。

现在降息能防止这种情况，让经济保持稳定。 

如果RBA真的降息0.25%，且银行愿意全额传递给客户的话，按揭贷款人每月的还款额可能减少超过100澳元（以平均贷款金额64万澳元计算）。

看起来数字很小。

因此，很多人觉得即使央行降息4次，也没多大改变，在房地产市场上掀不起大风浪。

不过，澳洲房地产分析师认为，一旦澳洲央行开始降息，买房者的“错过恐惧”（FOMO）将席卷整个澳洲楼市。 

金融市场预计，RBA将在下周先降息0.25%，然后全年再降三次。 

房产数据机构PropTrack计算了降息后房贷月供的平均节省金额。 

在大悉尼地区，新购房屋的业主每个月能少还190澳元，而公寓业主则能节省100澳元。 

PRD房地产的首席经济学家Diaswati Mardiasmo形容，市场现在就像在赛跑前的起跑线上，大家都在等枪响。 

“很多买家和卖家都在观望，等着降息的消息一落地。”  

投资顾问George Markoski更是直言，降息可能会打开楼市“历史上最大的一扇大门”，因为无数观望的人正等着这一刻。 

事实上，澳洲购房者的情绪已经开始回暖。 

西太银行最新的消费者信心调查显示，“消费者对降息的期待明显增强”。 

同时，2月份房价预期指数上涨6.5%，达到142.3，这是自去年10月以来的首次增长。 

虽然现在还处于早期阶段，但澳洲消费者普遍认为降息会推高房价。

此外，房产拍卖市场的最终成交率也在走强。 

本周，澳洲财长查尔莫斯（Jim Chalmers）更是直接出手，要求金融监管机构放宽房贷审批规则，特别是对那些背负大学债务的澳洲人。 

根据新规，如果银行预计借款人的学生贷款短期内能还清，那么在计算房贷审批时可以忽略这部分债务。 

《Compare the Market》的分析显示：

• 年薪12.5万澳元的单身专业人士，借贷能力将增加95,900澳元； 

• 年薪10万澳元的借贷力将增加56,000澳元； 

• 年薪7.5万澳元的借贷力也能多出26,800澳元。 

这些政策调整，无疑会进一步加剧楼市的“错过恐惧”情绪，推动澳洲房价继续上涨。

一旦澳洲央行开始降息，房价较高的城区，主要是悉尼和墨尔本预计会迎来最大幅度的上涨。 

像是悉尼的Leichhardt、Balmain、Lilyfield和Rozelle，以及Melbourne的Blackburn、Box Hill、Mont Albert和East Burwood等城区，都可能是降息的最大受益者。 

根据CoreLogic的模型预测，如果澳洲央行的官方现金利率下调至少1%，这些地区的房价可能会从当前水平上涨至少18%！

不过，过去两年间这些城区的房价，特别是墨尔本的公寓市场已经从峰值有所回落，因此这次涨幅的一部分会被之前的跌幅抵消掉。 

整体来看，CoreLogic估算，如果降息1%，全澳房价的中位数将上涨6.1%。 

目前，澳洲的官方现金利率处于4.35%的13年高点，对应的银行浮动房贷利率大约在6-7%之间。 

市场普遍预期RBA将在2月首次降息0.25个百分点，随后将进入降息周期。

四大行中的三家预计到2025年底，总共会降息4次，累计1%。 

银行、经济学家和房地产市场分析师都认为，降息有可能重新激活目前降温的房市。

就拿过去三轮降息周期为例：

2014年8月-2015年5月；

2015年11月-2016年8月；

2018年12月-2019年10月。 

根据CoreLogic的估算，按照历史数据来看，每当现金利率下降1个百分点，澳洲房价平均会上涨6.1%。

当然，不同的市场对降息的反应会有很大差异，而影响因素可能包括房价水平、地理位置以及投资者的兴趣。

中高档地区在降息周期里通常表现更强劲，尤其是独立屋市场。 

悉尼和墨尔本的房屋和公寓最有可能从降息中获益。 

CoreLogic的数据显示，在悉尼，受降息影响最大的SA3（澳大利亚统计局划分的三级统计区域）是Leichhardt，包括Leichhardt、Lilyfield、Birchgrove和Balmain这些城区。 

Leichhardt的房价预计会飙升19.1%。

不过，由于当前房价相比疫情高峰期已经下跌了近7%，这次上涨后，净增幅约为12%。 

至于公寓市场，CoreLogic预测悉尼北部的Dural-Wisemans Ferry区域受降息的影响最大，预计房价将上涨17.7%。 

考虑到该区域房价从疫情高点已经下降了3.9%，实际净增幅将达到13.8%。 

墨尔本地区，CoreLogic认为Whitehorse-West区域（包括Blackburn、Box Hill、Mont Albert和Burwood East）最具升值潜力，如果RBA累计降息1%，这里的房价预计将上涨18.4%。 

不过，由于该区域房价此前已经从峰值下跌了6%，最终净增幅大约为12.4%。 

相比之下，墨尔本的公寓市场涨幅可能会小得多。

由于近期最低租赁标准的调整以及州政府对投资房的额外收费增加，很多投资者选择出售公寓，导致市场供应充足，价格承压。 

例如，Glen Eira SA3（包括Caulfield、Bentleigh、Ormond和Murrumbeena）预计会受降息影响上涨12.3%，但由于之前的跌幅较大，实际净增幅仅为0.5%。 

在悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉，很多对降息反应敏感的市场，都是最近因高利率而出现较大跌幅的地区。

因此，一旦贷款变得更容易获取，可能会引发房价回升。

布里斯班的情况就完全不同了。

这里的房价已经接近甚至达到了近期的最高点，所以即便降息，涨幅可能不会像悉尼和墨尔本那样夸张。 

此外，阿德莱德和珀斯的房价对RBA的利率变化一向不太敏感。

珀斯和整个西澳，房价的涨跌更多是受到矿业‘繁荣-萧条’周期的影响，而不是受澳洲央行现金利率的驱动。

南澳的情况也有些特殊，房价在2010年代基本是“稳步缓慢增长”，但到了疫情期间，出现了一波快速上涨。 

疫情期间的州际人口流动变化，特别是维州居民搬到南澳的人数大增，以及南澳本地人口的外流减少，也助推了房价上涨。

更有趣的是，西澳和南澳的房价在利率上升期间几乎没受到什么影响，进一步说明了现金利率和这些州的房价之间关系没有那么密切。

今年，澳洲央行降息已是板上钉钉。

通胀已经回落至目标区间，经济增长需要支持，金融市场、各大银行以及经济学家们普遍认为降息只是时间问题。

对于房产市场而言，买家们早已蠢蠢欲动。无论是刚需买房还是投资置业，市场情绪都将迎来重大转变。

一旦利率开始下调，购房者的贷款能力上升，房价上涨将成为必然。

历史数据表明，降息带来的涨幅往往最先体现在悉尼和墨尔本的中高端市场。

而这些城区往往也是整个城市房市回暖的“风向标”。

随着资金成本下降，买家信心回升。

当降息枪声一响，澳洲房市将迎来一轮强劲反弹！

下周二，

澳洲央行（RBA）即将公布利率决策。

虽然很多专家都预计会降息，但这并不是板上钉钉的事。 

目前，澳洲的总体通胀率已经降到2.4%，落入RBA设定的2-3%目标区间。

这导致大多数经济学家预测，RBA会宣布降息，把现金利率降至4.10%。 

AMP首席经济学家Shane Oliver认为，通胀下降速度比RBA预期的还要快，降息有助于提振经济增长。 

而Market Economics的Stephen Koukoulas更是强烈支持降息。

他不仅预计RBA会在2月出手，还预测今年会再降四次。

他认为，如果央行迟迟不降息，就会让就业市场承受不必要的压力。 

Koukoulas表示，通胀已经回到了目标范围，并且会继续保持。

如果RBA让货币政策保持紧缩太久，失业率就会无谓地上升。

现在降息能防止这种情况，让经济保持稳定。 

如果RBA真的降息0.25%，且银行愿意全额传递给客户的话，按揭贷款人每月的还款额可能减少超过100澳元（以平均贷款金额64万澳元计算）。

看起来数字很小。

因此，很多人觉得即使央行降息4次，也没多大改变，在房地产市场上掀不起大风浪。

不过，澳洲房地产分析师认为，一旦澳洲央行开始降息，买房者的“错过恐惧”（FOMO）将席卷整个澳洲楼市。 

金融市场预计，RBA将在下周先降息0.25%，然后全年再降三次。 

房产数据机构PropTrack计算了降息后房贷月供的平均节省金额。 

在大悉尼地区，新购房屋的业主每个月能少还190澳元，而公寓业主则能节省100澳元。 

PRD房地产的首席经济学家Diaswati Mardiasmo形容，市场现在就像在赛跑前的起跑线上，大家都在等枪响。 

“很多买家和卖家都在观望，等着降息的消息一落地。”  

投资顾问George Markoski更是直言，降息可能会打开楼市“历史上最大的一扇大门”，因为无数观望的人正等着这一刻。 

事实上，澳洲购房者的情绪已经开始回暖。 

西太银行最新的消费者信心调查显示，“消费者对降息的期待明显增强”。 

同时，2月份房价预期指数上涨6.5%，达到142.3，这是自去年10月以来的首次增长。 

虽然现在还处于早期阶段，但澳洲消费者普遍认为降息会推高房价。

此外，房产拍卖市场的最终成交率也在走强。 

本周，澳洲财长查尔莫斯（Jim Chalmers）更是直接出手，要求金融监管机构放宽房贷审批规则，特别是对那些背负大学债务的澳洲人。 

根据新规，如果银行预计借款人的学生贷款短期内能还清，那么在计算房贷审批时可以忽略这部分债务。 

《Compare the Market》的分析显示：

• 年薪12.5万澳元的单身专业人士，借贷能力将增加95,900澳元； 

• 年薪10万澳元的借贷力将增加56,000澳元； 

• 年薪7.5万澳元的借贷力也能多出26,800澳元。 

这些政策调整，无疑会进一步加剧楼市的“错过恐惧”情绪，推动澳洲房价继续上涨。

一旦澳洲央行开始降息，房价较高的城区，主要是悉尼和墨尔本预计会迎来最大幅度的上涨。 

像是悉尼的Leichhardt、Balmain、Lilyfield和Rozelle，以及Melbourne的Blackburn、Box Hill、Mont Albert和East Burwood等城区，都可能是降息的最大受益者。 

根据CoreLogic的模型预测，如果澳洲央行的官方现金利率下调至少1%，这些地区的房价可能会从当前水平上涨至少18%！

不过，过去两年间这些城区的房价，特别是墨尔本的公寓市场已经从峰值有所回落，因此这次涨幅的一部分会被之前的跌幅抵消掉。 

整体来看，CoreLogic估算，如果降息1%，全澳房价的中位数将上涨6.1%。 

目前，澳洲的官方现金利率处于4.35%的13年高点，对应的银行浮动房贷利率大约在6-7%之间。 

市场普遍预期RBA将在2月首次降息0.25个百分点，随后将进入降息周期。

四大行中的三家预计到2025年底，总共会降息4次，累计1%。 

银行、经济学家和房地产市场分析师都认为，降息有可能重新激活目前降温的房市。

就拿过去三轮降息周期为例：

2014年8月-2015年5月；

2015年11月-2016年8月；

2018年12月-2019年10月。 

根据CoreLogic的估算，按照历史数据来看，每当现金利率下降1个百分点，澳洲房价平均会上涨6.1%。

当然，不同的市场对降息的反应会有很大差异，而影响因素可能包括房价水平、地理位置以及投资者的兴趣。

中高档地区在降息周期里通常表现更强劲，尤其是独立屋市场。 

悉尼和墨尔本的房屋和公寓最有可能从降息中获益。 

CoreLogic的数据显示，在悉尼，受降息影响最大的SA3（澳大利亚统计局划分的三级统计区域）是Leichhardt，包括Leichhardt、Lilyfield、Birchgrove和Balmain这些城区。 

Leichhardt的房价预计会飙升19.1%。

不过，由于当前房价相比疫情高峰期已经下跌了近7%，这次上涨后，净增幅约为12%。 

至于公寓市场，CoreLogic预测悉尼北部的Dural-Wisemans Ferry区域受降息的影响最大，预计房价将上涨17.7%。 

考虑到该区域房价从疫情高点已经下降了3.9%，实际净增幅将达到13.8%。 

墨尔本地区，CoreLogic认为Whitehorse-West区域（包括Blackburn、Box Hill、Mont Albert和Burwood East）最具升值潜力，如果RBA累计降息1%，这里的房价预计将上涨18.4%。 

不过，由于该区域房价此前已经从峰值下跌了6%，最终净增幅大约为12.4%。 

相比之下，墨尔本的公寓市场涨幅可能会小得多。

由于近期最低租赁标准的调整以及州政府对投资房的额外收费增加，很多投资者选择出售公寓，导致市场供应充足，价格承压。 

例如，Glen Eira SA3（包括Caulfield、Bentleigh、Ormond和Murrumbeena）预计会受降息影响上涨12.3%，但由于之前的跌幅较大，实际净增幅仅为0.5%。 

在悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉，很多对降息反应敏感的市场，都是最近因高利率而出现较大跌幅的地区。

因此，一旦贷款变得更容易获取，可能会引发房价回升。

布里斯班的情况就完全不同了。

这里的房价已经接近甚至达到了近期的最高点，所以即便降息，涨幅可能不会像悉尼和墨尔本那样夸张。 

此外，阿德莱德和珀斯的房价对RBA的利率变化一向不太敏感。

珀斯和整个西澳，房价的涨跌更多是受到矿业‘繁荣-萧条’周期的影响，而不是受澳洲央行现金利率的驱动。

南澳的情况也有些特殊，房价在2010年代基本是“稳步缓慢增长”，但到了疫情期间，出现了一波快速上涨。 

疫情期间的州际人口流动变化，特别是维州居民搬到南澳的人数大增，以及南澳本地人口的外流减少，也助推了房价上涨。

更有趣的是，西澳和南澳的房价在利率上升期间几乎没受到什么影响，进一步说明了现金利率和这些州的房价之间关系没有那么密切。

今年，澳洲央行降息已是板上钉钉。

通胀已经回落至目标区间，经济增长需要支持，金融市场、各大银行以及经济学家们普遍认为降息只是时间问题。

对于房产市场而言，买家们早已蠢蠢欲动。无论是刚需买房还是投资置业，市场情绪都将迎来重大转变。

一旦利率开始下调，购房者的贷款能力上升，房价上涨将成为必然。

历史数据表明，降息带来的涨幅往往最先体现在悉尼和墨尔本的中高端市场。

而这些城区往往也是整个城市房市回暖的“风向标”。

随着资金成本下降，买家信心回升。

当降息枪声一响，澳洲房市将迎来一轮强劲反弹！