专家预测，悉尼的公寓中位价有望在未来几年内突破百万澳元大关。

根据Domain的数据，目前悉尼的公寓中位价为812,863澳元，要突破100万澳元大关，价格还需上涨约23%（即187,137澳元）。

悉尼的公寓市场过去曾经历过年度涨幅达20%以上的情况。虽然未来12个月可能不会出现如此激烈的增幅，但悉尼仍在稳步迈向这一里程碑。

Domain的首席研究和经济学家Dr Nicola Powell表示：“我认为价格突破100万澳元是有可能的，主要有几个原因。”

“首先，越来越多的人选择居住在公寓里。”

“这部分是由于房价可负担性驱动的，但也与人口结构的变化有关。婴儿潮一代 （Baby Boomers）希望缩小住房面积，搬进生活便利的公寓。同时，首次购房者、30多岁和40多岁的群体，以及越来越多的家庭，也在转向公寓生活。”

“这是一种日益增长的趋势。”

目前，悉尼的独立屋中位价为160万澳元，是公寓中位价的两倍，因此，对首次购房者而言，公寓仍然是相对可负担的选择。

UNSW大学住房研究与政策学教授Hal Pawson表示，尽管悉尼的公寓价格高于其他任何州府城市，但公寓仍然可以为人们提供一条更现实的购房途径。

他指出：“对于 首次购房者来说，考虑购买公寓是一种合乎逻辑的选择，即使现在的价格比新冠疫情前高出很多。”

近年来，随着政府推动中高密度住房，悉尼的公寓开发激增。然而，Pawson认为，尽管新楼盘数量有所增加，供应仍无法满足持续增长的需求，因此短期内房价不会放缓。

他说：“过去三四年，住房供应严重滞后。”

“从最新的澳洲统计局（ABS）数据来看，新建数量略有回升，可能意味着建筑业已触底反弹。然而，相较于疫情前的供应水平，这一回升仍远远不够。”

根据ABS数据，自2018年以来，新州每季度完工的住宅公寓数量持续下降。

由于建筑成本依然高昂，完工房源的供应预计难以跟上市场需求。

PRD地产公司首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，如果确实如预期的那样迎来降息，悉尼的公寓市场可能会升温，推动价格更快上涨。

她指出：“虽然悉尼确实有不少公寓项目正在规划中，但建造公寓并非一两个月即可完成，施工进度总会滞后于市场需求及现金利率的变化。”

不过，中位价突破100万澳元后呢？Mardiasmo认为，届时市场可能会真正开始放缓。

Mardiasmo还表示：“如果政府加码‘首次购房担保计划’（First Home Guarantee Scheme），或推出更多购房激励政策，那公寓中位价突破100万澳元的可能性会更高。”

“但如果在2027年突破100万澳元以上，届时价格可能会趋于停滞并趋向稳定。毕竟，这是数年后的事，届时新公寓的供应将有所跟上。”

尽管悉尼的公寓房价已处于高位，但这并未阻挡首次购房者进入市场的意愿。

悉尼买房代理Brady Yoshia表示：“对于首次购房者来说，进入市场仍旧非常重要。”

“但我们也将看到，越来越多的悉尼首次购房者会选择购买并不属于他们理想居住区域的房产。”

“他们更倾向于购买投资房，而不是作为自己居住的住所。”

如果房价继续超出负担能力，租房投资将更加普遍。

Pawson表示：“如果负担能力得不到改善，未来租房者数量将持续上升，而能够实现购房的人会越来越少。”

悉尼的租赁市场正在降温，其中 Fairfield、Lane Cove 和 Woollahra 地区的租金降幅最大。

根据 REA Group 经济分析师 Megan Lieu 上月发布的研究，这些地区最新的租金要价与之前的官方租赁保证金记录相比下降了 9%。

由于去年 10 月出台的限制租金涨幅一年仅一次的新法规，这一价格差距可能会进一步扩大。 

与此同时，自去年 6 月新州政府预算案公布以来，新南威尔士州的租户们现在有了专门的租赁事务特别小组（Rental Taskforce），负责监督房东和房地产管理代理的行为。 

新州公平交易局（NSW Fair Trading）的租赁特别小组将通过“检查、审计和突击检查”来确保租赁法律的合规性，并向新州租赁事务专员 Trina Jones 汇报工作。 

其三大重点工作之一是终结房东或中介主动引导租客竞价租房的现象。不过，随着市场开始向租客倾斜，最新数据显示这一问题似乎已得到缓解。 

Lieu 指出，在悉尼 34 个地方政府辖区中，有 23 个地区的租客支付的租金通常低于挂牌价。 

除了应对市场季节性波动，该特别小组还在推动租赁改革，以防止“无理由驱逐”现象，并确保房东能更及时地响应租赁维修需求。 

新州监管与公平交易部长 Anoulack Chanthivong 最近表示，现在租房的人越来越多，且租期也越来越长。目前，新州共有 230 万租客。 

“我们的检查员将全力以赴，确保房地产中介和房东遵守新的和现行的租赁法律，减轻租客因无理由驱逐或租金竞价等问题带来的压力。”他补充道，大多数中介和房东都在遵守规定。 

新州租户联盟（NSW Tenants Union）负责人 Leo Patterson Ross 强调，租赁住房作为一项重要的基本服务，必须由一个积极且透明的监管机构来监督，以确保租客享有公平的租房体验。

随着市场对降息的预期，澳洲购房者正积极筹划融资，申请房贷的数量有所增加。

信用分析公司Equifax的数据显示，2024年最后三个月，房贷申请数量增长了2.7%。房贷申请作为前瞻性指标，显示出购房者信心的回升。

然而，贷款机构Yellow Brick Road Home Loans的执行主席鲍里斯（Mark Bouris）及一些经济学家对降息后可能出现的住房市场大反弹持谨慎态度。

鲍里斯在接受采访时表示：“我不认为需求会突然爆发。利率可能会回落，每月还款减少60澳元，但生活成本也在上升。”

“生活成本的上涨使得购房者面临更大的压力。我们没有看到有爆发的需求，虽然我们每月处理约21亿澳元的业务，但并没有积压可能在降息后符合贷款资格的大量购房者。”

尽管如此，Equifax的顾问和解决方案总经理詹姆斯（Kevin James）表示，房贷申请的增长，包括再融资，显示出购房者和房主对经济和个人财务状况的信心增加。

他说，“市场情绪确实有所好转，如果利率如预期下降，房贷需求预计会在今年上升。”

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）则表示，虽然降息会提升购房者情绪，但不太可能立即引发大规模的需求。

他说，“（过去2年，）尽管利率上升，住房负担能力没有得到改善，购房者的借贷能力仍然受到限制。这些障碍可能会限制买家需求，尤其是在降息初期。”

澳洲统计局（ABS）最新数据显示，2023年第四季度的总贷款额同比增长了7.2%，其中投资贷款增长了13.2%。

奥利弗表示，当前市场需求的回升尤为重要，因为上市房源的增长速度超过了买家吸纳的速度，导致悉尼、墨尔本和堪培拉的市场出现下行，其它州府城市则出现放缓。

虽然根据奥利弗的估算，全国约有20万个住房缺口，但这些短缺并不会完全转化为购房需求。

CoreLogic的研究总监劳利斯（Tim Lawless）表示，住房负担能力差、借贷能力下降和生活成本上升将使一些购房者更难进入市场。

“目前市场的最大区别在于，相较于疫情期间的降息周期，现在进入市场的障碍更多”，他说。

过去一年，全国住房负担能力恶化，尽管自2022年5月以来已经历13次加息，但房价依然坚挺。根据澳新银行（ANZ）的数据显示，目前房价是收入的8倍，创下自2022年6月以来的最高水平，且高于过去十年的平均值。

自疫情以来，全澳房价上涨了38%，使得许多有购房梦想的人被排除在市场之外。截至去年9月，全澳仅有10%的房产对中等收入家庭而言仍属可负担范围，而即使是高收入家庭，也仅能负担一半的市场房源。

即将到来的降息预计将在全澳范围内掀起一股购房热潮，计划在年底前买房的澳大利亚人数量将增加数十万。 

其中，许多原本希望购置自住房的租房族，由于市场状况受限，正在转向购买投资房产。 

Westpac 的研究显示，计划在年底前购房的澳大利亚人比例已从去年的 10% 上升至 13%。Westpac 的一份报告解释称，这一增长意味着比 2024 年将多出 50 多万名潜在购房者。 

此外，该银行的研究还发现，首次购房者对“租房投资”（rent-vesting）的兴趣持续上升，超过一半的潜在购房者正在考虑这一选项。 

Westpac 的年度房屋拥有率报告指出，新南威尔士州是澳大利亚“租房投资”的领先地区，61% 的受访者考虑采取这种方式。维多利亚州和昆士兰州的这一比例分别为 54% 和 52%。 

“租房投资”通常指购房者在增长潜力较大的市场或更实惠的地区买房，同时仍然租住在自己理想的居住地。这种方式的目的是通过投资房产积累资产，以便未来购买自住房。 

Westpac 高级经济学家 Matthew Hassan 表示，利率走势是 2025 年潜在购房者的重要考虑因素。 

“利率显然对购房计划产生了影响。去年，高利率让许多买家望而却步，而现在，降息的可能性正在改变他们的购房计划，”他说。 

“对于‘租房投资’的买家来说，利率下调意味着他们的购买力可能会增强。”  

Westpac 按揭贷款董事总经理 Damien MacRae 认为，“租房投资”日益受到青睐，反映出澳大利亚人希望加快进入房地产市场的步伐。 

“随着房价普遍较高，尤其是在各大首府城市，越来越多的购房者选择‘租房投资’，以更快踏上房产阶梯，”他说。 

“我们的研究表明，82% 的澳大利亚人愿意在自己最初未考虑的地区购房，这说明买家正根据市场调整他们的期望。”  

MacRae 还表示，除“租房投资”买家外，其他购房群体的需求预计也将上升。 

“比起去年，更多澳大利亚人计划在 2025 年购房，这反映了购房者对市场的乐观情绪，我们持续看到来自自住购房者和投资者的购房预审批需求保持强劲。”  

REA Group 经济学家 Angus Moore 指出，降息可能会增加住房市场的竞争，并推高房价。 

一份最新的《Mortgage Choice 住房贷款报告》证实了买家的信心正在上升，调查显示，降息预期是市场乐观情绪的主要推动力。 

Mortgage Choice 的数据显示，受访的潜在购房者中，近 1/4 认为当前的利率环境增强了他们的信心，而去年 9 月季度这一比例仅为 17%。 

西澳州和昆士兰州的购房者信心提升最为显著。 

Mortgage Choice 首席执行官 Anthony Waldron 认为，尽管购房面临诸多挑战，但澳大利亚人仍对置业充满希望。 

“拥有住房一直是澳大利亚人的伟大梦想。尽管进入市场并不容易，但我们的调查显示，房地产仍被认为是财富积累的重要途径。考虑到过去五年全国房价已上涨超过 46%，澳大利亚人对购房的强烈愿望并不令人意外。”

专家预测，悉尼的公寓中位价有望在未来几年内突破百万澳元大关。

根据Domain的数据，目前悉尼的公寓中位价为812,863澳元，要突破100万澳元大关，价格还需上涨约23%（即187,137澳元）。

悉尼的公寓市场过去曾经历过年度涨幅达20%以上的情况。虽然未来12个月可能不会出现如此激烈的增幅，但悉尼仍在稳步迈向这一里程碑。

Domain的首席研究和经济学家Dr Nicola Powell表示：“我认为价格突破100万澳元是有可能的，主要有几个原因。”

“首先，越来越多的人选择居住在公寓里。”

“这部分是由于房价可负担性驱动的，但也与人口结构的变化有关。婴儿潮一代 （Baby Boomers）希望缩小住房面积，搬进生活便利的公寓。同时，首次购房者、30多岁和40多岁的群体，以及越来越多的家庭，也在转向公寓生活。”

“这是一种日益增长的趋势。”

目前，悉尼的独立屋中位价为160万澳元，是公寓中位价的两倍，因此，对首次购房者而言，公寓仍然是相对可负担的选择。

UNSW大学住房研究与政策学教授Hal Pawson表示，尽管悉尼的公寓价格高于其他任何州府城市，但公寓仍然可以为人们提供一条更现实的购房途径。

他指出：“对于 首次购房者来说，考虑购买公寓是一种合乎逻辑的选择，即使现在的价格比新冠疫情前高出很多。”

近年来，随着政府推动中高密度住房，悉尼的公寓开发激增。然而，Pawson认为，尽管新楼盘数量有所增加，供应仍无法满足持续增长的需求，因此短期内房价不会放缓。

他说：“过去三四年，住房供应严重滞后。”

“从最新的澳洲统计局（ABS）数据来看，新建数量略有回升，可能意味着建筑业已触底反弹。然而，相较于疫情前的供应水平，这一回升仍远远不够。”

根据ABS数据，自2018年以来，新州每季度完工的住宅公寓数量持续下降。

由于建筑成本依然高昂，完工房源的供应预计难以跟上市场需求。

PRD地产公司首席经济学家Dr Diaswati Mardiasmo表示，如果确实如预期的那样迎来降息，悉尼的公寓市场可能会升温，推动价格更快上涨。

她指出：“虽然悉尼确实有不少公寓项目正在规划中，但建造公寓并非一两个月即可完成，施工进度总会滞后于市场需求及现金利率的变化。”

不过，中位价突破100万澳元后呢？Mardiasmo认为，届时市场可能会真正开始放缓。

Mardiasmo还表示：“如果政府加码‘首次购房担保计划’（First Home Guarantee Scheme），或推出更多购房激励政策，那公寓中位价突破100万澳元的可能性会更高。”

“但如果在2027年突破100万澳元以上，届时价格可能会趋于停滞并趋向稳定。毕竟，这是数年后的事，届时新公寓的供应将有所跟上。”

尽管悉尼的公寓房价已处于高位，但这并未阻挡首次购房者进入市场的意愿。

悉尼买房代理Brady Yoshia表示：“对于首次购房者来说，进入市场仍旧非常重要。”

“但我们也将看到，越来越多的悉尼首次购房者会选择购买并不属于他们理想居住区域的房产。”

“他们更倾向于购买投资房，而不是作为自己居住的住所。”

如果房价继续超出负担能力，租房投资将更加普遍。

Pawson表示：“如果负担能力得不到改善，未来租房者数量将持续上升，而能够实现购房的人会越来越少。”

悉尼的租赁市场正在降温，其中 Fairfield、Lane Cove 和 Woollahra 地区的租金降幅最大。

根据 REA Group 经济分析师 Megan Lieu 上月发布的研究，这些地区最新的租金要价与之前的官方租赁保证金记录相比下降了 9%。

由于去年 10 月出台的限制租金涨幅一年仅一次的新法规，这一价格差距可能会进一步扩大。 

与此同时，自去年 6 月新州政府预算案公布以来，新南威尔士州的租户们现在有了专门的租赁事务特别小组（Rental Taskforce），负责监督房东和房地产管理代理的行为。 

新州公平交易局（NSW Fair Trading）的租赁特别小组将通过“检查、审计和突击检查”来确保租赁法律的合规性，并向新州租赁事务专员 Trina Jones 汇报工作。 

其三大重点工作之一是终结房东或中介主动引导租客竞价租房的现象。不过，随着市场开始向租客倾斜，最新数据显示这一问题似乎已得到缓解。 

Lieu 指出，在悉尼 34 个地方政府辖区中，有 23 个地区的租客支付的租金通常低于挂牌价。 

除了应对市场季节性波动，该特别小组还在推动租赁改革，以防止“无理由驱逐”现象，并确保房东能更及时地响应租赁维修需求。 

新州监管与公平交易部长 Anoulack Chanthivong 最近表示，现在租房的人越来越多，且租期也越来越长。目前，新州共有 230 万租客。 

“我们的检查员将全力以赴，确保房地产中介和房东遵守新的和现行的租赁法律，减轻租客因无理由驱逐或租金竞价等问题带来的压力。”他补充道，大多数中介和房东都在遵守规定。 

新州租户联盟（NSW Tenants Union）负责人 Leo Patterson Ross 强调，租赁住房作为一项重要的基本服务，必须由一个积极且透明的监管机构来监督，以确保租客享有公平的租房体验。

随着市场对降息的预期，澳洲购房者正积极筹划融资，申请房贷的数量有所增加。

信用分析公司Equifax的数据显示，2024年最后三个月，房贷申请数量增长了2.7%。房贷申请作为前瞻性指标，显示出购房者信心的回升。

然而，贷款机构Yellow Brick Road Home Loans的执行主席鲍里斯（Mark Bouris）及一些经济学家对降息后可能出现的住房市场大反弹持谨慎态度。

鲍里斯在接受采访时表示：“我不认为需求会突然爆发。利率可能会回落，每月还款减少60澳元，但生活成本也在上升。”

“生活成本的上涨使得购房者面临更大的压力。我们没有看到有爆发的需求，虽然我们每月处理约21亿澳元的业务，但并没有积压可能在降息后符合贷款资格的大量购房者。”

尽管如此，Equifax的顾问和解决方案总经理詹姆斯（Kevin James）表示，房贷申请的增长，包括再融资，显示出购房者和房主对经济和个人财务状况的信心增加。

他说，“市场情绪确实有所好转，如果利率如预期下降，房贷需求预计会在今年上升。”

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）则表示，虽然降息会提升购房者情绪，但不太可能立即引发大规模的需求。

他说，“（过去2年，）尽管利率上升，住房负担能力没有得到改善，购房者的借贷能力仍然受到限制。这些障碍可能会限制买家需求，尤其是在降息初期。”

澳洲统计局（ABS）最新数据显示，2023年第四季度的总贷款额同比增长了7.2%，其中投资贷款增长了13.2%。

奥利弗表示，当前市场需求的回升尤为重要，因为上市房源的增长速度超过了买家吸纳的速度，导致悉尼、墨尔本和堪培拉的市场出现下行，其它州府城市则出现放缓。

虽然根据奥利弗的估算，全国约有20万个住房缺口，但这些短缺并不会完全转化为购房需求。

CoreLogic的研究总监劳利斯（Tim Lawless）表示，住房负担能力差、借贷能力下降和生活成本上升将使一些购房者更难进入市场。

“目前市场的最大区别在于，相较于疫情期间的降息周期，现在进入市场的障碍更多”，他说。

过去一年，全国住房负担能力恶化，尽管自2022年5月以来已经历13次加息，但房价依然坚挺。根据澳新银行（ANZ）的数据显示，目前房价是收入的8倍，创下自2022年6月以来的最高水平，且高于过去十年的平均值。

自疫情以来，全澳房价上涨了38%，使得许多有购房梦想的人被排除在市场之外。截至去年9月，全澳仅有10%的房产对中等收入家庭而言仍属可负担范围，而即使是高收入家庭，也仅能负担一半的市场房源。

即将到来的降息预计将在全澳范围内掀起一股购房热潮，计划在年底前买房的澳大利亚人数量将增加数十万。 

其中，许多原本希望购置自住房的租房族，由于市场状况受限，正在转向购买投资房产。 

Westpac 的研究显示，计划在年底前购房的澳大利亚人比例已从去年的 10% 上升至 13%。Westpac 的一份报告解释称，这一增长意味着比 2024 年将多出 50 多万名潜在购房者。 

此外，该银行的研究还发现，首次购房者对“租房投资”（rent-vesting）的兴趣持续上升，超过一半的潜在购房者正在考虑这一选项。 

Westpac 的年度房屋拥有率报告指出，新南威尔士州是澳大利亚“租房投资”的领先地区，61% 的受访者考虑采取这种方式。维多利亚州和昆士兰州的这一比例分别为 54% 和 52%。 

“租房投资”通常指购房者在增长潜力较大的市场或更实惠的地区买房，同时仍然租住在自己理想的居住地。这种方式的目的是通过投资房产积累资产，以便未来购买自住房。 

Westpac 高级经济学家 Matthew Hassan 表示，利率走势是 2025 年潜在购房者的重要考虑因素。 

“利率显然对购房计划产生了影响。去年，高利率让许多买家望而却步，而现在，降息的可能性正在改变他们的购房计划，”他说。 

“对于‘租房投资’的买家来说，利率下调意味着他们的购买力可能会增强。”  

Westpac 按揭贷款董事总经理 Damien MacRae 认为，“租房投资”日益受到青睐，反映出澳大利亚人希望加快进入房地产市场的步伐。 

“随着房价普遍较高，尤其是在各大首府城市，越来越多的购房者选择‘租房投资’，以更快踏上房产阶梯，”他说。 

“我们的研究表明，82% 的澳大利亚人愿意在自己最初未考虑的地区购房，这说明买家正根据市场调整他们的期望。”  

MacRae 还表示，除“租房投资”买家外，其他购房群体的需求预计也将上升。 

“比起去年，更多澳大利亚人计划在 2025 年购房，这反映了购房者对市场的乐观情绪，我们持续看到来自自住购房者和投资者的购房预审批需求保持强劲。”  

REA Group 经济学家 Angus Moore 指出，降息可能会增加住房市场的竞争，并推高房价。 

一份最新的《Mortgage Choice 住房贷款报告》证实了买家的信心正在上升，调查显示，降息预期是市场乐观情绪的主要推动力。 

Mortgage Choice 的数据显示，受访的潜在购房者中，近 1/4 认为当前的利率环境增强了他们的信心，而去年 9 月季度这一比例仅为 17%。 

西澳州和昆士兰州的购房者信心提升最为显著。 

Mortgage Choice 首席执行官 Anthony Waldron 认为，尽管购房面临诸多挑战，但澳大利亚人仍对置业充满希望。 

“拥有住房一直是澳大利亚人的伟大梦想。尽管进入市场并不容易，但我们的调查显示，房地产仍被认为是财富积累的重要途径。考虑到过去五年全国房价已上涨超过 46%，澳大利亚人对购房的强烈愿望并不令人意外。”