南京并不安分做长三角第二梯队的城市，特别想跟杭州掰一掰手腕，杭州当初有亚运会概念，大规模造新城，而南京呢，如果想在GDP突围，也必须跟着造城。...南京这个城市，我还是非常喜欢的，每天都要去上一次，感受文化底蕴，吃一些老字号美食。
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来源：子木聊房，作者子木（本文不代表财金新天地立场）
新一年，继续补充城市调研文章，今天讲讲南京和合肥。一来两个城市，都是长三角城市群省会城市，距离较近。二来，安徽人喜欢在两者之间比较买房，甚至把南京戏称为“徽京”，有一些细微的关联性。但我认为，两个城市对比意义不大，更不需要“引战”，各有千秋，还是各自分说为好。下面直接进主题，先南京，后合肥，依然是全维度分析版本。很多南京的本地媒体都非常恨我…说我当初写的文章，带崩了南京楼市。只不过当初在南京房价的最高点，分析出南京房价缺乏支撑点，对市场发出了警告。那时候杭州的房价也就3.8万/平米，而苏州房价是2.6万/平米，成都1.9万/平米，武汉1.8万/平米。这些城市无论是GDP，还是人口总量以及人口净流入增速，都在南京之上。那么南京，房价能涨到3.6万/平米的支撑点在哪里。南京并不安分做长三角第二梯队的城市，特别想跟杭州掰一掰手腕，杭州当初有亚运会概念，大规模造新城，而南京呢，如果想在GDP突围，也必须跟着造城。更精妙的是，南京通过地铁利好、学校利好和政策利好故意炒作土地，同时释放土地稀缺性，刺激人们购房。还玩“端水艺术”，所以当时，南京有一个神奇的现象是，区域房价梯度差距非常小，也就是每个板块的房价都相差不多。南京这个城市，我还是非常喜欢的，每天都要去上一次，感受文化底蕴，吃一些老字号美食。很不希望，为了房价而房价，毁掉这个城市的生命力。南京房价这几年一路下跌，房价从3.6万/平米跌至2.2万/平米，跌幅接近40%，房价回到2016年之前，可以说是跌得最惨的几个城市之一。腰斩的楼盘遍地，无数购房者被高位套牢，尤其当初那批跑到江北的“安徽炒房团”，是最惨的。但也好在房价泡沫的去除，让这个城市的房地产市场，不断回归理性，得以重生。那么那么南京触底了吗？值得买房吗？这是我们接下来要分析的问题。需要综合分析。首先是二手房成交，数据显示，2024年南京二手房成交是99409套，跟2023年几乎一样，比2022年多了2万多套。说明南京呈现了连续至少三年的“以价换量”。而在2024年阶段，同时出现了“高-低-高”的走势，年尾由于全国政策利好，12月成交量冲到了10398套。即使是1月过节，抛开假期因素，整体成交量接近8000套左右。连续三个月成交量以及带看量反弹，说明南京需求敏锐，受到政策刺激不断释放，顶住了流动性压力。我们再看库存，截至2025年1月份，南京二手房库存从最高18万套跌回至14万套左右。而新房库存更低，已经跌破4.7万套，相比2023年底大幅下降2万套。说明2024年，南京去库存成交比较显著，而且新增供应很少，全年供应仅1.3万套左右。原因是跟去年的自然资源部规定36个月暂停供地，18-36个月谨慎供地有关，当初南京处于谨慎供地区间，2024年，住宅用地供应大幅缩减了51.3%。所以整体来看，南京连续成交量反弹，库存下降，房价处于触底阶段，而且在房价走势也能看到，从去年9月份开始，南京房价跌至2.1万/平米后，又不断向上修复至2.2万/平米。我认为整体概率不是很大。这个主要还是要考虑经济和人口。南京虽然经济位列全国前十，但在结构上有些问题需要解决。第一是产业过于传统，电子信息、石化、钢铁、汽车，这些年都出现了不同程度的下滑。而新质生产力，也就是新兴产业尚未完全形成规模效应，对经济增长力支撑作用不是很强。第二是国企远大于民营，南京国企数量超过 300 家，央企数量 20 家，该数量级超过部分一线城市。国企占主要市场份额，并不是一件好事，会积压民营的生存空间，而且整体经济活跃度交差，这跟沿海城市的属性不太符合。第三是经济竞争力，南京位于竞争激烈的长三角地区，上海、苏州、杭州、无锡、宁波等都可以对南京进行金融和人才的分流。所以这些年南京的GDP增速一直不温不火，连续3年跑输江苏平均增速，甚至跑输全国平均增速。经济无法得到规模的崛起效应，就无法带动更强盛的购买力入场，所以在这个层面，南京房价不会出现整体的上行。但国企购买力较多，其实反而会成为南京的压舱石，再者，南京对周边，尤其是安徽部分地区有虹吸效应，那么也会导入新的人口流量进入，让本土市场出现分化趋势。所以2025年，我对南京的推测，大概是整体平稳，局部波动。而当年用“端水”的方法，炒作各个区域，其实也导致了外郊库存较大，房价泡沫严重。所以接下来不同区域、不同类型房源价格波动将继续存在，也就是，南京楼市进入“结构性分化”阶段。主城优质地段的房价有望保持稳定甚至上涨，而远郊（溧水、高淳、六合)等，库存较大的区域房价，可能面临一定下行压力，更多是阴跌。刚需市场供应紧张，价格分化：刚需房源供应减少，尤其是主城 300 万级刚需新房产品捉襟见肘。在供不应求的情况下，部分地段较好的刚需盘价格可能上涨；而远郊刚需盘由于库存压力，价格可能相对稳定甚至出现一定调整 。而买房的逻辑，如果考虑到房价的保值和增值，一方面就是优质的改善项目。随着土地供应结构变化，主城地块容积率降低，低密豪宅项目增多，以及四代宅项目的推广，改善型和豪宅市场价格上涨趋势明显。这些项目凭借稀缺的土地资源、高品质的产品设计，将吸引高收入群体购买，推动房价上升 。另一方面是高流动性刚需产品，南京的住房需求表现非常明显：1、在南京，短期买不起房子，可以不买，刚需段价格的房子，短期内很难涨起来，一定要参考自己的需求，慢慢挑选。2、通勤、学区、地段、品质在南京很重要，有机会，一定要在行情起势的时候向上置换。3、在南京未来的10年都不会变的买房逻辑就是富人买房在河西，中产买房看学区或次核心板块，刚需买房看发展。南京是一个非常重视教育的城市，这是独特的购房偏向性。4、没有换南京概念，都市圈板块继续大幅度回调，再也没有起来的可能，宝华、桥林、滁州、禄口这些地方，不要想它们能起来了，因为原本就不该卖那么高。如果不是地缘客，真的不要买，手持100万以内想买房的，建议不要买，买完以后想置换都很困难。总价50万以内想买房的，可以考虑。5、刚需板块持续阴跌，比如桥北、板桥等地方，会持续阴跌，慢慢跌。板桥是个刚需群体，原本每年都会有许多人想置换出板桥，交易量大幅度降低，说明根本很难置换出去。想改善的人也放弃降价。6、老城区改善盘价格依然坚挺和稳定，部分稳中带涨，老城区地缘客多，地缘客里的改善群体可选择的范围太少，主城物业好点、房龄新点、户型大点的房子，是屈指可数的，这些盘的投资客真的不多，都是实际居住的，有的是计划长期居住，卖的人少，反而买的人不少，主城有实力的地缘客，真的很多。南京市江南六区之一，民国时期的第一区，老干部的养老胜地。玄武湖遛弯、紫金山吸氧、省委大院门口的保安比网红都有气场。缺点也明显，除了体制，其他都是灵活就业，商业凋零。南京文化的摇篮，拥有新街口、夫子庙两大商圈，一直是南京的金融中心，文化、产业两手抓，是老南京人的偏爱，近十年人口减少了26%。缺点，老旧。南京市中心，也是重要的金融服务中心，金融民工遍地，河西豪宅对标上海，星巴克浓度全城最高。缺点，生活成本高。提到鼓楼区不得不提到教育，有些孩子小升初阶段就学完了初中数学，英语更是考完pet fce等。小学众多，头部初中树人更不用多说了，想鸡娃的首选鼓楼区。缺点，堵车堵到怀疑人生，老破小单价10W+。江北新区核心所在地，过江国家级概念新区。为什么说是概念？因为江北新区对外地人虹吸较弱，而本地人却看不上。有浦东新区的野心，但却没有浦东新区的命运。缺点，地铁挤不上，大桥堵到哭。但却靠上一轮房地产周期，成功套牢大量投资客。江北的自住群体是哪些人？本市本地人，而是第一次买房的新南京人+地缘客，吸引很多安徽、苏北的老乡。以前的房价涨得太高了，一个发展中的片区，天天千人万人摇号买房。不过现在也基本跌到位了。● 第一梯队：江北核心区（青奥板块、江北中央商务区）栖霞区热度高的就是燕子矶了，燕子矶新城和兴智西是可以买的，但是空间就这么大了，买了自住可以，投资就算了。兴智的优势就是性价比极高，地铁有，规划的学校也还不错，安置房少，厂房搬迁都是新盘，其他的什么污染就不要说了，认污染的整个燕子矶都别碰，不认污染的就下手，兴智主打的就是便宜，不可能面面俱到，但是这里以后置换一定不难。燕子矶新城没什么新房了，基本都卖得差不多了。雨花核心区可以买，自住可以，雨花产业好，软件大道996之光，码农群体还贷能力很强，另外河西溢出的人口也会买这里。产业带来大量地缘客；河西南、江北都有大量投资客，且会砸盘，但是雨花就没有这种现象，中南、世茂这些房子，鲜有砸盘客，成交也少，说明没有多少投资客在里面，雨花价格相对实在。但是二手能涨吗？可能性不大了，因为再高人家就去买河西了，雨核离河西很近。● 第二梯队：铁心桥、雨花核心区（雨核）+ 软件谷产业从电子厂到211应有尽有，这会带来很庞大的地缘客，势力很强大，江宁区的改善楼盘可以买，以后有空间。青龙山、上坊有房子的快跑，没房子的死活别去。10-15年不会有大改观，据说地铁都取消了。看看现在成交的二手房，都是一把眼泪的亏着卖。六合本就离城区太远，人口的流失更为致命，虽然地铁像一把尺子直插到六合的底部，但等待主城有大量溢出的资源的时间太漫长，遥遥无期，方洲广场站算是六合的关口，出关以后就是广大乡村。缺点交通不便，配套落后夹在江宁跟高淳之间，没有啥存在感，房价低到像白送，空港新城PPT媲美雄安。缺点，去南京核心区，够坐地铁到上海了。高淳和六合是南京的两端，离城区都非常之远，十几年前高淳撤县变区划给南京，成功挤掉溧水，荣登为南京经济最差的区。从人的角度，高淳也只会衰败，但高淳的气质跟六合的气质完全两个世界。经济垫底，人均收入垫底，公共交通垫底，旅游资源垫底，医疗水平垫底，全是垫底。景色不如皖南，饮食，文化，语言更是四六不靠，南京人听不懂高淳话，隔壁的宣城人也听不懂。高淳和六合有一个共同点，就是适合闲逛，适合骑车，适合徒步，适合漫无目的的游荡，尤其是乡下，陡然间会让你张大嘴巴惊呼这里真漂亮，一旦为了参观景点而直奔过去，只会大失所望。进入高淳会有个很大的牌子，不是高淳欢迎您，而是国际慢城欢迎您，慢，就是高淳的特点。我曾经给合肥送了一个称号，中国炒房第三城…这事儿还被报道了。合肥是真的爱炒房，曾经合肥炒房团名满天下，去长沙、西安、重庆、沈阳，甚至去二哥杭州那边，还要炒几轮。这可能跟这个城市的“黑马”属性有关。因为合肥前些年发展较快，很多人都分享到了城市发展的红利，兜里有钱就想着用复制合肥炒房的方法，去其他地方淘金。合肥这个城市，安徽人一直在讨论，其他兄弟并不待见，所以一直在讲：但实际上，我觉得合肥作为黑马，并不是靠政策资源倾斜，而是地方的领导团队能力卓越，当然指的是招商引资这块。而且合肥模式不只是招商引资那么简单，而是把招商引资从拼关系、拼资源、拼政策的初级阶段，升级到了拼专业、拼服务、拼生态的新阶段，对于传统模式无异于一种降维打击，比如京东方的案例，依旧是前沿的范本。一个是大力投资蔚来。蔚来车不错，但阿斌的操作，属实看不懂，不是战略家，而是梦想家，不听劝。导致蔚来甚至吸了一波中东土豪的血，都没有走出显眼的成绩来。另一个就是三只羊。当初不遗余力投资三只羊，结果大小杨哥卖假货，搞得全行业震荡，合肥在背后保了几手，但发现无济于事，于是只能顺应天命。当然投资，投资，不可能只有赚，而没有亏，最重要的是，合肥对招商引资一直都非常积极，对经济程序的把握，也非常敏锐。所以在2024年第一季度跑出糟糕的成绩之后，马上开始摆正姿态，最终年经济增速攀升至6.1%。万亿规模以上城市，排名第一。这还要归功于第二产业发展，规模工业同比增长14.8%，创近 3 年同期新高。工业投资增长8.7%，占固定资产投资的 33.9%，占比创近7年新高。37 个工业大类行业中 29 个同比增长，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值同比增长 26.9%，汽车制造业增加值同比增长 38.5%，合计拉动规上工业 11.4 个百分点。新能源汽车产量突破百万辆、达 137.6 万辆，增长 84.5%，充电桩、汽车用锂离子动力电池产量分别增长 1.5 倍、31.2%。可以说，合肥是一个踩中了时代机遇的城市，新兴产业发展方面，要比隔壁的南京强很多。而且，相同区域的城市竞争力较弱，唯合肥为龙头，未来可以承接更多长三角的工业需求。而且合肥对周边城市的虹吸效力较强，所以在人口增速上表现也不错。在楼市层面，虽然合肥当年炒房严重，但后来整体政策跟进速度较快，即使压制了住了房价，后来持续调控，形成了在1.9万/平米上下徘徊的稳态。直至2022年开始，才出现大幅下跌趋势，从1.9万/平米跌至1.4万/平米，跌幅26.3%。房价已经回到18年了，这其中一大半本金成本加上利息都是亏的。19年以后的购房者，90%都是没赚钱的。这个才是合肥市场的真实情况。这个去年我还专门预警过，甚至不需要考虑合肥的成交和房价走势，只需要关注库存即可。合肥这两年对土地供应的控制很严格，导致2024 年合肥商品住宅消化周期仅为 11 个月，成为全国库存压力最小的城市之一。2024 年新增供应同比锐减 57.9%，新房库存量处于全国倒数第二的低位。而在二手房层面，库存同样很小，全城目前可挂牌的房源量只有11万左右。这样的库存水平和房价水平，面对接近1000万人口的万亿GDP城市来说，已经算是比较合理的水平了。并不是，因为合肥的经济增速虽然快，但量级摆在那里，而且合肥土地面积偏大，购买力相对分散，不够集中。同样造成了深刻的分化。1、从需求结构上看，改善型需求崛起，140㎡以上大户型占比提升 2.7 个百分点 ，400 万元以上产品成交占比增长 6.2%，市场已从 “有没有房” 转向 “住什么样的房”。不过在成交层面，还是以刚需和刚改为主，比如120-200万的房子卖的最好，套三绝对主力，90-140平米为核心。
2、合肥2025年可以着重关注新房，因为供应小，且相对过去有产品的更新和代差，所以比较抢手。而且，合肥的发展方向决定其没有真正的中心，所以从房产增值保值这一块未来大概率是品质上的较量；合肥目前新房品质确实不错，不过地段大多数都拉垮。不过啥都好的房子，唯一的缺点就是贵。3、如果是从增保值的角度考虑，那么省府板块，蜀西湖板块，天鹅湖板块肯定是重点需要考虑的，也就是俗称的政滨高；省政府的潜力在于未来预期，省府西目前已经成熟，主要是省府东配套缺乏，未来省府东中间规划了 400多亩的商业集群土地规划，未来可期滨湖的金融板块是一个被忽略的宝藏地块目前发展成熟，价值回归后的房价，次新房特别多，性价比较高。未来合肥最有涨价势头板块的，一个是高新，另一个就是滨湖新区。其次是政务、经开等。4、蜀西湖的潜力在于科技集群，有大量高科技产业及所带来的产业人口；天鹅湖的潜力在于金融中心，目前是个公司都喜欢在那边写字楼里占个坑。5、如果你是 300个以内的预算建议你肯定是首选政滨高次中心板块；其次预算建议包河政务东、庐阳四里河、和经开的南艳湖等部分区域，根据自己需求选择，200左右能入；如果是150预算，建议选择靠近主城区附近的次新，比如庐阳北（不要太北），新站七里塘，陶冲湖等。6、合肥的一些偏远的新区建议不要碰，因为合肥整个城市发展逻辑已经发生了变化，目前正在进行的是由房地产向高科技转换的过程。过去严重依赖土地财政的时代已经接近了尾声，近几个月是不是有几个流拍的地块最终被白手套接手，新区的未来大多数不明朗，不要去赌。7、2025将是合肥的改善元年，在合肥生活的大多家庭已经不缺房子，现在缺的是好房子。合肥经过今年的改善革新以后，住房品质上会形成新一轮的迭代。经过今年的改善革新以后，市区新房基本杜绝了纯刚需的入场了。合肥将不断做出品质更好更先进的住宅满足那波高端消费需求，楼市进入存量房时代，未来二手房交占比会越来越大，新房会不断迭代卷品质，也就是量少质高。合肥的老城区之一，是重要的交通枢纽，交通网络发达，拥有成熟的商业设施，如多个大型商场和专业市场等。同时，瑶海区也是合肥的工业和物流中心，分布着多个大型工业园区和物流基地，经济发展活跃，就业机会丰富，住宅市场以经济适用房和普通住宅为主，适合工薪阶层和初入职场的年轻人。庐阳和蜀山目前整个二环内已经饱和了，市区改善像四里河和黄潜望板块，无论从位置、交通、学校等配套上都是比较好的，其他位置大多都是老房子，接下来市场排队会低迷一些。庐阳区作为合肥的政治、经济和文化中心，这里汇聚了众多的政府机构、商业中心以及文化设施，如淮河路步行街等知名商业区域，环境优美，教育资源丰富，有许多优质的中小学，是家庭居住的理想选择。聚集了大量的高新技术产业、上市公司和高质量的人才，还有一山两湖的环境，配套也很完善。目前高新区也处在高速的发展期，除去蜀西湖，周边一些地方的商业各方面还没有完善合肥的新兴发展区域，近年来城市建设迅速，商业和住宅项目不断涌现，如滨湖新区等区域发展。该区域交通便利，有多条交通干线贯穿，配套设施完善，有优质的教育、医疗资源等，是年轻家庭和创业者的热门选择。是合肥的科技创新中心，聚集了大量的高新技术企业和研发机构，如科大讯飞等知名企业，这里环境现代，科技氛围浓厚，拥有完善的创新创业生态，适合科技工作者和年轻专业人士在此工作和生活，周边的房产也以高端公寓和别墅为主，价格相对较高，但投资潜力还不错。作为合肥的工业和制造业基地，区内拥有完善的产业链和物流体系，涵盖了汽车制造、家电生产等多个重要产业领域，经济发展迅速，能够提供大量的就业机会，适合寻求稳定工作的居民是合肥重要的产业发展区域之一，以新型显示、集成电路等战略性新兴产业为核心，近年来发展态势良好。 这个区域主要规划的比较散，但优惠力度比较大，新房楼盘品质也较高，只是周边配套对其他区域相比比较一般，合肥市区的产证能让您的孩子上到市区的高中比较热门的板块就是大众路和和睦湖了，工作和定居靠近瑶海区和包河区选大众路，和睦湖大多是本地人买，城市界面比较好，其他的没什么好说的过去卖的还挺好的，因为距离主城区近，之后市区放开限购后加上价格与主城区差距也越来越小，没有什么优势了，之前一直在喊撤县划区，最后还是区划不变，规划提级位于合肥市北部，是合肥的北部门户。长丰目前热度高的新盘主要集中在北城与岗集板块内。长丰的房价总体偏低，均价 1.1 万，总价一百万左右即可上车。位于合肥市南部，自然资源丰富，尤其是矿产资源，是全国重要的矾矿产地之一。远离市区，整体配套规划赶不上合肥老三县，不太建议年轻人置业购买。篇幅有限，今天先讲到这里，想把南京、合肥讲透，一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。如果喜欢，请点个赞或在看。
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南京并不安分做长三角第二梯队的城市，特别想跟杭州掰一掰手腕，杭州当初有亚运会概念，大规模造新城，而南京呢，如果想在GDP突围，也必须跟着造城。...南京这个城市，我还是非常喜欢的，每天都要去上一次，感受文化底蕴，吃一些老字号美食。
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来源：子木聊房，作者子木（本文不代表财金新天地立场）
新一年，继续补充城市调研文章，今天讲讲南京和合肥。一来两个城市，都是长三角城市群省会城市，距离较近。二来，安徽人喜欢在两者之间比较买房，甚至把南京戏称为“徽京”，有一些细微的关联性。但我认为，两个城市对比意义不大，更不需要“引战”，各有千秋，还是各自分说为好。下面直接进主题，先南京，后合肥，依然是全维度分析版本。很多南京的本地媒体都非常恨我…说我当初写的文章，带崩了南京楼市。只不过当初在南京房价的最高点，分析出南京房价缺乏支撑点，对市场发出了警告。那时候杭州的房价也就3.8万/平米，而苏州房价是2.6万/平米，成都1.9万/平米，武汉1.8万/平米。这些城市无论是GDP，还是人口总量以及人口净流入增速，都在南京之上。那么南京，房价能涨到3.6万/平米的支撑点在哪里。南京并不安分做长三角第二梯队的城市，特别想跟杭州掰一掰手腕，杭州当初有亚运会概念，大规模造新城，而南京呢，如果想在GDP突围，也必须跟着造城。更精妙的是，南京通过地铁利好、学校利好和政策利好故意炒作土地，同时释放土地稀缺性，刺激人们购房。还玩“端水艺术”，所以当时，南京有一个神奇的现象是，区域房价梯度差距非常小，也就是每个板块的房价都相差不多。南京这个城市，我还是非常喜欢的，每天都要去上一次，感受文化底蕴，吃一些老字号美食。很不希望，为了房价而房价，毁掉这个城市的生命力。南京房价这几年一路下跌，房价从3.6万/平米跌至2.2万/平米，跌幅接近40%，房价回到2016年之前，可以说是跌得最惨的几个城市之一。腰斩的楼盘遍地，无数购房者被高位套牢，尤其当初那批跑到江北的“安徽炒房团”，是最惨的。但也好在房价泡沫的去除，让这个城市的房地产市场，不断回归理性，得以重生。那么那么南京触底了吗？值得买房吗？这是我们接下来要分析的问题。需要综合分析。首先是二手房成交，数据显示，2024年南京二手房成交是99409套，跟2023年几乎一样，比2022年多了2万多套。说明南京呈现了连续至少三年的“以价换量”。而在2024年阶段，同时出现了“高-低-高”的走势，年尾由于全国政策利好，12月成交量冲到了10398套。即使是1月过节，抛开假期因素，整体成交量接近8000套左右。连续三个月成交量以及带看量反弹，说明南京需求敏锐，受到政策刺激不断释放，顶住了流动性压力。我们再看库存，截至2025年1月份，南京二手房库存从最高18万套跌回至14万套左右。而新房库存更低，已经跌破4.7万套，相比2023年底大幅下降2万套。说明2024年，南京去库存成交比较显著，而且新增供应很少，全年供应仅1.3万套左右。原因是跟去年的自然资源部规定36个月暂停供地，18-36个月谨慎供地有关，当初南京处于谨慎供地区间，2024年，住宅用地供应大幅缩减了51.3%。所以整体来看，南京连续成交量反弹，库存下降，房价处于触底阶段，而且在房价走势也能看到，从去年9月份开始，南京房价跌至2.1万/平米后，又不断向上修复至2.2万/平米。我认为整体概率不是很大。这个主要还是要考虑经济和人口。南京虽然经济位列全国前十，但在结构上有些问题需要解决。第一是产业过于传统，电子信息、石化、钢铁、汽车，这些年都出现了不同程度的下滑。而新质生产力，也就是新兴产业尚未完全形成规模效应，对经济增长力支撑作用不是很强。第二是国企远大于民营，南京国企数量超过 300 家，央企数量 20 家，该数量级超过部分一线城市。国企占主要市场份额，并不是一件好事，会积压民营的生存空间，而且整体经济活跃度交差，这跟沿海城市的属性不太符合。第三是经济竞争力，南京位于竞争激烈的长三角地区，上海、苏州、杭州、无锡、宁波等都可以对南京进行金融和人才的分流。所以这些年南京的GDP增速一直不温不火，连续3年跑输江苏平均增速，甚至跑输全国平均增速。经济无法得到规模的崛起效应，就无法带动更强盛的购买力入场，所以在这个层面，南京房价不会出现整体的上行。但国企购买力较多，其实反而会成为南京的压舱石，再者，南京对周边，尤其是安徽部分地区有虹吸效应，那么也会导入新的人口流量进入，让本土市场出现分化趋势。所以2025年，我对南京的推测，大概是整体平稳，局部波动。而当年用“端水”的方法，炒作各个区域，其实也导致了外郊库存较大，房价泡沫严重。所以接下来不同区域、不同类型房源价格波动将继续存在，也就是，南京楼市进入“结构性分化”阶段。主城优质地段的房价有望保持稳定甚至上涨，而远郊（溧水、高淳、六合)等，库存较大的区域房价，可能面临一定下行压力，更多是阴跌。刚需市场供应紧张，价格分化：刚需房源供应减少，尤其是主城 300 万级刚需新房产品捉襟见肘。在供不应求的情况下，部分地段较好的刚需盘价格可能上涨；而远郊刚需盘由于库存压力，价格可能相对稳定甚至出现一定调整 。而买房的逻辑，如果考虑到房价的保值和增值，一方面就是优质的改善项目。随着土地供应结构变化，主城地块容积率降低，低密豪宅项目增多，以及四代宅项目的推广，改善型和豪宅市场价格上涨趋势明显。这些项目凭借稀缺的土地资源、高品质的产品设计，将吸引高收入群体购买，推动房价上升 。另一方面是高流动性刚需产品，南京的住房需求表现非常明显：1、在南京，短期买不起房子，可以不买，刚需段价格的房子，短期内很难涨起来，一定要参考自己的需求，慢慢挑选。2、通勤、学区、地段、品质在南京很重要，有机会，一定要在行情起势的时候向上置换。3、在南京未来的10年都不会变的买房逻辑就是富人买房在河西，中产买房看学区或次核心板块，刚需买房看发展。南京是一个非常重视教育的城市，这是独特的购房偏向性。4、没有换南京概念，都市圈板块继续大幅度回调，再也没有起来的可能，宝华、桥林、滁州、禄口这些地方，不要想它们能起来了，因为原本就不该卖那么高。如果不是地缘客，真的不要买，手持100万以内想买房的，建议不要买，买完以后想置换都很困难。总价50万以内想买房的，可以考虑。5、刚需板块持续阴跌，比如桥北、板桥等地方，会持续阴跌，慢慢跌。板桥是个刚需群体，原本每年都会有许多人想置换出板桥，交易量大幅度降低，说明根本很难置换出去。想改善的人也放弃降价。6、老城区改善盘价格依然坚挺和稳定，部分稳中带涨，老城区地缘客多，地缘客里的改善群体可选择的范围太少，主城物业好点、房龄新点、户型大点的房子，是屈指可数的，这些盘的投资客真的不多，都是实际居住的，有的是计划长期居住，卖的人少，反而买的人不少，主城有实力的地缘客，真的很多。南京市江南六区之一，民国时期的第一区，老干部的养老胜地。玄武湖遛弯、紫金山吸氧、省委大院门口的保安比网红都有气场。缺点也明显，除了体制，其他都是灵活就业，商业凋零。南京文化的摇篮，拥有新街口、夫子庙两大商圈，一直是南京的金融中心，文化、产业两手抓，是老南京人的偏爱，近十年人口减少了26%。缺点，老旧。南京市中心，也是重要的金融服务中心，金融民工遍地，河西豪宅对标上海，星巴克浓度全城最高。缺点，生活成本高。提到鼓楼区不得不提到教育，有些孩子小升初阶段就学完了初中数学，英语更是考完pet fce等。小学众多，头部初中树人更不用多说了，想鸡娃的首选鼓楼区。缺点，堵车堵到怀疑人生，老破小单价10W+。江北新区核心所在地，过江国家级概念新区。为什么说是概念？因为江北新区对外地人虹吸较弱，而本地人却看不上。有浦东新区的野心，但却没有浦东新区的命运。缺点，地铁挤不上，大桥堵到哭。但却靠上一轮房地产周期，成功套牢大量投资客。江北的自住群体是哪些人？本市本地人，而是第一次买房的新南京人+地缘客，吸引很多安徽、苏北的老乡。以前的房价涨得太高了，一个发展中的片区，天天千人万人摇号买房。不过现在也基本跌到位了。● 第一梯队：江北核心区（青奥板块、江北中央商务区）栖霞区热度高的就是燕子矶了，燕子矶新城和兴智西是可以买的，但是空间就这么大了，买了自住可以，投资就算了。兴智的优势就是性价比极高，地铁有，规划的学校也还不错，安置房少，厂房搬迁都是新盘，其他的什么污染就不要说了，认污染的整个燕子矶都别碰，不认污染的就下手，兴智主打的就是便宜，不可能面面俱到，但是这里以后置换一定不难。燕子矶新城没什么新房了，基本都卖得差不多了。雨花核心区可以买，自住可以，雨花产业好，软件大道996之光，码农群体还贷能力很强，另外河西溢出的人口也会买这里。产业带来大量地缘客；河西南、江北都有大量投资客，且会砸盘，但是雨花就没有这种现象，中南、世茂这些房子，鲜有砸盘客，成交也少，说明没有多少投资客在里面，雨花价格相对实在。但是二手能涨吗？可能性不大了，因为再高人家就去买河西了，雨核离河西很近。● 第二梯队：铁心桥、雨花核心区（雨核）+ 软件谷产业从电子厂到211应有尽有，这会带来很庞大的地缘客，势力很强大，江宁区的改善楼盘可以买，以后有空间。青龙山、上坊有房子的快跑，没房子的死活别去。10-15年不会有大改观，据说地铁都取消了。看看现在成交的二手房，都是一把眼泪的亏着卖。六合本就离城区太远，人口的流失更为致命，虽然地铁像一把尺子直插到六合的底部，但等待主城有大量溢出的资源的时间太漫长，遥遥无期，方洲广场站算是六合的关口，出关以后就是广大乡村。缺点交通不便，配套落后夹在江宁跟高淳之间，没有啥存在感，房价低到像白送，空港新城PPT媲美雄安。缺点，去南京核心区，够坐地铁到上海了。高淳和六合是南京的两端，离城区都非常之远，十几年前高淳撤县变区划给南京，成功挤掉溧水，荣登为南京经济最差的区。从人的角度，高淳也只会衰败，但高淳的气质跟六合的气质完全两个世界。经济垫底，人均收入垫底，公共交通垫底，旅游资源垫底，医疗水平垫底，全是垫底。景色不如皖南，饮食，文化，语言更是四六不靠，南京人听不懂高淳话，隔壁的宣城人也听不懂。高淳和六合有一个共同点，就是适合闲逛，适合骑车，适合徒步，适合漫无目的的游荡，尤其是乡下，陡然间会让你张大嘴巴惊呼这里真漂亮，一旦为了参观景点而直奔过去，只会大失所望。进入高淳会有个很大的牌子，不是高淳欢迎您，而是国际慢城欢迎您，慢，就是高淳的特点。我曾经给合肥送了一个称号，中国炒房第三城…这事儿还被报道了。合肥是真的爱炒房，曾经合肥炒房团名满天下，去长沙、西安、重庆、沈阳，甚至去二哥杭州那边，还要炒几轮。这可能跟这个城市的“黑马”属性有关。因为合肥前些年发展较快，很多人都分享到了城市发展的红利，兜里有钱就想着用复制合肥炒房的方法，去其他地方淘金。合肥这个城市，安徽人一直在讨论，其他兄弟并不待见，所以一直在讲：但实际上，我觉得合肥作为黑马，并不是靠政策资源倾斜，而是地方的领导团队能力卓越，当然指的是招商引资这块。而且合肥模式不只是招商引资那么简单，而是把招商引资从拼关系、拼资源、拼政策的初级阶段，升级到了拼专业、拼服务、拼生态的新阶段，对于传统模式无异于一种降维打击，比如京东方的案例，依旧是前沿的范本。一个是大力投资蔚来。蔚来车不错，但阿斌的操作，属实看不懂，不是战略家，而是梦想家，不听劝。导致蔚来甚至吸了一波中东土豪的血，都没有走出显眼的成绩来。另一个就是三只羊。当初不遗余力投资三只羊，结果大小杨哥卖假货，搞得全行业震荡，合肥在背后保了几手，但发现无济于事，于是只能顺应天命。当然投资，投资，不可能只有赚，而没有亏，最重要的是，合肥对招商引资一直都非常积极，对经济程序的把握，也非常敏锐。所以在2024年第一季度跑出糟糕的成绩之后，马上开始摆正姿态，最终年经济增速攀升至6.1%。万亿规模以上城市，排名第一。这还要归功于第二产业发展，规模工业同比增长14.8%，创近 3 年同期新高。工业投资增长8.7%，占固定资产投资的 33.9%，占比创近7年新高。37 个工业大类行业中 29 个同比增长，计算机、通信和其他电子设备制造业增加值同比增长 26.9%，汽车制造业增加值同比增长 38.5%，合计拉动规上工业 11.4 个百分点。新能源汽车产量突破百万辆、达 137.6 万辆，增长 84.5%，充电桩、汽车用锂离子动力电池产量分别增长 1.5 倍、31.2%。可以说，合肥是一个踩中了时代机遇的城市，新兴产业发展方面，要比隔壁的南京强很多。而且，相同区域的城市竞争力较弱，唯合肥为龙头，未来可以承接更多长三角的工业需求。而且合肥对周边城市的虹吸效力较强，所以在人口增速上表现也不错。在楼市层面，虽然合肥当年炒房严重，但后来整体政策跟进速度较快，即使压制了住了房价，后来持续调控，形成了在1.9万/平米上下徘徊的稳态。直至2022年开始，才出现大幅下跌趋势，从1.9万/平米跌至1.4万/平米，跌幅26.3%。房价已经回到18年了，这其中一大半本金成本加上利息都是亏的。19年以后的购房者，90%都是没赚钱的。这个才是合肥市场的真实情况。这个去年我还专门预警过，甚至不需要考虑合肥的成交和房价走势，只需要关注库存即可。合肥这两年对土地供应的控制很严格，导致2024 年合肥商品住宅消化周期仅为 11 个月，成为全国库存压力最小的城市之一。2024 年新增供应同比锐减 57.9%，新房库存量处于全国倒数第二的低位。而在二手房层面，库存同样很小，全城目前可挂牌的房源量只有11万左右。这样的库存水平和房价水平，面对接近1000万人口的万亿GDP城市来说，已经算是比较合理的水平了。并不是，因为合肥的经济增速虽然快，但量级摆在那里，而且合肥土地面积偏大，购买力相对分散，不够集中。同样造成了深刻的分化。1、从需求结构上看，改善型需求崛起，140㎡以上大户型占比提升 2.7 个百分点 ，400 万元以上产品成交占比增长 6.2%，市场已从 “有没有房” 转向 “住什么样的房”。不过在成交层面，还是以刚需和刚改为主，比如120-200万的房子卖的最好，套三绝对主力，90-140平米为核心。
2、合肥2025年可以着重关注新房，因为供应小，且相对过去有产品的更新和代差，所以比较抢手。而且，合肥的发展方向决定其没有真正的中心，所以从房产增值保值这一块未来大概率是品质上的较量；合肥目前新房品质确实不错，不过地段大多数都拉垮。不过啥都好的房子，唯一的缺点就是贵。3、如果是从增保值的角度考虑，那么省府板块，蜀西湖板块，天鹅湖板块肯定是重点需要考虑的，也就是俗称的政滨高；省政府的潜力在于未来预期，省府西目前已经成熟，主要是省府东配套缺乏，未来省府东中间规划了 400多亩的商业集群土地规划，未来可期滨湖的金融板块是一个被忽略的宝藏地块目前发展成熟，价值回归后的房价，次新房特别多，性价比较高。未来合肥最有涨价势头板块的，一个是高新，另一个就是滨湖新区。其次是政务、经开等。4、蜀西湖的潜力在于科技集群，有大量高科技产业及所带来的产业人口；天鹅湖的潜力在于金融中心，目前是个公司都喜欢在那边写字楼里占个坑。5、如果你是 300个以内的预算建议你肯定是首选政滨高次中心板块；其次预算建议包河政务东、庐阳四里河、和经开的南艳湖等部分区域，根据自己需求选择，200左右能入；如果是150预算，建议选择靠近主城区附近的次新，比如庐阳北（不要太北），新站七里塘，陶冲湖等。6、合肥的一些偏远的新区建议不要碰，因为合肥整个城市发展逻辑已经发生了变化，目前正在进行的是由房地产向高科技转换的过程。过去严重依赖土地财政的时代已经接近了尾声，近几个月是不是有几个流拍的地块最终被白手套接手，新区的未来大多数不明朗，不要去赌。7、2025将是合肥的改善元年，在合肥生活的大多家庭已经不缺房子，现在缺的是好房子。合肥经过今年的改善革新以后，住房品质上会形成新一轮的迭代。经过今年的改善革新以后，市区新房基本杜绝了纯刚需的入场了。合肥将不断做出品质更好更先进的住宅满足那波高端消费需求，楼市进入存量房时代，未来二手房交占比会越来越大，新房会不断迭代卷品质，也就是量少质高。合肥的老城区之一，是重要的交通枢纽，交通网络发达，拥有成熟的商业设施，如多个大型商场和专业市场等。同时，瑶海区也是合肥的工业和物流中心，分布着多个大型工业园区和物流基地，经济发展活跃，就业机会丰富，住宅市场以经济适用房和普通住宅为主，适合工薪阶层和初入职场的年轻人。庐阳和蜀山目前整个二环内已经饱和了，市区改善像四里河和黄潜望板块，无论从位置、交通、学校等配套上都是比较好的，其他位置大多都是老房子，接下来市场排队会低迷一些。庐阳区作为合肥的政治、经济和文化中心，这里汇聚了众多的政府机构、商业中心以及文化设施，如淮河路步行街等知名商业区域，环境优美，教育资源丰富，有许多优质的中小学，是家庭居住的理想选择。聚集了大量的高新技术产业、上市公司和高质量的人才，还有一山两湖的环境，配套也很完善。目前高新区也处在高速的发展期，除去蜀西湖，周边一些地方的商业各方面还没有完善合肥的新兴发展区域，近年来城市建设迅速，商业和住宅项目不断涌现，如滨湖新区等区域发展。该区域交通便利，有多条交通干线贯穿，配套设施完善，有优质的教育、医疗资源等，是年轻家庭和创业者的热门选择。是合肥的科技创新中心，聚集了大量的高新技术企业和研发机构，如科大讯飞等知名企业，这里环境现代，科技氛围浓厚，拥有完善的创新创业生态，适合科技工作者和年轻专业人士在此工作和生活，周边的房产也以高端公寓和别墅为主，价格相对较高，但投资潜力还不错。作为合肥的工业和制造业基地，区内拥有完善的产业链和物流体系，涵盖了汽车制造、家电生产等多个重要产业领域，经济发展迅速，能够提供大量的就业机会，适合寻求稳定工作的居民是合肥重要的产业发展区域之一，以新型显示、集成电路等战略性新兴产业为核心，近年来发展态势良好。 这个区域主要规划的比较散，但优惠力度比较大，新房楼盘品质也较高，只是周边配套对其他区域相比比较一般，合肥市区的产证能让您的孩子上到市区的高中比较热门的板块就是大众路和和睦湖了，工作和定居靠近瑶海区和包河区选大众路，和睦湖大多是本地人买，城市界面比较好，其他的没什么好说的过去卖的还挺好的，因为距离主城区近，之后市区放开限购后加上价格与主城区差距也越来越小，没有什么优势了，之前一直在喊撤县划区，最后还是区划不变，规划提级位于合肥市北部，是合肥的北部门户。长丰目前热度高的新盘主要集中在北城与岗集板块内。长丰的房价总体偏低，均价 1.1 万，总价一百万左右即可上车。位于合肥市南部，自然资源丰富，尤其是矿产资源，是全国重要的矾矿产地之一。远离市区，整体配套规划赶不上合肥老三县，不太建议年轻人置业购买。篇幅有限，今天先讲到这里，想把南京、合肥讲透，一篇文章不够，起码得好几万字，所以更多是每个人带着自己的问题，寻找准确的答案。如果喜欢，请点个赞或在看。
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