新华财经上海2月7日电（记者杨溢仁）春节后，基础设施公募REITs市场不改向好走势，表现可圈可点。
分析人士认为，现阶段REITs产品估值合理，受益于利率水平下行和机构“资产荒”延续，其利率敏感属性和红利属性将逐步被市场发掘，二级市场表现对正向事件驱动的反应也将越来越及时，各机构仍可把握布局机会，积极参与。
节后市场表现积极
今年以来，基础设施公募REITs整体表现可圈可点。
公开数据显示，截至2025年1月27日，中证REITs指数的涨幅为5.86%，中证REITs全收益指数的涨幅为6.21%，经营权类REITs项目的涨幅为3.98%，产权类REITs项目的涨幅达9.48%。
中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2月7日收盘，已上市60只公募REITs的收盘价较前一交易日平均上涨了0.06%。
“REITs市场表现强势除了受到政策利好的影响外，债券利率加速下行、‘资产荒’发酵亦对REITs行情的开展构成了正面利好。”一位保险机构投资人告诉记者，“现阶段，分派稳定的保租房REITs表现较好，其次是分派率高，行业整体表现具有较强韧性的新能源、水利设施、消费等行业，行业和风格轮动效应明显。”
不过，观察已上市REITs公布的2024年度四季报，不难发现各板块内部与板块间的表现亦有所分化。
举例而言，消费板块REITs各基金业绩基本达成预期，运营表现稳健，并有部分项目销售额表现明显提升；保租房板块REITs各项目经营情况稳健，出租率及收缴率波动幅度较小，同时部分项目租金呈现上升的态势；仓储物流板块REITs资产运营情况持续分化，存量区域市场竞争情况依旧激烈，以价换量的策略力度不减；能源板块REITs受水风光等自然资源季节性波动以及项目维修等事件影响，各项目的业绩和运营表现持续分化；产业园板块REITs的资产运营情况持续承压，基金业绩同比、环比均有所下降，其中，工业厂房业绩表现相对稳健，但园区整体经营业绩的恢复仍需时日；高速板块REITs内部，受四季度客运量减少（符合季节特征）、部分项目周边路网变化等因素对收入造成负面影响，大部分基金业绩环比、同比有所下滑，运营及现金流表现均承压。
招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿指出，近3年REITs市场所对应的基本面确有回落迹象，行业景气度处于下行周期，各类REITs项目的出租率水平、租金单价、通行费收入、售电量等关键指标皆有所走弱。但REITs的财务指标依旧显示出了足够的韧性，具体表现在大部分REITs项目的可供分配完成度维持在较高水平，这与REITs项目本身资质较好，运管机构和管理人着力提升运管能力，确保项目现金流稳定有很大关系。
“牛市”途中或不乏扰动
眼下，大部分业内人士对REITs后续表现释出了乐观看法。
毕竟，管理层近日已明确提出，要“加快不动产投资信托基金（REITs）市场建设，稳步拓宽基础资产范围”。
“当前REITs估值的稳定有一部分反映了利率水平下行的利好，但可能反映得还不够充分。”万亿称，“近期REITs市场对利率水平的反应速率越来越快，相关性越来越高。其主要原因是利率的绝对水平和信用利差急剧下行以后，债券投资者面临较大的‘资产荒’压力，因此REITs的利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘。无可否认，近期REITs市场的走势即反映了利率水平下行的影响，预计未来估值有望进一步抬升。”
值得一提的是，回溯到2021年6月21日，彼时的10年期国债收益率在3.10%附近，而眼下已回落至1.60%附近，
不过，也有部分持审慎态度的投资人表示，就REITs所处行业的景气度以及REITs项目经营层面看，短期依旧存在诸多不确定性，因为眼下尚没有明确的证据支持REITs基本面出现整体显著回升。
“个人认为，基本面的回温依赖于财政货币政策的执行效果，特别是能否真正使地产、消费数据止跌回稳，居民资产负债表能否出现修复和改善，带动通胀回升，带动企业盈利恢复。”一位机构交易员向记者表示，“此外，受增量资金有限、投资者结构相对单一、项目战配比例过高、短期项目供给节奏较快等因素影响，REITs市场流动性也出现了阶段性不足的情况。”
综上，未来一段时间内，在基础设施公募REITs二级市场中，部分资金止盈获利了结和部分机构加大REITs配置力度可能同时存在。
看多情绪占据上风
当然，长远来看，伴随REITs底层资产经营情况的逐渐恢复，以及宏观利率水平的进一步下行，REITs市场流动性现状有望在相关政策和市场环境配合的背景下逐步改善，REITs作为较高分红、风险适中的资产，其市场关注度必将继续提升。
据券商测算，截至2025年1月24日，中证REITs全收益指数较2024年初上涨了20.08%。
“身处新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的环境中，我们判断，后续基本面稳健且绝对分派率较高的产权类REITs项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、利好政策频现的消费REITs、经营企稳的物流REITs以及边际运营情况好转且受路网完善利好影响的高速REITs补涨机会。”华泰证券研究所固收首席分析师张继强称，“至于基本面走弱的项目，短期内依旧建议保持谨慎。再者，近期公募REITs供需两旺，各机构还可关注新项目的打新机会。”
“我们也相信，REITs市场的阶段性、结构性行情将在未来一段时间延续，REITs的长期配置价值将进一步凸显。”万亿称，“就行业而言，现阶段继续看好消费、公用事业、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，部分产品可能获得超额收益。此外，直接得益于利率下行的利好影响，预计分派稳定的保租房REITs也将有不错的表现，值得持续关注。”
（文章来源：新华财经）
新华财经上海2月7日电（记者杨溢仁）春节后，基础设施公募REITs市场不改向好走势，表现可圈可点。
分析人士认为，现阶段REITs产品估值合理，受益于利率水平下行和机构“资产荒”延续，其利率敏感属性和红利属性将逐步被市场发掘，二级市场表现对正向事件驱动的反应也将越来越及时，各机构仍可把握布局机会，积极参与。
节后市场表现积极
今年以来，基础设施公募REITs整体表现可圈可点。
公开数据显示，截至2025年1月27日，中证REITs指数的涨幅为5.86%，中证REITs全收益指数的涨幅为6.21%，经营权类REITs项目的涨幅为3.98%，产权类REITs项目的涨幅达9.48%。
中央国债登记结算有限责任公司提供的数据显示，截至2月7日收盘，已上市60只公募REITs的收盘价较前一交易日平均上涨了0.06%。
“REITs市场表现强势除了受到政策利好的影响外，债券利率加速下行、‘资产荒’发酵亦对REITs行情的开展构成了正面利好。”一位保险机构投资人告诉记者，“现阶段，分派稳定的保租房REITs表现较好，其次是分派率高，行业整体表现具有较强韧性的新能源、水利设施、消费等行业，行业和风格轮动效应明显。”
不过，观察已上市REITs公布的2024年度四季报，不难发现各板块内部与板块间的表现亦有所分化。
举例而言，消费板块REITs各基金业绩基本达成预期，运营表现稳健，并有部分项目销售额表现明显提升；保租房板块REITs各项目经营情况稳健，出租率及收缴率波动幅度较小，同时部分项目租金呈现上升的态势；仓储物流板块REITs资产运营情况持续分化，存量区域市场竞争情况依旧激烈，以价换量的策略力度不减；能源板块REITs受水风光等自然资源季节性波动以及项目维修等事件影响，各项目的业绩和运营表现持续分化；产业园板块REITs的资产运营情况持续承压，基金业绩同比、环比均有所下降，其中，工业厂房业绩表现相对稳健，但园区整体经营业绩的恢复仍需时日；高速板块REITs内部，受四季度客运量减少（符合季节特征）、部分项目周边路网变化等因素对收入造成负面影响，大部分基金业绩环比、同比有所下滑，运营及现金流表现均承压。
招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿指出，近3年REITs市场所对应的基本面确有回落迹象，行业景气度处于下行周期，各类REITs项目的出租率水平、租金单价、通行费收入、售电量等关键指标皆有所走弱。但REITs的财务指标依旧显示出了足够的韧性，具体表现在大部分REITs项目的可供分配完成度维持在较高水平，这与REITs项目本身资质较好，运管机构和管理人着力提升运管能力，确保项目现金流稳定有很大关系。
“牛市”途中或不乏扰动
眼下，大部分业内人士对REITs后续表现释出了乐观看法。
毕竟，管理层近日已明确提出，要“加快不动产投资信托基金（REITs）市场建设，稳步拓宽基础资产范围”。
“当前REITs估值的稳定有一部分反映了利率水平下行的利好，但可能反映得还不够充分。”万亿称，“近期REITs市场对利率水平的反应速率越来越快，相关性越来越高。其主要原因是利率的绝对水平和信用利差急剧下行以后，债券投资者面临较大的‘资产荒’压力，因此REITs的利率敏感属性和红利属性正在逐步被市场发掘。无可否认，近期REITs市场的走势即反映了利率水平下行的影响，预计未来估值有望进一步抬升。”
值得一提的是，回溯到2021年6月21日，彼时的10年期国债收益率在3.10%附近，而眼下已回落至1.60%附近，
不过，也有部分持审慎态度的投资人表示，就REITs所处行业的景气度以及REITs项目经营层面看，短期依旧存在诸多不确定性，因为眼下尚没有明确的证据支持REITs基本面出现整体显著回升。
“个人认为，基本面的回温依赖于财政货币政策的执行效果，特别是能否真正使地产、消费数据止跌回稳，居民资产负债表能否出现修复和改善，带动通胀回升，带动企业盈利恢复。”一位机构交易员向记者表示，“此外，受增量资金有限、投资者结构相对单一、项目战配比例过高、短期项目供给节奏较快等因素影响，REITs市场流动性也出现了阶段性不足的情况。”
综上，未来一段时间内，在基础设施公募REITs二级市场中，部分资金止盈获利了结和部分机构加大REITs配置力度可能同时存在。
看多情绪占据上风
当然，长远来看，伴随REITs底层资产经营情况的逐渐恢复，以及宏观利率水平的进一步下行，REITs市场流动性现状有望在相关政策和市场环境配合的背景下逐步改善，REITs作为较高分红、风险适中的资产，其市场关注度必将继续提升。
据券商测算，截至2025年1月24日，中证REITs全收益指数较2024年初上涨了20.08%。
“身处新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的环境中，我们判断，后续基本面稳健且绝对分派率较高的产权类REITs项目或存在补涨机会，可关注运管能力强、利好政策频现的消费REITs、经营企稳的物流REITs以及边际运营情况好转且受路网完善利好影响的高速REITs补涨机会。”华泰证券研究所固收首席分析师张继强称，“至于基本面走弱的项目，短期内依旧建议保持谨慎。再者，近期公募REITs供需两旺，各机构还可关注新项目的打新机会。”
“我们也相信，REITs市场的阶段性、结构性行情将在未来一段时间延续，REITs的长期配置价值将进一步凸显。”万亿称，“就行业而言，现阶段继续看好消费、公用事业、部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路，部分产品可能获得超额收益。此外，直接得益于利率下行的利好影响，预计分派稳定的保租房REITs也将有不错的表现，值得持续关注。”
（文章来源：新华财经）
