蛇年第一枪，打响了！

刘晓博说楼市

1天前

2024年，广东经济增速只有3.5%，虽然成为第一个GDP超过14万亿的省份，继续保持全国第一，但被身后的追兵江苏逼近。
农历蛇年的楼市第一枪，打响了！
昨天（2月6日），深圳召开了一次重要会议，对全年工作进行部署，其中明确提到，要推动“房地产投资尽快恢复增长”。
这对于深圳乃至全国楼市来说，都是一个值得关注的重要信号。
或许有人会问：深圳不是最不依赖房地产吗？怎么看起来也不淡定了？
的确，深圳财政对房地产的依赖度在大城市是比较低的。以刚刚过去的2024年为例，深圳卖地收入只有346亿元，而北京、上海、杭州、西安、广州分别为1554亿元、1380亿元、1169亿元、832亿元和773亿元。
即便如此，深圳2024年GDP增速仍然达到了5.8%，在一线城市里增速第一，GDP增量位居全国第三，GDP增量占了广东的将近一半。
2024年，深圳还摘取了外贸第一城的桂冠，出口占全国的九分之一，顺差占全国的七分之一；深圳还跃居中国汽车产量第一城，巩固了工业第一城。
但房地产对深圳依然非常重要，占GDP的比重大约是7.4%。
由于2024年深圳外贸出口大爆发，增速是全国的两倍。较高的基数，再加上中美关税博弈的新形势，让深圳外贸2025年继续高歌猛进变得难度较大。
这时候，楼市的重要性就增加了。
2024年1到11月，深圳房地产开发投资同比下滑了12.5%。如果没有房地产的拖累，深圳经济增速可能更高。
再看广东，情况就更是如此。
2024年，广东经济增速只有3.5%，虽然成为第一个GDP超过14万亿的省份，继续保持全国第一，但被身后的追兵江苏逼近。
广东经济为何变慢？大家可以看看前文中GDP20强城市的增长速度那张图，佛山只有1.3%，广州只有2.1%。
也就是说，2024年广东经济增长是靠深圳都市圈（深圳、东莞、惠州）的增长支撑的。
广州都市圈和其他非珠三角城市明显失速。这些地方，主要受到了房地产调整的拖累。
2024年，广东房地产投资下滑了18.2%，而江苏只下滑了10.3%，浙江下滑了8.7%，上海甚至还增长了2.8%。
2024年上海重返GDP增量第一城，并在第五次经济普查中GDP被上调最多，都主要是靠房地产。2024年，上海楼市是全国最温暖的；而国家统计局采用虚拟租金法核算“居民自住房”的GDP，上海也是最大受益者。
为什么广东受房地产调整拖累最严重？
首先，全国大房企总部集中在广东，无论民营房企还是国有房企，都是如此。当房地产不行的时候，国有房企业绩下滑，民企纷纷暴雷，肯定会拖累广东经济。
其次，广东部分核心城市产业链跟房地产绑定比较紧密，比如佛山，它的核心产业诸如家电、陶瓷、家具、建材等，都服务于全国房地产。所以佛山去年是经济总量最大的20个城市里，增速最慢的。
2025年对于广东至关重要。
如果继续达不到5%的增速，则GDP真的可能被江苏超过。虽然从其他核心指标（比如资金总量、总税收、个税、发明专利、上市公司市值）看，江苏经济体量只有广东体量的75%左右，但GDP统计有它自己的玄妙逻辑。
无论是从深圳稳增长，还是广东省稳增长角度看，深圳都应该在2025年更重视楼市一些才对。
广东只有深圳还有“继续放松楼市”的空间，其他城市都已经没有空间了，限购、限价、限贷等都放开了。
深圳如果想把房地产投资增速转正，只能让楼市继续回暖，开发商有拿地、开发的积极性才行。
自去年9月底，全国楼市政策出现大逆转，深圳取消非核心区限购后，楼市的确明显回暖了。
深圳2024年新建商品房销售面积838.7万平方米，同比增长7.0%。全年新建商品住宅和二手住宅网签成交超10万套，同比增长47.2%。
进入2025年，楼市热度依然不减。刚刚过去的1月，深圳新建商品住宅网签销售5090套，同比增长97.3%。二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%。
1月11日，位于龙岗大运片区的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，成为2025年深圳首个日光盘。注意，这个楼盘在龙岗，属于深圳楼市相对偏冷的东部，所以意义重大。
深圳会在2025年进一步给楼市松绑吗？我的看法是，很有可能。
上图是深圳核心区地图。红线勾出来的区域，是政府规划中确认的核心区。
其中粉红色底纹的区域（罗湖、福田、南山和宝安的新安、西乡街道）目前是住宅限购区域，外地人需要1年深圳社保才能买，深圳户籍居民每人只能买1套。粉红色底纹以外的区域，包括灰色底纹和蓝色底纹区域，都是不限购区域，外地人可以无条件买1套，深圳人也可以在这个区域多买1套。
蓝色底纹地区属于都市核心区，又不限购，是外地人来深圳抢房子的核心区。宝安北部未划入蓝色底纹区域的，配套好的片区，也被外地人抢购。
如果深圳限购区域（罗湖、福田、南山和宝安的新安、西乡街道）允许外地人无条件买1套，允许深圳人多买1套，很有可能引爆市场。
全国人民都知道，买房子首选北上深。但从2010年以后，北上深一直限购。现在虽然深圳非核心区取消了限购，开始有外地人来抢房子了，但更多的人在等待北上深核心区取消限购。
我认为，北京、上海核心区取消限购、允许外地人无条件买1套，可能性比较小。未来可能的松绑策略是，北京五环外、上海外环外取消限购；如果市场还不能持续回暖，北京和上海核心区的大户型（比如140平方米以上）是可能取消限购的。
但深圳情况不一样，深圳没有减量发展的政策要求，有支撑广东稳增长的责任，所以阶段性取消核心区限购是可能的。
深圳核心区允许外地人无条件买1套，也可能分两步走：第一步，先允许买大户型；第二步，完全放开。
不管怎样出牌，只要北上深的核心区允许外地人无条件买1套，都将非常有吸引力。全国富人会蜂拥而入，让当地楼市显著回暖。
只有让北上深打开楼市的天花板，全国楼市才有持续回暖的条件。
只有允许大城市楼市虹吸中小城市的富人，大城市才能有钱持续对中小城市财政转移支付。否则，转移支付的压力将越来越大。
1月14日，北京“两会”上市长也明确表示，2025年要“不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好”。
北京是目前限购最严的城市，做出上述表示，意味着2025年也将出手。
至此四大一线城市中，北京和深圳都表态了，将在2025年出手推动房地产回暖。
最近DeepSeek引爆了全球对中国人工智能企业的价值重估，让A股在节后稳住了阵脚，甚至实现了积极向上的态势。
科技股价值重估之后，将是人民币资产的全面重估，当然也包括房地产市场。
但关税问题尚不确定，给这一轮人民币资产重估带来了隐忧。一旦中美达成新的协议，中国经济回暖、资产价格全面反弹，是可以期待的！
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2024年，广东经济增速只有3.5%，虽然成为第一个GDP超过14万亿的省份，继续保持全国第一，但被身后的追兵江苏逼近。
农历蛇年的楼市第一枪，打响了！
昨天（2月6日），深圳召开了一次重要会议，对全年工作进行部署，其中明确提到，要推动“房地产投资尽快恢复增长”。
这对于深圳乃至全国楼市来说，都是一个值得关注的重要信号。
或许有人会问：深圳不是最不依赖房地产吗？怎么看起来也不淡定了？
的确，深圳财政对房地产的依赖度在大城市是比较低的。以刚刚过去的2024年为例，深圳卖地收入只有346亿元，而北京、上海、杭州、西安、广州分别为1554亿元、1380亿元、1169亿元、832亿元和773亿元。
即便如此，深圳2024年GDP增速仍然达到了5.8%，在一线城市里增速第一，GDP增量位居全国第三，GDP增量占了广东的将近一半。
2024年，深圳还摘取了外贸第一城的桂冠，出口占全国的九分之一，顺差占全国的七分之一；深圳还跃居中国汽车产量第一城，巩固了工业第一城。
但房地产对深圳依然非常重要，占GDP的比重大约是7.4%。
由于2024年深圳外贸出口大爆发，增速是全国的两倍。较高的基数，再加上中美关税博弈的新形势，让深圳外贸2025年继续高歌猛进变得难度较大。
这时候，楼市的重要性就增加了。
2024年1到11月，深圳房地产开发投资同比下滑了12.5%。如果没有房地产的拖累，深圳经济增速可能更高。
再看广东，情况就更是如此。
2024年，广东经济增速只有3.5%，虽然成为第一个GDP超过14万亿的省份，继续保持全国第一，但被身后的追兵江苏逼近。
广东经济为何变慢？大家可以看看前文中GDP20强城市的增长速度那张图，佛山只有1.3%，广州只有2.1%。
也就是说，2024年广东经济增长是靠深圳都市圈（深圳、东莞、惠州）的增长支撑的。
广州都市圈和其他非珠三角城市明显失速。这些地方，主要受到了房地产调整的拖累。
2024年，广东房地产投资下滑了18.2%，而江苏只下滑了10.3%，浙江下滑了8.7%，上海甚至还增长了2.8%。
2024年上海重返GDP增量第一城，并在第五次经济普查中GDP被上调最多，都主要是靠房地产。2024年，上海楼市是全国最温暖的；而国家统计局采用虚拟租金法核算“居民自住房”的GDP，上海也是最大受益者。
为什么广东受房地产调整拖累最严重？
首先，全国大房企总部集中在广东，无论民营房企还是国有房企，都是如此。当房地产不行的时候，国有房企业绩下滑，民企纷纷暴雷，肯定会拖累广东经济。
其次，广东部分核心城市产业链跟房地产绑定比较紧密，比如佛山，它的核心产业诸如家电、陶瓷、家具、建材等，都服务于全国房地产。所以佛山去年是经济总量最大的20个城市里，增速最慢的。
2025年对于广东至关重要。
如果继续达不到5%的增速，则GDP真的可能被江苏超过。虽然从其他核心指标（比如资金总量、总税收、个税、发明专利、上市公司市值）看，江苏经济体量只有广东体量的75%左右，但GDP统计有它自己的玄妙逻辑。
无论是从深圳稳增长，还是广东省稳增长角度看，深圳都应该在2025年更重视楼市一些才对。
广东只有深圳还有“继续放松楼市”的空间，其他城市都已经没有空间了，限购、限价、限贷等都放开了。
深圳如果想把房地产投资增速转正，只能让楼市继续回暖，开发商有拿地、开发的积极性才行。
自去年9月底，全国楼市政策出现大逆转，深圳取消非核心区限购后，楼市的确明显回暖了。
深圳2024年新建商品房销售面积838.7万平方米，同比增长7.0%。全年新建商品住宅和二手住宅网签成交超10万套，同比增长47.2%。
进入2025年，楼市热度依然不减。刚刚过去的1月，深圳新建商品住宅网签销售5090套，同比增长97.3%。二手住宅网签成交4554套，同比增长31.5%。
1月11日，位于龙岗大运片区的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，成为2025年深圳首个日光盘。注意，这个楼盘在龙岗，属于深圳楼市相对偏冷的东部，所以意义重大。
深圳会在2025年进一步给楼市松绑吗？我的看法是，很有可能。
上图是深圳核心区地图。红线勾出来的区域，是政府规划中确认的核心区。
其中粉红色底纹的区域（罗湖、福田、南山和宝安的新安、西乡街道）目前是住宅限购区域，外地人需要1年深圳社保才能买，深圳户籍居民每人只能买1套。粉红色底纹以外的区域，包括灰色底纹和蓝色底纹区域，都是不限购区域，外地人可以无条件买1套，深圳人也可以在这个区域多买1套。
蓝色底纹地区属于都市核心区，又不限购，是外地人来深圳抢房子的核心区。宝安北部未划入蓝色底纹区域的，配套好的片区，也被外地人抢购。
如果深圳限购区域（罗湖、福田、南山和宝安的新安、西乡街道）允许外地人无条件买1套，允许深圳人多买1套，很有可能引爆市场。
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我认为，北京、上海核心区取消限购、允许外地人无条件买1套，可能性比较小。未来可能的松绑策略是，北京五环外、上海外环外取消限购；如果市场还不能持续回暖，北京和上海核心区的大户型（比如140平方米以上）是可能取消限购的。
但深圳情况不一样，深圳没有减量发展的政策要求，有支撑广东稳增长的责任，所以阶段性取消核心区限购是可能的。
深圳核心区允许外地人无条件买1套，也可能分两步走：第一步，先允许买大户型；第二步，完全放开。
不管怎样出牌，只要北上深的核心区允许外地人无条件买1套，都将非常有吸引力。全国富人会蜂拥而入，让当地楼市显著回暖。
只有让北上深打开楼市的天花板，全国楼市才有持续回暖的条件。
只有允许大城市楼市虹吸中小城市的富人，大城市才能有钱持续对中小城市财政转移支付。否则，转移支付的压力将越来越大。
1月14日，北京“两会”上市长也明确表示，2025年要“不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好”。
北京是目前限购最严的城市，做出上述表示，意味着2025年也将出手。
至此四大一线城市中，北京和深圳都表态了，将在2025年出手推动房地产回暖。
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