就在最近，房地产市场又扔下了一颗重磅炸弹！中交地产发布了一则重大资产出售公告，拟将旗下房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团。

同时，业绩预告也显示，2024年归属于上市公司股东的净利润预计亏损 53 亿元，而2023年就已经亏损了16.73亿元，两年亏损近70亿元，这数字实在是太惊人了！

消息一出，瞬间在市场上掀起轩然大波，股票直接跌停，股民们都慌了神。大家都在纷纷猜测，曾经在房地产行业也算有头有脸的中交地产，这是要 “爆雷” 了吗？

因为连续巨亏，中交地产的净资产可能为负，公司股票可能会被实施退市风险警示：

两年巨亏 70 亿，发生了什么？

中交地产这两年究竟经历了什么，会落到如此田地？

从2023-2024年的财务数据来看，真是 “惨不忍睹”。2023年，公司营收324.68亿元，同比降低15.59%，归属于上市公司股东的净利润直接亏损16.73亿元。到了2024年，情况更糟，预计归母净利润亏损53亿元，亏损额进一步扩大。

仔细分析，原因是多方面的。

从项目交付来看，2023 年达到交付条件的货值较上年同期减少，相应结转收入就减少了。2024年也是同样的问题，交付排期不同，本期达到交付条件的项目变少 ，这直接影响了收入。

再看毛利率，房地产市场这几年持续低迷，竞争激烈，中交地产也不得不调整销售策略，加速库存去化和资金回笼，这就导致交付项目的毛利率下降。2020-2023年度，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和10.46%，2024 年1-9月毛利率更是低至5.80% ，整体呈下降趋势，利润空间被大幅压缩。

财务费用也是个大问题。随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，2024年财务费用较上年同期上升。而且，之前为了扩张拿地，中交地产不断融资，债务规模水涨船高，利息支出也多，像 2020年财务费用就同比大涨1986.32%至4.99亿元 ，这对利润的影响不容小觑。还有资产减值，部分房地产开发项目存在减值迹象，公司根据会计准则计提相应存货跌价准备，2023 年计提存货跌价准备约13.46亿元，2024年也基于谨慎性原则计提了资产减值损失，这无疑又加重了亏损。

面对如此严峻的亏损局面，中交地产也坐不住了，开始寻求破局之道，这才有了开头提到的重大资产出售计划。

根据公告，中交地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易方式采用现金方式。目前交易价格还没确定，后续会根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的资产评估价值来确定。交易尚处于筹划阶段，具体交易标的资产范围、交易价格等要素都还没最终确定，交易双方也还没签署任何协议 ，还需要按照相关法律、法规及公司章程的规定履行必要的决策和审批程序。

一旦交易完成，中交地产将把重心转移到物业服务、资产管理与运营等轻资产业务上，彻底退出房地产开发这个曾经的核心业务领域，实现业务的战略转型 。从短期来看，这或许能让中交地产甩掉一些 “包袱”，改善资产质量，降低资产负债率，优化资产结构。毕竟房地产开发业务重资产、高负债的特点，在市场下行时给公司带来了巨大压力。而轻资产业务相对来说资金压力小，风险也更可控。从长期来看，转型能否成功还是个未知数。虽然物业服务、资产管理等领域有一定发展潜力，但市场竞争也很激烈，中交地产需要在新领域重新建立起自己的竞争优势，这并非易事。

毕竟从收入构成来看，房地产销售业务占中交地产99%以上的比例，而房地产租赁和物业管理2023年合计收入还不到1亿元：

行业寒冬，多家房企 “退场”、转型

中交地产的转型并非个例，在房地产行业寒冬下，不少房企都在寻求新的出路。华远地产同样陷入了困境，2021-2023年归属母公司净利润累计亏损超60亿元，资产负债率高达88.55%。为了摆脱困境，华远地产拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东华远集团，交易完成后，将聚焦代建、酒店经营等业务。美的置业也宣布拟剥离房地产开发业务，将其转移至非上市的私人公司美的建业持有，重组后专注于物业管理、商业物业等业务。格力地产则是基于逐步退出房地产开发业务实现主业转型的战略考量，拟置出房地产开发业务相关资产负债，置入珠海免税集团不低于51%股权。

这些企业的转型，反映出房地产行业正在经历深刻变革。过去，房地产行业凭借高杠杆、高周转模式快速发展，在 “房住不炒” 定位和一系列调控政策下，行业进入调整期，市场需求下降，销售难度加大，企业面临巨大经营压力。同时，土地成本上升、融资环境收紧等因素，也压缩了企业利润空间。在这种形势下，房企纷纷探索新发展模式，转型轻资产业务，降低资产负债率，提升抗风险能力。

中交地产转型轻资产，进军物业服务、资产管理与运营领域，确实是顺应行业趋势的选择。从市场需求来看，随着人们生活水平提高，对物业服务质量和资产管理水平的要求也越来越高。像一些高端小区，业主不仅希望物业能做好基础的保洁、安保工作，还希望能提供诸如社区文化活动组织、房屋托管等增值服务。中交地产若能在这些方面发力，满足业主需求，就能在物业服务市场分得一杯羹。

在资产管理与运营方面，商业地产的运营管理就是一个很好的例子。像一些大型购物中心，需要专业的团队进行招商、运营、营销等工作，以提高商场的人气和销售额。中交地产如果能凭借自身资源和经验，在商业地产、写字楼等资产管理运营上取得突破，也能开辟新的盈利渠道。

不过，中交地产在转型过程中也面临诸多挑战。在品牌知名度方面，与万科物业、龙湖物业等业内知名品牌相比，中交地产的物业服务品牌知名度较低，如何在短时间内提升品牌影响力，吸引更多客户，是个难题。

从市场竞争来看，轻资产领域竞争激烈，众多企业都在布局。比如在物业服务市场，不仅有传统的物业服务企业，还有不少互联网企业也在涉足，通过技术优势提供智能化物业服务，这给中交地产带来很大竞争压力。在人才储备方面，轻资产运营需要具备专业管理知识和丰富经验的人才，中交地产在这方面可能存在不足，需要加强人才培养和引进。

所以中交地产的转型，既是无奈之举，也算是一种尝试，但是至于能不能走得通，只有时间能给出答案了。

就在最近，房地产市场又扔下了一颗重磅炸弹！中交地产发布了一则重大资产出售公告，拟将旗下房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团。

同时，业绩预告也显示，2024年归属于上市公司股东的净利润预计亏损 53 亿元，而2023年就已经亏损了16.73亿元，两年亏损近70亿元，这数字实在是太惊人了！

消息一出，瞬间在市场上掀起轩然大波，股票直接跌停，股民们都慌了神。大家都在纷纷猜测，曾经在房地产行业也算有头有脸的中交地产，这是要 “爆雷” 了吗？

因为连续巨亏，中交地产的净资产可能为负，公司股票可能会被实施退市风险警示：

两年巨亏 70 亿，发生了什么？

中交地产这两年究竟经历了什么，会落到如此田地？

从2023-2024年的财务数据来看，真是 “惨不忍睹”。2023年，公司营收324.68亿元，同比降低15.59%，归属于上市公司股东的净利润直接亏损16.73亿元。到了2024年，情况更糟，预计归母净利润亏损53亿元，亏损额进一步扩大。

仔细分析，原因是多方面的。

从项目交付来看，2023 年达到交付条件的货值较上年同期减少，相应结转收入就减少了。2024年也是同样的问题，交付排期不同，本期达到交付条件的项目变少 ，这直接影响了收入。

再看毛利率，房地产市场这几年持续低迷，竞争激烈，中交地产也不得不调整销售策略，加速库存去化和资金回笼，这就导致交付项目的毛利率下降。2020-2023年度，中交地产毛利率分别为26.52%、22.91%、13.43%和10.46%，2024 年1-9月毛利率更是低至5.80% ，整体呈下降趋势，利润空间被大幅压缩。

财务费用也是个大问题。随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，2024年财务费用较上年同期上升。而且，之前为了扩张拿地，中交地产不断融资，债务规模水涨船高，利息支出也多，像 2020年财务费用就同比大涨1986.32%至4.99亿元 ，这对利润的影响不容小觑。还有资产减值，部分房地产开发项目存在减值迹象，公司根据会计准则计提相应存货跌价准备，2023 年计提存货跌价准备约13.46亿元，2024年也基于谨慎性原则计提了资产减值损失，这无疑又加重了亏损。

面对如此严峻的亏损局面，中交地产也坐不住了，开始寻求破局之道，这才有了开头提到的重大资产出售计划。

根据公告，中交地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团，交易方式采用现金方式。目前交易价格还没确定，后续会根据经国有资产监督管理部门或其他有权单位备案的资产评估价值来确定。交易尚处于筹划阶段，具体交易标的资产范围、交易价格等要素都还没最终确定，交易双方也还没签署任何协议 ，还需要按照相关法律、法规及公司章程的规定履行必要的决策和审批程序。

一旦交易完成，中交地产将把重心转移到物业服务、资产管理与运营等轻资产业务上，彻底退出房地产开发这个曾经的核心业务领域，实现业务的战略转型 。从短期来看，这或许能让中交地产甩掉一些 “包袱”，改善资产质量，降低资产负债率，优化资产结构。毕竟房地产开发业务重资产、高负债的特点，在市场下行时给公司带来了巨大压力。而轻资产业务相对来说资金压力小，风险也更可控。从长期来看，转型能否成功还是个未知数。虽然物业服务、资产管理等领域有一定发展潜力，但市场竞争也很激烈，中交地产需要在新领域重新建立起自己的竞争优势，这并非易事。

毕竟从收入构成来看，房地产销售业务占中交地产99%以上的比例，而房地产租赁和物业管理2023年合计收入还不到1亿元：

行业寒冬，多家房企 “退场”、转型

中交地产的转型并非个例，在房地产行业寒冬下，不少房企都在寻求新的出路。华远地产同样陷入了困境，2021-2023年归属母公司净利润累计亏损超60亿元，资产负债率高达88.55%。为了摆脱困境，华远地产拟将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东华远集团，交易完成后，将聚焦代建、酒店经营等业务。美的置业也宣布拟剥离房地产开发业务，将其转移至非上市的私人公司美的建业持有，重组后专注于物业管理、商业物业等业务。格力地产则是基于逐步退出房地产开发业务实现主业转型的战略考量，拟置出房地产开发业务相关资产负债，置入珠海免税集团不低于51%股权。

这些企业的转型，反映出房地产行业正在经历深刻变革。过去，房地产行业凭借高杠杆、高周转模式快速发展，在 “房住不炒” 定位和一系列调控政策下，行业进入调整期，市场需求下降，销售难度加大，企业面临巨大经营压力。同时，土地成本上升、融资环境收紧等因素，也压缩了企业利润空间。在这种形势下，房企纷纷探索新发展模式，转型轻资产业务，降低资产负债率，提升抗风险能力。

中交地产转型轻资产，进军物业服务、资产管理与运营领域，确实是顺应行业趋势的选择。从市场需求来看，随着人们生活水平提高，对物业服务质量和资产管理水平的要求也越来越高。像一些高端小区，业主不仅希望物业能做好基础的保洁、安保工作，还希望能提供诸如社区文化活动组织、房屋托管等增值服务。中交地产若能在这些方面发力，满足业主需求，就能在物业服务市场分得一杯羹。

在资产管理与运营方面，商业地产的运营管理就是一个很好的例子。像一些大型购物中心，需要专业的团队进行招商、运营、营销等工作，以提高商场的人气和销售额。中交地产如果能凭借自身资源和经验，在商业地产、写字楼等资产管理运营上取得突破，也能开辟新的盈利渠道。

不过，中交地产在转型过程中也面临诸多挑战。在品牌知名度方面，与万科物业、龙湖物业等业内知名品牌相比，中交地产的物业服务品牌知名度较低，如何在短时间内提升品牌影响力，吸引更多客户，是个难题。

从市场竞争来看，轻资产领域竞争激烈，众多企业都在布局。比如在物业服务市场，不仅有传统的物业服务企业，还有不少互联网企业也在涉足，通过技术优势提供智能化物业服务，这给中交地产带来很大竞争压力。在人才储备方面，轻资产运营需要具备专业管理知识和丰富经验的人才，中交地产在这方面可能存在不足，需要加强人才培养和引进。

所以中交地产的转型，既是无奈之举，也算是一种尝试，但是至于能不能走得通，只有时间能给出答案了。