本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，题图来自：AI生成

今年春节前，我们推送过这么一篇文章：《第一批回老家的人，已经后悔县城有房了》，引起大家热烈的讨论。

老家县城楼市的残酷与无奈，又在过年期间被反复提及。

确实，前几年的春节，我听到关于老家楼市最多的话是劝告：“人均都亏了二三十万了”“我这几年不会再关心房价了”。

如果说到此为止，就没必要再写今天这篇文章。

但今年过年期间，我又听到了另一种声音：“今年是真的考虑买了”“现在怎么买都不会亏啊”。

回家意外接触到了几个真实的买房故事，趁着假期和大家分享。

有人正愁着如何把手上的多套县城房产置换成现金，也有人春节在老家紧急想买房。

对，就是此时此刻，这个人们完全不看好老家楼市的当下，依然有人买房置业，甚至有人想方设法抄底老家的房子。

我想到一句话，叫做：汝之砒霜，彼之蜜糖。有人着急离场，有人紧急进入。

在越来越低的老家房价面前，少有人能抵抗住价格诱惑。

他们持币入场，逆周期买房。

不得不说，从结果来看，的确吃到了这波行情下滑的红利。

老家楼市有着所谓的“硬币的另一面”，所以，到底是谁还会在这个春节，回老家买房？

一

首先不得不承认，很多人的老家在过去两年彻底完成了房价挤泡沫的过程。

这也是为什么会有人在此时真考虑在老家置业的根本原因。

因为他们亲身经历了五年房价上涨的周期，才更加清楚地意识到，自己所在城市房价的底部就是现在。

我回到老家，见到的第一个朋友是发小阿南。

说实话，她几乎是我判定身边最不太可能在老家买房的一位。

因为阿南已经买房落户于北京，并不是那种把老家当作退路的漂泊游子。

五年前的她手上有一笔钱，在老家和北京之间，咬着牙选择了后者。

从此之后，她也没再关心过老家的房价，但最近一年，她在我们的微信群里频频提起自己想在老家买房的话题。

甚至在春节前提前回老家看房了。

她说，父母现在住在县城的职工单位房里，阿南想要改善两老晚年的生活环境，给他们买一套次新二手。

其次，阿南表姐在2018年结婚那年买入老家一套商品房，位于这个城市核心的新区，单价约为12000元/平，已经是当时新区最具性价比的刚需小区。

那个时候，新区不到1.5w/平的房子，出来都靠抢。

阿南看着房价上涨的速度快于自己的收入涨幅，也拿出手里所有积蓄买了北京的房子，后面几年开始慢慢淡忘在老家置业这件事。

但是，今年不一样。

表姐半年前告诉她，自己对面的邻居着急变现，打算把自己家的房子卖掉，单价只要8千/平。

这个数字彻底把阿南早已断绝了的在老家买房的念头又再一次唤醒。

因为她知道，一套房子单价从1.2w/平到8k/平意味着什么。

意味着，如果你此时此刻买房，就比五年前省下了40多万元的房款，如果加上5年的利息，就意味着此时此刻，如果选择在老家买房，立省五六十万。

要知道，在这个二线城市，大多数人在老家需要花近十年的时间，才能赚到五六十万。

这个数字对比，不得不让阿南为之震动。

阿南在回家之前，心里一直在算这笔账。她感觉，一个仿佛为她量身定做的入场买房时机出现了。

当年放下的老家置业的需求又被再次唤起。

不仅如此，阿南在春节这几天又时不时查阅二手房网站，发现这个小区的挂牌价已经出现了7字头。

以不到百万的总价，就可以买到当初总价150万元的同小区户型。

这笔账她在心里算了近一个月，打算春节过后，就拿着准备好的首付去和房东谈价了。

从一线城市回来的阿南，如今迎来了二线城市房价挤泡沫结束的时期，自然而然考虑成为第一批抄底老家房子的人。

以当年远郊位置的房价，买到这个城市核心区位的房产；以近六折的房价，买到了房东本人住都没住过的次新房。

阿南以更低的价格，买到了老家彻底没有泡沫的房产。

这次入场，阿南还是很坚定的，因为她说：“反正现在怎么买都不会亏”。

二

过年回家第二站，我拜访了一位同行，也是我的前老板，老吴。

老吴经营着南宁最大的房产公众号，最高峰时期，团队有20多人，业绩在行业内处于垄断地位。

但是今年，我在朋友圈看到，他在半年前开始转型，从经营一个房产头部公众号，投入法拍房赛道。

在他每日的朋友圈里，我看到了远比阿南入手的那套二手房更为夸张的房价。

我怎么也想象不到，一个省会城市的楼市房价会在法拍房这个领域倒退十年。

看到房价是3000～5000元/平的时候，我瞬间恍惚了。

让我怎么也想不到的老家房价

而更让我觉得我有必要今年回家面访老吴的，还有身边人不断传来的信号。

一位在老家银行工作的亲戚，今年总是和我抱怨的也是大量房贷断供：“又有几组客户还不上房贷了，最近开始和银行对接他们的房子”。

一位来自某大型央企开发商的同学在群里说：“我们公司的几个业主幸福里的房子还不上了，法拍两轮都没成交，最后1.2万/平卖了。”

我心里一惊，xx幸福里是南宁人尽皆知的顶豪，这两年，即便市场下行，二手成交价也维持在2万～3万/平左右，但如今竟然1.2w/平就拍卖出去了。

一边是银行的朋友告诉我，这座城市法拍的房源越来越多了。

一边是房企的朋友告诉我，即便是顶豪，竟然能以半价左右被拍卖。

背后是这座城市房产购买力的急剧下滑。

当然有各种收入下滑的原因，又有人们对远期的不乐观：“这一行完全和楼市和经济周期反着来，环境越差，市场越大”。

于是，老吴选择在去年中旬all in法拍房。

做了半年之后，他也才发现，原来这座城市并不是如大家所说的，楼市完全失去了刚需。

“其实，有买房想法的人并没有减少，刚需还在，比如周边县市的人依然想在省会买套房，但是以现在的收入水平，普通新房二手房，他们买不起，这也是我们的机会”。

那天，我在老吴的新办公室里呆了一个下午。

老吴的新办公室变大了

办公室的面积大了一倍，里面展示着业绩军令状，节假日频繁有客户上门，从各种细节都感受到了法拍市场的火热。

聊到最后，我也摸清了到底是谁在老家捡漏法拍房。

我没想到，原来如今二线城市的法拍房体量暴增到这个程度了。

老吴说，南宁法拍房在全国可以排到前三，是除了长沙、重庆之外，最活跃的城市。

据他透露的数字，如今这里的法拍房在七个公开平台的挂牌房源达到近万套，远比之前的两三千套高了好几倍。

挂牌一万套，成交两千套，成交率约20%。

后面几年，将迎来前两年交付的巨量房源，老吴预计，法拍体量还会急剧膨胀。

在挂牌房源暴增的时候，这座城市的购买力正在以夸张的速度下沉着。

购房者还存在，但基于现在的经济环境，他们不敢高杠杆买房了，更偏向对比房价，等到能够抄底、捡漏的机会。

于是，法拍房领域涌现出三种坚定的购买人群。

第一，在小城市消失的投资客，开始盯上了法拍房。目前的法拍房价，足以让新一批投资客心动，只要顺利拍下，房租完全能够覆盖月供，租售比很高。

第二，抄底学区房的机会，老吴自己最近也在看市区法拍房带学区的机会。如果出现合适的价格就会出手，在老家，好学区是更稀缺的资源。

第三，想要捡漏买房的周边县市刚需。用老吴的话说，刚需没有在这座城市消失，他们只是在等待更低的价格出现。

我们很多时候看到的是老家楼市数据的下滑或暴跌。数字背后确实是一种群体的消失，需求的下滑。

而另一面，就是今天我在老吴办公室看到的，其他市场在老家的稳定崛起：“这是一个我觉得以后会越做越大的蛋糕”。

三

最后一个故事来自我身边老家县城的亲戚。

姑父姑妈是在县城里做了一辈子生意的老人。他们经营着县城一个烘焙店，将自建房的一楼改造成了商铺。

每年在自己家里，一边做着蛋糕月饼的生意，一边住在商铺的二楼，这样的日子已经过了三十多年。

两个老人的生活也是大多数县城老一辈父母的缩影：

他们辛苦工作一辈子，经营着小本生意，积攒的绝大部分积蓄几乎全都花在孩子的彩礼、嫁妆、买房钱。

而当孩子们纷纷成家立业，在城里稳定下来，姑父姑母老一辈肩上的责任感也慢慢放下。

此时此刻，他们开始考虑为自己生活。

姑父姑母买下的县城商品房

这套房不需要太豪华，甚至要离自己的老房子不远，方便做生意。目的只是从那个奋斗了一辈子自建房离开，住到县城的商品房小区。

“住了一辈子的自建房，我们也想给自己换个平层套房。”是的，县城楼市也有自己的改善需求。

父辈母辈开始正视自己的居住需求提升。

身体大不如前的他们，不愿意再每天上楼下楼爬楼梯。看着儿女住进城里的套房，自己也想让老年生活过得更好。

此时此刻，如果老家县城里还存在唯一的置业需求可挖掘，那大概就是我姑父姑母那样，本地土著的住房改善需求。

“这次不是为儿女，而是要为自己买房了。”

四

所以，谁会在春节考虑老家买房，答案或许已经呼之欲出。

是那些清楚看到了老家楼市回归理性的人，是那些想六折捡漏买房定居的刚需客户，也是那些为自己在老家改善生活的父母。

不可否认的是，下沉城市楼市的残酷，在这几年淋漓尽致地展现出来。

不管是地产相关行业的重创也好，房价下跌也好，我们确实看到了很多人的无奈和痛苦。

但是在楼市里，如今展示的现实的另一面就是：有多少人对老家房产祛魅，就有多少人在摩拳擦掌想捡漏。

当房子不再是这里的投资品，当这里的房价确实没有了泡沫，它就成为了人们眼里，非常具有价值的居住商品。

今年春节在老家，我依然看到了正在涌入的买房者。

我们看到的是楼市的残酷，他们看到的是机会。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝

本内容为作者独立观点，不代表虎嗅立场。未经允许不得转载，授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
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今年春节前，我们推送过这么一篇文章：《第一批回老家的人，已经后悔县城有房了》，引起大家热烈的讨论。

老家县城楼市的残酷与无奈，又在过年期间被反复提及。

确实，前几年的春节，我听到关于老家楼市最多的话是劝告：“人均都亏了二三十万了”“我这几年不会再关心房价了”。

如果说到此为止，就没必要再写今天这篇文章。

但今年过年期间，我又听到了另一种声音：“今年是真的考虑买了”“现在怎么买都不会亏啊”。

回家意外接触到了几个真实的买房故事，趁着假期和大家分享。

有人正愁着如何把手上的多套县城房产置换成现金，也有人春节在老家紧急想买房。

对，就是此时此刻，这个人们完全不看好老家楼市的当下，依然有人买房置业，甚至有人想方设法抄底老家的房子。

我想到一句话，叫做：汝之砒霜，彼之蜜糖。有人着急离场，有人紧急进入。

在越来越低的老家房价面前，少有人能抵抗住价格诱惑。

他们持币入场，逆周期买房。

不得不说，从结果来看，的确吃到了这波行情下滑的红利。

老家楼市有着所谓的“硬币的另一面”，所以，到底是谁还会在这个春节，回老家买房？

一

首先不得不承认，很多人的老家在过去两年彻底完成了房价挤泡沫的过程。

这也是为什么会有人在此时真考虑在老家置业的根本原因。

因为他们亲身经历了五年房价上涨的周期，才更加清楚地意识到，自己所在城市房价的底部就是现在。

我回到老家，见到的第一个朋友是发小阿南。

说实话，她几乎是我判定身边最不太可能在老家买房的一位。

因为阿南已经买房落户于北京，并不是那种把老家当作退路的漂泊游子。

五年前的她手上有一笔钱，在老家和北京之间，咬着牙选择了后者。

从此之后，她也没再关心过老家的房价，但最近一年，她在我们的微信群里频频提起自己想在老家买房的话题。

甚至在春节前提前回老家看房了。

她说，父母现在住在县城的职工单位房里，阿南想要改善两老晚年的生活环境，给他们买一套次新二手。

其次，阿南表姐在2018年结婚那年买入老家一套商品房，位于这个城市核心的新区，单价约为12000元/平，已经是当时新区最具性价比的刚需小区。

那个时候，新区不到1.5w/平的房子，出来都靠抢。

阿南看着房价上涨的速度快于自己的收入涨幅，也拿出手里所有积蓄买了北京的房子，后面几年开始慢慢淡忘在老家置业这件事。

但是，今年不一样。

表姐半年前告诉她，自己对面的邻居着急变现，打算把自己家的房子卖掉，单价只要8千/平。

这个数字彻底把阿南早已断绝了的在老家买房的念头又再一次唤醒。

因为她知道，一套房子单价从1.2w/平到8k/平意味着什么。

意味着，如果你此时此刻买房，就比五年前省下了40多万元的房款，如果加上5年的利息，就意味着此时此刻，如果选择在老家买房，立省五六十万。

要知道，在这个二线城市，大多数人在老家需要花近十年的时间，才能赚到五六十万。

这个数字对比，不得不让阿南为之震动。

阿南在回家之前，心里一直在算这笔账。她感觉，一个仿佛为她量身定做的入场买房时机出现了。

当年放下的老家置业的需求又被再次唤起。

不仅如此，阿南在春节这几天又时不时查阅二手房网站，发现这个小区的挂牌价已经出现了7字头。

以不到百万的总价，就可以买到当初总价150万元的同小区户型。

这笔账她在心里算了近一个月，打算春节过后，就拿着准备好的首付去和房东谈价了。

从一线城市回来的阿南，如今迎来了二线城市房价挤泡沫结束的时期，自然而然考虑成为第一批抄底老家房子的人。

以当年远郊位置的房价，买到这个城市核心区位的房产；以近六折的房价，买到了房东本人住都没住过的次新房。

阿南以更低的价格，买到了老家彻底没有泡沫的房产。

这次入场，阿南还是很坚定的，因为她说：“反正现在怎么买都不会亏”。

二

过年回家第二站，我拜访了一位同行，也是我的前老板，老吴。

老吴经营着南宁最大的房产公众号，最高峰时期，团队有20多人，业绩在行业内处于垄断地位。

但是今年，我在朋友圈看到，他在半年前开始转型，从经营一个房产头部公众号，投入法拍房赛道。

在他每日的朋友圈里，我看到了远比阿南入手的那套二手房更为夸张的房价。

我怎么也想象不到，一个省会城市的楼市房价会在法拍房这个领域倒退十年。

看到房价是3000～5000元/平的时候，我瞬间恍惚了。

让我怎么也想不到的老家房价

而更让我觉得我有必要今年回家面访老吴的，还有身边人不断传来的信号。

一位在老家银行工作的亲戚，今年总是和我抱怨的也是大量房贷断供：“又有几组客户还不上房贷了，最近开始和银行对接他们的房子”。

一位来自某大型央企开发商的同学在群里说：“我们公司的几个业主幸福里的房子还不上了，法拍两轮都没成交，最后1.2万/平卖了。”

我心里一惊，xx幸福里是南宁人尽皆知的顶豪，这两年，即便市场下行，二手成交价也维持在2万～3万/平左右，但如今竟然1.2w/平就拍卖出去了。

一边是银行的朋友告诉我，这座城市法拍的房源越来越多了。

一边是房企的朋友告诉我，即便是顶豪，竟然能以半价左右被拍卖。

背后是这座城市房产购买力的急剧下滑。

当然有各种收入下滑的原因，又有人们对远期的不乐观：“这一行完全和楼市和经济周期反着来，环境越差，市场越大”。

于是，老吴选择在去年中旬all in法拍房。

做了半年之后，他也才发现，原来这座城市并不是如大家所说的，楼市完全失去了刚需。

“其实，有买房想法的人并没有减少，刚需还在，比如周边县市的人依然想在省会买套房，但是以现在的收入水平，普通新房二手房，他们买不起，这也是我们的机会”。

那天，我在老吴的新办公室里呆了一个下午。

老吴的新办公室变大了

办公室的面积大了一倍，里面展示着业绩军令状，节假日频繁有客户上门，从各种细节都感受到了法拍市场的火热。

聊到最后，我也摸清了到底是谁在老家捡漏法拍房。

我没想到，原来如今二线城市的法拍房体量暴增到这个程度了。

老吴说，南宁法拍房在全国可以排到前三，是除了长沙、重庆之外，最活跃的城市。

据他透露的数字，如今这里的法拍房在七个公开平台的挂牌房源达到近万套，远比之前的两三千套高了好几倍。

挂牌一万套，成交两千套，成交率约20%。

后面几年，将迎来前两年交付的巨量房源，老吴预计，法拍体量还会急剧膨胀。

在挂牌房源暴增的时候，这座城市的购买力正在以夸张的速度下沉着。

购房者还存在，但基于现在的经济环境，他们不敢高杠杆买房了，更偏向对比房价，等到能够抄底、捡漏的机会。

于是，法拍房领域涌现出三种坚定的购买人群。

第一，在小城市消失的投资客，开始盯上了法拍房。目前的法拍房价，足以让新一批投资客心动，只要顺利拍下，房租完全能够覆盖月供，租售比很高。

第二，抄底学区房的机会，老吴自己最近也在看市区法拍房带学区的机会。如果出现合适的价格就会出手，在老家，好学区是更稀缺的资源。

第三，想要捡漏买房的周边县市刚需。用老吴的话说，刚需没有在这座城市消失，他们只是在等待更低的价格出现。

我们很多时候看到的是老家楼市数据的下滑或暴跌。数字背后确实是一种群体的消失，需求的下滑。

而另一面，就是今天我在老吴办公室看到的，其他市场在老家的稳定崛起：“这是一个我觉得以后会越做越大的蛋糕”。

三

最后一个故事来自我身边老家县城的亲戚。

姑父姑妈是在县城里做了一辈子生意的老人。他们经营着县城一个烘焙店，将自建房的一楼改造成了商铺。

每年在自己家里，一边做着蛋糕月饼的生意，一边住在商铺的二楼，这样的日子已经过了三十多年。

两个老人的生活也是大多数县城老一辈父母的缩影：

他们辛苦工作一辈子，经营着小本生意，积攒的绝大部分积蓄几乎全都花在孩子的彩礼、嫁妆、买房钱。

而当孩子们纷纷成家立业，在城里稳定下来，姑父姑母老一辈肩上的责任感也慢慢放下。

此时此刻，他们开始考虑为自己生活。

姑父姑母买下的县城商品房

这套房不需要太豪华，甚至要离自己的老房子不远，方便做生意。目的只是从那个奋斗了一辈子自建房离开，住到县城的商品房小区。

“住了一辈子的自建房，我们也想给自己换个平层套房。”是的，县城楼市也有自己的改善需求。

父辈母辈开始正视自己的居住需求提升。

身体大不如前的他们，不愿意再每天上楼下楼爬楼梯。看着儿女住进城里的套房，自己也想让老年生活过得更好。

此时此刻，如果老家县城里还存在唯一的置业需求可挖掘，那大概就是我姑父姑母那样，本地土著的住房改善需求。

“这次不是为儿女，而是要为自己买房了。”

四

所以，谁会在春节考虑老家买房，答案或许已经呼之欲出。

是那些清楚看到了老家楼市回归理性的人，是那些想六折捡漏买房定居的刚需客户，也是那些为自己在老家改善生活的父母。

不可否认的是，下沉城市楼市的残酷，在这几年淋漓尽致地展现出来。

不管是地产相关行业的重创也好，房价下跌也好，我们确实看到了很多人的无奈和痛苦。

但是在楼市里，如今展示的现实的另一面就是：有多少人对老家房产祛魅，就有多少人在摩拳擦掌想捡漏。

当房子不再是这里的投资品，当这里的房价确实没有了泡沫，它就成为了人们眼里，非常具有价值的居住商品。

今年春节在老家，我依然看到了正在涌入的买房者。

我们看到的是楼市的残酷，他们看到的是机会。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝

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