上海二手房基本面好转了

财金新天地

14小时前

具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。...不过当下有个隐忧是，租房市场依然比较惨淡，租金仍然没有止跌，经济的基本面尚未恢复。...2024年，上海楼市在艰难中迎来转机，2025年或将迎来新的机遇。

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来源：魔都财观，作者观观（本文不代表财金新天地立场）

24年是上海楼市最艰难的一年，经过一整年的救市政策狂轰滥炸，金融面拼命输血，如今市场终于可以喘口气了。

上海的二手房，基本面正在好转，主要有三个方面：
1）二手挂牌量持续下降；
2）新房供应收缩；
3）M1增速快速回升。
市场正在从“躺平”状态中苏醒。
但分化依然严重——核心区域回暖，外围区域还在“水深火热”中挣扎。
二手房挂牌量持续下降：
房东终于不慌了
如图，是最近6周上海二手核心库存挂牌量的变化趋势，依然是持续下降的状态。
不过总挂牌量依然处在高位。
截止到1月23日下午，上海绿牌总库存出售房源为17.02万套，对比11月初的18万套，环比减少1万套左右。
挂牌量下降意味着库存去化周期变短，房价下行的压力变小，筑底回暖的动能变大。
房东们终于不再急着“甩卖”了，市场信心开始修复。
不过具体到各个板块上，依然是差异极大。
核心区域，像黄浦、徐汇，浦东强势板块，闵行古美，静安大宁等地方，房东们甚至开始撤下房源，等待更好的出手时机。 
但这并非普遍现象。
外环外的库存依然积压严重，去化速度跟不上挂牌量，供大于求的局面还在持续。
市场分化加剧，核心区域回暖，外围区域依然“水深火热”。 
从成交量来看，1月份的表现还不错。截至1月23日，上海二手房成交1.73万套，日均网签753套以上，同比超过去年同期。
不出意外，1月网签量将突破2万套，成为2021年以来成交量最高的1月。
在传统淡季春节，这样的数据算是给市场打了一针强心剂。
新房供应收缩，
二手房的机会来了
2025年，上海的新房供应答大幅缩水，无论是套数还是面积，缩量超过50%。
背后是上海2024年的土拍，住宅土地供应缩量明显。
24年上海土拍出让总面积161.39万方（同比下降59.1%）。
按2024年新房套均124平计算，2025年仅3.9万套=2024年新房供应的65%。
实际数字会比这个还要低，因为协议转让中大量的市中心风貌地块，跟普通人关系不大。
再加上限价打开，新房价格越涨越贵；
无疑对上海二手房和房东是一大利好。
尤其是那些急着卖房的房东，终于不用再被新房“抢客户”了。 
不过，具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。
有些地方，今年仍然会有大量的新房供应，挤压二手房需求。
分区域来看，缩量主要集中在五大新城和普陀，市中心土地供应反增不减，中外环将成为供需关系最紧张的区域。
北区尤其是宝山、虹口、杨浦供应依然偏多，对二手市场依然形成压制。
24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。
意味着25年新房也一定程度上打破了限价，不仅倒挂没了，还比周边二手次新房贵了，这才是正常健康的新房市场。
M1增速回升：
钱多了，市场活了  
最近央行公布了12月的金融数据，M1和社融以及人民币贷款，数字全都超预期。
尤其是M1改善比较多，12月是-1.4%，而上个月还是-3.7%，
原因有两方面，1个是春节企业发奖金发工资，很多钱到了活期账户；
2是财政化债发力，钱到了企业账户。
这意味着市场上的钱多了，企业的经营活动也开始活跃起来。
对于房地产市场来说，这无疑是个好消息——钱多了，购房者的信心也会跟着回升。 
但M1增速的回升只是市场回暖的一个信号，真正的购买力还得看居民收入和就业情况。
如果这两点没跟上，市场的复苏可能会打折扣。 
目前来看，央行降息，财政发力，对25年的楼市和经济，都是好消息。
不过当下有个隐忧是，租房市场依然比较惨淡，租金仍然没有止跌，经济的基本面尚未恢复。
利率下降，拆迁加速
宏观层面来看，2025年中国利率宽松几乎是板上钉钉的事，预计降息幅度在50个基点左右。
这对楼市来说，绝对是个重磅利好。
低利率环境下，市场风险偏好会显著提升，资产估值也会水涨船高。
回想一下，为什么之前那么多人急着卖房？甚至有些房东不惜砸盘也要出手？
根本原因就是利息太高，房贷压力让人喘不过气。
但如果房贷利率降到2%左右，接近租售比的水平，楼市就能真正稳住。
要知道，现在大银行的三年期定存利率也就2%出头。
所以，降低存量房贷利率，才是救楼市的“真金白银”。
预计2025年3月之后，政策空间会进一步打开，利率下调将带来“大水漫灌”的效果，房价上涨的动能会非常强劲。
有人可能会担心经济下行，对国内外形势感到焦虑。
但别忘了，一旦开始放水，这个过程就不会太短。
美联储2024年已经降息100个基点，2025年各大机构预测还会有2-3次降息，每次50个基点。
如果你是刚需，与其等到2025年降息后房价上涨再去追高，不如现在就行动起来，至少开始看房和谈判。
无论是自住、学区、改善居住，还是优化资产配置，现在都是加快入市的好时机。
对于风险偏好较高的左侧交易投资者来说，更是一个不容错过的窗口期。
还有一个利好是，25年上海的拆迁仍然会大规模发力。

2025年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；

2026年底，全面启动城中村整体改造项目；

2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；

根据官方消息来看，上海25年的旧改和拆迁依旧是遍地开花的状态：

浦东的城中村，黄浦外滩，杨浦隆昌路等都有旧改项目。

拆迁规模大，速度快，对楼市形成进一步支撑！

2024年，上海楼市在艰难中迎来转机，2025年或将迎来新的机遇。二手房挂牌量下降、新房供应收缩、M1增速回升，这些信号表明市场正在逐步回暖。
但区域分化依然明显，核心区域回暖，外围区域承压。
如果你是刚需或改善型需求，现在就应该行动起来，至少开始看房和谈判。

对于投资者来说，核心区域和优质板块的机会也已经显现。

最后，因为微信公众号推送机制的变革，现在没有星标的账号，很容易被错过推送，所以如果喜欢财金新天地的文章，拜托你一定一定别忘记★星标★【财金新天地】。方法也很简单：点开公众号名片，点击右上角“…”再点击“设为星标”即可，谢谢大家了。

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上海的二手房，基本面正在好转，主要有三个方面：
1）二手挂牌量持续下降；
2）新房供应收缩；
3）M1增速快速回升。
市场正在从“躺平”状态中苏醒。
但分化依然严重——核心区域回暖，外围区域还在“水深火热”中挣扎。
二手房挂牌量持续下降：
房东终于不慌了
如图，是最近6周上海二手核心库存挂牌量的变化趋势，依然是持续下降的状态。
不过总挂牌量依然处在高位。
截止到1月23日下午，上海绿牌总库存出售房源为17.02万套，对比11月初的18万套，环比减少1万套左右。
挂牌量下降意味着库存去化周期变短，房价下行的压力变小，筑底回暖的动能变大。
房东们终于不再急着“甩卖”了，市场信心开始修复。
不过具体到各个板块上，依然是差异极大。
核心区域，像黄浦、徐汇，浦东强势板块，闵行古美，静安大宁等地方，房东们甚至开始撤下房源，等待更好的出手时机。 
但这并非普遍现象。
外环外的库存依然积压严重，去化速度跟不上挂牌量，供大于求的局面还在持续。
市场分化加剧，核心区域回暖，外围区域依然“水深火热”。 
从成交量来看，1月份的表现还不错。截至1月23日，上海二手房成交1.73万套，日均网签753套以上，同比超过去年同期。
不出意外，1月网签量将突破2万套，成为2021年以来成交量最高的1月。
在传统淡季春节，这样的数据算是给市场打了一针强心剂。
新房供应收缩，
二手房的机会来了
2025年，上海的新房供应答大幅缩水，无论是套数还是面积，缩量超过50%。
背后是上海2024年的土拍，住宅土地供应缩量明显。
24年上海土拍出让总面积161.39万方（同比下降59.1%）。
按2024年新房套均124平计算，2025年仅3.9万套=2024年新房供应的65%。
实际数字会比这个还要低，因为协议转让中大量的市中心风貌地块，跟普通人关系不大。
再加上限价打开，新房价格越涨越贵；
无疑对上海二手房和房东是一大利好。
尤其是那些急着卖房的房东，终于不用再被新房“抢客户”了。 
不过，具体到上海各个片区，还是有所区别，上海并非所有的区域土地供应都减少了。
有些地方，今年仍然会有大量的新房供应，挤压二手房需求。
分区域来看，缩量主要集中在五大新城和普陀，市中心土地供应反增不减，中外环将成为供需关系最紧张的区域。
北区尤其是宝山、虹口、杨浦供应依然偏多，对二手市场依然形成压制。
24年土拍另外一个很关键的点是，土地溢价率明显上来了。
意味着25年新房也一定程度上打破了限价，不仅倒挂没了，还比周边二手次新房贵了，这才是正常健康的新房市场。
M1增速回升：
钱多了，市场活了  
最近央行公布了12月的金融数据，M1和社融以及人民币贷款，数字全都超预期。
尤其是M1改善比较多，12月是-1.4%，而上个月还是-3.7%，
原因有两方面，1个是春节企业发奖金发工资，很多钱到了活期账户；
2是财政化债发力，钱到了企业账户。
这意味着市场上的钱多了，企业的经营活动也开始活跃起来。
对于房地产市场来说，这无疑是个好消息——钱多了，购房者的信心也会跟着回升。 
但M1增速的回升只是市场回暖的一个信号，真正的购买力还得看居民收入和就业情况。
如果这两点没跟上，市场的复苏可能会打折扣。 
目前来看，央行降息，财政发力，对25年的楼市和经济，都是好消息。
不过当下有个隐忧是，租房市场依然比较惨淡，租金仍然没有止跌，经济的基本面尚未恢复。
利率下降，拆迁加速
宏观层面来看，2025年中国利率宽松几乎是板上钉钉的事，预计降息幅度在50个基点左右。
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但如果房贷利率降到2%左右，接近租售比的水平，楼市就能真正稳住。
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无论是自住、学区、改善居住，还是优化资产配置，现在都是加快入市的好时机。
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还有一个利好是，25年上海的拆迁仍然会大规模发力。

2025年底，要全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；

2026年底，全面启动城中村整体改造项目；

2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造；

根据官方消息来看，上海25年的旧改和拆迁依旧是遍地开花的状态：

浦东的城中村，黄浦外滩，杨浦隆昌路等都有旧改项目。

拆迁规模大，速度快，对楼市形成进一步支撑！

2024年，上海楼市在艰难中迎来转机，2025年或将迎来新的机遇。二手房挂牌量下降、新房供应收缩、M1增速回升，这些信号表明市场正在逐步回暖。
但区域分化依然明显，核心区域回暖，外围区域承压。
如果你是刚需或改善型需求，现在就应该行动起来，至少开始看房和谈判。

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