智通财经 APP 获悉，中指研究院发文称，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计 2025 年全国新建商品房销售面积同比下降约 6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置 100 万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
2024 年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房 “以价换量” 带动市场保持一定活跃度，但 9 月市场也出现降温。随后 9.26 政治局会议提出 “要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12 月，政治局会议提出 “稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为 2025 年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
(1) 房价：2024 年，百城二手房价格累计下跌 7.26%，环比已连跌 32 个月，9.26 新政后核心城市价格有所趋稳，11 月、12 月分别有 4 个和 2 个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续 7 个月全跌局面，其中成都、深圳连续 2 个月上涨。2024 年，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨 2.68%。
图：2021 年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
(2) 市场供求：根据国家统计局数据，2024 年 1-11 月，全国新建商品房销售面积 8.6 亿平方米 (全年预计 9.7 亿平方米)，同比下降 14.3%，商品房销售额 8.5 万亿元，同比下降 19.2%，其中现房销售 2.6 亿平方米，同比增长 19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，据初步统计，2024 年重点 100 城新建商品住宅销售面积同比下降约 19%，重点 30 城二手房成交套数同比增长约 7%。
图：2016 年至 2024 年 100 个代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比走势
图：2020 年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
全年来看，一季度 100 城新房销售面积同比下降 45%，30 城二手房同比下降 21%；二季度在 5.17 利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至 26%，二手房成交同比微增 1%；三季度重点城市新房、二手房成交环比下降，直到 9 月底迎来大力度政策支持；9.26 新政后，核心城市新房销售规模持续改善，四季度重点城市新房销售面积同比增长约 16%，30 城二手房成交同比增长约 35%。
图：2022 年以来 30 个代表城市二手住宅月度成交套数走势
2024 年，50 个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至 11 月末，重点城市可售面积出清周期为 21.2 个月。
(3) 需求结构：2024 年 1-11 月，监测城市中多数城市 90-120 平米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位；上海、无锡、绍兴等城市 144 平米以上新房成交套数占比较 2023 年同期提升超 5 个百分点。另外，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价 300 万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
图：2024 年 1-11 月 30 个代表城市各面积段住宅销售套数占比
(4) 土地市场：2024 年，300 城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降 28%，出让金规模仅为 2020 年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，2024 年，TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，9.26 新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
表：2024 年各梯队城市住宅用地成交情况
(5) 政策展望：中央经济工作会议定调要 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确 2025 年任务方向，预计房地产政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地 “去库存”；二是，完善存量商品房收储政策，促进存量商品房去化；三是，盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子” 建设、项目融资 “白名单” 等或也将是政策聚焦点。
(6) 市场展望：根据 “中国房地产业中长期发展动态模型” 测算，2025 年全国房地产市场将呈现 “销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落” 的特点。需求端，中性情形下，预计 2025 年全国新建商品房销售面积同比下降 6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025 年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计 2025 年新开工面积同比下降 15.6%，房地产开发投资额同比下降 8.7%。
智通财经 APP 获悉，中指研究院发文称，各项政策加力有望带动市场预期修复，但房地产全面回稳仍面临一些挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，预计 2025 年全国新建商品房销售面积同比下降约 6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置 100 万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，宏观经济运行企稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件。而土地缩量、房企资金承压及较高库存影响下，短期开工投资下行态势难改，其中盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
2024 年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势，前三季度新房销售同比下降明显，二手房 “以价换量” 带动市场保持一定活跃度，但 9 月市场也出现降温。随后 9.26 政治局会议提出 “要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心，四季度以来，新房及二手房成交量均出现明显回升，核心城市二手房价格有所趋稳。12 月，政治局会议提出 “稳住楼市”，中央经济工作会议再次强调 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为 2025 年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
(1) 房价：2024 年，百城二手房价格累计下跌 7.26%，环比已连跌 32 个月，9.26 新政后核心城市价格有所趋稳，11 月、12 月分别有 4 个和 2 个城市二手房价格环比上涨，结束百城连续 7 个月全跌局面，其中成都、深圳连续 2 个月上涨。2024 年，受部分优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨 2.68%。
图：2021 年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
(2) 市场供求：根据国家统计局数据，2024 年 1-11 月，全国新建商品房销售面积 8.6 亿平方米 (全年预计 9.7 亿平方米)，同比下降 14.3%，商品房销售额 8.5 万亿元，同比下降 19.2%，其中现房销售 2.6 亿平方米，同比增长 19.4%，表现明显好于期房。重点城市方面，据初步统计，2024 年重点 100 城新建商品住宅销售面积同比下降约 19%，重点 30 城二手房成交套数同比增长约 7%。
图：2016 年至 2024 年 100 个代表城市新建商品住宅月均成交面积及同比走势
图：2020 年以来 100 个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
全年来看，一季度 100 城新房销售面积同比下降 45%，30 城二手房同比下降 21%；二季度在 5.17 利好政策带动下，新房销售面积同比降幅收窄至 26%，二手房成交同比微增 1%；三季度重点城市新房、二手房成交环比下降，直到 9 月底迎来大力度政策支持；9.26 新政后，核心城市新房销售规模持续改善，四季度重点城市新房销售面积同比增长约 16%，30 城二手房成交同比增长约 35%。
图：2022 年以来 30 个代表城市二手住宅月度成交套数走势
2024 年，50 个代表城市商品住宅批准上市面积同比下降约三成，供给端表现整体偏弱，整体库存仍处高位，截至 11 月末，重点城市可售面积出清周期为 21.2 个月。
(3) 需求结构：2024 年 1-11 月，监测城市中多数城市 90-120 平米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位；上海、无锡、绍兴等城市 144 平米以上新房成交套数占比较 2023 年同期提升超 5 个百分点。另外，随着二手房价格持续下调，二季度以来北京、上海、深圳刚需加快入市，总价 300 万以下二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
图：2024 年 1-11 月 30 个代表城市各面积段住宅销售套数占比
(4) 土地市场：2024 年，300 城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降 28%，出让金规模仅为 2020 年高点四成左右。各线城市成交规模均缩量，一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，2024 年，TOP20 城市住宅用地出让金占全国比重仍过半。土拍市场整体维持点状高热、持续分化的趋势，9.26 新政以来，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地块竞拍出高溢价，但全国土地市场仍面临调整压力。央国企和地方国资仍是拿地绝对主力。
表：2024 年各梯队城市住宅用地成交情况
(5) 政策展望：中央经济工作会议定调要 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”，全国住建工作会议明确 2025 年任务方向，预计房地产政策将保持延续性，下阶段有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开，加快政策落实。促进需求方面，一是，加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是，一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是，加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点或在于去库存政策的加快落地推进，一是，专项债收购存量闲置土地的配套政策有望继续完善，加速推动土地 “去库存”；二是，完善存量商品房收储政策，促进存量商品房去化；三是，盘活商办用房改为租赁住房等。另外，“好房子” 建设、项目融资 “白名单” 等或也将是政策聚焦点。
(6) 市场展望：根据 “中国房地产业中长期发展动态模型” 测算，2025 年全国房地产市场将呈现 “销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落” 的特点。需求端，中性情形下，预计 2025 年全国新建商品房销售面积同比下降 6.3%；乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，2025 年全国商品房销售面积或可实现止跌。供给端，受土地缩量、房企资金承压、市场库存规模高等因素制约，中性情形下，预计 2025 年新开工面积同比下降 15.6%，房地产开发投资额同比下降 8.7%。
