新华财经上海1月29日电（记者 杨溢仁）年初以来，REITs市场延续交投热度，中证REITs全收益指数创出阶段性新高。
分析人士指出，身处新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的大环境中，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，有望吸引更多增量资金进场。
一级供给放量
2024年以来，作为资本市场的新兴细分领域，我国基础设施公募REITs市场在“首发+扩募”的双轮驱动之下，步入了常态化发行阶段，总市值跑出了“加速度”。
公开数据显示，截至2023年末，我国29只上市公募REITs的总市值为823.34亿元；而截至2024年末，上市公募REITs已增长至58只，总市值达到1563.99亿元，接近翻倍。
不仅如此，截至2025年1月24日收盘，已上市60只REITs的总市值（除权后）合计达1709.83亿元，总市值（除权后）较1月17日上涨3.01%；总权益（除权前）为1899.04亿元，总权益（除权前）较已上市REITs的总发行市值上涨了11.94%。
在业内专家看来，中国基础设施公募REITs市场的发行规模和市值创出历史新高，是REITs步入常态化发行阶段、有序推进的必然结果。
不仅如此，“截至2025年1月24日，以市值测算公募REITs的2024全年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs的累计平均分派率为8.76%，产权类REITs的累计平均分派率为4.19%，在优质资产稀缺的大背景下，其吸引力不言而喻。”华泰证券研究所固收首席分析师张继强说。
招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿判断，随着政策支持力度的进一步扩大，REITs发行节奏大概率将继续加快，发行规模将继续提升。
平安证券固定收益首席分析师刘璐预计，进入常态化发行后，REITs的发行效率将进一步提升，供给放量的线索相对明确，预计2025年REITs的供给规模可能在510亿元左右。
整体运营稳健
值得一提的是，近期陆续公布的公募REITs四季报也向市场交出了一份份亮眼的“成绩单”。
尤以消费类REITs为例，各项目运营稳健，出租率保持较高水平。截至2024年四季度末，华夏金茂商业REIT量价齐升，项目出租率达98.73%（环比上升0.4个百分点），平均租金（仅统计含税固定租金）单价为92.68元／平方米／月，期末收缴率达99.40%。经营方面，报告期内销售额（不含汽车销售额）达成24890.66万元，较上年同期增长13.12%。
嘉实物美消费REIT方面，基础设施资产整体的出租率为96.43%，租金收缴率达97.35%，加权平均剩余租期为7.33年。
华夏华润商业REIT的期末出租率达99.00%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点；项目资产青岛万象城2024年四季度的客流量同比增长11.9%，2024年度累计同比增长10.9%。
就保租房REITs来看，截至2024年四季度末，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的整体出租率分别为99.71%、94.39%、94.33%、92.49%，维持较高水平。
根据中金公司统计，截至2025年1月22日，各板块年初至今的涨幅分别为11.98%（消费）、 7.41%（保租房）、 5.98%（产业园）、 4.74% （仓储物流）、 3.80%（能源）、 2.52%（高速）、2.32%（市政环保）。
“向后看，随着投资者对REITs产品关注度的进一步增加、研究进一步深入，长期资金有望加速入市，市场活跃度也将迈上新的台阶。”万亿称。
眼下，无论是从构建多元化投资组合的角度，还是从拥抱现金流资产的趋势来看，公募REITs较高的分派率和强分红属性都使其成为了一种值得投资者深入研究和积极探索的投资品种。
仍可积极布局
国内长假后，REITs投资应如何布局？
“消费REITs依旧存在一定的投资机会，其个体的抗周期性可有效对冲行业波动。”一位券商固收部门负责人在接受记者采访时称，“上市消费REITs项目的原始权益人均为一线或强二线城市中的成熟运营区域龙头，核心资产属性强，原始权益人维护REITs上市平台运营稳定的意愿和资源禀赋也较为充足；外部地缘政治不确定性加剧，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，消费REITs个体有望持续呈现出较强的抗周期属性。”
此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路REITs亦值得关注，该类产品有望获得超额收益。
据机构不完全统计，2025年以来，产业园REITs加权平均上涨7.94%，其中，研办类产业园REITs加权平均上涨8.41%，厂房类产业园REITs加权平均上涨6.02%，目前还有3单产业园REITs在交易所审核中。
受利率下行影响，分红比较稳定的保租房REITs也有望维持较好的表现。
“近期公募REITs市场供需两旺，二级项目累积了一定涨幅，一级项目性价比相对较高，我们认为还可关注新项目的打新机会。”张继强说。
记者注意到，1月24日，易方达华威市场REIT上市，首日大涨30%，全天封住涨停板，这也是今年以来首支首日上市即涨停的公募REIT。同日上市的中航易商仓储物流REIT也表现不俗，当日录得了15.3%的涨幅。“REITs的红利属性正在逐步显现，2025年仍可积极布局。”对此，不少机构的分析都认为。
编辑：林郑宏
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新华财经上海1月29日电（记者 杨溢仁）年初以来，REITs市场延续交投热度，中证REITs全收益指数创出阶段性新高。
分析人士指出，身处新旧动能转换、经济波浪式运行、企业融资需求偏弱的大环境中，非银机构配置压力仍大，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，具有长期配置价值，有望吸引更多增量资金进场。
一级供给放量
2024年以来，作为资本市场的新兴细分领域，我国基础设施公募REITs市场在“首发+扩募”的双轮驱动之下，步入了常态化发行阶段，总市值跑出了“加速度”。
公开数据显示，截至2023年末，我国29只上市公募REITs的总市值为823.34亿元；而截至2024年末，上市公募REITs已增长至58只，总市值达到1563.99亿元，接近翻倍。
不仅如此，截至2025年1月24日收盘，已上市60只REITs的总市值（除权后）合计达1709.83亿元，总市值（除权后）较1月17日上涨3.01%；总权益（除权前）为1899.04亿元，总权益（除权前）较已上市REITs的总发行市值上涨了11.94%。
在业内专家看来，中国基础设施公募REITs市场的发行规模和市值创出历史新高，是REITs步入常态化发行阶段、有序推进的必然结果。
不仅如此，“截至2025年1月24日，以市值测算公募REITs的2024全年可供分配金额分派比率，特许经营权类REITs的累计平均分派率为8.76%，产权类REITs的累计平均分派率为4.19%，在优质资产稀缺的大背景下，其吸引力不言而喻。”华泰证券研究所固收首席分析师张继强说。
招商基金基础设施投资管理总部专业副总监万亿判断，随着政策支持力度的进一步扩大，REITs发行节奏大概率将继续加快，发行规模将继续提升。
平安证券固定收益首席分析师刘璐预计，进入常态化发行后，REITs的发行效率将进一步提升，供给放量的线索相对明确，预计2025年REITs的供给规模可能在510亿元左右。
整体运营稳健
值得一提的是，近期陆续公布的公募REITs四季报也向市场交出了一份份亮眼的“成绩单”。
尤以消费类REITs为例，各项目运营稳健，出租率保持较高水平。截至2024年四季度末，华夏金茂商业REIT量价齐升，项目出租率达98.73%（环比上升0.4个百分点），平均租金（仅统计含税固定租金）单价为92.68元／平方米／月，期末收缴率达99.40%。经营方面，报告期内销售额（不含汽车销售额）达成24890.66万元，较上年同期增长13.12%。
嘉实物美消费REIT方面，基础设施资产整体的出租率为96.43%，租金收缴率达97.35%，加权平均剩余租期为7.33年。
华夏华润商业REIT的期末出租率达99.00%，继续维持高位，较基金招募说明书同期预测出租率97.50%高出1.50个百分点；项目资产青岛万象城2024年四季度的客流量同比增长11.9%，2024年度累计同比增长10.9%。
就保租房REITs来看，截至2024年四季度末，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT的整体出租率分别为99.71%、94.39%、94.33%、92.49%，维持较高水平。
根据中金公司统计，截至2025年1月22日，各板块年初至今的涨幅分别为11.98%（消费）、 7.41%（保租房）、 5.98%（产业园）、 4.74% （仓储物流）、 3.80%（能源）、 2.52%（高速）、2.32%（市政环保）。
“向后看，随着投资者对REITs产品关注度的进一步增加、研究进一步深入，长期资金有望加速入市，市场活跃度也将迈上新的台阶。”万亿称。
眼下，无论是从构建多元化投资组合的角度，还是从拥抱现金流资产的趋势来看，公募REITs较高的分派率和强分红属性都使其成为了一种值得投资者深入研究和积极探索的投资品种。
仍可积极布局
国内长假后，REITs投资应如何布局？
“消费REITs依旧存在一定的投资机会，其个体的抗周期性可有效对冲行业波动。”一位券商固收部门负责人在接受记者采访时称，“上市消费REITs项目的原始权益人均为一线或强二线城市中的成熟运营区域龙头，核心资产属性强，原始权益人维护REITs上市平台运营稳定的意愿和资源禀赋也较为充足；外部地缘政治不确定性加剧，提振消费扩大内需仍是政策发力重点，消费REITs个体有望持续呈现出较强的抗周期属性。”
此外，部分新能源、经营业绩回升的产业园区和高速公路REITs亦值得关注，该类产品有望获得超额收益。
据机构不完全统计，2025年以来，产业园REITs加权平均上涨7.94%，其中，研办类产业园REITs加权平均上涨8.41%，厂房类产业园REITs加权平均上涨6.02%，目前还有3单产业园REITs在交易所审核中。
受利率下行影响，分红比较稳定的保租房REITs也有望维持较好的表现。
“近期公募REITs市场供需两旺，二级项目累积了一定涨幅，一级项目性价比相对较高，我们认为还可关注新项目的打新机会。”张继强说。
记者注意到，1月24日，易方达华威市场REIT上市，首日大涨30%，全天封住涨停板，这也是今年以来首支首日上市即涨停的公募REIT。同日上市的中航易商仓储物流REIT也表现不俗，当日录得了15.3%的涨幅。“REITs的红利属性正在逐步显现，2025年仍可积极布局。”对此，不少机构的分析都认为。
编辑：林郑宏
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