冯仑：未来的房地产

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冯仑：未来的房地产

冯仑风马牛

2天前

在发达国家和地区，当人均GDP达到2万美金时，房地产企业会发生显著的变化：住宅企业的大规模建设会逐渐减少，而服务类产品会快速增加。

封面图｜冯叔

1月 11-12 日，未来之路全球 CEO 创变者加速营公开课成功举办。风马牛地产研究院整理了冯叔在课程上的部分演讲内容，分享给大家。

演讲：冯仑（微信公众号：风马牛地产研究院）

全文共 3132 字，预计阅读时间 8 分钟

各位朋友大家好，今天我想和大家聊聊房地产的未来，特别是我们可以预见到的未来。

近几年，房地产行业新闻里常出现「爆雷」「转型困境」「行业困难」等词语。这意味着原有的房地产开发模式正在面临一个决定性的转折点，而这个转折点，可能是一些房企「再生」的机会。

纵向转型，寻找新机

如何找到「转型再生」的机会？我们常见的转型方式有两种：一种是横向转型，一种是纵向转型。

横向转型，指的是一个行业或企业突然发生剧变。比如「昨天还是小哥哥，今天就变成小姐姐」，这类转型虽然能带来短期的效果，但通常伴随着较高的风险和不确定性，尤其是在房地产行业这种需要深耕的领域。

纵向转型则是另一种更为稳健的方式。这类转型像是从少年、青年到中老年的成长。每一个年龄阶段都在不断积累经验、深耕市场。企业随着行业经济的成长，不断完善自己的经营模式，逐步在行业细分市场中深入发展。

从现实发展情况来看，能够在房地产行业存活下来的公司，往往也是通过纵向转型，不断升级自己的经营策略与模式，从而实现长期稳定的生存和发展。
那么纵向转型是什么呢？

举个例子，2001 年，世界贸易中心被毁，美国要重建，于是我们获得机会，在这栋 541 米高的大楼最顶楼，做了一个「中国中心」。从 2001 年开始，我往返纽约 60 多次，并获得一些心得体会。我发现，在发达国家和地区，当人均 GDP 达到 2 万美金时，房地产企业会发生显著的变化：住宅企业的大规模建设会逐渐减少，而服务类产品会快速增加。

当时，美国开发商主要有三种类型。

第一种叫私人房地产开发商。他们不追求速度，而是追求质量，致力于盖三两栋楼，然后出租，以收取房租为主要收益，这样的房地产家族通常很富有。

第二种叫金融性开发商。类似于 REITs 管理公司，如 Vornado（零售和办公性质REITs）、BOSTONPROPERTIES（办公类 REITs），它们的资产具有流动性，通常会将资产打包上市。

第三种叫收费开发商。比如瑞联地产和特朗普房地产集团。他们在项目中出资很少，但能赚取大量利润，有基金收入、工程管理和项目管理收入、利润分红、代理招租销售收入以及资产处置收入等收入来源。

收费开发商模式比较简单。对于收费开发商来说，如何规划土地和项目至关重要。即便是同一块土地，不同规划也会带来不同的回报水平。比如说，建筑物的功能设计、空间使用频率、设备系统等都会影响项目的收益。

所以，收费开发商必须在规划时考虑不同的收益回报。一块土地可能会有多个开发商来竞标，他们的回报率差异可能从 15%到 200%不等。如果有一个开发商提出了创新性的规划，能够带来更高的回报，地主自然会选择那个回报更高的方案。这也是为什么一些开发项目会选择像万科、绿城这样的公司来操盘，因为它们有能力实现更高的回报。

为了获得更高的回报，开发商往往采用 1+5 的收费结构：除了股权收益外，还包括基金管理费、项目管理费、销售租赁佣金、物业管理费，以及资产处置增值收益的分成。这种多元化的收入模式和创新的开发方式，使得一些开发商能够从传统住宅开发转型为收费开发商，并在竞争中保持活力。

除此之外，我还发现有不动产综合运营商。开发商要变成不动产综合运营商，这个要求的本事就更大。

从传统开发到综合运营的破局之路

什么是「不动产综合运营商」呢？

在房地产行业，除了住宅开发外，还有办公、商业、酒店度假、物流仓储、教育研发、公共物业和医疗健康等七大类业态。

毕竟现代大型建筑综合体的开发已不再是单一功能的项目，而是包含多个功能的综合体。如果这些业态要在一个综合体中开发，那么开发商必须具备「综合运营商」的能力，即能够熟悉并运营不同的业态，如写字楼、酒店、购物中心等，同时还要做好财务安排。

另外，综合运营商的运营模式也在发生变化。如今，开发、投资和运营往往是分开的，开发商需要作为一个统一的角色来整合这三者，以适应市场发展和挑战。

但是我们传统的房地产开发商往往被媒体带着走，永远横着去想。媒体天天告诉我们一些看似永远正确的、一些虚假的概念。比如，这个地方有一个夜总会，就叫文化地产；有个洗脚的，就叫康养地产；有个酒店，就叫文旅地产；有个厂房，就叫产业地产。

我到马来西亚，有一个人带我去看燕窝地产，我想肯定是华人做的产品，果然是。他们在别墅前面支个杆，弄个小房子，塞了几只燕窝，燕子在那吐口水，于是这排别墅叫燕窝地产。

大家知道，许多房地产行业的流行词汇，实际上都是媒体发明的。媒体记者在中国房地产领域的平均从业年限通常只有三到五年。而这些经验相对较少的记者创造的大量行业词汇却成为许多房地产公司决策的依据。比如，产业地产、康养地产、文旅地产等概念，一度被认为是企业新的机会和发展方向。每当这些词汇被媒体提及时，往往会引发一波投资热潮，很多企业老板也会跟风投入，期望从中获利。

事实上，尽管这些概念层出不穷，却很少有人真正通过这些「机会」获得成功。房地产行业已经发展到一定的阶段，进入了一个相对成熟的周期，单纯依赖这些词汇并不能创造真正的价值。

房企要想实现向上增长，必须深刻理解行业的变化和趋势。比如，当前写字楼、购物中心、酒店等传统业态正面临着挑战。因为随着互联网的普及，写字楼的需求减少，尤其是共享办公模式的兴起使得传统写字楼使用率下降。购物中心也受到电商的冲击，特别是线下店铺的需求大幅减少。过去「一铺养三代」的时代已不复存在。酒店业则受经济波动影响较大，经济繁荣时度假酒店需求上升，但经济下行时需求减少。

相反，随着人们寿命延长，健康支出的比例大幅增加，推动了健康相关空间的需求增长，尤其是医美和健康管理，已成为新的商业机会。此外，社交空间、私密的聚会场所、咖啡厅等逐渐成为人们的新需求点，这些都为房地产行业提供了新的机会。

结语

对于房地产公司来说，想要成功转型，必须深入理解并适应这些新的市场需求，尤其是在医疗健康和社交空间等新兴领域的机会。只有打造符合时代需求的价值空间，持续深耕市场，房地产公司才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

大型房企举步维艰，中型房企如履薄冰，小微房企则加速出清。以产品和服务为核心竞争力的后开发时代正式开启。地产经营者又该如何直面迎接这种变革？未来是否继续在这个赛道发展，还是转型其它赛道，实现多元增长？地产经营者的眼界、情怀和智慧将决定企业转型速度和成长格局。

为了满足地产经营者的需求，运河商学院与风马牛地产研究院联合上海纽约大学 EM 城市与不动产研究院推出「未来之路：中国房地产企业家成长计划（第四期）」，旨在帮助地产经营者拓宽全球视野，洞悉行业变革，把握中国机遇，探寻未来发展之路。

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