国家统计局公布的最新房价数据显示，2024年12月70个大中城市中，有23个城市新房房价环比上涨，比11月增加6个。二手房方面，一线城市二手房房价连续3个月上涨，二三线城市二手房房价降幅持续收窄。楼市整体回稳迹象明显，购房者置业预期大幅改善。2025年楼市“小阳春”备受关注，接下来一季度楼市走势如何？会表现出哪些新的特征？返乡置业能否重新激活中小城市楼市活力？
针对这些问题，腾讯房产、每经房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期，邀请广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、 58安居客研究院院长张波、饭总选房出品人司智，展开讨论。
对于2025年楼市走势，李宇嘉指出，当前一线城市房价已止跌反弹，然而二线城市二手房房价仍处于下跌通道。不过，他认为，若2025年“卖一买一”和“以旧换新”政策能够得到有力的推进，整体房价企稳大有希望。
关于今年返乡置业需求，司智依据调研数据表明，与前几年相比，今年人们返乡置业的意愿有所提升，但购房者仍心存顾虑，担忧三四线城市房价下跌，进而导致自身资产缩水。而李宇嘉则认为，当下各中小城市应该重新重视返乡置业这一市场机遇。从人口流动趋势来看，未来几年，初代进城务工人员将陆续返乡，年轻群体也会选择返乡创业，同时，适婚青年也面临筹备婚房的需求。因此，中小城市应该精准的了解这些群体的需求特点，打造好房子，吸引他们返乡置业。但张波则持不同观点，他建议，如果并非出于自住需求，则不要冲动在老家买房。
近年来，越来越多的城市二手房成交量创新高，部分城市二手房成交甚至超过新房。对此，三位专家一致认为，在二手房市场中，刚需购房者占据主导地位。二手房凭借总价低、即买即住等优势，吸引了众多刚需购房者。对于购房者而言，是买新房还是选二手房，需从个人需求、产品特性、市场风险等多个维度进行综合考量。
在探讨未来学区房市场时，司智透露，在其接触的二手房购房群体中，出于学区需求购房的比例超过30%。李宇嘉也指出，经过这两年的市场调整，曾经价格高不可攀的学区房，如今价格已有所回落，这使得原本购买力不足的家庭具备了入市条件，对学区房市场会有显著的带动作用。张波则指出，当下学区房市场出现了新变化，有学区需求的购房者，不再仅仅关注学区价值，对居住功能也愈发重视。他建议购房者，要对于学区房市场有理性的认识，慎重做出决策。
此外,一线城市的限购政策,市场依然存在放开的猜测。对此，三位专家达成共识：从当前形势判断，一线城市全面放开限购的可能性近乎为零。展望 2025 年，房地产领域的工作重点将聚焦于落实存量房收储举措，以及大力推动城中村改造工程，以此促进楼市平稳健康发展。
下面是精彩观点整理（为方便阅读，文本有优化）：
2025年楼市房价走势如何？
倘若2025年增量政策落地，“以旧换新”政策循环运转，二手房价格企稳将有望达成
李宇嘉：展望2025年，房地产市场无论是价格还是体量，都已降至近十年甚至十几年以来的新低。接下来市场成交量的走势，关键在于增量政策能否落地实施。当下，存量政策基本已应出尽出，传统政策也都释放到位，而诸多增量政策尚未落地，像城中村改造、货币化安置等举措，还包括存量收购，无论是收购存量房源还是土地，都能从源头上扭转供求关系，提振市场预期，尤其能避免开发商为保交房、保资金链而大幅降价抛售房屋、变卖资产，对稳定市场大有裨益，当下迫切需要推动增量政策落地，如此一来，市场表现极有可能超出预期。
价格层面，依据70个大中城市12月份的数据，一线城市已止跌反弹，从11月份的持平状态过渡到12月份环比上涨0.2%，这是去年以来的首次；二线城市房价首次止跌，跌幅归零，殊为不易。不过，二手房市场目前仍处于下跌态势。2025年，若二手房挂牌量与去化情况能有出色表现，成功止住二手房价格下跌势头，将对整体房价稳定起到重大作用。
这一方面取决于“以旧换新”政策能否在更多城市落地生根；另一方面，当前从成交量来看，热点城市改善型购房者 “卖一买一”、“卖旧买新” 的置换循环已然启动。这一循环一旦运转起来，对稳定房价意义重大。
倘若2025年增量政策落地、“以旧换新”政策得以推进，进一步强化这种循环，从源头上削减库存，那么房价企稳就大有希望。不管怎样，新房价格已然止住颓势，二手房价格企稳在2025年有望达成。
中小城市如何抓住春节机会，吸引返乡群体置业？
今年返乡置业意愿明显提高，三四线城市应重视返乡置业这一市场机遇
司智：在过往历年的房地产市场动态中，返乡置业一直备受瞩目。每年春节前后，总能看到大批从大城市以及重点二线城市返乡的年轻人投身于家乡的购房浪潮，这背后主要有两大驱动因素。
其一，像北京这类超一线城市，房价高企，购房总价对于多数年轻人而言遥不可及，迫于现实压力，他们只能退而求其次，选择回老家购置相对经济实惠的房产。
其二，从资产配置的角度考量，过去不少人期望通过在家乡买房实现资产的多元化布局。
然而，在这一轮房地产市场深度调整进程中，许多人在老家的房产投资并未达到预期收益，甚至资产有所缩水，以至于在后续几年间，他们对于返乡置业进行资产配置的热情大幅消退。
不过，随着一线城市信贷政策，尤其是认贷政策的调整，返乡置业的格局悄然生变。为返乡置业重新注入动力，市场整体呈现出上扬的驱动态势。
根据我们的调研结果，今年大家返乡置业的意愿相较于前两年有了显著提升。但即便如此，购房者们内心依旧疑虑重重，毕竟三四线城市房地产市场的分化现象极为突出。购房者也担忧日后房价下跌，导致自己资产大幅缩水。
综上所述，今年民众返乡置业的意愿相较于前些年确实更为强烈，只是最终能否让他们心甘情愿地掏出真金白银，促成实际交易，现阶段还难以做出精准预判。
中小城市应该重新重视返乡置业，精准直击购房者需求，打造优质好房子，打动返乡人群
李宇嘉：在大众的普遍认知里，返乡置业在过去数年的表现相对欠佳。但从当下的局势审视，各地理应重新将返乡置业摆在重要位置，予以高度重视。原因主要有以下几点：
其一，我国一二线城市，尤其是珠三角地区，作为外来人口的汇聚地，吸纳了大量来自湖南、湖北、四川、安徽、江西等地的务工人员。这些热点城市，凭借过往迅猛发展的基建投资、蓬勃兴起的房地产行业以及发达的金融业，吸引了众多外乡人的涌入。而如今，农民工返乡创业、回流家乡的趋势愈发显著。
其二，第一代农民工逐渐步入老年，体力与精力不复往昔，落叶归根的想法愈发强烈。
其三，还有一部分仍在一线城市打拼、创业的人群，鉴于一线城市高昂的生活成本与购房压力，大概率最终也会选择回到家乡发展。
综合来看，对于三四线城市而言，当务之急是厘清返乡置业人群的需求类别。
返乡置业人群，大致可归纳为三类：首先是告老还乡的第一代农民工，他们虽来自农村或低线城市，却已在大城市摸爬滚打多年，早已习惯城市生活的便捷与精彩，因而返乡之后，依然期望延续城市生活模式，对居住品质有着一定追求；其次是返乡创业群体，他们怀揣梦想与资金回到家乡，渴望开启新的事业版图，一套既能满足居住需求，又临近创业园区、交通便利的房子成为刚需；最后是适婚青年，为筹备婚房而置业，这是婚姻大事中的关键一环，关乎未来生活的安稳与幸福。
这些人群长期在一线城市工作、生活，眼界得以开阔，见识过各类优质产品与居住环境。尽管如今一线城市房价有所回落，可依旧处于历史高位，对于他们而言，购房依然遥不可及。相较之下，三四线城市则成为现实选择，无论是出于自身结婚需要、为父母改善居住条件，还是为日后返乡创业做铺垫，购房势在必行。
而他们在购房时重点关注什么呢？
性价比无疑是首要考量因素。当下，各地都在全力打造高品质住宅，三四线城市也不能固步自封，应紧跟时代步伐，洞悉外部变化。如今房地产市场的供给端竞争激烈，产品琳琅满目，购房者挑选余地较大。这就要求无论是各地政府部门，还是开发商群体，都必须精准把握这类人群的需求痛点。他们渴望的不仅仅是一套房子，更需要周边配套完备，诸如便捷的交通、优质的教育资源（学位配套）、丰富的商业设施，以及充足的就业机会等，以此保障生活的便利性与未来发展的可能性。
三四线城市真正具有吸引力、能成为返乡置业卖点的楼盘，往往集中于城市的核心区域。这些楼盘凭借优越的地理位置、齐全的配套设施，成为返乡置业人群眼中的香饽饽。
综合考量上述诸多因素，精准直击购房者需求，才是各地政府与开发商接下来应当大力推进的关键任务。
返乡置业“三不买”：不因房价低而买房、未必在老家县城买房、不因一时冲动而买房
张波：谈及返乡置业，不妨将这一话题一分为二来看待。
倘若您已在家乡拥有自住用途的房产，就当下而言，即便返乡时看到心仪的房子，诸如新房价格从1万多降至5000多，产品各方面似乎都很诱人，我个人依旧不建议您单纯出于投资或非自用目的，仅仅因价格便宜而再入手一套。因为现实中，即便在长三角地区，像江苏、安徽的一些三四线城市，虽不乏看似优质的房源，但从投资或非必要自用角度考量，购置此类房产风险颇高。
还有一部分人，前几年，刚大学毕业，父母未曾提前在家乡备好房子，他们有购房意愿。对于这类人群，我的建议是要三思而后行。买房未必一定要选在家乡所在的县城。您或许有返乡就业的打算，但最终落脚之地未必是家乡的小城市，务必要结合未来实际生活与工作的城市来考虑买房事宜，这一点至关重要。切不可仅仅看到房价便宜，一时冲动就想回老家买房，而后才考虑在老家找工作。要知道，许多在大城市积累了丰富就业经验与专业技能的人，回到家乡的小城市，未必能轻易觅得适配自身专长的工作岗位，这一点不容忽视。当下，买房决策必须与工作、生活紧密融合。
最后，回归到房子本身。倘若确实存在自住需求，比如父母居住条件亟待改善，这种情况，确实可以优先考虑一些品质优良的房子。
所以，如果今年众多朋友返乡后确实有买房需求，切勿只盯着低价房，不妨先去二手房市场逛逛，尤其关注市区地段佳、户型好且价格回调明显的房子，或许此时正是入手的好时机。
2025年买房，到底是买新房，还是选二手房？
买新房还是选二手房，没有标准答案，二手房总价低，新房产品设计好，得房率高
张波：新房和二手房的选购不能一概而论。以上海为例，上海二手房交易颇为活跃，新房部分区域卖得相当火爆。仔细探究上海二手房的热销情况，会发现总价400万以下的低总价房源卖的更多。这背后主要有两方面原因：一方面，不少业主出于“以旧换新”或改善居住条件的需求，将手中房源挂牌出售，使得二手房市场房源增多；另一方面，上海限购政策有所放松，降低了购房门槛，让更多人有机会“上车”二手房，对于想在上海扎根的刚需购房者而言，低总价二手房自然成为热门选择。
还有一组令人瞩目的数据：上海单价15万以上的高端住宅，成交量占全国近五成之多。这意味着，近两年上海新推出的中高端项目特别多。今年，还会有大批新项目入市。上海中高端豪宅不仅供应量充足，市场需求也高度集中。从购房视角来看，如果计划在上海偏中心位置购房，新房无疑应作为重点考量对象，而非二手房。因为当下二手房市场中，市中心地段五年前的优质项目本就稀少，十年前的项目更是户型弊端频出，相较而言，越新的项目品质越高。近几年，上海高端住宅单套面积呈大户型化趋势，很多都在250平方米以上，居住空间宽敞，舒适度极佳，既满足自住需求，又兼顾资产配置功能，深受资金充裕人群的青睐。
对于普通购房者来说，选新房还是二手房，还需结合所在城市的特性。如广州，不少新房极具性价比，实际得房率能达到100%，甚至140%。在同等单价条件下，二手房由于计容政策等因素限制，得房率往往远不及新房。如此，若地段与产品类型相近，关注新房显然性价比更高。
反观二手房市场，其最大优势在于性价比。尽管近几个月统计局数据显示一线城市二手房成交价格持续上扬，但挂牌价格却呈下行态势，这表明二手房市场中仍潜藏着诸多高性价比房源，也就是业内俗称的 “笋盘”。这些急售房源的业主大多为了快速回笼资金，购房者从中觅得良机的概率颇高。
总而言之，选购新房还是二手房并无标准答案。首先，要考量所在城市，关注城市给予新房的政策扶持力度，比如是否契合第四代建筑标准、计容政策是否利于创新产品落地等；其次，对比新房和二手房的价格优势；再者，排查所在城市新房交房延期的隐患，结合自身对交房期限的刚性需求做出判断；最后，综合考量自身有无学区等附加需求。买房一事复杂多变，需具体问题具体分析。
李宇嘉：当下，二手房与新房市场呈现出截然不同的格局。
从成交结构来看，二手房市场的购房群体涵盖刚需、刚改以及改善型需求者，随着次新房数量的增多，改善型需求在二手房交易中的占比也有所提升。而新房市场方面，现阶段新增供应大多聚焦于改善型产品。这是因为新房不仅要与二手房争夺客源，还要在存量新房的竞争中脱颖而出，所以在珠三角地区，我们明显看到新房供应倾向于满足改善型需求。
基于此，市场上形成了一种较为普遍的购房倾向：刚需购房者偏向于买二手房，改善型购房者偏向于买新房，刚改群体在二手房与新房之间的选择相对较为均衡。
新房市场，以2022年为分水岭，前后差异显著。2022年之前，热点城市的新房供应多集中在城市外围区域。如今这些区域的新房库存去化难度极大，压力重重。一方面，当下新建住宅的供应重心逐渐回归主城区，且以改善型住宅为主流；另一方面，二手房市场占比从2022年的约30%，大幅攀升至如今的60%，这就是大部分刚需转向二手房市场，而新房慢慢转向改善的原因。
大部分购房者对价格是比较敏感的，只要价格足够低，其实选新房的刚需也是有的。
二手房市场，刚需购房者占据主导地位，原因在于小户型房源大多集中于此。对于渴望早日“上车”，对学区房有需求的年轻人而言，二手房，特别是中心城区带有学位的小户型二手房，几乎是不二之选。
在此，给购房者一个温馨提示：倘若未来收入预期存在较大不确定性，切勿贸然加太多杠杆，卖掉现有住房再去购置改善型住房，基本上对未来的生活没有太大影响。如果现居住房舒适惬意，又带有优质学区资源，日后或许还有自用需求，那么不妨考虑直接购置二套房。如果支付能力没有问题，预算充裕，需要购置改善性住房，不妨优先考虑新房。如今的新盘不仅得房率高，园林景观优美，绿化出色，物业服务更贴心周到。
司智：购房者在做决策时，可以根据个人需求，主要从产品、需求、风险这三个关键维度来考量。
产品层面，小城市，基本以购买新房为主。大城市情况比较复杂。近年来，新房产品在一线城市和二线城市呈现出“吊打”二手房的态势。由于新房市场竞争激烈，销售难度较大，开发商不得不拼命在产品上发力内卷。
需求层面，一线城市中仍有众多人选择二手房，背后是刚性需求在驱动。一方面，新房多为期房，虽然这两年现房有所增加，但数量依旧稀少。另一方面，二手房具有独特优势满足刚需，比如学区需求，孩子明年就要入学，当下就必须购置带有学区名额的二手房，根本等不及新房交房，况且新房配套学校的教学质量未经时间检验。再者，婚房购置、家中添丁急需改善居住条件等现实问题，也使得购房者等不起新房两三年的交房周期，只能选择二手房。
总体来看，在一线城市，大多数人内心还是向往购买新房，但现实往往不尽人意。有时是等不起新房交房，有时是没有心仪的新房可选，毕竟新房在整个市场房源中的占比相对较少，可选择面极为狭窄，无奈之下只能退而求其次选择二手房。另外，当购房者资金不足、预算有限，而部分二手房价格已跌到合适区间，为了能早日 “上车”，也只能选择二手房。
学区房是否还有市场，还值得购买吗？
学区房现象短时间难以改变，顶级优质学区房仍受追捧，二手房购买者中30%左右为学区需求
李宇嘉：谈到学区房市场，当前就读中小学的学生，尤其是幼升小阶段的孩子，大多是人口增长较快时期出生的。以6岁读小学为例，2019年出生的孩子正值此时，这部分人群受二胎政策及前期人口红利影响，构成了人口高峰，使得学位房总体需求较为旺盛。
为应对学位房需求，许多城市出台了相关政策。一方面，规定学位必须锁定六年；另一方面，为抑制过热需求，对购房条件进行限制，如过去凭购房合同即可入学，如今则必须完成过户。家长们为避免不确定性，纷纷提前购房，以往4、5月才着手买房的，现在想着反正都要买，不如趁早，预计春节后学位房市场就会升温。此外，此轮调整中，学位房价格降幅明显，像广州、深圳等地尤为突出。以广州天河北这个传统学位房片区为例，此前房价基本在9万以上，如今已跌至6万左右，这使得不少原本购买力不足的家庭具备了入市条件，对学位房市场的带动作用显著。
司智：学区房对当下购房来说，是很现实且备受关注的问题。在我接触的购买二手房的群体里，大约35%-40%的人购房是冲着学区去的。
如今购房者们常常心存疑虑，毕竟人口出生率在下降，他们不禁会问：以后学区房会不会不值钱了？现在入手是不是有风险？这都是大家非常实际且揪心的问题。
在这一轮房价波动中，二手房里只有两类价格不仅止跌回稳，还实现了上涨。一类就是强学区房，另一类是位于强产业片区且地铁交汇便利的房子。唯有这两类老二手房，在市场中脱颖而出，逆势上扬。
不得不说，学区房现象短期内难以改变。这背后是大众争抢稀缺资源的情结在作祟，学区房向来都是房价走势的风向标，一旦它涨价，整个房地产市场往往也会随之被带动起来。
张波：从学区房本身的价值取向来看，过去人们购买学区房，大多单纯聚焦于学位价值，居住功能往往被忽视。但近来情况有所转变，通过与中介交流以及查看相关数据发现，对口优质学校、面积较大的二房、三房户型，市场关注度正悄然提升，不再局限于以往那种纯粹为上学而买的老破小。
总体而言，不同城市的学区房市场各具特色。但有一点是共通的，那就是优质、顶级的第一梯队学区房，无论在北京、上海这样的一线城市，还是二线城市，甚至三四线城市，即便作为二手房，其价格在当地一定是处于高位。供需关系长期处于失衡状态，即便未来生育率下滑，新生儿数量减少，但就绝对数量而言，渴望就读优质学校的学生数量并不会锐减。当下，受冲击较大的反而是第二梯队，或者中等水平的学区房，那些曾经听起来还不错、但并非市重点，只是区重点的学校周边房子，房价降温趋势明显，坚挺程度已大不如前。
所以，我们对学区房市场要有清晰、理性的认知，不能因为出生率降低，就误以为学区房不再受关注，毕竟孩子总会出生，读书需求永远存在。
2025年，工具箱中还有哪些政策会出台？
一线城市全面放开限购的概率微乎其微，2025年重点在于落实收储和推进城中村改造
李宇嘉：增量政策现在确实比较难，需要多部门协同配合。而各部门之间，又有各自的利益诉求。增量政策，最主要的是存量收储的问题。尽管在售商品房的库存是不大的，这两年供地都比较少，新开工也比较少，所以现在导致在售比较少，但是存量特别大。尤其是2022年之前的库存量特别大，如果这些不处置的话，它始终处于降价的过程中，对市场稳定则会较大。
唯有有效消化这些存量，才能切实缓解市场的供求失衡状况。从这个角度讲，增量政策的落地意义重大。一方面，它有助于稳定市场的价格预期，让价格走势趋于平稳，避免大起大落；另一方面，通过优化市场的供求关系，给予市场参与者稳定的心理预期，避免恐慌性购房或抛售行为。
对于刚需改善购房者而言，现在市场底部也若隐若现了，此时入市，环境相对友好。一方面，供给渠道多元化，现在的地铁四通八达，不管是新房或二手房，购房者的选择都比较宽广。另一方面，市场已不同往昔。过去，政策一旦初显成效，民众往往担心房价迅速反弹，就匆忙入市。如今，即使增量政策出台，房价也不会一飞冲天。当下市场仍处于筑底企稳阶段，有住房需求的民众，不妨多花些时间，深入了解市场动态，按部就班地实现自己的住房需求。
张波：当下与房地产直接相关且尚有探讨空间的政策，无外乎几大关键议题，其中大家最为关注的便是一线城市限购政策能否放松。我认为一线城市基本上全面放开限购几乎毫无可能，如果北京、上海全面放开限购，后续市场的成交量和房价走势将是超乎想象的。如今，存在大量的潜在需求，尤其在当下环境，大家都在极力寻找资金的确定性。近段时间，上海、北京土拍频现热点，优质地块经常出“地王”，开发商也在寻找确定性。如果限购放松，所有资金涌入，市场将面临难以承受之重，所以不可能全面放开限购。
然而，限购政策会不会进一步放松呢？答案是肯定的。以上海为例，市中心的房子不愁卖，但外围并非都不愁卖，像临港，长期处于供过于求的困境。临港原来房地产供应是按照250万人口规划的，但是实际人口流入并不如预期，导致供过于求，这也是近年来反复强调“人、房、地、钱”协同发展的核心原因。我相信上海的部分区域，尤其是一些板块会在政策方面做一些针对性调整，比如进一步放宽人才政策。
聚焦中小城市及三线城市，为提振房地产市场，就要直接出补贴政策了，要拿出真金白银切实鼓励购房者。以往一些补贴措施成效渐微，如契税补贴，即便如今契税减免一个点甚至一半，购房者仍不为所动。在2025年，大概率会看到在众多中小城市，购买新房将趋近于零交易成本，即交易税费近乎全免；购买二手房，或许仅中介费一项尚存，其他税金均减免，尽最大可能消除一切阻碍购房的资金门槛。
另外，就是政府下场收储和推动城中村改造。
2025年在收储方面已有很多可参照的样本和案例。以郑州为例，郑州的收储推进模式亮点颇多，值得众多二三线城市学习借鉴。
第一点，收储资金来源多元化，借助专项债或其他债务工具筹集资金，若由地方行业国企出面收储，政府给予贴息支持，从收回来的第二年每年贴2个点的利息，它能极大改变收储项目的成本测算，让原本看似不划算的项目变得可行。
第二点，收储过程中，国企出面收购，按照每平方米给予相应补贴，补贴加上贴息，双管齐下，郑州借此成功收储大量项目，实现账面收支平衡。
第三点，收购回来的房源，并非所有都做保障性租赁房，未来可能会做可售性保障房，进一步盘活资源。
与此同时，政府推动城中村改造也是关键一环。相较于收储工作，城中村改造推进难度稍小一些。年初更多城市已经制定了具体的城中村改造规划，明确改造规模，这将直接有效拉动市场需求增长。
综上所述，2025年如果在一二线城市政策协同发力的同时，政府下场收储、城中村改造的动作再大一些，双管齐下，房地产市场整体止跌回稳的态势将更为稳固。
国家统计局公布的最新房价数据显示，2024年12月70个大中城市中，有23个城市新房房价环比上涨，比11月增加6个。二手房方面，一线城市二手房房价连续3个月上涨，二三线城市二手房房价降幅持续收窄。楼市整体回稳迹象明显，购房者置业预期大幅改善。2025年楼市“小阳春”备受关注，接下来一季度楼市走势如何？会表现出哪些新的特征？返乡置业能否重新激活中小城市楼市活力？
针对这些问题，腾讯房产、每经房产联合推出《楼市洞察》系列直播第五期，邀请广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、 58安居客研究院院长张波、饭总选房出品人司智，展开讨论。
对于2025年楼市走势，李宇嘉指出，当前一线城市房价已止跌反弹，然而二线城市二手房房价仍处于下跌通道。不过，他认为，若2025年“卖一买一”和“以旧换新”政策能够得到有力的推进，整体房价企稳大有希望。
关于今年返乡置业需求，司智依据调研数据表明，与前几年相比，今年人们返乡置业的意愿有所提升，但购房者仍心存顾虑，担忧三四线城市房价下跌，进而导致自身资产缩水。而李宇嘉则认为，当下各中小城市应该重新重视返乡置业这一市场机遇。从人口流动趋势来看，未来几年，初代进城务工人员将陆续返乡，年轻群体也会选择返乡创业，同时，适婚青年也面临筹备婚房的需求。因此，中小城市应该精准的了解这些群体的需求特点，打造好房子，吸引他们返乡置业。但张波则持不同观点，他建议，如果并非出于自住需求，则不要冲动在老家买房。
近年来，越来越多的城市二手房成交量创新高，部分城市二手房成交甚至超过新房。对此，三位专家一致认为，在二手房市场中，刚需购房者占据主导地位。二手房凭借总价低、即买即住等优势，吸引了众多刚需购房者。对于购房者而言，是买新房还是选二手房，需从个人需求、产品特性、市场风险等多个维度进行综合考量。
在探讨未来学区房市场时，司智透露，在其接触的二手房购房群体中，出于学区需求购房的比例超过30%。李宇嘉也指出，经过这两年的市场调整，曾经价格高不可攀的学区房，如今价格已有所回落，这使得原本购买力不足的家庭具备了入市条件，对学区房市场会有显著的带动作用。张波则指出，当下学区房市场出现了新变化，有学区需求的购房者，不再仅仅关注学区价值，对居住功能也愈发重视。他建议购房者，要对于学区房市场有理性的认识，慎重做出决策。
此外,一线城市的限购政策,市场依然存在放开的猜测。对此，三位专家达成共识：从当前形势判断，一线城市全面放开限购的可能性近乎为零。展望 2025 年，房地产领域的工作重点将聚焦于落实存量房收储举措，以及大力推动城中村改造工程，以此促进楼市平稳健康发展。
下面是精彩观点整理（为方便阅读，文本有优化）：
2025年楼市房价走势如何？
倘若2025年增量政策落地，“以旧换新”政策循环运转，二手房价格企稳将有望达成
李宇嘉：展望2025年，房地产市场无论是价格还是体量，都已降至近十年甚至十几年以来的新低。接下来市场成交量的走势，关键在于增量政策能否落地实施。当下，存量政策基本已应出尽出，传统政策也都释放到位，而诸多增量政策尚未落地，像城中村改造、货币化安置等举措，还包括存量收购，无论是收购存量房源还是土地，都能从源头上扭转供求关系，提振市场预期，尤其能避免开发商为保交房、保资金链而大幅降价抛售房屋、变卖资产，对稳定市场大有裨益，当下迫切需要推动增量政策落地，如此一来，市场表现极有可能超出预期。
价格层面，依据70个大中城市12月份的数据，一线城市已止跌反弹，从11月份的持平状态过渡到12月份环比上涨0.2%，这是去年以来的首次；二线城市房价首次止跌，跌幅归零，殊为不易。不过，二手房市场目前仍处于下跌态势。2025年，若二手房挂牌量与去化情况能有出色表现，成功止住二手房价格下跌势头，将对整体房价稳定起到重大作用。
这一方面取决于“以旧换新”政策能否在更多城市落地生根；另一方面，当前从成交量来看，热点城市改善型购房者 “卖一买一”、“卖旧买新” 的置换循环已然启动。这一循环一旦运转起来，对稳定房价意义重大。
倘若2025年增量政策落地、“以旧换新”政策得以推进，进一步强化这种循环，从源头上削减库存，那么房价企稳就大有希望。不管怎样，新房价格已然止住颓势，二手房价格企稳在2025年有望达成。
中小城市如何抓住春节机会，吸引返乡群体置业？
今年返乡置业意愿明显提高，三四线城市应重视返乡置业这一市场机遇
司智：在过往历年的房地产市场动态中，返乡置业一直备受瞩目。每年春节前后，总能看到大批从大城市以及重点二线城市返乡的年轻人投身于家乡的购房浪潮，这背后主要有两大驱动因素。
其一，像北京这类超一线城市，房价高企，购房总价对于多数年轻人而言遥不可及，迫于现实压力，他们只能退而求其次，选择回老家购置相对经济实惠的房产。
其二，从资产配置的角度考量，过去不少人期望通过在家乡买房实现资产的多元化布局。
然而，在这一轮房地产市场深度调整进程中，许多人在老家的房产投资并未达到预期收益，甚至资产有所缩水，以至于在后续几年间，他们对于返乡置业进行资产配置的热情大幅消退。
不过，随着一线城市信贷政策，尤其是认贷政策的调整，返乡置业的格局悄然生变。为返乡置业重新注入动力，市场整体呈现出上扬的驱动态势。
根据我们的调研结果，今年大家返乡置业的意愿相较于前两年有了显著提升。但即便如此，购房者们内心依旧疑虑重重，毕竟三四线城市房地产市场的分化现象极为突出。购房者也担忧日后房价下跌，导致自己资产大幅缩水。
综上所述，今年民众返乡置业的意愿相较于前些年确实更为强烈，只是最终能否让他们心甘情愿地掏出真金白银，促成实际交易，现阶段还难以做出精准预判。
中小城市应该重新重视返乡置业，精准直击购房者需求，打造优质好房子，打动返乡人群
李宇嘉：在大众的普遍认知里，返乡置业在过去数年的表现相对欠佳。但从当下的局势审视，各地理应重新将返乡置业摆在重要位置，予以高度重视。原因主要有以下几点：
其一，我国一二线城市，尤其是珠三角地区，作为外来人口的汇聚地，吸纳了大量来自湖南、湖北、四川、安徽、江西等地的务工人员。这些热点城市，凭借过往迅猛发展的基建投资、蓬勃兴起的房地产行业以及发达的金融业，吸引了众多外乡人的涌入。而如今，农民工返乡创业、回流家乡的趋势愈发显著。
其二，第一代农民工逐渐步入老年，体力与精力不复往昔，落叶归根的想法愈发强烈。
其三，还有一部分仍在一线城市打拼、创业的人群，鉴于一线城市高昂的生活成本与购房压力，大概率最终也会选择回到家乡发展。
综合来看，对于三四线城市而言，当务之急是厘清返乡置业人群的需求类别。
返乡置业人群，大致可归纳为三类：首先是告老还乡的第一代农民工，他们虽来自农村或低线城市，却已在大城市摸爬滚打多年，早已习惯城市生活的便捷与精彩，因而返乡之后，依然期望延续城市生活模式，对居住品质有着一定追求；其次是返乡创业群体，他们怀揣梦想与资金回到家乡，渴望开启新的事业版图，一套既能满足居住需求，又临近创业园区、交通便利的房子成为刚需；最后是适婚青年，为筹备婚房而置业，这是婚姻大事中的关键一环，关乎未来生活的安稳与幸福。
这些人群长期在一线城市工作、生活，眼界得以开阔，见识过各类优质产品与居住环境。尽管如今一线城市房价有所回落，可依旧处于历史高位，对于他们而言，购房依然遥不可及。相较之下，三四线城市则成为现实选择，无论是出于自身结婚需要、为父母改善居住条件，还是为日后返乡创业做铺垫，购房势在必行。
而他们在购房时重点关注什么呢？
性价比无疑是首要考量因素。当下，各地都在全力打造高品质住宅，三四线城市也不能固步自封，应紧跟时代步伐，洞悉外部变化。如今房地产市场的供给端竞争激烈，产品琳琅满目，购房者挑选余地较大。这就要求无论是各地政府部门，还是开发商群体，都必须精准把握这类人群的需求痛点。他们渴望的不仅仅是一套房子，更需要周边配套完备，诸如便捷的交通、优质的教育资源（学位配套）、丰富的商业设施，以及充足的就业机会等，以此保障生活的便利性与未来发展的可能性。
三四线城市真正具有吸引力、能成为返乡置业卖点的楼盘，往往集中于城市的核心区域。这些楼盘凭借优越的地理位置、齐全的配套设施，成为返乡置业人群眼中的香饽饽。
综合考量上述诸多因素，精准直击购房者需求，才是各地政府与开发商接下来应当大力推进的关键任务。
返乡置业“三不买”：不因房价低而买房、未必在老家县城买房、不因一时冲动而买房
张波：谈及返乡置业，不妨将这一话题一分为二来看待。
倘若您已在家乡拥有自住用途的房产，就当下而言，即便返乡时看到心仪的房子，诸如新房价格从1万多降至5000多，产品各方面似乎都很诱人，我个人依旧不建议您单纯出于投资或非自用目的，仅仅因价格便宜而再入手一套。因为现实中，即便在长三角地区，像江苏、安徽的一些三四线城市，虽不乏看似优质的房源，但从投资或非必要自用角度考量，购置此类房产风险颇高。
还有一部分人，前几年，刚大学毕业，父母未曾提前在家乡备好房子，他们有购房意愿。对于这类人群，我的建议是要三思而后行。买房未必一定要选在家乡所在的县城。您或许有返乡就业的打算，但最终落脚之地未必是家乡的小城市，务必要结合未来实际生活与工作的城市来考虑买房事宜，这一点至关重要。切不可仅仅看到房价便宜，一时冲动就想回老家买房，而后才考虑在老家找工作。要知道，许多在大城市积累了丰富就业经验与专业技能的人，回到家乡的小城市，未必能轻易觅得适配自身专长的工作岗位，这一点不容忽视。当下，买房决策必须与工作、生活紧密融合。
最后，回归到房子本身。倘若确实存在自住需求，比如父母居住条件亟待改善，这种情况，确实可以优先考虑一些品质优良的房子。
所以，如果今年众多朋友返乡后确实有买房需求，切勿只盯着低价房，不妨先去二手房市场逛逛，尤其关注市区地段佳、户型好且价格回调明显的房子，或许此时正是入手的好时机。
2025年买房，到底是买新房，还是选二手房？
买新房还是选二手房，没有标准答案，二手房总价低，新房产品设计好，得房率高
张波：新房和二手房的选购不能一概而论。以上海为例，上海二手房交易颇为活跃，新房部分区域卖得相当火爆。仔细探究上海二手房的热销情况，会发现总价400万以下的低总价房源卖的更多。这背后主要有两方面原因：一方面，不少业主出于“以旧换新”或改善居住条件的需求，将手中房源挂牌出售，使得二手房市场房源增多；另一方面，上海限购政策有所放松，降低了购房门槛，让更多人有机会“上车”二手房，对于想在上海扎根的刚需购房者而言，低总价二手房自然成为热门选择。
还有一组令人瞩目的数据：上海单价15万以上的高端住宅，成交量占全国近五成之多。这意味着，近两年上海新推出的中高端项目特别多。今年，还会有大批新项目入市。上海中高端豪宅不仅供应量充足，市场需求也高度集中。从购房视角来看，如果计划在上海偏中心位置购房，新房无疑应作为重点考量对象，而非二手房。因为当下二手房市场中，市中心地段五年前的优质项目本就稀少，十年前的项目更是户型弊端频出，相较而言，越新的项目品质越高。近几年，上海高端住宅单套面积呈大户型化趋势，很多都在250平方米以上，居住空间宽敞，舒适度极佳，既满足自住需求，又兼顾资产配置功能，深受资金充裕人群的青睐。
对于普通购房者来说，选新房还是二手房，还需结合所在城市的特性。如广州，不少新房极具性价比，实际得房率能达到100%，甚至140%。在同等单价条件下，二手房由于计容政策等因素限制，得房率往往远不及新房。如此，若地段与产品类型相近，关注新房显然性价比更高。
反观二手房市场，其最大优势在于性价比。尽管近几个月统计局数据显示一线城市二手房成交价格持续上扬，但挂牌价格却呈下行态势，这表明二手房市场中仍潜藏着诸多高性价比房源，也就是业内俗称的 “笋盘”。这些急售房源的业主大多为了快速回笼资金，购房者从中觅得良机的概率颇高。
总而言之，选购新房还是二手房并无标准答案。首先，要考量所在城市，关注城市给予新房的政策扶持力度，比如是否契合第四代建筑标准、计容政策是否利于创新产品落地等；其次，对比新房和二手房的价格优势；再者，排查所在城市新房交房延期的隐患，结合自身对交房期限的刚性需求做出判断；最后，综合考量自身有无学区等附加需求。买房一事复杂多变，需具体问题具体分析。
李宇嘉：当下，二手房与新房市场呈现出截然不同的格局。
从成交结构来看，二手房市场的购房群体涵盖刚需、刚改以及改善型需求者，随着次新房数量的增多，改善型需求在二手房交易中的占比也有所提升。而新房市场方面，现阶段新增供应大多聚焦于改善型产品。这是因为新房不仅要与二手房争夺客源，还要在存量新房的竞争中脱颖而出，所以在珠三角地区，我们明显看到新房供应倾向于满足改善型需求。
基于此，市场上形成了一种较为普遍的购房倾向：刚需购房者偏向于买二手房，改善型购房者偏向于买新房，刚改群体在二手房与新房之间的选择相对较为均衡。
新房市场，以2022年为分水岭，前后差异显著。2022年之前，热点城市的新房供应多集中在城市外围区域。如今这些区域的新房库存去化难度极大，压力重重。一方面，当下新建住宅的供应重心逐渐回归主城区，且以改善型住宅为主流；另一方面，二手房市场占比从2022年的约30%，大幅攀升至如今的60%，这就是大部分刚需转向二手房市场，而新房慢慢转向改善的原因。
大部分购房者对价格是比较敏感的，只要价格足够低，其实选新房的刚需也是有的。
二手房市场，刚需购房者占据主导地位，原因在于小户型房源大多集中于此。对于渴望早日“上车”，对学区房有需求的年轻人而言，二手房，特别是中心城区带有学位的小户型二手房，几乎是不二之选。
在此，给购房者一个温馨提示：倘若未来收入预期存在较大不确定性，切勿贸然加太多杠杆，卖掉现有住房再去购置改善型住房，基本上对未来的生活没有太大影响。如果现居住房舒适惬意，又带有优质学区资源，日后或许还有自用需求，那么不妨考虑直接购置二套房。如果支付能力没有问题，预算充裕，需要购置改善性住房，不妨优先考虑新房。如今的新盘不仅得房率高，园林景观优美，绿化出色，物业服务更贴心周到。
司智：购房者在做决策时，可以根据个人需求，主要从产品、需求、风险这三个关键维度来考量。
产品层面，小城市，基本以购买新房为主。大城市情况比较复杂。近年来，新房产品在一线城市和二线城市呈现出“吊打”二手房的态势。由于新房市场竞争激烈，销售难度较大，开发商不得不拼命在产品上发力内卷。
需求层面，一线城市中仍有众多人选择二手房，背后是刚性需求在驱动。一方面，新房多为期房，虽然这两年现房有所增加，但数量依旧稀少。另一方面，二手房具有独特优势满足刚需，比如学区需求，孩子明年就要入学，当下就必须购置带有学区名额的二手房，根本等不及新房交房，况且新房配套学校的教学质量未经时间检验。再者，婚房购置、家中添丁急需改善居住条件等现实问题，也使得购房者等不起新房两三年的交房周期，只能选择二手房。
总体来看，在一线城市，大多数人内心还是向往购买新房，但现实往往不尽人意。有时是等不起新房交房，有时是没有心仪的新房可选，毕竟新房在整个市场房源中的占比相对较少，可选择面极为狭窄，无奈之下只能退而求其次选择二手房。另外，当购房者资金不足、预算有限，而部分二手房价格已跌到合适区间，为了能早日 “上车”，也只能选择二手房。
学区房是否还有市场，还值得购买吗？
学区房现象短时间难以改变，顶级优质学区房仍受追捧，二手房购买者中30%左右为学区需求
李宇嘉：谈到学区房市场，当前就读中小学的学生，尤其是幼升小阶段的孩子，大多是人口增长较快时期出生的。以6岁读小学为例，2019年出生的孩子正值此时，这部分人群受二胎政策及前期人口红利影响，构成了人口高峰，使得学位房总体需求较为旺盛。
为应对学位房需求，许多城市出台了相关政策。一方面，规定学位必须锁定六年；另一方面，为抑制过热需求，对购房条件进行限制，如过去凭购房合同即可入学，如今则必须完成过户。家长们为避免不确定性，纷纷提前购房，以往4、5月才着手买房的，现在想着反正都要买，不如趁早，预计春节后学位房市场就会升温。此外，此轮调整中，学位房价格降幅明显，像广州、深圳等地尤为突出。以广州天河北这个传统学位房片区为例，此前房价基本在9万以上，如今已跌至6万左右，这使得不少原本购买力不足的家庭具备了入市条件，对学位房市场的带动作用显著。
司智：学区房对当下购房来说，是很现实且备受关注的问题。在我接触的购买二手房的群体里，大约35%-40%的人购房是冲着学区去的。
如今购房者们常常心存疑虑，毕竟人口出生率在下降，他们不禁会问：以后学区房会不会不值钱了？现在入手是不是有风险？这都是大家非常实际且揪心的问题。
在这一轮房价波动中，二手房里只有两类价格不仅止跌回稳，还实现了上涨。一类就是强学区房，另一类是位于强产业片区且地铁交汇便利的房子。唯有这两类老二手房，在市场中脱颖而出，逆势上扬。
不得不说，学区房现象短期内难以改变。这背后是大众争抢稀缺资源的情结在作祟，学区房向来都是房价走势的风向标，一旦它涨价，整个房地产市场往往也会随之被带动起来。
张波：从学区房本身的价值取向来看，过去人们购买学区房，大多单纯聚焦于学位价值，居住功能往往被忽视。但近来情况有所转变，通过与中介交流以及查看相关数据发现，对口优质学校、面积较大的二房、三房户型，市场关注度正悄然提升，不再局限于以往那种纯粹为上学而买的老破小。
总体而言，不同城市的学区房市场各具特色。但有一点是共通的，那就是优质、顶级的第一梯队学区房，无论在北京、上海这样的一线城市，还是二线城市，甚至三四线城市，即便作为二手房，其价格在当地一定是处于高位。供需关系长期处于失衡状态，即便未来生育率下滑，新生儿数量减少，但就绝对数量而言，渴望就读优质学校的学生数量并不会锐减。当下，受冲击较大的反而是第二梯队，或者中等水平的学区房，那些曾经听起来还不错、但并非市重点，只是区重点的学校周边房子，房价降温趋势明显，坚挺程度已大不如前。
所以，我们对学区房市场要有清晰、理性的认知，不能因为出生率降低，就误以为学区房不再受关注，毕竟孩子总会出生，读书需求永远存在。
2025年，工具箱中还有哪些政策会出台？
一线城市全面放开限购的概率微乎其微，2025年重点在于落实收储和推进城中村改造
李宇嘉：增量政策现在确实比较难，需要多部门协同配合。而各部门之间，又有各自的利益诉求。增量政策，最主要的是存量收储的问题。尽管在售商品房的库存是不大的，这两年供地都比较少，新开工也比较少，所以现在导致在售比较少，但是存量特别大。尤其是2022年之前的库存量特别大，如果这些不处置的话，它始终处于降价的过程中，对市场稳定则会较大。
唯有有效消化这些存量，才能切实缓解市场的供求失衡状况。从这个角度讲，增量政策的落地意义重大。一方面，它有助于稳定市场的价格预期，让价格走势趋于平稳，避免大起大落；另一方面，通过优化市场的供求关系，给予市场参与者稳定的心理预期，避免恐慌性购房或抛售行为。
对于刚需改善购房者而言，现在市场底部也若隐若现了，此时入市，环境相对友好。一方面，供给渠道多元化，现在的地铁四通八达，不管是新房或二手房，购房者的选择都比较宽广。另一方面，市场已不同往昔。过去，政策一旦初显成效，民众往往担心房价迅速反弹，就匆忙入市。如今，即使增量政策出台，房价也不会一飞冲天。当下市场仍处于筑底企稳阶段，有住房需求的民众，不妨多花些时间，深入了解市场动态，按部就班地实现自己的住房需求。
张波：当下与房地产直接相关且尚有探讨空间的政策，无外乎几大关键议题，其中大家最为关注的便是一线城市限购政策能否放松。我认为一线城市基本上全面放开限购几乎毫无可能，如果北京、上海全面放开限购，后续市场的成交量和房价走势将是超乎想象的。如今，存在大量的潜在需求，尤其在当下环境，大家都在极力寻找资金的确定性。近段时间，上海、北京土拍频现热点，优质地块经常出“地王”，开发商也在寻找确定性。如果限购放松，所有资金涌入，市场将面临难以承受之重，所以不可能全面放开限购。
然而，限购政策会不会进一步放松呢？答案是肯定的。以上海为例，市中心的房子不愁卖，但外围并非都不愁卖，像临港，长期处于供过于求的困境。临港原来房地产供应是按照250万人口规划的，但是实际人口流入并不如预期，导致供过于求，这也是近年来反复强调“人、房、地、钱”协同发展的核心原因。我相信上海的部分区域，尤其是一些板块会在政策方面做一些针对性调整，比如进一步放宽人才政策。
聚焦中小城市及三线城市，为提振房地产市场，就要直接出补贴政策了，要拿出真金白银切实鼓励购房者。以往一些补贴措施成效渐微，如契税补贴，即便如今契税减免一个点甚至一半，购房者仍不为所动。在2025年，大概率会看到在众多中小城市，购买新房将趋近于零交易成本，即交易税费近乎全免；购买二手房，或许仅中介费一项尚存，其他税金均减免，尽最大可能消除一切阻碍购房的资金门槛。
另外，就是政府下场收储和推动城中村改造。
2025年在收储方面已有很多可参照的样本和案例。以郑州为例，郑州的收储推进模式亮点颇多，值得众多二三线城市学习借鉴。
第一点，收储资金来源多元化，借助专项债或其他债务工具筹集资金，若由地方行业国企出面收储，政府给予贴息支持，从收回来的第二年每年贴2个点的利息，它能极大改变收储项目的成本测算，让原本看似不划算的项目变得可行。
第二点，收储过程中，国企出面收购，按照每平方米给予相应补贴，补贴加上贴息，双管齐下，郑州借此成功收储大量项目，实现账面收支平衡。
第三点，收购回来的房源，并非所有都做保障性租赁房，未来可能会做可售性保障房，进一步盘活资源。
与此同时，政府推动城中村改造也是关键一环。相较于收储工作，城中村改造推进难度稍小一些。年初更多城市已经制定了具体的城中村改造规划，明确改造规模，这将直接有效拉动市场需求增长。
综上所述，2025年如果在一二线城市政策协同发力的同时，政府下场收储、城中村改造的动作再大一些，双管齐下，房地产市场整体止跌回稳的态势将更为稳固。
