2025年，房价还要跌

财经头条

提升一亿中产阶级阅读效率

打开

2025年，房价还要跌

财金新天地

13小时前

外地人购房的热情，也成就了当年北海房价的火爆。...但在此之后，房价仿佛坐上了急剧下滑的过山车，到2024年5月，已经降到了每平米4794.5元，跌了近三成，至今依然没有看到任何房价见底的信号，让期盼着房价猛涨的投资客们始料未及。

请大家点击图片上方“财金新天地”→ 点击右上角“...” → 点选“设为星标★”就不会错过每篇好文章啦！

微信公众号：柯视角（ID：lincokl）

作者：伍豪（本文不代表财金新天地立场）

最近，“一地楼房一万一套”冲上热搜。

说的是黑龙江双鸭山市七星矿，这里的楼房论套卖：顶楼一万一套，底楼四五万一套，租房不要钱，十年房龄，学校、超市等配套一应俱全。

业主说，过去一套可以卖30多万元，现在相比高峰期断崖式跌掉了90%。

听上去是不是很离谱？是不是觉得似曾相识？这不就是妥妥的“鹤岗2.0”剧情。

从鹤岗到河南鹤壁，再到如今的双鸭山，“一万一套的房子”像瘟疫一样在我国许多中小城市不断扩散、越来越多。

2025一开年，楼市行情寒风瑟瑟！

全国房价下跌急先锋，非东北城市莫属。

从近五年的时间维度来看，纳入统计局样本的70个大中城市中，跌得最厉害的，是这10个城市：牡丹江、安庆、郑州、宜昌、常德、湛江、青岛、武汉、北海、天津。

东北牡丹江，这个距离鹤岗四百公里、被林海雪原包围的城市，五年跌33.21%，妥妥的带头大哥。

放在3年时间来看，跌幅TOP10中，“东北元素”也很浓：

跌幅榜前四名，东北占了三个：牡丹江、哈尔滨、吉林。要知道，东北地区纳入统计的样本城市，总共才8个。

其中，牡丹江、吉林妥妥的都是三四线城市，三年跌幅分别达到27.68%、19.87%。

要知道，这还是经过“美化”的统计数据，真实跌幅远大于此。

东北带头，这些年，全国东中西部的三四线城市，房价也是跌得够惨。

比如东部浙江的三线城市衢州，距离杭州高铁不到一个半小时，去年二手房月均成交量只有500套。

绍兴论GPD也算是浙江省内第四的城市，去年二手房月均成交量竟然也只有700套。

记住：这还是江浙沪的三线城市。中西部三四线城市的日子，更难过。

以安徽的安庆为例，安庆二手房房价五年跌了23.27%，在70个大中城市里排名第二，仅次于东北牡丹江。

自2017年到现在，安庆房价始终徘徊在六七千，犹如死水一潭。如果不嫌弃房龄老的话，十几万也能买市区。

安庆为什么这么惨？人口严重外流，省内老大哥合肥吸血太厉害。

安庆到合肥太近了。100出头一张高铁票，1个来小时车程，每天19个车次，想走随时能走。

过去十年间，安庆人口外流超过102万人，占户籍总人口的19.7%左右，人口外流最严重的宿松县，外流人口占比甚至高达29.83%，主要目的地之一就是合肥。

再比如襄阳，湖北第二大城市，去年二手房平均每天成交10套左右，一个月只有约300套，几乎没有流通性！

70个大中城市，襄阳三年跌了19.2%，名列跌幅榜第七。

要知道，襄阳可是有好几百万人的常住人口。

为啥跌这么狠？还不是因为省内有一个胃口极大的老大哥。

过去十年间，武汉常住人口增加350万，形成鲜明对比的是，湖北省内其余城市几乎全都在净流出，这些城市都是三四五六线，当然也包括襄阳。

主打海景房概念的部分旅游城市，过去本来是三四线楼市中的香饽饽，这一轮楼市下跌，竟然也名列全国楼市跌幅榜的前茅。

以70城中的北海为例，近五年，饱受天量供应困扰的，凭借房价指数21.39%的跌幅，位列5年跌幅榜前茅。

可此一时彼一时，如果将时间倒退回 2018 年，广西北海的海景房产业可谓行情火爆。

当年，北海光游客就接待了近四千万人次，不少人享受着“天下第一滩”的白浪细沙之余，也动起了买房置业的念头，想给这份美景续费。

毕竟，比起早就大热的三亚、厦门，北海的购房门槛显得友好很多。

外地人购房的热情，也成就了当年北海房价的火爆。

2019 年上半年，北海海景房的成交平均价还在每平米 7368.3 元。

但在此之后，房价仿佛坐上了急剧下滑的过山车，到 2024 年 5月，已经降到了每平米 4794.5 元，跌了近三成，至今依然没有看到任何房价见底的信号，让期盼着房价猛涨的投资客们始料未及。

然而，对于北海的业主们来说，比房子降价更可怕的是，降价了房子也卖不出去。

六年来，北海新房市场成交量断崖式下滑，2018 年还有 4.2 万套新建商品房网签成功，2024年已经直接跌到了 1万套，跌幅高达76%。

这样的情况并非孤例，同样的剧情也在广东惠州上演。

遥想2011年，惠东县的海景房一度创下日销4000套的神话，房价也被卖到1.5万元/平方米以上。

万万没想到，去年，广东惠州海景房价格迎来腰斩，“五折可以随意选房，15万元左右就能买到入门级房源”。

恰好就在去年12月，一个上海朱阿姨网上吐槽，卖掉了惠州的房产，当时120万买入的，现在50多万卖出，亏了近70万，她说：一夜未眠，心都在滴血啊！

“天涯、海角、空楼、断肠人在卖房”，成了这里的一大景观。

广西的北海，广东的惠州，已经成了两大“白菜价海景房之都”，埋葬了无数投资客。

总之，过去几年三四线城市的日子可谓凄凄惨惨。

新房库存依然高企，去年9月库存压力最大，虽然去年四季度情况有些许改善，但截止到去年12月，去化周期仍然高达30.6个月，这属于严重的供大于求。

那么，三四线城市的楼市还有救吗？

先说结论：大部分三四线城市的不动产，完全丧失流通性，未来投资价值基本没有，金融属性基本没有。

原因有很多：一方面，没有强大的产业支撑，又缺乏吸引人才的硬实力；另一方面，库存量太大，人口外逃，成交量跟不上。

面对这种种困境，三四线城市已是穷途末路，该出的牌都出了，现如今可谓无牌可打。

政策端没有发力点，不管是放开限购，还是放开限价，都缺乏吸引力；需求端购买力不足，从土地市场到新房、二手房市场，都无人问津。

老百姓用脚投票，不是说说的。

在此建议大家，对于大部分三四五线城市的房价，千万不要抱侥幸心理了。

一定要有壮士断腕的决心，自住之外的多余房产能割肉就割肉，越早卖越好，不然随着人口的持续流出，未来想要把房子卖掉，难度会越来越大。

那边三四线楼市寒风瑟瑟，这边一二线楼市行情却暖意浓浓。

楼市的分化，比大家想象的还要剧烈和变态。

2024年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。上海新房价格自2022年6月份以来环比持续正增长，环比已连续上涨31个月。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，其中，上海二手房价格上涨0.9%，涨幅居第一；其次是北京，环比上涨0.5%。上海、北京、深圳二手房市场率先出现回暖。

去库存方面，相对而言，一二线城市随着第四季度的成交上涨，去化周期普遍缩短到了20个月以内，其中，一线、强二线的去化周期甚至回到了12个月以内，供求关系基本平衡，库存开始吃紧。

政策面一线暖风劲吹，1月14-15日，北京上海的政府工作报告都提到了，2025年将继续优化房地产政策。思来想去，优化的首选必然是取消限购的范围继续扩大，比如深圳全部取消限购，北京五环外和上海外环外取消限购。

此外，不管是北上广深，还是强二线城市，管理层手里还有不少牌可打。

比如，控制供地规模。再比如，供应核心地段优质地块，通过地王引爆土拍市场，面粉价格上涨直接带动面包价上涨等等。

但一定要记住：这是属于少数城市、少数人的狂欢！

一线城市、强二线城市有优质的教育、医疗、就业资源，人口不断流入，房子自然有人接盘。

而三四线城市死水一潭，只能在沉默中被开除“房籍”。

未来就是马太效应，小城市的房子越来越没价值，一二线城市的房子还会加速上涨。

楼市就是这么两极分化。

最后我对2025年全国整体楼市行情判断如下：

虽然去年“9.26”这一波政策，推动了部分一二线主要城市楼市行情逐步回暖，但房地产行业的的两个主要矛盾依然没有解决。

一个是高库存，全国新房库存2000万套，二手房库存2300万套，共4000多万套，仅仅存量库存这块至少需要三年以上才能明显降低；另一个就是房价相对居民收入和租金回报率依然偏高。

因为，2025全国楼市高库存依然存在，居民收入依然未见明显改善的迹象。

所以，除了几个一线和热点强二线城市外，2025年，房价，还要跌！

如果您觉得有所收获，请转发朋友圈或点击右下角在看，谢谢！

最后，因为微信公众号推送机制的变革，现在没有星标的账号，很容易被错过推送，所以如果喜欢财金新天地的文章，拜托你一定一定别忘记★星标★【财金新天地】。方法也很简单：点开公众号名片，点击右上角“…”再点击“设为星标”即可，谢谢大家了。

点击下方卡片免费关注我，和100万读者一起洞察世界！

右下点在看，右上点【···】分享，就是最好支持

长按下方图片，识别图中二维码，关注财金新天地

致读者：由于“你懂的”的各种不确定性，《财金新天地》一日不更新，即为失联，欢迎朋友们关注我们的备联号:

长按下方图片，识别图中二维码，关注金融纵横谈

防止失联，请加小编微信（lidai5189）

/商务合作，QQ:3072994630/