摘要：2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，地方层面优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要手段。政策刺激带动销售回暖，24年10月以来销售显著回暖。后续回暖持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。房价是2025年核心观察指标，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
销售：销售降幅整体逐月收窄，持续性需收入信心恢复和房价预期稳定
2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是24年10月以来，销售显著回暖。展望后续，收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。
经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位
销售已显示筑底回暖趋势，但竣工交房和开工投资仍显低迷，库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向保持谨慎。24年施工面积已降至峰值（2021年末）的75%，新开工大幅萎缩，24年新开工约7.4亿平，仅为19年峰值的3成左右，24年竣工7.4亿平，较均值（19-23年）下降22%，24年竣工开始大幅下行。从24年累计同比增速来看，销售面积>新开工面积>竣工面积，销售已筑底回暖，但竣工交房和开工投资仍显低迷。新开工面积大幅萎缩，施工面积降幅呈扩大趋势，显示出开发商投资态度偏谨慎。同时，销售端现房销售比例持续攀升，由20年13%升至24年 11月的30%。现房销售比例攀升或导致开发商资金回笼周期拉长。库存方面，2011-2022年短期去化周期约4.4个月，当前短期去化周期约为均值的2倍；当前长期库存绝对水平已低于2011-2022年均值，但去化周期为44个月，约为2011-2022均值的1.4倍。库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向持续谨慎。
房价：“利率底”出现，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳
24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分能级来看，24年10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄。历史数据显示，一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值与住宅价格走势呈较强负相关关系，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
风险提示：宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。 正 文
1.2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价
2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价。2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，对房地产政策定调更加积极。
24年1-4月，房地产政策定调核心为“防风险”。中央层面，24年3月，2024年政府工作报告提出对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，国常会提出推动城市房地产融资协调机制落地见效；4月政治局会议提出持续防范化解重点领域风险，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。部委层面，1月住建部和金融监管总局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》提出精准支持房地产项目合理融资需求，后续住建部召开城市房地产融资协调机制部署会；2月央行《2023年四季度中国货币政策执行报告》中强调积极稳妥防范化解金融风险的重要性；3月发改委提出加强重大经济金融风险防控，牢牢守住不发生系统性风险的底线，加强在建项目预售资金监管。
24年5-8月，房地产政策定调核心为“稳市场”。中央层面，24年6月，国务院常务会议指出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；7月中央政治局会议强调要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合。部委层面，5月各部委密集出台稳市场政策，央行推出四项政策措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低房贷首付比例、取消房贷利率政策下限、下调公积金贷款利率，住建部提出打好商品住房项目保交房攻坚战，自然资源部提出支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，金融监管总局提出对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷；6月住建部表示有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；7月金融监管总局强调，要坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，分门别类采取有效措施，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。
24年9-12月，房地产政策定调核心为“稳房价”。中央层面，24年9月，中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；12月中央政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，推动经济持续回升向好，中央经济工作会议指出持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房。部委层面，9月央行提出降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；10月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局介绍，指导各地迅速行动，打出一套组合拳（四个取消、四个降低、两个增加），推动市场止跌回稳；11月，财政部、税务总局、住建部发布《公告》，明确加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难；12月，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
地方政策方面，优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要政策举措，支持房地产平稳健康发展。2024年以来各地出台约800条政策，节奏上5月和9月因城施策出台频次明显增加，措施主要为优化限贷、调整公积金和购房补贴。尤其是24年5月以来，优化限贷政策频次显著增加，降低了居民购房门槛，更好满足居民购房刚需的释放。
2.销售：销售降幅整体逐月收窄，持续性需收入信心恢复和房价预期稳定
2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是24年10月以来，销售显著回暖。展望后续，收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。2024年1-12月，商品房销售面积累计同比下降12.9%，销售额累计同比下降17.1%，降幅虽较23年末有所扩大，但降幅整体呈逐月收窄趋势。尤其是10月以来，商品房销售降幅显著收窄，根据30城商品房销售数据，24年10月单月销售套数降幅为-4.1%，较9月大幅收窄29.0PCT，11月和12月单月增长20.4%和17.7%，恢复至正增长。从居民端来看，24年9月居民去杠杆放缓，商品房销售回暖。根据中指调查数据显示，当下收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。
3.经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位
5.房价：“利率底”出现，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳
截至24年12月，新房价格指数较峰值下降9.7%，回到约19年5月水平，二手房价格较峰值下降16.4%，回到约17年4月水平。24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分能级来看，24年10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄。2024年10月新建住宅上涨城市数量从底部开始增加，回顾2015年房价企稳回升周期，2015年6月新建住宅上涨城市数量由底部开始增加，9个月后超半数城市上涨。历史数据显示，一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值与住宅价格走势呈较强负相关关系，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
摘要：2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，地方层面优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要手段。政策刺激带动销售回暖，24年10月以来销售显著回暖。后续回暖持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。房价是2025年核心观察指标，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
销售：销售降幅整体逐月收窄，持续性需收入信心恢复和房价预期稳定
2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是24年10月以来，销售显著回暖。展望后续，收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。
经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位
销售已显示筑底回暖趋势，但竣工交房和开工投资仍显低迷，库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向保持谨慎。24年施工面积已降至峰值（2021年末）的75%，新开工大幅萎缩，24年新开工约7.4亿平，仅为19年峰值的3成左右，24年竣工7.4亿平，较均值（19-23年）下降22%，24年竣工开始大幅下行。从24年累计同比增速来看，销售面积>新开工面积>竣工面积，销售已筑底回暖，但竣工交房和开工投资仍显低迷。新开工面积大幅萎缩，施工面积降幅呈扩大趋势，显示出开发商投资态度偏谨慎。同时，销售端现房销售比例持续攀升，由20年13%升至24年 11月的30%。现房销售比例攀升或导致开发商资金回笼周期拉长。库存方面，2011-2022年短期去化周期约4.4个月，当前短期去化周期约为均值的2倍；当前长期库存绝对水平已低于2011-2022年均值，但去化周期为44个月，约为2011-2022均值的1.4倍。库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向持续谨慎。
房价：“利率底”出现，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳
24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分能级来看，24年10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄。历史数据显示，一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值与住宅价格走势呈较强负相关关系，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
风险提示：宏观经济波动的不确定性；房地产政策的持续性和实施效果存在不确定性；居民收入信心及购房意愿恢复不及预期；开发商债务违约风险。 正 文
1.2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价
2024房地产政策脉络重心：防风险→稳市场→稳房价。2024年，中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，对房地产政策定调更加积极。
24年1-4月，房地产政策定调核心为“防风险”。中央层面，24年3月，2024年政府工作报告提出对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，国常会提出推动城市房地产融资协调机制落地见效；4月政治局会议提出持续防范化解重点领域风险，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任。部委层面，1月住建部和金融监管总局《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》提出精准支持房地产项目合理融资需求，后续住建部召开城市房地产融资协调机制部署会；2月央行《2023年四季度中国货币政策执行报告》中强调积极稳妥防范化解金融风险的重要性；3月发改委提出加强重大经济金融风险防控，牢牢守住不发生系统性风险的底线，加强在建项目预售资金监管。
24年5-8月，房地产政策定调核心为“稳市场”。中央层面，24年6月，国务院常务会议指出要充分认识房地产市场供求关系的新变化，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施；7月中央政治局会议强调要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合。部委层面，5月各部委密集出台稳市场政策，央行推出四项政策措施，包括设立3000亿元保障性住房再贷款、降低房贷首付比例、取消房贷利率政策下限、下调公积金贷款利率，住建部提出打好商品住房项目保交房攻坚战，自然资源部提出支持地方以合理价格收回、收购闲置存量住宅用地，金融监管总局提出对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁，应贷尽贷；6月住建部表示有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作；7月金融监管总局强调，要坚持因城施策，以城市为主体、以项目为中心，分门别类采取有效措施，全力推进在建已售难交付商品房项目处置。
24年9-12月，房地产政策定调核心为“稳房价”。中央层面，24年9月，中央政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量；12月中央政治局会议强调，实施更加积极有为的宏观政策，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，推动经济持续回升向好，中央经济工作会议指出持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房。部委层面，9月央行提出降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例；10月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整，住建部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局介绍，指导各地迅速行动，打出一套组合拳（四个取消、四个降低、两个增加），推动市场止跌回稳；11月，财政部、税务总局、住建部发布《公告》，明确加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难；12月，全国住房城乡建设工作会议指出，2025年要持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
地方政策方面，优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要政策举措，支持房地产平稳健康发展。2024年以来各地出台约800条政策，节奏上5月和9月因城施策出台频次明显增加，措施主要为优化限贷、调整公积金和购房补贴。尤其是24年5月以来，优化限贷政策频次显著增加，降低了居民购房门槛，更好满足居民购房刚需的释放。
2.销售：销售降幅整体逐月收窄，持续性需收入信心恢复和房价预期稳定
2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是24年10月以来，销售显著回暖。展望后续，收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。2024年1-12月，商品房销售面积累计同比下降12.9%，销售额累计同比下降17.1%，降幅虽较23年末有所扩大，但降幅整体呈逐月收窄趋势。尤其是10月以来，商品房销售降幅显著收窄，根据30城商品房销售数据，24年10月单月销售套数降幅为-4.1%，较9月大幅收窄29.0PCT，11月和12月单月增长20.4%和17.7%，恢复至正增长。从居民端来看，24年9月居民去杠杆放缓，商品房销售回暖。根据中指调查数据显示，当下收入预期和房价下跌预期是影响购房者入市的主要因素，销售回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定。
3.经营：竣工交房和开工投资低迷，库存去化周期仍处高位
5.房价：“利率底”出现，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳
截至24年12月，新房价格指数较峰值下降9.7%，回到约19年5月水平，二手房价格较峰值下降16.4%，回到约17年4月水平。24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄。分能级来看，24年10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄。2024年10月新建住宅上涨城市数量从底部开始增加，回顾2015年房价企稳回升周期，2015年6月新建住宅上涨城市数量由底部开始增加，9个月后超半数城市上涨。历史数据显示，一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值与住宅价格走势呈较强负相关关系，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，差值已处于2010年以来历史高位，“利率底”出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳。
